Godkendelse af, at andelsboligprojektet A/B Ørestad City (V-huset) reduceres til 41 boliger

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. juni 2004

 

 

Sager til beslutning

 

5.      Godkendelse af, at andelsboligprojektet A/B Ørestad City (V-huset) reduceres til 41 boliger

 

BTU 298/2004  J.nr. 631.0013/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen meddeler skema B-tilsagn til et reduceret andelsboligbyggeri i Ørestad City (V-huset) omfattende 41 støttede private andelsboliger.

 

RESUME

I mødet den 11. juni 2003 tiltrådte Borgerrepræsentationen projekt til opførelse af 114 støttede private andelsboliger i Ørestad City. Samtidig blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og andel af offentligt tilskud samt til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen alt under forudsætning af, at der ikke sker væsentlige ændringer i forhold til det beskrevne projekt.

Markedssituationen for salg af andele har imidlertid efterfølgende vist, at det er vanskeligt at opnå det fornødne salg af 75% af projektets andele, hvilket er en forudsætning for, at byggeriet kan igangsættes.

Primo maj 2004 er alene solgt 40 andele og reserveret yderligere en andel. Bygherren har på denne baggrund besluttet at indstille salget. Den kommende andelsboligforening ønskes derfor kun at bestå af 41 andele spredt placeret i bebyggelsen.

På baggrund heraf er der indkaldt til stiftende generalforsamling til afholdelse den 27. maj 2004. Andelsboligforeningen vil udgøre en særskilt ejerlejlighed i bebyggelsen, hvor de øvrige lejligheder forventes solgt som ejerlejligheder.

Projektets anskaffelsessum andrager nu 71.000.000 kr. mod tidligere 206.100.000 kr. Den kommunale andel af det offentlige tilskud vil på grundlag heraf blive reduceret fra knap 3,7 mio. kr. til ca. 1,3 mio. kr., ligesom den kommunale garanti reduceres fra ca. 30,9 mio. kr. til ca. 10,6 mio. kr.

Der er meddelt byggetilladelse til projektet, der forventes igangsat senest den 1. juli 2004.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter behandling i Bygge- og Teknikudvaget godkendte Borgerrepræsentationen den 11. juni 2003 (BR 289/03) projekt til opførelse af 114 støttede private andelsboliger i Ørestad City, V-huset. Samtidig blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og andel af offentlig tilskud samt til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det beskrevne.

Efterfølgende blev det konstateret, at der var sket en fejlberegning i forbindelse med opgørelsen af boligantallet, der rettelig udgjorde 113 boliger og ikke som angivet i ansøgningen 114. Ved detailprojekteringen blev det endvidere konstateret, at 9 af boligerne var større end 110 m² og dermed ikke støtteberettigede. Antallet af støtteberettigede andelsboliger udgjorde herefter  104 boliger.

Ifølge almenboligloven skal skema B-ansøgning være modtaget i kommunen senest 9 måneder efter støttetilsagn (skema A). Skema B-ansøgning er modtaget den 5. april 2004 og dermed inden for 9 måneders fristen den 14. april 2004. Der gælder derimod ingen frist for salget af de 75% af boligerne, der er en betingelse for, at kommunen kan godkende skema B.

Det har imidlertid vist sig, at markedssituationen for salg af andelsboliger er vanskeligere end forventet. Om baggrunden for det svigtende salg  har Boplan bl.a. oplyst følgende:

Salgsmæssigt har det vist sig, at de boliger, der er lettest af sælge som andelsboliger, er de mest traditionelle boligtyper i 1-plan og de billigst prissatte. Boligerne i 2 plan med dobbelt høje rum m.v. er ikke tiltrækkende for de købergrupper, der efterspørger andelsboliger. Forhold som mulighed for indretning af børneværelse(r) har spillet en negativ rolle. 80% af de 41 familier, der har købt og reserveret en andelsbolig, kommer fra Københavns Kommune, Frederiksberg og Amager i øvrigt. De flytter fra en uhensigtsmæssig bolig og er tiltrukket af V-husets specielle udformning.

Det er meget sandsynligt, at når boligerne udbydes som ejerboliger, vil man kunne tiltrække købere, der gerne vil have en utraditionel bolig, men ønsker en ejerbolig, fordi udbetalingen er lavere, og fordi man kan optage en større låneandel uden afdrag og dermed reducere boligafgiften – i hvert fald så længe renteniveauet er lavt.

At der i Ørestad City Nord er begrænsede parkeringsmuligheder tæt ved boligerne, og midlertidig gæsteparkering er udgiftskrævende og endelig det forhold at erhvervelse af parkeringsrettighed i konstruktion er meget dyr, virker afskrækkende på mange købere. Det er vurderingen, at ca. 50% af køberne har behov for parkeringsplads. Udgiften for erhvervelse af parkeringsrettighed vil belaste andelsboligforeningen med ca. 150.000 kr. pr. plads. Det vil utvivlsomt andre steder i København være en acceptabel pris, men som pris i et udviklingsområde i yderkanten af postnummer 2300 er det ikke tiltrækkende for boligkøbere.

Uagtet af V-husets anskaffelsessum pr. m² på 16.400 kr. er noget af det billigste på markedet, har det vist sig, at konkurrencen fra mange af de andre boligprojekter ikke mindst i Havnestad har spillet ind. Det uregulerede marked med ustøttede andelsboliger uden kommunegaranti udbyder projekter med større andel af afdragsfri belåning, lav driftsbudgetlægning og køberrisiko for eventuelt usolgte boliger.

De anførte forhold og måske andre faktorer har derfor medført, at det alene er muligt at realisere 41 støttede andelsboliger i forhold til det meddelte tilsagn om støtte til 114 boliger.

Anskaffelsessummen for denne del af andelsboligdelen andrager nu 71.000.000 kr., svarende til ca. 16.400 kr. pr. m².

40 andelsboliger er solgt, medens den sidste er reserveret. De 41 boliger er spredt placeret i bebyggelsen. Med hensyn til den usolgte andel stiller bygherren garanti i overensstemmelse med støttebekendtgørelsens § 34, således at andelsboligforeningen ikke lider tab som følge af manglende salg.

 

Vurdering

Det er oplyst, at boligerne i henhold til tegningstilbud skal være klar til aflevering den 1. oktober 2005. Med en byggetid på 15 måneder betyder det, at byggeriet  må igangsættes senest den 1. juli 2004.

Det er forvaltningens opfattelse, at det – henset til markedssituationen samt igangsætning og en hensigtsmæssig gennemførelse af bebyggelsen – er nødvendigt at lade de 72 boliger udgå af andelsboligprojektet i V-huset. Disse boliger forventes i stedet afhændet som ejerlejligheder.

 

Økonomi

På baggrund af nævnte reducerede anskaffelsessum på 71.000.000 kr. incl. moms vil kommunens andel af tilskuddet andrage ca. 1,3 mio. kr. mod tidligere ca. 3,7 mio. kr. Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution Plan & Arkitektur på funktion 5.94.3. Kommunens garantiforpligtelse reduceres endvidere med ca. 20,3 mio. kr. fra ca. 30,9 mio. kr. til ca. 10,6 mio. kr.

 

Miljøvurdering

-

 

 

Jens Ole Nielsen