Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327 " Ny Tøjhus"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. maj 2001

14. Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327 " Ny Tøjhus"

BTU 203/2001 J.nr. 611:202.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Forslaget til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" er udarbejdet med henblik på at muliggøre opførelse af en boligbebyggelse og et erhvervsbyggeri i område III, syd for den i lokalplan nr. 327 fastlagte lokalgade. På den baggrund er der udarbejdet en bebyggelsesplan omfattende hele underområdet.

Boligbebyggelsen består af stokbebyggelse og punkthuse i 6 etager med udnyttet tagetage, udformet som københavnertag. Erhvervsbebyggelsen mod Artillerivej er i 6 etager med tilbagerykket tagetage med i princippet vandrette tagflader.

Bebyggelsesplanen består af randbebyggelse langs underområdets grænser (dvs. mod bydelsgaden mellem Amager Boulevard og Thorshavnsgade, mod lokalgaden mellem bydelsgaden og Artillerivej og mod Artillerivej). Denne randbebyggelse omkranser sammen med den eksisterende bebyggelse mod Artillerivej og Njalsgade et overordnet gårdrum. Gårdrummet opdeles af et pladsforløb fra Njalsgade til lokalgaden, der åbner op for en visuel forbindelse til Christianshavns Voldanlæg, og underinddeles af stokke og punkthuse ud til kanal, stianlæg og sivegade.

Lokalplantillægget er udarbejdet inden for de overordnede retningslinier, der er fastlagt i lokalplan nr. 327 med tilhørende kommuneplantillæg, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 21. september 2000.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 21. september 2000 et kommuneplantillæg samt lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" for området begrænset af Amager Boulevard, Artillerivej, Njalsgade og Thorshavnsgade. Lokalplanen indeholder rammerne for områdets samlede udbygning og opdeler området i underområderne I-V. Lokalplanen indeholder alene detailbestemmelser for område I, der ligger mellem Amager Boulevard, Thorshavnsgade og en fastlagt nord/syd-gående bydelsgade. Her muliggøres opførelse af en 5 ½ etages hotelbebyggelse mod Amager Boulevard og en 5 ½ etages boligbebyggelse syd herfor. Nybyggeri i de øvrige underområder forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan.

Et forslag til lokalplantillæg for område II, der muliggør opførelse af 3 kontorbygninger ved Amager Boulevard har været i offentlig høring fra den 21. februar til den 23. april 2001 og forventes forelagt Borgerrepræsentationen til endelig vedtagelse medio juni 2001.

Detailprojekter for hotel, boligbyggeri og kontorbygninger i underområderne I og II er under udarbejdelse.

Statens ejendomsselskab Freja ejendomme A/S har anmodet om, at der udarbejdes en supplerende lokalplan for underområde III, der er placeret mellem Njalsgade og underområde II og Hotel Scandinavia med udgangspunkt i en principiel bebyggelsesplan, der bygger videre på intentionerne i lokalplan nr. 327.

Byggeønskerne her omfatter et privat andelsboligbyggeri på ca. 33.000 m², placeret mellem den fastlagte lokalgade og kanalen, med entreprenørfirmaet Hoffmann & Sønner A/S og Boplan som bygherre og Vilhelm Lauritzen A/S som arkitekt. Andelsboligerne forventes opført i 3 etaper, hvor 1. etape med 110 boliger indgår i den godkendte kvote i 2001 for støttede private andelsboliger. Andelsboligerne forventes klar til indflytning henholdsvis i 2003, 2004 og 2005. Bebyggelsen opføres i 6 etager med udnyttet tagetage, udformet som københavnertag. Gesimshøjden er ca. 18,5 m og bygningshøjden ca. 22,5 m. Facaderne udformes med halvt indeliggende altaner og fremstår i lyst murværk. Herudover ønskes opført et kontorhus på ca. 12.000 m² langs Artillerivej med HK-København som bygherre og Erik Nobel som arkitekt. Kontorhuset opføres i 6 etager med udnyttet tagetage, udformet s om tilbagerykket etage. Gesimshøjden er ca. 23 m og bygningshøjden ca. 26 m. Facadeudtrykket er ét stort transparent parti af glas med udvendig solafskærmning indrammet af en konstruktion beklædt med tegl eller natursten.

På vegne af Freja ejendomme A/S har arkitektfirmaet Hasløv og Kjærsgaard i samarbejde med forvaltningen og i overensstemmelse med den i lokalplan nr. 327 fastlagte fordeling mellem boliger og erhverv inden for underområderne I, II og III, udarbejdet en bebyggelsesplan for lokalplantillægsområdet med udgangspunkt i helhedsplanen for hele Ny Tøjhusarealet og de to ovenfor nævnte konkrete projekter for andelsboliger og erhvervsbyggeri.

Fuldt udbygget vil lokalplantillægsområdet rumme et samlet etageareal på ca.123.000 m², heraf nyt boligbyggeri på ca. 57.000 m² og nyt serviceerhverv på ca. 24.000 m², inklusive butikker til dagligvarer og udvalgsvarer. Bebyggelsesprocenten vil blive ca. 170. Parkeringen indrettes hovedsageligt i underjordiske anlæg.

Bebyggelsesplanen er udarbejdet efter princippet om randbebyggelse udadtil mod bydelsgaden, lokalgaden og Artillerivej, der sammen med den eksisterende bebyggelse mod Njalsgade danner et overordnet gårdrum. Randbebyggelsen afbrydes af pladsforløbet fra Njalsgade til lokalgaden, der skaber visuel forbindelse videre til Christianshavns Voldanlæg. Internt underinddeles gårdrummet af stokke og punkthuse orienteret nord/syd ud til det øst/vestgående anlæg med kanal, promenade, cykelsti og sivegade. Bebyggelsesplanens skift mellem randbebyggelse, stokke og punkthuse og friarealernes udformning med grønninger, vandelementer, trappeanlæg, broer og belagte pladser skaber efter forvaltningens opfattelse varierede rumforløb langs med og på tværs af kanal- og pladsforløb i sammenhæng med den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse og det planlagte nybyggeri på Ny Tøjhusgrunden i øvrigt.

For at sikre, at veje og friarealer med hensyn til belægning, beplantning og inventar fremtræder som en helhed, har Freja ejendomme A/S ladet udarbejde en designmanual for hele Ny Tøjhusgrunden, der skal udgøre grundlaget for en fremtidig grundejerforenings etablering og drift af fællesarealerne og inspirere fremtidige investorer og rådgivere ved projektering af ny bebyggelse. Designmanualen er for så vidt angår vejprojektet for bydelsgaden og lokalgaden og som ramme for udformningen af øvrige offentligt tilgængelige arealer på Ny Tøjhusgrunden godkendt af Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 4. april 2001.(sag nr. 150/2001)

Lokalplantillægget omfatter underområde III i lokalplan nr. 32, der begrænses af den fastlagte bydelsgades midtlinie, den i forlængelse af Vestmannagade fastlagte lokalgades midtlinie, Artillerivej, Njalsgade, øst- og nordskellet af ejendommen matr. nr. 495 og østskellet af ejendommen matr. nr. 81, Amagerbros Kvarter, København.

Med forslaget til tillæg til lokalplanen tages der stilling til det planmæssige grundlag for opførelse af bebyggelse til boliger og serviceerhverv inden for de rammer, som er afstukket i lokalplan nr. 327.

Med udgangspunkt i den fastlagte fordeling mellem boliger og erhverv muliggøres ren erhvervsanvendelse i dele af bebyggelsen langs pladsforløbet fra Njalsgade til lokalgaden.

Ved placering og udformning af bebyggelse og friarealer lægges der vægt på samspillet med den eksisterende og planlagte bebyggelse på Ny Tøjhusgrunden, de strukturerende elementer i form af de nye vej-, plads-, sti- og kanalanlæg og på, at der skabes varierede og attraktive gårdrum.

I fordelingen af bolig- og erhvervsanvendelsen muliggøres publikumsorienterede serviceerhverv i boligbebyggelsens stueetage på enkelte strækninger, ligesom der er mulighed for at indrette boliger i erhvervsbebyggelsens øverste etager, bortset fra i bebyggelsen mod Artillerivej. Butikker må kun indrettes i stueetagen.

Der fastlægges en gang- og cykelsti syd for kanalen og til betjening af punkthusene mod syd fastlægges en sivegade med indkørsel fra Artillerivej gennem en portåbning. Der etableres stibroer over kanalen. Fra Njalsgade til lokalgaden fastlægges et pladsforløb forbundet over kanalen af en bred stibro. Pladsen anlægges med naturstensbelægning.

Bebyggelsen skal opføres i overensstemmelse med en principiel bebyggelsesplan som rand-, stok- og punkthusbebyggelse i højst 6 etager med udnyttet tagetage. Tagetager kan udformes traditionelt eller som penthouseetage. Gesimshøjden skal mindst være 17,5 m og må mod Artillerivej højst være 23 m og for bebyggelse iøvrigt højst 19 m. Bygningshøjden må højst være 23 m og mod Artillerivej højst 26 m. Husdybden for boligbebyggelse må ikke overstige 12 m, og punkthuses bebyggede areal må ikke overstige 350 m². Husdybden for erhvervsbebyggelse må højst være 18 m, for atriumbebyggelse højst 25 m og erhvervspunkthuses bebyggede areal må ikke overstige 800 m². Butikker i stueetagen kan indrettes med en husdybde på højst 25 m. Ved sammenbygning skal husdybden tilpassses nabobebyggelsen. Den fastlagte bebyggelsesplan og de angivne højder tils idesætter bygningslovgivningens bestemmelser om bebyggelsens højde i forhold til vej, sti, naboskel og anden bebyggelse.

Nybyggeri skal fremtræde i et nutidigt formsprog af høj arkitektonisk kvalitet. Facader skal fremtræde i murværk, skærmtegl, natursten eller slebet beton i afdæmpede lyse farver og lette partier i glas, træ og stål i materialernes naturlige farveholdning. Karnapper, altaner og skift mellem lette og tunge facadepartier skal fremtræde som integrerede dele af bebyggelsens arkitektur.

Parkeringsdækningen skal være 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal og skal hovedsageligt indrettes i underjordiske anlæg. Parkering på terræn begrænses til afmærkede zoner ved punkthusene syd for kanalen og ved de bevaringsværdige pakhuse samt enkelte handicap- og afsætningspladser. Den fastlagte kanal skal anlægges med en retlinet kajkant mod syd i en bredde på mindst 7,5 m og højst 15 m. Mod nord kan kajkanten udformes varieret i samspil med bebyggelse og friarealer. Pladsforløbet fra Njalsgade til lokalgaden og arealet omkring de bevaringsværdige pakhuse skal fremtræde med en urban karakter og naturstenbelægning. De ubebyggede arealer i øvrigt skal forsynes med beplantning, trærækker og grupper af solitære træer.

Lokalplanområdet er i begrænset omfang omfattet af 100 m beskyttelseslinien, der i henhold til § 18 i lov om naturbeskyttelse afkastes af det fredede fortidsminde Faste Batteri. Inden for beskyttelseslinien må der ikke foretages ændringer i områdets tilstand, med mindre kommunen meddeler dispensation hertil eller Skov & Naturstyrelsen flytter beskyttelseslinien. Forvaltningen vil i forbindelse med lokalplanforslagets offentliggørelse anmode Skov & Naturstyrelsen om at flytte beskyttelseslinien, så den er sammenfaldende med vejlinien mod Artillerivej.

Da lokalplantillægget alene supplerer lokalplan nr. 327 med bebyggelsesregulerende bestemmelser for nyt byggeri, er der ikke foretaget høring af kommunens forvaltninger.

I forlængelse af indstilling vedrørende koncept for dialog med borgerne om byens fysiske planlægning, der er vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 29. marts 2001, foreslås, at der på baggrund af den omfattende ændring af områdets miljø og bebyggelsesforhold, som planforslaget muliggør, etableres følgende tre dialogaktiviteter:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
• Etablering af en udstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet

1. Redegørelse for forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
2. Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"

1. Skyggediagrammer i farver for bebyggelsen (fremlægges på udvalgsmødet)

Jens Ole Nielsen