Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. februar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

8.      Ekstraordinær renovering af Rasmus Nielsens Kollegium

 

BTU  61/2005  J.nr. 631.0046/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt for ekstraordinær renovering i henhold til almenboliglovens § 100 af den selvejende ungdomsboliginstitution Rasmus Nielsens Kollegium

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt - garanti for realkreditlån

at  meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

at  acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

 

RESUME

FSBbolig har som administrator for den selvejende ungdomsboliginstitution Rasmus Nielsens Kollegium søgt om støtte efter almenboligloven til ekstraordinær renovering af kollegiets ejendom.

Kollegiet er opført i røde mursten i 1971 og er tegnet af arkitekt Frode Galatius. Kollegiet rummer i alt 219 kollegieværelser og har et samlet bruttoetageareal på 8.245 m². Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering er vedlagt som bilag 1.

Arbejderne omfatter bl.a. udskiftning af tag, vinduer, renovering af varmeanlæg og el-installationer samt ændring/modernisering af fælleskøkkener.

Den samlede anskaffelsessum er anslået til 17.058.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 2.100 kr. pr. m², der finansieres ved optagelse af et fastforrentet realkreditlån, hvortil kommunen om nødvendigt yder 100 pct. garanti.

Den kommunale andel af ydelsesstøtten udgør knap 151.000 kr. det første år.

Den nuværende årlige leje på 564 kr. pr. m² forventes at stige til 614 kr. pr. m² som følge af renoveringen.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Rasmus Nielsens Kollegium, der er beliggende på matr. nr. 35 Eksercerpladsen, Brigadevej 50 på Amager, er opført i 1971 og tegnet af arkitekt Frode Galatius som to smalle længehuse i fem etager, der er bygget sammen via en forbindelsesgang i hele bygningens længde. Kollegiet rummer 219 kollegieværelser med et samlet bruttoetageareal på 8.254 m², svarende til 38 m² bruttoetageareal pr. værelse. De enkelte værelser er indrettet med bad/toiletrum og kogeniche. På hver etage findes derudover et fælles kombineret opholdsrum/køkken. Bebyggelsens kælder rummer fællesvaskeri og øvrige fællesfunktioner.

Der har ikke tidligere været foretaget støtteberettigede renoveringsarbejder på kollegiets ejendom, men ejendommen har løbende været vedligeholdt som led i institutionens normale drift.

Der er ikke tinglyst tilbagekøbsklausul på ejendommen.

 

Projekt

Projektet omfatter bl.a. tagudskiftning og i den forbindelse efterisolering af tag, udskiftning af vinduer, renovering af varmeanlæg og el-installationer samt nødvendige ændringer/moderniseringer af fælleskøkkenerne som følge af de øvrige arbejder.

Derudover vil kollegiet selv finansiere diverse arbejder som led i den normale planlagte og periodiske vedligeholdelse. Der er bl.a. tale om udskiftning af gulve i gange, vaskemaskiner, toiletter, faldstammer og telefonanlæg. Udgifterne til disse arbejder er budgetteret til ca. 1,2 mio. kr., svarende til ca. 145 kr. pr. m² og finansieres af de opsparede henlæggelser. Disse arbejder og deraf følgende udgifter vedrører således ikke støttesagen.

Der er af Triarc Arkitekter A/S udarbejdet førsynsrapport af 30. juni 2003 i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Plan & Arkitekturs teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten, og finder de planlagte arbejder rimelige. Dog skal detailtegninger af de nye vinduespartier samt redegørelse for valg af materialer og farver på udvendige bygningsdele fremsendes til godkendelse hos Plan & Arkitektur, inden arbejderne udbydes i licitation. Der henvises i den forbindelse til lokalplan nr. 376 "Finlandsgade".

Klaus Nielsen Rådgivende Ingeniører A/S er valgt som teknisk rådgiver under renoveringssagen.

FSBbolig har oplyst, at tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke har medvirket ved kollegiets opførelse, senere moderniseringsarbejder eller ved udarbejdelse af førsynsrapport.

 

Økonomi

De samlede udgifter er ifølge skema A-ansøgningen anslået til 17.058.000 kr. inkl. moms. Arbejderne påtænkes prissat efter begrænset udbud i hovedentreprise.

De samlede udgifter fordeler sig således:

Håndværkerudgifter:	13.808.000 kr.
Omkostninger, inkl. gebyrer:	3.088.000 kr.
Anskaffelsessum i alt:	17.058.000 kr.

 

FSBbolig erklærer, at der ikke er mulighed for, at udgifterne dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Renoveringen og den deraf følgende huslejeforhøjelse er godkendt af kollegiets beboere.

 

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen, der pr. 1. oktober 2003 er vurderet til 42.000 000 kr., heraf grundværdi 9.404.200 kr., har en bogført anskaffelsessum pr. 31. juli 2003 på 17.085.000 kr. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 16.485.000 kr., heraf udgør 1.002.000 kr. engangsstøtteprioritetslån.

Kollegiet modtager ikke driftsstøtte.

Driftsresultat for regnskabsåret 2002/03 er som følger:

Driftsresultat/Budget	m2 8.254	Resultat 2002/03 kr./m2	Resultat 2002/03 %	Norm %
Nettokapital Offentlige og andre faste Energi Administration Vedligehold Henlæggelser Diverse		80 70 82 48 216 61 30	9 8 10 6 25 7 4	30 15 20 6 15 15 4
Samlede udgifter		587	69	105
Erhvervsleje Renteindtægter Diverse Offentlig støtte Resultat (overskud)		0 -25 0 0 2	0 -3 0 0 0	-5
Boligleje		564	66	100

Det bemærkes, budgettet for år 2003/04 ikke foreligger på nuværende tidspunkt. Procentangivelsen i ovenstående to kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 850 kr. pr. m².

Det bemærkes, at de ovenfor anførte henlæggelser på 61 kr. pr. m² er udtryk for årets nettoresultat, idet der er henlagt 160 kr. pr. m² og brugt 99 kr. pr. m² i løbet af året.

Kollegiet har pr. 31. juli 2003 opsparede henlæggelser på ca. 3,5 mio. kr., svarende til 424 kr. pr. m². Henlæggelsesniveauet er som nævnt på ca. 160 kr. pr. m², hvilket vurderes at være fuldt ud tilstrækkeligt.

FSBbolig har oplyst, at henlæggelsesniveauet bibeholdes efter renoveringen.

Boliglejen, der for tiden udgør 564 kr. pr. m² forventes at stige med ca. 50 kr. pr. m² til 614 kr. pr. m² som følge af de påtænkte arbejder.

På baggrund af institutionens driftsøkonomiske forhold, vurderer forvaltningen, at der i institutionens økonomi er tilstrækkelig margin til den lejeforhøjelse, der følger af renoveringen.

 

Miljøvurdering

Projektet er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste. Projektet har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

Renoveringen medfører, som nævnt nedenfor i afsnittet 'Totaløkonomi', at bygningens levetid forlænges samt at energiforbruget reduceres. Der vil i forbindelse med støttetilsagnet blive stillet krav om overholdelse af minimumskravene i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

Finansiering

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tils agn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 pct.) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som nævnt i almenboliglovens § 100.

Finansiering sker med et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 pct. af byggeudgifterne samt 0,27 pct. af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 pct. af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der normalt, på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier, påregnes krævet garanti på indtil 100 pct. af lånet, dvs. op til 17.058.000 kr. På grund af ejendommens friværdi forventes det imidlertid, at realkreditlånet kan optages uden krav om 100 pct. kommunal garanti, hvilket dog formodes at forudsætte, at indestående prioriteter accepterer at rykke for det nye realkreditlån. Dette vil blive undersøgt i forbindelse med forvaltningens videre behandling af ansøgningen.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge kollegiets forretningsfører vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.  Lejeniveauet vil efter renoveringen udgøre ca. 2.000 kr. pr. måned for et kollegieværelse.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån	17.058.000 kr.
Ydelse på lånet, første år	Ca.1.169.000 kr.
Beboerbetaling, første år (2,15 pct. af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 pct. af lånet)	Ca. 413.000 kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	Ca. 756.000 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år	Ca. 151.000 kr.

 

Totaløkonomi

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

Der foreligger en totaløkonomisk vurdering udarbejdet af Triarc Arkitekter A/S af 7. januar 2004, hvor der er redegjort for, hvordan der konkret tages hensyn til totaløkonomien. Fx genanvendes tagsten, og vinduesrammer udføres i vedligeholdelsesvenligt og holdbart træ/aluminium. Derudover nævnes, at der ved efterisolering af tag, udskiftning af vinduer, beholdere i varmecentral og el-armaturer m.v. opnås bedre energiudnyttelse og lavere forbrug.

 

BILAG VEDLAGT

1. Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering.

 

 

 

Jens Ole Nielsen