Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til byfornyelsesarbejder i ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1-11

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. oktober 2002

13. Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til byfornyelsesarbejder i ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1-11

BTU 448/2002 J.nr. 629.0032/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 28. juni 2002, der vedlægges som bilag A, meddelt Københavns Kommune, at ministeriet vil tildele kommunen en ekstraordinær ramme til forsøg og ombygning på 6.000.000 kr. under forudsætning af, at Københavns Kommune vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11. Ejendommen er en andelsboligforening med 56 utidssvarende lejligheder og et samlet etageareal på 3.460 m².

I rammebeløbet indgår et beløb på 400.000 kr. med 100 % statsrefusion til et udviklingsprojekt om minimalisme i byfornyelsen. Projektet tager udgangspunkt i By- og Boligministeriets og Kulturministeriets arkitekturpolitiske idékatalog fra oktober 1998, hvor der efterlyses projekter der tages udgangspunkt i et minimalistisk design af boligernes indretning for at opnå en bedre og tidssvarende udnyttelse.

Ombygningen går ud på at udvide 4 små lejligheder, der støder op til åbningen i husrækken mellem Samsøgade 5 og 7, således at åbningen huludfyldes. Herudover skal der ske en udvidelse af boligarealet i 10 lejligheder i tagetagen. Boligarealet udvides herved med 540 m² svarende til en investering på 10.300 kr. pr. m².

I nærværende indstilling redegøres for baggrunden for minimalisme i byfornyelsen, og der redegøres for det aktuelle projekt, der muliggør, at Københavns Kommune kan få andel i den ekstraordinære ramme til forsøg og ombygning af en ejendom.

Ejendommen har i år 2001 modtaget 41,8 mio. kr. (fase 1) til ombygning og istandsættelse af ejendommen, herunder ombygning af hovedtrapper til brandsikker konstruktion, etablering af wc/bad i rustfri stål konstruktioner, udskiftning af køkkener, lejlighedssammenlægninger, og etablering af nye lejligheder i tagetagen m.v.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 29. november 2001 (BR 484/01) beslutning om bygningsfornyelse (fase 1) til ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11. Ejendommen tilhører en andelsboligforening og rummer et samlet boligetageareal på 3.460 m2 med 56 små utidssvarende boliger. Beslutningen tog udgangspunkt i minimalisme i byfornyelsen, som er det daværende By- og Boligministeriets og Kulturministeriets arkitekturpolitiske idékatalog fra oktober 1998. Heri blev der efterlyst udviklingsprojekter for eksisterende boligbebyggelser, som tager udgangspunkt i et minimalistisk design af boligernes indretning for at opnå en bedre og tidssvarende udnyttelse. Et andet tema i idékataloget var arkitekturudvikling i et "dogmekoncept". Dette tema blev siden omsat til "Charter 99 – Arkitekturens grundrum". Den konkrete 1. faseindsats involverede begge de nævnte temaer.

Byfornyelse København har efterfølgende ansøgt Erhvervs- og Boligstyrelsen om støtte på 400.000 kr. til yderligere et udviklingsprojekt om minimalisme i byfornyelsen. Denne ansøgning omfatter 5.600.000 kr. til ombygning af ejendommen med henblik på afprøvning af fase 2 af udviklingsprojektet.

Erhvervs- og Boligstyrelsen vil herefter tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 6.000.000 kr. incl. de 400.000 kr. til en fase 2 af udviklingsprojektet på betingelse af, at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den omhandlede ejendom, og Erhvervs- og Boligstyrelsen modtager og godkender en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne.

Med udgangspunkt i det minimalistiske tema og dogmekonceptet er det idéen at udvikle og afprøve nye og enkle løsninger i byfornyelsen, både i boligindretning og design og i den måde, bygningen i øvrigt behandles på. De to temaer er forskellige, men ikke uforenelige, idet de sammen belyser byfornyelsesopgaven fra forskellige vinkler og giver dermed et bredere spektum af løsningsmuligheder og nytækning.

Gennemførelsen af udviklingsprojektet (fase 2) forudsætter at der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på nedennævnte ejendom Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11.

Ejendommen, der som nævnt rummer en andelsboligforening, er opført i 1899 og 1904 som sluttet randbebyggelse i 5 etager med et samlet boligareal på 3.460 m². Ejendommen, der indeholder 56 boliger bestående af 41 stk. 2-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 55 m² og 61 m² samt 15 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer mellem 49 m² og 79 m² , er beliggende på Ydre Østerbro. Ejendommen er i bydelsatlas for Østerbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4, der er det højeste trin i gruppen middel bevaringsværdi i SAVE-systemet. Der er ligeledes tinglyst en lokalplan (nr. 302) på ejendommen. Lokalplanens formål er blandt andet at fastlægge de overordnede principper for en langsigtet fornyelse og ordning af karreens anvendelsesmæssige og bebyggelsesmæssige forhold m.v. Der er i forbindelse med aftaler i tilknytning til lo kalplanen blandt andet sket en udvidelse og forbedring af ejendommens friarealforhold.

Ejendommen fremstår i generel dårlig vedligeholdelsesstand med nedslidte installationer og uden tidssvarende opvarmning. Herudover er ejendommens væsentligste problemer mangel på badeværelser, og en del af ejendommens lejligheder har herudover fælles toiletter på bitrapperne.

Der er af Byfornyelse København og Arkitektgruppen København udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder. Projektet for 1. fase omfatter udskiftning af tag, begrænset istandsættelse af facader og kælder, renovering/udskiftning af vinduer mod gade, nedrivning af bitrapper, ombygning/udskiftning af hovedtrapper til brandsikker konstruktion, etablering af wc/bad i rustfrit stål konstruktioner, udskiftning af køkkener, lejlighedssammenlægninger, etablering af nye lejligheder i tagetagen, og montering af altaner på gårdsiden m.v.

De samlede udgifter er i fase 1 opgjort til 41.800.000 kr. dækkende ombygningsudgifter, støtte til udviklingsprojektet, udgifter til midlertidig/permanent genhusning, eventuel driftstab til erhverv i ejendommen og bidrag til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.

Projektet for fase 2 omfatter en huludfyldning mellem Samsøgade 3 – 5 og 7 – 11. Mellem disse 2 gavle er en ca. 6 meter bred åbning, hvori der etableres nyt boligareal som tilknyttes 4 lejligheder i Samsøgade 5 til højre. Disse lejligheder er 2-værelses lejligheder på 55 m². Lejlighederne udvides med 66 m² hvorefter de vil være store familieegnede lejligheder på i alt 121 m².

Herudover omfatter fase 2 en udvidelse af det boligareal, der etableres i tagetagen under fase 1. Boligarealet i de 10 nye tagboliger udvides med en ekstra etage i fuld højde mod gården således, at de nye tagboliger bliver i 2 etager med indvendig trappe. Lejlighedernes størrelse kommer til at variere i størrelsesorden fra 67 m² til 123 m².

I forbindelse med fase 2 projektet udvides det samlede boligareal i ejendommen derved med 540 m². For det samlede projekt (begge faser) udvides boligarealet med i alt 1.171 m² fra de nuværende 3.640 m² til i alt 4.811 m².

Fase 2 projektet, er ikke på alle områder i overensstemmelse med den for området gældende lokalplan nr. 302. Den projekterede bebyggelses udformning, med gårdfacaden i fuld højde, medfører at bebyggelsen fremstår i 5 fulde etager, hvor lokalplanen alene muliggør 4 etager og udnyttet tagetage. Forøgelsen af karréens etageareal medfører, at der i henhold til lokalplanens bestemmelser skal etableres yderligere friarealer på ejendommene. En sådan udvidelse af friarealerne skønnes ikke at kunne imødekommes i karréen. En gennemførelse af projektet forudsætter således, at der meddeles dispensationer fra lokalplanen. Derudover vil etagearealsudvidelsen medføre et krav om 5 parkeringspladser.

Der vil i forbindelse med behandling af byggesagen blive foretaget den nødvendige nabohøring, ligesom projektets udformning og materialevalg vil blive behandlet i forbindelse med meddelelse af tilsagn på ejendommen.

De samlede udgifter er i fase 2 opgjort til 6.000.000 kr. dækkende ombygningsudgifter på 5.600.000 kr. svarende til en samlet udgift på ca. 10.300 kr. pr. m² hvortil kommer støtte til udviklingsprojektet på 400.000 kr. Andelsboligforeningen foretager herudover en egenfinansiering på 1.250.000 kr. til gennemførelse af fase 2 projektet.

Selve ombygningsudgiften for de 2 faser udgør ca. 42.000.000 kr. Ombygningsudgiften udgør for de eksisterende lejligheder ca. 10.000 kr. pr. m² og for de nye taglejligheder ca. 12.500 kr. pr. m². Den samlede investering incl. andelsboligforeningens egenfinansiering og udgifterne til genhusning og erstatninger m.v. beløber sig for begge faser til 53,4 mio. kr. svarende til 11.100 kr. pr. boligetageareal.

Som følge af den investering der alt i alt skal ske på ejendommen vil den samlede boligafgift i forbindelse med gennemførelse af 1. fase udgøre i størrelsesorden 840 kr. til 860 kr. pr. m² for de eksisterende lejligheder. For de nye taglejligheder vil boligafgiften udgøre i størrelsesorden 910 kr. til 1.000 kr. pr. m². Gennemførelsen af 2. fase må som udgangspunkt betragtes som værende værdiforøgende, idet der ske en udvidelse af etagearealet.

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Gennemførelsen af 2. fase betragtes som værende værdiforøgende, og udgiften til tilskud hertil afholdes alene af staten. Udgiften belaster som udgangspunkt ikke kommunen. Udgiften til udviklingsprojektet på 400.000 kr. er 100 % refusionsberettiget, og udgiften belaster derved ikke kommunen.

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning indgår i den samlede bevilling på 41.800.000 kr. under 1. fase.

Det er kommunens praksis at garantere for lån til finansiering i "fornødent omfang". Størrelsen af garantien fastsættes efter forhandling med långiver og forelægges udvalget konkret.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 – 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer, ligesom tilslutning til fjernvarme giver bedre udnyttelse af varmeværker og ledningsnet samt en begrænsning af forureningen ved individuel fyring.

A. Skrivelse af 28. juni 2002 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen.

B. Oversigtsplan visende ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11.