Garanti for realkreditlån - Lejerbo, afdeling Mjølnerparken

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 1. september 2004

 

 

Sager til beslutning

 

1.      Garanti for realkreditlån - Lejerbo, afdeling Mjølnerparken

 

BTU 396/2004  J.nr. 631.0040/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende, at der gennemføres miljøarbejder og sikringsarbejder for 30 mio. kr. i Lejerbo, afdeling Mjølnerparken

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende det endelige projekt og udgifter hertil under forudsætning af, at det endelige projekt ikke afviger væsentligt fra det foreliggende

at der afgives garanti for 100 pct. af realkreditlån på 30 mio. kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne.

 

 

RESUME

Lejerbo har søgt (skema A) om støtte i form af kom munal garantistillelse for realkreditlån til finansiering af miljøarbejder og sikringsarbejder i afdeling Mjølnerparken, beliggende Mjølnerparken 2-112.

Afdelingen, der er opført i 1986, rummer 528 familieboliger og 32 ungdomsboliger med et samlet boligetageareal på 45.050 m². Bebyggelsen er beliggende i Mimersgadekvarteret, hvortil der netop er reserveret statslige midler til en kommende områdefornyelse efter byfornyelseslovens regler herom.

I forbindelse med boligorganisationernes ansøgninger til Landsbyggefonden om særlig støtte til visse almene afdelinger (2. omprioriteringsrunde) bemyndigede Borgerrepræsentationen i mødet den 7. december 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de foreløbige ansøgninger til fonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og at tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

Landsbyggefonden har i relation til Lejerbo, afdeling Mjølnerparken udmeldt en ramme for miljøarbejder (renovering af nedslidte friarealer, gårdarealer, etablering af opholds- og legearealer samt opsætning af vandmålere) og sikringsarbejder (udbedring efter hærværk, herunder brandstiftelse samt foranstaltninger til forebyggelse heraf) på 30 mio. kr. Herudover har Landsbyggefonden bevilget en årlig løbende støtte (huslejesikring) på 4.055.000 kr.

I forbindelse med hærværk, herunder gentagne brandstiftelser, har afdelingens for-sikringsselskab stillet krav om ændring af forsikringsbetingelser, herunder om en væsentlig større selvrisiko samt en voldsom stigning af præmien, medmindre der hurtigst muligt iværksættes en række skadesbegrænsende foranstaltninger.

På baggrund af Landsbyggefondens tilkendegivelse i sagen og sagens hastende karakter har Plan & Arkitektur tilladt igangsætning af dels et pilotprojekt vedrørende miljøarbejderne dels af sikringsarbejderne. Gennemførelse af pilotprojektet er  hensigtsmæssigt med henblik på detaljering af det samlede miljøprojekt og iværksættelse af sikringsarbejderne nødvendige, også af hensyn til afdelingens forsikringsforhold.

Det er også ønskeligt, at resten af arbejderne udføres hurtigst muligt. Forvaltningen foreslår derfor, at forvaltningen bemyndiges til at færdigbehandle sagen.

De omhandlede miljøarbejder og sikringsarbejder finansieres fuldt ud med realkreditlån, hvor realkreditinstituttet efter gældende regler har krævet 100 pct. kommunal garanti.

Efter gennemførelse af budgetreguleringer i overensstemmelse med helhedsplanen for afdelingen og betaling af ydelse på realkreditlån til finansiering af miljøarbejder og sikringsarbejder vil huslejen være 748 kr./m², hvor lejen ellers ville andrage 838 kr./m².

Kommunes økonomiske engagement i sagen består i garantistillelsen for realkreditlånet. Landsbyggefonden regaranterer kommunen for 50 pct. af et evt. tab på den kommunale garanti.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ved en ændring i år 2000 af lov om almene boliger blev der indført regler om særlig støtte til visse almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde).

I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen (BR 513/2000) Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

De på daværende tidspunkt modtagne 73 ansøgninger blev videresendt til Landsbyg-gefonden med kommunens anbefaling, og efterfølgende blev videresendt en ansøg-ning fra afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening.

Efter at Landsbyggefonden havde modtaget og vurderet ansøgninger fra hele landet er der i 2001-02 til støtte udmeldt 45 afdelinger i København, herunder Mjølnerpar-ken.

Støtten består dels i ydelsesstøtte til realkreditlånet, huslejesikring til reduktion af beboernes egenbetaling samt kommunal garantistillelse for realkreditbelåningen i forbindelse med godkendte miljø- og forbedringsarbejder m.v.

For så vidt angår huslejesikringen gælder, at denne udbetales med 100 pct. de første 4 år. I de næste 5-10 år aftrappes med 2 kr./m² årligt, og fra det 11. år med 5 kr./m² årligt. Arbejderne skal udbydes i henhold til tilbudsindhentningsloven og om påkrævet efter EU´s regler om udbud af bygge- og anlægsarbejder. 

 

Arbejderne finansieres gennem optagelse af realkreditlån, men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er den fornødne "friværdi" i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en kommunal garanti for hele lånet eller en del heraf.

 

Afdelingen og ansøgningen

Mjølnerparken, der er beliggende på Nørrebro, er taget i brug i 1986. Afdelingen rummer 528 familieboliger og 32 ungdomsboliger med et samlet boligetageareal på 45.050 m² samt en institution. Bebyggelsen er beliggende i Mimersgadekvarteret, der netop er udpeget til områdefornyelse efter byfornyelsesloven.

Miljøprojektet omfatter etablering af en ny hovedsti gennem bebyggelsen, renovering af gårde med nye legeredskaber og opholdsarealer samt etablering af yderligere opholdsarealer mellem blokkene, supplerende belysning samt opsætning af vandmålere.

Miljøprojektet har på overordnet plan været behandlet i afdelingen og Lejerbo har ansøgt om iværksættelse af et pilotprojekt omfattende en mindre del af området forinden der sker endelig detaljering af de påtænkte løsninger.

Plan & Arkitektur finder de foreslåede miljøløsninger rimelige og egnede til at understøtte den ønskede integration af afdelingens beboere.

I forbindelse med de gentagne brandstiftelser i afdelingen har afdelingens forsikringsselskab stillet krav om en stærkt forøget præmiebetaling og selvrisiko. til ikrafttræden inden for kort tid.

Lejerbo, der finder forsikringsselskabets fremgangsmåde korrekt i juridisk forstand, og ikke finder at have alternative muligheder på forsikringsmarkedet, har haft en række drøftelser med forsikringsselskabet bl.a. med henvisning til de sikringsforanstaltninger, der dels er iværksat (vagtordning), dels er planlagt gennemført i afdelingen. Forsikringsselskabet ønsker imidlertid de planlagte ordninger iværksat så hurtigt som muligt.

Sikringsprojektet drejer sig om sikring af kældre og etablering af tekniske ad-gangsforhold som adgangskontrol, brandalarmeringsanlæg, videoanlæg og - som nævnt oven for - belysningsforhold. Sikringsprojektet er udarbejdet i samråd med Københavns Politi, herunder den kriminalpræventive afdeling.

Gennemførelse af sikringsordningerne vil medføre, at der alene sker stigning af selvrisikoen til 250.000 kr. samt en mindre efterregulering af den tidligere betalte præmie.

Landsbyggefonden har i august 2004 - efter nærmere drøftelser med Lejerbo – tilkendegivet, at de særlige akutte problemer i afdelingen nødvendiggør, at pilotprojektet vedrørende miljøarbejder og sikringsarbejder straks kan iværksættes indenfor rammer på 8.710.000 kr. for miljøarbejderne og 4.550.000 kr. for sikringsarbejderne, men at fonden først kan meddele endeligt støttetilsagn efter kommunens godkendelse af skema A.

Forvaltningen finder det ønskeligt, at denne sag fremmes uden unødigt ophold og anmoder derfor om bemyndigelse til at færdigbehandle sagen.

 

Huslejen

Landsbyggefonden har givet tilsagn om et årligt huslejebidrag på 4.055.000 kr., svarende til 90 kr./m², der blev påbegyndt udbetalt i 2002.  Der vil desuden blive modtaget ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden vedrørende realkreditlån til finansiering af de omhandlede arbejder.

Efter gennemførelse af miljøarbejderne og sikringsarbejderne bliver den årlige leje – efter fradrag af den tilsagte støtte – 748 kr./m². Uden denne støtte ville den årlige husleje således ellers have været 838 kr./m².

 

Økonomi

Kommunens udstedelse af garantier er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart medfører en belastning af kommunens økonomi. Den kommunale garantistillelse regaranteres i denne type sager af Landsbyggefonden for 50 pct.

Efter forvaltningens vurdering er der tale om påkrævede og hensigtsmæssige arbejder, der skønnes egnede til at medvirke til en løsning af afdelingens problemer.

Forvaltningen har fundet det nødvendigt at tillade igangsætning af pilotprojektet for miljøarbejder samt sikringsarbejderne.

Forvaltningen har ikke bemærkninger til den påtænkte finansiering, hvorfor man kan anbefale, at der stilles den påkrævede kommunale garanti for realkreditlånet.

 

Miljøvurdering

De beskrevne miljøarbejder vurderes at indebære en klar forbedring af de udendørs opholdsmuligheder og opsætning af vandmålere forventes at medvirke til øget ressourcebevidsthed

 

Høring

-

 

 

Jens Ole Nielsen