Forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. juni 2004

Sager til beslutning

8. Forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

BTU 297/2004 J.nr. 611:146.0001/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at forslag til lokalplan "Vermlandsgade" vedtages med henblik på offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i lokalområdet, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

< o:p>

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

RESUME

Planforslagene er udarbejdet på baggrund af Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalgets drøftelser i møderne henholdsvis den 14. januar 2004 (BTU 5/2004) og den 27. januar 2004 (ØU 20/2004) om igangsætning af forslag til lokalplan for "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Kaae Gruppen A/S har på baggrund af et skitseprojekt udarbejdet af arkitektfirmaet 3 x Nielsen anmodet kommunen om at iværksætte udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001, som skal muliggøre opførelse af en boligbebyggelse beliggende på matr.nr. 474 Amagerbros Kvarter, København, Vermlandsgade 24. Ejendommen er beliggende i lokalplanforslagets område I, der omfatter et ca. 14.200 m² stort areal, som aktuelt anvendes til erhverv, Christianshavns Brandstation og en børneinstitution. Området foreslås ændret til et boligområde med en bebyggelsesprocent på 150, svarende til en samlet byggerummelighed på ca. 21.300 m² etageareal.

I forbindelse med planlægningen er indgået overvejelser om flytning af Christianshavns Brandstation til en mere central beliggenhed i forhold til oplandet, herunder Ørestad. Aktuelt er der imidlertid ikke budgetmæssig mulighed herfor. Det påtænkte boligbyggeri forudsættes da også opført i etaper.

Byggeretten på den aktuelle ejendom er ca. 8.400 m². Som 1. etape ønskes der opført bebyggelse af størrelsesordenen 7.500 m² med parkering etableret midlertidigt på terræn på ejendommen foruden parkering på vejareal. Byggeretten fra brandstationen, der udgør ca. 5.000 m² etageareal, kan udnyttes som 2. etape på den aktuelle ejendom samt en del af institutionsejendommen sammen med den resterende byggeret. Institutionsejendommen og den sidste erhvervsejendom, som området omfatter, har en samlet rummelighed på ca. 7.900 m², og kan bebygges i overensstemmelse med den principielle bebyggelsesplan. Realiseringen af bebyggelsesplanen betyder, at der skal overføres byggeret ejendommene imellem.

Med bebyggelsesplanen lægges der op til, at institutionen Store Mølle Vej 13, der er indrettet i en ældre træbygning, kan udskiftes med nybyggeri i 1-1½ etage i vejlinien.

Område IIA og IIB omfatter bevaringsværdige bebyggelser, der fastlægges som bebyggelsesplan, og lokalplanforslaget indeholder bestemmelser, der skal sikre, at bebyggelsens arkitektoniske kvaliteter fastholdes eller eventuelt genskabes.

Område III rummer en transformerstation, der fastlægges som bevaringsværdig. Der foreligger ingen ønsker om ændringer for ejendommen.

Område IV udgør den tidligere Amagerbanes tracé, der skal anlægges som grønt bælte med beplantning. Den grønne cykelrute "Amagerruten" følger tracéet, og skal den anlægges i det grønne bælte.

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, og der er derfor samtidig udarbejdet forslag til kommuneplantillæg.

Kommuneplantillægget fastlægger område I og III til boligformål (B5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på 40). For område IIA og IIB, der aktuelt er B5-områder, tilføjes der en *-bemærkning om, at der i lokalplaner kan fastlægges nærmere bestemmelser om bebyggelsesprocenter m.v. ud fra bevaringshensyn. Det tidligere baneareal langs Store Mølle Vej forbliver et offentligt rekreativt område (O1-område), og er ikke omfattet af kommuneplantillægget.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede i møderne henholdsvis den 14. januar 2004 (BTU 5/2004) og den 27. januar 2004 (ØU 20/2004) forvaltningernes redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan for "Vermlandsgade" og forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Med brev af 30. juni 2003 anmoder Kaae Gruppen A/S på baggrund af et skitseprojekt udarbejdet af Vilhelm Lauritzens Tegnestue kommunen om at iværksætte udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001, som skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af en boligbebyggelse beliggende på matr.nr. 474 Amagerbros Kvarter, København, Vermlandsgade 24. I forbindelse med de videre projektovervejelser besluttede bygherre at indbyde yderligere 3 tegnestuer: 3xNielsen, Vandkunsten samt Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S, til at deltage i et parallelopdrag med det formål at indhente forslag dels til en samlet bebyggelsesplan for karréen dels et skitseforslag til bebyggelse af den aktuelle ejendom. Vilhelm Lauritzens Tegnestue ønskede ikke at deltage i parallelopdraget. Det konkluderedes ved møder med bygherre og forvaltningen, at Lundgaard & Tranbergs bebyggelsesplan indeholdt væsentlige overordnede kvaliteter, som i justeret form danner grundlag for den principielle bebyggelsesplan i lokalplanforslaget. 3xNielsens forslag til bebyggelsens udformning er af bygherre valgt som det projekt man vil fremme som 1. etape. I Bilag 1 er projektets nærmere udformning beskrevet og illustreret.

Forslag til lokalplan

Lokalplanforslaget omfatter området, der afgrænses af Vermlandsgade, Uplandsgade, Amagerbrogade og Christmas Møllers Plads, som det fremgår af bilag 1, og opdeles i underområderne I, IIA, IIB, III og IV.

Område I omfatter et ca. 14.200 m² stort område, der aktuelt anvendes til erhverv, Christianshavns Brandstation og en privat børneinstitution. I lokalplanen foreslås området ændret til et boligområde med en bebyggelsesprocent på 150, svarende til en samlet byggerummelighed på ca. 21.300 m² etageareal.

Som det fremgår af redegørelsesindstillingen, er der i planlægningen indgået overvejelser om flytning af Christianshavns Brandstation til en mere central beliggenhed i forhold til oplandet, herunder Ørestad. Bebyggelsesplanen forudsætter, at byggeretten fra brandstationen, der udgør ca. 5.000 m² etageareal, efter flytning af denne, kan udnyttes på den her omhandlede naboejendom. Der er imidlertid ikke aktuelt budgetmæssigt grundlag for flytning af brandstationen, og den nye bebyggelse forudsættes opført i etaper.

Ejendommen, der ønskes bebygget, har et grundareal på 5.600 m², hvilket svarer til en byggeret på ca. 8.400 m². Vinkelbygningen med en fløj langs Vermlandsgade og en fløj langs brandstationsgrunden udgør 1. etape og er af størrelsesordenen 7.500 m² etageareal. Parkering forudsættes etableret midlertidigt på terræn på ejendommen foruden parkering på vejareal.

2. etape består af den resterende byggeret på ca. 900 m² samt byggeretten fra brandstationen på ca. 5.000 m². De 2 øvrige ejendomme, som området omfatter, har en samlet rummelighed på ca. 7.900 m², heraf børneinstitutionen ca. 2.800 m² og hjørneejendommen mellem Vermlandsgade og Store Mølle Vej ca. 5.100 m². Disse kan bebygges i overensstemmelse med den principielle bebyggelsesplan. Realiseringen af bebyggelsesplanen betyder, at der skal overføres byggeret ejendommene imellem.

Bebyggelsen i etape 1 samt en del af etape 3 opføres i 6½ etage som en fortsættelse af den markante randbebyggelse langs Vermlandsgade. Brandstationgrunden forudsættes i den endelige udbygning anlagt som friareal med parkering og opholdsarealer. Den nye bebyggelse skal definere den ene side af det herved fremkomne pladsrum, der vil tilgodese udsigtsforholdene for den bebyggelse, der grænser til pladsen.

Langs Ved Skansen etableres der sydvestorienterede forhaver, idet bebyggelsen trækkes tilbage fra vejlinien. Dette indebærer bedre lysforhold for såvel den eksisterende genbobebyggelse som den nye bebyggelse end ved nybyggeri i vejlinien. Bebyggelsen langs Ved Skansen og Store Mølle Vej foreslås opført i 5½ etage. Midt på forløbet langs Store Mølle Vej afbrydes bebyggelsesfronten med en børneinstitution. Med bebyggelsesplanen lægges der således op til, at institutionen Store Mølle Vej 13, der er indrettet i en ældre ca. 300 m² træbygning, kan udskiftes med nybyggeri i 1-2 etage i vejlinien. Det er intentionen, at arealet imellem børneinstitutionen og transformeren skal udformes som et samlet og mere bymæssigt træk gennem karréen end gårdanlægget i øvrigt. Herved forsøges transformerstationen inddraget som et element i den samlede bebyggelse.

Bebyggelsen skal udformes som en nutidig fortolkning af de såvel arkitektoniske som materialemæssige kvaliteter, der ligger i de omgivende bevaringsværdige karreer, hvor især altaner og karnapper er med til at skabe en levende facade med varierede skyggevirkninger.

Brandstationejendommen forudsættes som anført anlagt som friareal (plads), der dels indrettes til opholdsareal på arealet mod Markmandsgade og som parkeringsanlæg, der skal være fælles for den samlede fremtidige bebyggelse i område I på arealet mod Vermlandsgade. Ved fuld udbygning udgør parkeringskravet ca. 210 pladser. Parkering på de private fællesveje ud for ejendommene foreslås medregnet i parkeringsdækning med indtil 30 pladser anlagt med træbeplantning mellem båsene. De resterende ca. 180 pladser skal placeres på pladsen fordelt med 90 pladser i et underjordisk anlæg og 90 pladser på terræn.

Område IIA og IIB omfatter en række bevaringsværdige karreer, og der er i lokalplanforslaget udarbejdet bestemmelser, der skal sikre, at bebyggelsens arkitektoniske kvaliteter fastholdes eller eventuelt genskabes. Den bevaringsværdige bebyggelse fastlægges som bebyggelsesplan.

Område III rummer en transformerstation, der fastlægges som bevaringsværdig. Der foreligger ingen ønsker om ændringer for ejendommen.

Område IV udgør den tidligere Amagerbanes tracé. Arealet skal anlægges som grønt bælte med beplantning bl.a. under hensyntagen til, at bebyggelsen langs Store Mølle Vejs sydside har et meget begrænset friareal. Da den grønne cykelrute "Amagerruten" følger tracéet, skal den anlægges i det grønne bælte.

Forslag til kommuneplantillæg

Ejendommene i område I og III er i Kommuneplan 2001 udlagt til blandet erhverv (E1-område) og brandstationen til offentlige tekniske anlæg (T2- område) med maksimale bebyggelsesprocenter på henholdsvis 110 og 60. Område IIA og IIB er udlagt som B5-områder med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Område IV er udlagt til offentligt rekreativt areal (O1-område).

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, og der er derfor samtidig udarbejdet forslag til kommuneplantillæg.

Kommuneplantillægget fastlægger område I og III til boligformål (B5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på 40). Område III fastlægges som nævnt i lokalplanen til offentlige tekniske anlæg. For område IIA og IIB, der aktuelt er B5-områder, tilføjes der en *-bemærkning om, at der i lokalplaner kan fastlægges nærmere bestemmelser om bebyggelsesprocenter m.v. ud fra bevaringshensyn. Det tidligere baneareal langs Store Mølle Vej forbliver et offentligt rekreativt område (O1-område), og er ikke omfattet af kommuneplantillægget.

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen" om områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, virksomheder, forurening af undergrunden, nedsivning af regnvand, miljørigtigt byggeri og fjernvarme. Miljøkontrollens kommentarer i anledning af lokalplanforslaget er indarbejdet heri.

Høring

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har forvaltningen foretaget en høring af samtlige forvaltninger samt Københavns Bymuseum med henblik på eventuelle bemærkninger.

Kultur- og Fritidsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Københavns Energi, Forsyning, bemærker, at lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, og at der i henhold til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" stilles krav om, at gasinstallationer skal renoveres/bevares ved byfornyelse, og at nybyggeri skal tilsluttes bygas, hvis der er tale om støttet byggeri. Endvidere er der vedla gt tegninger, der viser offentlige kloakledninger på ejendommen matr.nr. 474 ibid., Vermlandsgade 24, der skal omlægges ved bebyggelse af arealet.

Vedrørende elforsyningen har Københavns Energi fremsendt kort over kabler i lokalplanens område I. Det fremgår, at der er kabelføringer over ejendommene matr.nr. 463 ibid., beliggende Store Mølle Vej 13, og matr.nr. 474 ibid., Vermlandsgade 24, som er sikret ved en tinglyst deklaration, og giver KE's ret til at foretage nødvendige opgravninger, nedlægge yderligere kabler, vedligeholde mv., ligesom elkablerne ikke må fjernes, bygges hen over, overskæres, flyttes mv. af andre end KE.

Bemærkninger

Der er ikke i planloven hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplanen om tilslutning til bygasnettet. Tilslutning af nybyggeri til Københavns Energis forsyning med bygas må ske på frivilligt grundlag eller som betingelse for kommunal støtte, hvis der opføres støttet byggeri eller gennemføres byfornyelse i området.

For så vidt angår elkabelføringer mv. er der i lokalplanen optaget bestemmelse om sikring mv. af ledninger, og i en kommentar hertil gjort opmærksom på, at der skal træffes nærmere aftale med KE om, hvordan bebyggelse og kabeltracéer kan tilgodeses. I den forbindelse har bygherre, KE og forvaltningen holdt et indledende møde herom.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har ingen bemærker til lokalplanforslaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at der inden for lokalplanområdet eksisterer 2 børneinstitutioner, og at der ikke er planer om at ændre disse.

Man oplyser desuden, at der ikke med udgangspunkt i den nuværende befolkningsprognose er behov for etablering af yderligere daginstitutioner ud over de planlagte i henhold til børneplanen. Forvaltningen ønsker derfor ikke indarbejdet en daginstitution i den nye bebyggelse, men at der medtages en bestemmelse om etablering af daginstitutioner, gerne som en forholdsnorm.

Man gør desuden opmærksom på, at forvaltningen forudsætter, at man kontaktes i god tid inden endelige stillingtagen til bebyggelse af ejendommen matr.nr. 463 ibid., der huser en virksomhedsinstitution således, at en institution kan indpasses i bebyggelsen.

Bemærkninger

I lokalplanen er der afsat et byggefelt til en ny daginstitution på den eksisterende institutionsejendom. I forbindelse med et egentligt projektforslag, der vedrører den nævnte ejendom, vil Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen blive inddraget.

Københavns Bymuseum anfører under henvisning til museumslovens § 23, Kap. 8, at en række af ejendommene langs Vermlandsgade er beliggende inden for fortidsmindebeskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold. Anlægsarbejde inden for dette område skal meddeles Københavns Bymuseum og forudsætter godkendelse fra Kulturarvsstyrelsen.

Det anføres desuden, at det generelt gælder inden for hele området, at arbejde, der forudsætter udgravning i grunden, skal meddeles Københavns Bymuseum som repræsentant for Kulturarvsstyrelsen, jf. Lov 473 § 27, Stk. 2 og 9.

Bemærkninger

I en kommentar til lokalplanforslaget, jf. bilag 1, er de nævnte bemærkninger indarbejdet.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens udtalelse er indarbejdet i afsnittet om "Baggrund for lokalplanen" i bilag 1.

Forslag til dialogstrategi

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægning foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

- Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

- Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.

- Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Mødet foreslås tilrettelagt som et orienteringsmøde med deltagelse af repræsentanter fra forvaltningen. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade sig repræsentere på mødet.

- Annoncering i områdets lokalaviser.

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: Brev af 16. marts 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

Bilag B: Brev af 3. marts 2004 fra Københavns Bymuseum

Bilag C: Breve af 24. og 26. marts 2004 fra Københavns Energi

Bilag D: Brev af 23. marts 2004 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Bilag E: Brev af 19. april 2004 fra Miljøkontrollen

Bilag G: Projektmappe af 3xNielsens forslag til ny boligbebyggelse.

Mette Lis Andersen Erik Jacobsen

Til top