Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til lokalplan nr. 165 "Nørrebrogade"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. oktober 2002

19. Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til lokalplan nr. 165 "Nørrebrogade"

BTU 444/2002 J.nr. 611:125.0001/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter nærværende redegørelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til tillæg til lokalplan nr. 165 for så vidt angår en del af Frederiksborgvej.

Ejeren af ejendommen bl.a. omfattende Frederiksborggade 13-19 har anmodet om tilladelse til at indrette liberalt erhverv foruden butikker i stueetagen mod Frederiksborgvej under hensyn til, at dette muliggøres ifølge Kommuneplan 2001, og at der er udlejningsvanskeligheder til butikker. Ejendommen er sammen med ejendommen bl.a. omfattende Frederiksborgvej 25 beliggende i et yderområde af lokalplan nr. 165 "Nørrebrogade" (strøggadelokalplan). Lokalplanen skal bl.a. sikre, at de berørte ejendommes nederste etage ikke anvendes til liberalt erhverv, men alene til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende.

I tidligere kommuneplaner var dele af Frederiksborgvej inklusive den aktuelle strækning udpeget til særlig strøggadefunktion. Efter vedtagelsen af Kommuneplan 2001 ligger Frederiksborgvej 13-19 og 25, som den eneste strøggadelokalplanstrækning i kommunen, uden for de i kommuneplanen udpegede bydelscentre.

På denne baggrund samt en vurdering af de faktiske forhold angående centerpræget på denne strækning af Frederiksborgvej foreslår forvaltningen, at lokalplanens anvendelsesbestemmelse ændres for Frederiksborgvej 13-19 og 25 ved et lokalplantillæg, således at der muliggøres indretning også af liberalt erhverv i den nederste etage.

De Forenede Ejendomsselskaber A/S har som ejer af ejendommen matr. nr. 1410 Utterslev, København, der er beliggende Frederiksborgvej 13-19/ Blytækkervej 4/ Frederikssundsvej 34 og 44, jf. vedlagte bilag 1, ansøgt om tilladelse til at udleje stueetagen mod Frederiksborgvej 13-19 til liberalt erhverv og/ eller butikker. Det anføres, at det på trods af en række forsøg har vist sig umuligt at udleje butikslejemål i overensstemmelse med lokalplan nr. 165.

Ansøgningen er således begrundet med, at det i lang tid via annoncering og gennem et bredt net af ejendomsmæglere forgæves har været forsøgt at udleje til butikker, hvorfor der også ønskes mulighed for at udleje til liberalt erhverv. Dette underbygges med oplysning om, at potientielle lejere samt mæglere mener, at Frederiksborgvej i modsætning til Frederikssundsvej ikke har strøgkunder. Der henvises også til selskabets egne lignende erfaringer på baggrund af, at der i stueetagen i Frederikssundsvej 34 og 44 i den pågældende ejendom udlejes til henholdsvis en dyrehandel og supermarkedet Fakta, der begge er velfungerende.

De Forenede Ejendomsselskaber A/S ejer også naboejendommen matr. nr. 1025 Utterslev, København, Frederiksborgvej 25/ Blytækkervej 10. Der er ikke modtaget en tilsvarende henvendelse vedrørende denne ejendom, men det må formodes, at tilsvarende gør sig gældende i forhold til Frederiksborgvej 25, da ejendommen er beliggende i endnu længere afstand fra Frederikssundsvej end den førstnævnte ejendom.

Muliggørelse af indretning af liberalt erhverv i Frederiksborgvej 13-19 og 25 kan kun ske ved ændring af lokalplanens anvendelsebestemmelse. En sådan ændring kan alene ske ved vedtagelse af en ny lokalplan eller et lokalplantillæg.

Beliggenheden af de to omhandlede ejendomme og de i redegørelsen omhandlede vejnavne m.v. i området fremgår af det ovennævnte som bilag 1 vedlagte oversigtskort.

På strækningen Frederiksborgvej 3-11 og 2-12 B, dvs. nærmest Frederikssundsvej, anvendes stueetagerne til butikker, restauranter og lignende. Stueetagen i Frederiksborgvej 13-17 er tom, mens der er butik i stueetagen i nr. 19. Nr. 25 er ubebygget ud mod Frederiksborgvej. Overfor Frederiksborgvej 13-19 og 25 ligger Københavns Tekniske Skole, hvor der på denne strækning kun er delvis bebygget i gadelinien. Denne strækning af Frederiksborgvej er i modsætning til de foran nævnte strækninger ikke omfattet af lokalplan nr. 165.

De eksisterende forhold pr. 5. september 2002 på de nævnte strækninger af Frederiksborgvej samt dele af Frederikssundsvej nærmest Frederiksborgvejs udmunding er vist på det vedlagte bilag 2. Som bilag 3 vedlægges fotos visende Frederiksborgvej 13-19.

Lokalplan nr. 165 "Nørrebrogade" er en strøggadelokalplan. Den gælder for området omfattende de dele af facadeejendommene, der ligger inden for en afstand af 15 m fra eksisterende vejlinier mod Frederiksborggade på strækningen fra Nørre Voldgade til Dronning Louises Bro, dele af Nørrebrogade med Nørrebros Runddel samt Frederikssundsvej fra Nørrebrogade til Provstevej/ Uglevej og Frederiksborgvej til Blytækkervej/ Drejervej. Lokalplanen omhandler således også dele mod Frederiksborgvej af de to omhandlede ejendomme matr. nr. 1410 og 1025 Utterslev, København. Den del af lokalplanens område, der omfatter Frederiksborgvej og til dels Frederikssundsvej er vist på ovenfor nævnte bilag 1.

Lokalplanen fastlægger den nederste etage - stueetagen eller kælderetagen, hvor dennes loft ligger mere end 1,25 m over gadeniveau - til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende. Den nederste etage må ikke anvendes til liberale erhverv, såsom pengeinstitutter, advokat- og ejendomsmæglervirksomhed, forsikringskontorer, klinikker og lignende. Uanset sidstnævnte bestemmelse kan der i særlige tilfælde, hvor den pågældende virksomhed udøves efter principper, som i særlig grad er publikumsorienterede, tillades indretning af liberale erhverv.

Ifølge Kommuneplan 2001 er de to omhandlede ejendomme beliggende i et område, der i henhold til rammebestemmelserne for lokalplanlægning må anvendes til boliger (B4-område). Der kan endvidere tillades serviceerhverv, såsom butikker og liberale erhverv placeret i stueetagen. Kommuneplanforhold fremgår af vedlagte bilag 4.

I Kommuneplan 1997 var lokalplanens omhandlede gadestrækninger udpeget til strøggade. Frederiksborgvej var udpeget til lokalt butiksstrøg på strækningen fra Frederikssundsvej til Glasvej/ Rentemestervej. Efter vedtagelse af Kommuneplan 2001 er der ikke længere udpeget særlige strøggader. Derimod er der i henhold til rammebestemmelserne fastlagt centerområder for detailhandel, inden for hvilke butikker altovervejende skal placeres. Således er der udpeget et bydelscenter "Frederikssundsvej og Nørrebro Bycenter". Centerområdet omfatter bl.a. den del af området for lokalplan nr. 165, der er beliggende vest for Nørrebro Station med undtagelse af den del af Frederiksborgvej, hvor de to omhandlede ejendomme ligger.

Det kan tilføjes, at de øvrige dele af lokalplan nr. 165 samt de øvrige strøggadelokalplaner i kommunen alle ligger inden for centerområderne i henhold til Kommuneplan 2001.

Forvaltningen finder på baggrund af ovenstående, at der er vægtige begrundelser for, at lokalplanens anvendelsesbestemmelser ændres for strækningen Frederiksborgvej 13-19 og 25, således at der muliggøres en bredere anvendelse af den nederste etage, end det er tilfældet i dag.

Der er derved lagt vægt på, at den omhandlede strækning er en del af Frederiksborgvej, der ikke er omfattet af kommuneplanmæssige bestemmelser om strøggade eller bydelscenter, samt at centerbestemmelser gælder for de øvrige dele af lokalplanen og de øvrige strøggadelokalplaner. Den specifikke ændring af kommuneplanen netop på dette punkt understreger rimeligheden i den ønskede ændring af anvendelsesmulighederne.

Yderligere aktualiseres ændringen af vanskelighederne ved udlejning af lokaliteterne i dette yderområde af strøggadelokalplanen i overensstemmelse med de nugældende bestemmelser. Gennem en længere årrække har anvendelsen af stueetagen på strækningen været præget af en mere blandet anvendelse med relativt hyppige udskiftninger. Endvidere er den umiddelbart overfor liggende strækning ikke omfattet af en lokalplan og rummer ikke butikker og lignende, hvilket understreger det manglende præg af centergade på strækningen.

På baggrund af foranstående vurdering foreslår forvaltningen, at der iværksættes arbejde med forslag til tillæg til lokalplan nr. 165 gældende for Frederiksborgvej 13-19 og 25. Placering af lokalplantilæggets område i forhold til lokalplanen fremgår af vedlagte bilag 5. Tillægget skal erstatte lokalplanens § 3 om anvendelsen af denne strækning.

1. Oversigtskort.
2. Eksisterende forhold.
3. Fotos.
4. Kommuneplanforhold.
5. Lokalplantillæggets område i forhold til lokalplan nr. 165.

1. Kopi af skrivelse af 4. september 2002 fra De Forenede Ejendomsselskaber A/S.

Jens Ole Nielsen