Forslag til lokalplan "Enghave Station"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. oktober 2002

11. Forslag til lokalplan "Enghave Station"

BTU 449/2002 J.nr. 611:252.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Kommunen ønsker efter offentligt udbud at afhænde ejendommene matr. nr. 1498 og 1530 Udenbys Vester Kvarter, København, der er beliggende Sønder Boulevard 133/Enghavevej 76 ved Enghave Station.

Opførelse af et nyt større byggeri på grundene forudsætter, at der tilvejebringes en lokalplan. Redegørelse herom blev drøftet på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. april 2002.

Bebyggelsen skal ved sin placering og udformning tilpasses den omkringliggende bebyggelse med 5 etages karreer, og der skal tages hensyn til den byarkitektonisk markante placering ved en af bydelens indfaldsveje, en af landets mest trafikerede banestrækninger samt de åbne omgivelser i form af baneterrænet og de brede veje Sønder Boulevard og Vigerslev Allé.

Det foreliggende lokalplanforslag, der kun omfatter de to nævnte ejendomme, er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte retningslinier og er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001.

Ejendommene, der har et samlet grundareal på knap 3.600 m², anvendes i dag dels til servicestation, dels til bilforretning og værksted. Bebyggelsen er i én etage, og det samlede etageareal er ca. 1.600 m². Mindste afstand til den nærmeste beboelse er ca. 25 m.

Miljøkontrollen har udarbejdet en miljøundersøgelse på ejendommen, der har påvist afgrænsede jord- og grundvandsforureninger med olieprodukter. Endvidere er der generelt i overjorden (fyldjorden) konstateret forhøjede PAH-forbindelser og tungmetaller. Miljøkontrollen vurderer, at det vil være nødvendigt at fjerne en del af forureningen i forbindelse med en eventuel bebyggelse.

Miljøkontrollen har endvidere oplyst, at ejendommenes nuværende anvendelse er klassificeret som tilhørende forureningsklasse 4 - 5 med deraf afledt afstandskrav til boliger og lignende på 100 - 150 m.

Lokalplanen muliggør indenfor en maksimal bebyggelsesprocent på 110 en anvendelse til serviceerhverv, samt andre virksomheder, herunder en benzintank. Bebyggelsen skal opføres i vejlinien mod Enghavevej og Sønder Boulevard i 4 etager med en bygningshøjde på ikke over 21 m.

Der muliggøres en benzintank i lokalplanområdet under hensyn til beliggenheden i forhold til bydelens overordnede vejnet samt til, at der kun er to andre benzintanke i bydelen. Den nærmeste benzintank ligger i en afstand af ca. 1.200 m i bydelen Kongens Enghave.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. april 2002 (BTU 170/2002) blev forvaltningens redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for et område, der består af ejendommene matr. nr. 1498 og 1530 Udenbys Vester Kvarter, Sønder Boulevard 133/Enghavevej 76, drøftet. Det foreliggende lokalplanforslag er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte retningslinier.

Anledningen til forslaget er, at kommunen, der ejer begge ejendomme, ønsker at afhænde dem efter offentligt udbud. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har meddelt, at de eventuelt ønsker ejendommen til voksenundervisning, derfor er salg af ejendommen sat i bero, indtil der foreligger en afklaring heraf. Som led i et eventuelt udbud vil der blive stillet krav om indsendelse af skitseprojekt i forbindelse med afgivelse af tilbud om køb af ejendommen således, at forslaget vurderes samlet med hensyn til såvel pris som arkitektonisk kvalitet.

De to ejendomme, der har et samlet grundareal på knap 3.600 m², hvoraf 123 m² er udlagt til vej (matr.nr. 1530 ibid.), anvendes i dag dels til servicestation, dels til bilforretning og værksted. Bebyggelsen er i én etage, og det samlede etageareal er ca. 1.600 m², inklusive et ca. 300 m² stort skærmtag i tilknytning til servicestationen. Mindste afstand til den nærmeste beboelse er ca. 25 m.

Poul Refstrup har i 1988 indgået lejemål for en del af ejendommene omfattende et 179 m² stort areal med henblik på henstilling af biler. Lejemålet kan opsiges med 3 måneders varsel.

Den øvrige del af ejendommene er udlejet til Kuwait Petroleum A/S i 1979. I den oprindelige lejeaftale var lejemålet opsigeligt med 3 måneders varsel, men med en påtegning fra 1999 er lejemålet gjort uopsigeligt indtil den 31. marts 2004. Arealet er udlejet til benzintankanlæg med servicestation, garageanlæg, automobilforhandler og –værksted. Alle bygninger og øvrige anlæg tilhører lejeren, og ved lejemålets ophør skal arealet afleveres rent og ryddeliggjort, udgravet for bygningsfundamenter, tanke, befæstelser m.v. og atter opfyldt i terrænhøjde med naturligt fyld. Kuwait Petroleum A/S har udlejet dele af bygningerne til Poul Refstrup Automobiler A/S på almindelige lejevilkår.

Miljøkontrollen har i samarbejde med DGE A/S udarbejdet en miljøundersøgelse på ejendommen, der har påvist afgrænsede jord- og grundvandsforureninger med olieprodukter. Hovedparten af olieforureningen er fundet i større dybde end 3 m. Endvidere er der generelt i overjorden (fyldjorden) konstateret forhøjede PAH-forbindelser og tungmetaller. Miljøkontrollen vurderer, at det vil være nødvendigt at fjerne en del af forureningen i forbindelse med en eventuel bebyggelse.

Miljøkontrollen har endvidere oplyst, at ejendommenes nuværende anvendelse er klassificeret som tilhørende forureningsklasse 4 - 5 med deraf afledt afstandskrav til boliger og lignende på 100 - 150 m.

Gennemførelse af et nybyggeri forudsætter en lokalplan. Da der ikke aktuelt påtænkes ændringer i de umiddelbart tilstødende områder, er lokalplanområdet begrænset til de aktuelle ejendomme.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, der bl.a. på grund af stationsnærheden fastlægger området til serviceerhverv, nærmere bestemt et S1-område, hvor bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110, og det maksimale etageantal eksklusive tagetage er 5. De aktuelle ejendomme indgår i et fastlagt lokalt centerområde ved Enghave Station, inden for hvilket det gælder, at det samlede bruttoareal til butiksformål må øges med 1.000 m², og at bruttoarealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker ikke må overstige henholdsvis 1.000 m² og 500 m².

Lokalplanområdet ligger i bydelen Vesterbro mellem jernbanens terræn, Enghave Station, Sønder Boulevard og Enghavevej.

Lokalplanen udgør det planmæssige grundlag for omdannelse af et ekstensivt udnyttet areal til et område for serviceerhverv med en bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet. Ved placering og udformning af bebyggelse skal der ske en tilpasning til den omkringliggende bebyggelse med 5 etages karreer, og der skal tages hensyn til den byarkitektonisk markante placering ved en af bydelens indfaldsveje og en af landets mest trafikerede banestrækninger samt de åbne omgivelser i form af bane baneterrænet og de brede veje.

I overensstemmelse hermed fastlægger lokalplanen området til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, håndværk og andre virksomheder herunder benzintank, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv.

Butikker må alene etableres i stueetagen i bebyggelsen mod Enghavevej og Sønder Boulevard. Bruttoetagearealet af den enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutik må ikke overstige henholdsvis 1.000 m² og 500 m². Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 1.000 m².

Overkørsel til området må kun ske fra Sønder Boulevard.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og friarealet (eksklusive parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 15 pct. af erhvervsetagearealet.

Ny bebyggelse skal opføres inden for det fastlagte byggefelt og som randbebyggelse i vejlinien mod Enghavevej og Sønder Boulevard.

Randbebyggelsen skal opføres i 4 etager, og bebyggelse i øvrigt må opføres i højst 4 etager. Gesimshøjden må ikke overstige 17 m og bygningens højde ikke 21 m.

Der er fastlagt en række bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, herunder at bebyggelsen skal fremstå med en høj arkitektonisk kvalitet.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering kan være fælles for flere ejendomme. Der må etableres indtil 40 parkeringspladser på terræn. Der skal etableres mindst 40 cykelparkeringspladser.

Forvaltningen har på baggrund af ovenstående foretaget en høring af de øvrige kommunale forvaltninger og Hovedstadens Udviklingsråd.

Miljøkontrollen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, har beregnet det ækvivalente trafikstøjniveau for Enghavevej, der en fordelingsgade, til 69 dB(A) og for Sønder Boulevard, der er en bydelsgade, til 60,3 dB(A).

Togtrafikstøjniveauet på strækningen er beregnet til 74 dB(A) i døgngennemsnit målt 10 meter fra spor. Da jernbanen ligger nedgravet, vil lokalplanområdet i et vist omfang være skærmet af skrænten. Byggeri i 5 etager må dog påregne i væsentlig grad at blive udsat for støjgener fra jernbanen.

Miljøkontrollen vurderer, at der ikke er virksomheder i og omkring lokalplanområdet, der vil indebære miljømæssige gener i forhold til den påtænkte anvendelse af lokalplanområdet.

Med hensyn til jordforurening oplyser Miljøkontrollen, at der i 2001 blev udført en forureningsundersøgelse på området, der påviste afgrænsede jord- og grundvandsforureninger i mindre omfang forskellige steder på arealet med olieprodukter. Olieforureningen stammer fra aktiviteter og underjordiske installationer på stedet. Hovedparten af olieforureningerne er fundet på mere end 3 meters dybde. Endvidere er der generelt i overjorden konstateret forhøjede PAH-forbindelser og tungmetaller. Miljøkontrollen vurderer, at det vil være nødvendigt at fjerne en del af forureningen afhængig af eventuelle planer for senere byggeprojekter. Det kan for eksempel blive nødvendigt at fjerne terrænnære olieforureninger med henblik på at eliminere risikoen for forurening af indeklimaet.

Skal arealerne anvendes til forureningsfølsomme formål - som boliger eller børneinstitutioner – vil der blive stillet krav om, at den øverste ½ m jord på ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer og adskilles fra den forurenede jord med signalnet.

Lokalplanområdet er et område med begrænsede drikkevandsinteresser, og jorden er potentielt forurenet. Dette indebærer, at der ikke må etableres nedsivningsanlæg i området uden tilladelse fra Miljøkontrollen, jf. Spildevandsplan 2000.

På baggrund af ovenstående anbefaler Miljøkontrollen, at der i lokalplanen optages bestemmelser med tilhørende fodnoter om, at der lægges vægt på bæredygtige løsninger og byøkologisk perspektiv, at bebyggelse og udendørsarealer skal placeres, udføres og indrettes under hensyn til forureningsgener og andre ulemper, at det indendørs støjniveau ikke må overstige 35 dB(A), og at det udendørs støjniveau på primære opholds- og friarealer hidrørende fra trafikstøj må ikke overstige 55 dB(A) og hidrørende fra jernbanestøj ikke overstige 60 dB(A), at den øverste ½ m jord på ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer, at byggearbejder kan standses, hvis der stødes på forurenet jord under arbejdet, og at nedsivningsanlæg for regnvand kræver tilladelse.

De foreslåede bestemmelser er indsat i lokalplanforslaget i det omfang, planloven skønnes at give hjemmel dertil. I lokalplanens formålsparagraf anføres, at der tilstræbes et område opbygget efter miljørigtige principper med en henvisning til den af Borgerrepræsentationen vedtagne reviderede udgave af "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Der er indsat bestemmelse om, at bebyggelse og primære opholdsarealer skal skærmes mod støj og anden forurening, og der er angivet maksimalt indendørs støjniveau. Der er medtaget noter, der oplyser om pligten til at standse byggearbejder, jf. lov om forurenet jord, og henvisning til Miljøstyrelsens Vejledning nr. 3/1984 om "Trafikstøj i boligområder" og til Vejledning nr. 1/1997 "Støj og vibrationer fra jernbaner".

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har skriftligt meddelt, at Uddannelses- og Ungdomsudvalget forventes at tage stilling til skolestrukturen på Vesterbro i efteråret 2002, og i denne forbindelse bør muligheden for at anvende grundene til skoleformål være til stede. Forvaltningen har efterfølgende på et møde oplyst, at man ønsker mulighed for at tilvejebringe en grundskole i størrelsesordenen 6.000 – 10.000 m² etageareal.

Med den for området i henhold til kommuneplanen gældende maksimale bebyggelsesprocent på 110 er det ikke muligt at opføre mere end ca. 4.000 m² etageareal på de to ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget. Det er derfor ikke muligt at imødekomme Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen ønsker om en grundskole hverken med hensyn til det ønskede antal etagemeter eller i relation til kommuneplanens friarealkrav for grundskoler, der i et S1-område er 60 pct. af etagearealet.

Lokalplanforslaget muliggør imidlertid uddannelsesmæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv. Det betyder, at der eksempelvis vil kunne etableres voksenundervisning og anden form for undervisning, der kan udnytte områdets særlige beliggenhed og vilkår.

Et eventuelt salg af ejendommen er sat i bero, indtil der foreligger en afklaring af, om Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen vil udnytte ejendommen til voksenundervisning.

Københavns Energi gør opmærksom på bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav om ressourcerigtige løsninger. I forbindelse med miljøorieneteret byfornyelse og nybyggeri stilles der nu krav om, at gasinstallationer skal renoveres/bevares ved byfornyelse og nybyggeri tilsluttes bygas, hvis der er tale om støttet byggeri. I lokalplanområdet kan bygas først og fremmest anvendes i en eventuel kantine. Der er gasledninger i området og ligger inden for bygassens forsyningsområde. For el, varme, vand og afløb er der ingen bemærkninger. Københavns Energi har efterfølgende oplyst, at der ligger en vandledning på matr.nr. 1530 Udenbys Vester Kvarter København.

Københavns Energis anbefalinger er med taget i det omfang planloven giver hjemmel hertil.

Hovedstadens Udviklingsråd gør opmærksom på, at ind- og udkørslen til den benzintank, som lokalplanforslaget muliggør, bør placeres mod Sønder Boulevard for at undgå, at trafikken til og fra benzintanken kolliderer med bustrafikken til og fra busstoppestedet for linie 3, 10 og 16 på Enghavevej og busstoppestedet for linie 650 S ved jernbanebroen.

Herudover udtaler HUR sig om trafikstøj og Enghave Kirkes nære beliggenhed i forhold til lokalplanområdet .

Lokalplanforslaget placerer ind- og udkørsel til benzintanken mod Sønder Boulevard.

De af lokalplanforslaget omfattede to ejendomme har en markant byarkitektonisk placering, men fremtræder med den nuværende bebyggelse mindre attraktivt. En ny bebyggelse af en høj arkitektonisk standard og tilpasset de omkringliggende karreer vil give området et helhedspræg og gøre det visuelt mere attraktivt. En ny bebyggelse vil dog også føre til en øget trafikbelastning, der dog skal ses i lyset af bebyggelsens meget gode adgang til kollektiv trafikbetjening i forhold til S-tog og busser. Bebyggelsen vil komme til at ligge ca. 100 meter fra Enghave Station og tæt på busstoppested for linierne 3, 10, 16 og 650 S. Endelig vil ny bebyggelse forudsætte i det mindste en delvis fjernelse af olieforureningen i jorden.

Lokalplanforslaget muliggør, at der opretholdes en benzintank i området, idet den nærmeste benzintank ligger på Sydhavns Plads i Kongens Enghave i en afstand af ca. 1.200 m. I bydelen Vesterbro er der kun 2 andre benzintanke ud over den på Enghavevej.

I øvrigt henvises til Miljøkontrollens udtalelse og bemærkningerne hertil ovenfor.

Lokalplanforslaget må forventes kun at have interesse for en begrænset kreds, idet forslaget kun omfatter to ejendomme, der ligger omgivet af jernbanen og to store veje og dermed adskilt fra den øvrige bebyggelse i området. Under henvisning hertil foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet, der to gange i perioden á 2 timers varighed bemandes med en medarbejder fra Plan & Arkitektur. De bemandede perioder oplyses i forbindelse med orienteringsmaterialet og ved annonceringen af lokalplanforslagets offentliggørelse

Bilag A: Redegørelse for lokalplanforslag "Enghave Station"

Bilag B: Lokalplanforslag "Enghave Station"

Bilag 1: Brev af 17. juli 2002 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Bilag 2: Brev af 23. juli 2002 fra Hovedstadens Udviklingsråd

Bilag 3: Brev af 30. juli 2002 fra Sundhedsforvaltningen

Bilag 4: Brev af 2. august 2002 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

Bilag 5: Brev af 8. august 2002 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Bilag 6: Brev af 19. august 2002 fra Økonomiforvaltningen

Bilag 7: E-mail af 19. august 2002 fra Københavns Energi

Bilag 8: Brev af 4. september 2002 fra Miljøkontrollen

Jens Ole Nielsen