Mødedato: 01.06.2005, kl. 14:00

Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001

Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005

 

 

Sager til drøftelse

 

35.      Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU 326/2005  J.nr. 611:102.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 omfattende Margretheholm.

 

 

RESUME

Freja ejendomme A/S har i brev af 16. juli 2004 anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan for Margretheholm med mulighed for placering af boliger og erhverv. Anmodningen tager udgangspunkt i resultatet af et parallelopdrag, hvor et forslag fra Tegnestuen Vandkunsten blev valgt til viderebearbejdning. Tegnestuens strukturplan omfatter et samlet etageareal på ca. 71.000 m2, og heraf udgør boligandelen 46 procent. Der etableres en ny indkørsel fra Forlandet. Den nye indkørsel giver adgang til en intern stamvej langs et kanthus og herfra til en række stikveje, der forsyner de enkelte byggefelter. Bebyggelsen består af et kanthus i 6 etager, der indrettes til erhverv og placeres mod øst op ad en jordvold, samt en 3-etages boligbebyggelse, der orienterer sig mod Christianshavns Vold. En stor del af de eksisterende bygninger forudsættes bevaret.

Det aktuelle planområde udgør ca. 80.000 m2 og består af ejendommene matr.nr. 564, del af 650, 651 samt 652 Christianshavns Kvarter, København, der ejes af henholdsvis Københavns Energi, Freja ejendomme og Thylander & Co.

Margretheholm er etableret som luftmarinestationen i 1916, og efter udflytning af de militære funktioner har området ligget delvist ubenyttet hen. I perioder har der været indkvartering af flygtninge i eksisterende bygninger. I dag er den fredede Hangar H indrettet til erhverv, og i områdets sydlige del ligger der en børnehave. Mod øst er der fra 1998 og frem opført en 12 m høj jordvold, der udgør et godkendt depot for forurenet jord og samtidig i en vis udstrækning kan fungere som en støjskærm mod et eventuelt kommende vejanlæg som led i en tunnelforbindelse til Sjællandssiden og mod de offentlige tekniske anlæg.

Kommuneplan 2001 fastlægger Margretheholm til erhverv (E1*-område). Den særlige stjernebemærkning fastlægger, at der kan etableres boliger til særlige formål (asylcenter og midlertidige boliger for udsatte grupper m.m.), såfremt det er miljømæssigt forsvarligt.

I forslag til Kommuneplan 2005 er rammerne for lokalplanlægning fastholdt til blandet erhverv uden stjernebemærkning (E1-område). Kommuneplanen fastlægger rækkefølgen for byudvikling af de større områder, der rummer et større omdannelsespotentiale. Af hovedstrukturen fremgår det at Margretheholm kan omdannes i første halvdel af planperioden under forudsætning af, at der sker en afklaring af byggemulighederne i forhold til fredningslinien, arealreservation til fremtidige trafikanlæg og støjkonsekvenser.

Margretheholm er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II", hvor hovedparten udgør område II, der fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og engros virksomhed samt til serviceerhverv. En mindre del af Margretheholm mod nord langs vandarealet er fastlagt til offentlige rekreative formål som andel af område III.

Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S (ØDS) har undersøgt den eksterne støj påvirkning af Margretheholm fra de omgivende virksomheder og veje. Endvidere har rådgiverne udarbejdet en støjundersøgelse vedrørende Københavns Gokartbane. Det konkluderes, at grænseværdierne for støj ved boliger fra eksterne virksomheder som Amagerforbrænding kan overholdes ved opførelse af en støjafskærmning i form af et kanthus. Med hensyn til trafikstøjen er der beregnet overskridelser af den vejledende grænseværdi på 55 dB(A) for boligbebyggelsen den vestlige del af Margretheholm. Dette skyldes støjbidraget fra Refshalevej, som løber tæt på dette område. De fleste bygninger vil dog have en side, hvor støjniveauet er under 55 dB(A). Støjen fra gokartbanen er beregnet til at give betydelige overskridelser på den sydlige del af Margretheholm. Selv ved etablering af yderligere støjskærme ved gokartbanen vil der være overskridelser på op til 5 dB(A).

Biltrafikken fra lokalplanområdet forventes ved fuld udbygning at blive på 2.000 – 2.400 ture pr. døgn. Denne trafik føres via Kløvermarksvej – Forlandet, hvor der i dag kører ca. 9.000 køretøjer pr. døgn. Forvaltningen vurderer, at en trafikstigning i denne størrelsesorden vil kunne afvikles på det eksisterende vejnet.

Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed op til voldanlægget med Stadsgraven kan udvikles til et attraktivt område.

Disponering af bebyggelsen vurderes at skabe et godt boligmiljø i området. Det findes rigtigt, at fastlægge en boligbebyggelse i 3 etager for at opnå en grøn karakter, og kanthuset i 6 etager for at formidle overgangen fra den lave bebyggelse til industriens store skala samtidig med, at det fungerer som støjskærm. Den foreslåede strukturplan tager udgangspunkt i eksisterende bebyggelse, men overskrider i betydeligt omfang beskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold. Skov- og Naturstyrelsen har overfor forvaltningen tilkendegivet, at bebyggelsesplanen skal justeres ved, at enkelte bygninger trækkes tilbage fra fortidsmindet. Dette vil blive nærmere afklaret i det videre planforløb.

Lokalplanen vil fastsætte bestemmelser om, at grænseværdierne for støj skal overholdes, før bebyggelse til boliger eller anden støjfølsom anvendelse, kan tages i brug.

Forvaltningerne finder, at bebyggelsesplanen skaber gode byrum af varierende størrelse, udformning og karakter.

Det er en forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse, at der samtidig vedtages et tillæg til Kommuneplan 2001, der udlægger området til boliger og serviceerhverv.

Forvaltningen vil med henblik på beslutning om udarbejdelse af en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.

 


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Freja ejendomme A/S har i brev af 16. juli 2004 anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan for Margretheholm med mulighed for placering af boliger og erhverv.

Freja ønskede i november 2002 igangsat en udarbejdelse af en lokalplan for Margretheholm, der muliggjorde erhverv. Forvaltningen har efterfølgende løbende været i kontakt med Freja og bl.a. oplyste om, at der var et politisk ønske om, at der blev etableret boliger, herunder at der i Borgerrepræsentationen var stillet medlemsforslag (BR 84/03) om, at "Forvaltningerne pålægges – bl.a. gennem udarbejdelse af nødvendige plantillæg - at sikre placering af boliger på Margretheholm, herunder kollegielignende ungdomsboliger, såfremt de miljømæssige forhold tillader det". Økonomiudvalget blev i notat af 30. september 2004 orienteret om forvaltningens arbejde. Med henblik herpå blev der igangsat et arbejde med at undersøge de miljømæssige konsekvenser ved en boliganvendelse. Det primære miljøproblem var vurderet at være støjen fra Amagerværket.

I efteråret 2003 indbød Freja fire arkitekttegnestuer til at komme med forslag til en helhedsplan indeholdende boliger og erhverv. Konkurrencen afvikledes som et parallelopdrag. Den Rådgivende Komité indstillede Tegnestuen Vandkunstens forslag til viderebearbejdning.

Freja har herefter i samarbejde med Vandkunsten bearbejdet projektet.

Under henvisning til de uafklarede forhold omkring en eventuel havnetunnel, jf. nedenfor, ønsker Freja Margretheholm opdelt i to lokalplanområder. Området vest for det eventuelle havnetunnelanlæg ønskes udbygget med boliger og erhverv, mens området øst herfor afventer beslutning om tunnelanlægget. I strukturplanen anføres det, at planen er så robust, at den, hvis kommunen vil fastholde anvendelsesbestemmelserne i Kommuneplan 2001 og lokalplan nr. 331 "Holmen II", kan gennemføres med en ren erhvervsanvendelse.

I tilknytning til strukturplanen er der udarbejdet en støjundersøgelse af rådgivende ingeniører Ødegaard & Danneskiold-Samsøes vedrørende støj fra de offentlige tekniske anlæg, fra København Gokartbane på Kraftværksvej og fra tilstødende veje.

 

Eksisterende forhold

Margretheholm omfatter et ca. 121.000 m2 stort areal, hvoraf det aktuelle planområde udgør et ca. 80.000 m2 og består af ejendommene matr.nr. 564, del af 650, 651 samt 652 Christianshavns Kvarter, København.

Ejendommen matr.nr. 564 ibid. ejes af Københavns Energi og anvendes til pumpestation. Ejendommene matr. nr. 650 og 652 ibid. ejes af Freja ejendomme A/S og matr.nr. 651 ibid. ejes af Thylander & Co A/S og omfatter den fredede Hangar H, der anvendes til erhverv.

Den ældste del af Margretheholm blev opfyldt i perioden mellem 1899 og 1930 med jord og brokker fra Holmen samt storskrald og industriaffald. Området syd herfor opfyldtes med dagrenovation og storskrald i 1950´erne. I årene 1964 til 1967 blev yderligere en del af området opfyldt ved sandindpumning i forbindelse med opførelse af Amagerværket. I perioden 1967 til 1972 blev området mellem Amagerværket og Margretheholm opfyldt med murbrokker, jord og slagger i forbindelse med etablering af Amagerforbrænding.

Margretheholm blev etableret som luftmarinestationen i 1916. Udbygningen af Margretheholm er sket løbende og styret af de funktioner, der var nødvendige for forsvarets aktiviteter. Den eksisterende bebyggelse omfatter et ca. 12.000 m2 stort etageareal. Markant er den fredede bygning Hangar H opført i 1921 af arkitekt Chr. Olrik og ombygget i 2000 af Dorthe Mandrup. En tre etages rødstensbygning er opført i 1937 som kaserne for sergent- og korporalskolen. I Bydelsatlas Amager er den i kategorien høj bevaringsværdi på trin 3. I 1954 udbygges den med to tilbygninger. Nord for kasernen er der i 50´erne opført to mindre bygninger til brug for havariskolen, og mod syd blev der i 1956 opført en kampinformationsskole. I dag anvendes bygningen af Rudolf Steiner Skolen. Herudover er der flere mindre lager- og teknikbygninger på området. Mod øst er der i perioden fra 1998 og frem opført en 12 m høj jordvold, der udgør et godkendt depot for forurenet jord og samtidig i en vis udstrækning kan fungere som støjskærm mod et eventuelt kommende vejanlæg som led i en tunnelforbindelse til Sjællandssiden og mod de offentlige tekniske anlæg.

Mod vest grænser Margretheholm op til Christianshavns Vold med Quinti Lynette. Beliggenheden ud til volden tilfører området en herlighedsværdi, og fra jordvolden er der en enestående udsigt til Københavns tårne. Den massive selvgroede bevoksning omkring og på Quinti Lynette gør den svært opfattelig. Voldanlægget syd for Margretheholm udgør den nordligste del af Christiania.

Mod øst er det de markante tekniske anlæg som Amagerværket og Amagerforbrænding, der dominere området og fremstår som silhuet mod det flade Amager. I sin størrelse skaber de en stor kontrast til det grønne/rekreative voldanlæg. Længere mod øst findes en lystbådehavn og Københavns Gokartbane. Gokartbanen ejes af Københavns Kommune og blev etableret i 1964. Banen anvendes både til konkurrencekørsel, træning og til udlejning i dagtimerne.

Mod Nord grænser Margretheholm op til Margretheholms Havn med bl.a. Sejlklubben Lynetten og Refshaleøen.

Infrastrukturen er begrænset, idet den eneste adgangsvej er via Forlandet og Refshalevej for biltrafik, mens cykeltrafik mv. kan ske via Holmen. Kollektivt betjenes området i dag af en buslinie.

 

Planforhold

Kommuneplan 2001

I rammerne for lokalplanlægningen er Margretheholm fastlagt til erhverv (E1*-område). Området kan anvendes til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner samt grundskoleundervisning, når anvendelsen er forenelig med anvendelsen til blandet erhverv. Der må normalt kun udøves virksomhed til og med forureningsklasse 3.

Der kan indrettes enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med tilknytning til virksomheden, hvis det miljømæssigt er forsvarligt.

Den særlige stjernebemærkning fastlægger, at der kan etableres boliger til særlige formål (asylcenter og midlertidige boliger for udsatte grupper m.m.), såfremt det er miljømæssigt forsvarligt.

Byudviklingsstrategien fremgår af kommuneplanens hovedstruktur. Et overordnet mål er at fastholde København som et velfungerende center for erhverv og service samt udvikle byen til et attraktivt boligmiljø med et bæredygtigt by- og transportmønster som grundlæggende forudsætning. Lokalisering af arbejdspladser og boliger skal understøtte anvendelsen af miljøvenlige transportformer. De stationsnære arealer skal prioriteres højst med hensyn til trafikskabende funktioner og tæt bebyggelse, men der skal fortsat kunne ske en løbende omdannelse og modernisering i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri på mindre grunde, som ikke nødvendigvis er stationsnære.

 

Forslag til Kommuneplan 2005

I kommuneplanforslaget er rammerne for lokalplanlægning af Margretheholm fastholdt til blandet erhverv (E1-område) uden stjernebemærkning.

Af forslagets hovedstruktur fremgår det, at byomdannelsen skal skabe grundlag for nye byområder med et bredt udbud af nye boliger med blandede ejerformer, offentlig service og fritidsmuligheder. Ved omdannelse skal man endvidere så vidt muligt udnytte og udvikle kulturhistoriske og landskabelige værdier.

Med hensyn til trafikstøj må der ved byomdannelse og inddragelse af nye arealer til bymæssig bebyggelse som udgangspunkt ikke fastlægges støjfølsom arealanvendelse (boliger, rekreative formål mv.) i områder, der er eller forventes at blive belastet med et støjniveau på mere end 55 dB(A) fra vejtrafik. I områder med nybyggeri, hvor den udendørs støjbelastning vil overstige ovennævnte grænseværdi, skal det ved placering af bebyggelsen på grunden samt ve d støjisolering, lejlighedsindretning mv. sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 dB(A) i boligens sove- og opholdsrum. For de primære udendørs opholdsarealer gælder, at støjniveauet ikke må overstige 55 dB(A). Der må ikke fremover bygges boliger mv. langs veje, der er belastet med over 70 dB(A). Ved nyanlæg af veje gælder tilsvarende grænseværdier.

Forvaltningerne foreslår, at byomdannelse på Margretheholm sker som en miljømæssig "frontlinieindsats", og at de miljømæssige krav, der gælder for kommunalt støttet miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, derfor også betragtes som minimumskrav til de byomdannelsesaktiviteter, der forestår i området. Dette søges sikret gennem løbende dialog.

Kommuneplanen fastlægger rækkefølgen for byudvikling af de større områder, der rummer et større omdannelsespotentiale. Af hovedstrukturen fremgår det at Margretheholm kan omdannes i første halvdel af planperioden under forudsætning af, at der sker en afklaring af byggemulighederne i forhold til fredningslinien, arealreservation til fremtidige trafikanlæg og støjkonsekvenser.

 

Byudviklingsstrategi - Nordøstamager

Af byudviklingsstrategien fremgår det, at Nordøstamager på sigt rummer store udviklingsmuligheder. Målet for området er, at udviklingen skal tage udgangspunkt i de unikke historiske forhold, relatere sig til de store anlæg og bygge på en grøn infrastruktur, herunder især relationerne til havnen og til Øresund. Der skal være en velfungerende individuel og kollektiv trafikbetjening af hele området, der som udgangspunkt ikke må belaste Amager og det centrale byområde. Nordøstamager opdeles i en række hovedområder. Det afgørende for udviklingen af området er, at der sikres en transportkorridor for individuel trafik og kollektiv trafik til Refshaleøen.

Det vurderes, at en begrænset udvikling af Nordøstamager kan afvikles trafikalt ved vej- og signaltekniske justeringer og med en udbygning af den eksisterende busbetjening.

Der åbnes op for en vis udvikling og omdannelse, som omfatter de stationsnære gamle erhvervsområder på Nordøstamager. Margretheholm er af central betydning for forbindelsen mellem Refshaleøen og det øvrige Amager. I første del af planperioden påregnes plangrundlaget for en ændret anvendelse af Margretheholm vurderet nærmere i sammenhæng med den fremtidige udvikling af hele Nordøstamager, herunder i forhold til de langsigtede trafikale perspektiver og arealreservation til en trafikkorridor, samt lokalt i forhold til fredningslinier og støjgener.

Refshaleøen kan ikke uden langsigtede trafikale løsninger bære nogen videre udbygning, men den nuværende eksperimenterende og midlertidigt prægede udnyttelse kan fortsætte samtidig med, at de rekreative og parkmæssige formål bør fremmes. Refshaleøen fastholdes derfor som et perspektivområde i kommuneplanen, hvor en eventuel ændret anvendelse og større byudvikling ikke forventes at blive aktuel før efter 2017.

 

Lokalplan nr. 331 "Holmen II"

Margretheholm er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" og hovedparten af området udgør område II, der fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og engrosvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til blandet erhverv. Det kan tillades, at der på hver ejendom opføres et mindre butiksareal til virksomhedens egne produkter, og såfremt det er miljømæssigt forsvarligt, kan der tillades opført eller indrettet enkelte boliger for indehaver, portner o.l.

En mindre del af Margretheholm mod nord langs vandarealet er fastlagt til offentlige rekreative formål som en del af område III, jf. bilag 2. Mellem Margretheholm Havn og lokalplanområdet er der et mindre areal, der er omfattet af lokalplan nr. 209 "Refshaleøen", der fastlægger området til rekreative formål.

I henhold til § 6, stk. 2 i lokalplan nr. 331 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, og opførelse af ny bebyggelse, bortset fra mindre tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i én etage, herunder skure, byøkologiske og lignende, forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

I henhold til § 13, stk. 1, pkt. c må der ikke foretages ændringer i tilstanden af arealet inden for 100 m fra fortidsmindet Christianshavns Vold, herunder Qvinti Lynette, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 18 om beskyttelseslinier, før fredningsmyndighederne meddeler tilladelse hertil eller ændrer grænsen.

 

EU´s Habitatsdirektiv

I området er der konstateret ferske vandhuller og pytter med paddeaktivitetet. Da der på den nærliggende Pyrolysegrunden er konstateret en bestand af grønbrogede tudser, vil forvaltningerne iværksætte en nærmere undersøgelse af området. Denne undersøgelse skal redegøre for, om der er bestande af padder omfattet af EU's habitatsdirektiv og i givet fald, hvordan det sikres, at paddernes levevilkår ikke forringes.

 

Forslag til helhedsplan

Tegnestuen Vandkunsten beskriver i sit forslag området som det hengemte sted, det eventyrlige sted, der trods de store skalaspring, fredningslinier og en eventuel havnetunnel, ejer sin egen intimitet med særlige muligheder for en frodig bebyggelsesstruktur. Stedet karakteriseres af det store jorddepot, som udgør et markant grønt element, og videre mod øst af det flade Amager med en dominerende industristruktur som silhuet og påtrængende i sit udtryk og skala. Mod nord en idylliske Margretheholm Havn, hvor landskabets bløde kanter møder vandet, og mod vest af det frodige og rekreative Christianshavns Vold, der kulminerer i Qvinti Lynette. Det resulterer i 3 landskabselementer: volden, fladen og stranden, der hver er inspirationen til 3 forskellige bygningstypologier: kanthuset, strandhusene og kasbahen.

I den videre bearbejdning af forslaget til en strukturplan, jf. bilag 3, er det, som konsekvens af de uafklarede forhold omkring en eventuel havnetunnel, valgt kun at bearbejde den del af Margretheholm, der ligger vest for vejføringen.

 

Anvendelsen

Erhvervsdelen placeres overvejende i kanthuset mod øst, og kun den fredede Hangar H fastholdes til erhverv. Det samlede erhvervsetageareal udgør 38.500 m2, svarende til 54 procent af etagearealet. Boligetagearealet placeres i kasbahen og udgør 32.600 m2. Freja arbejder endvidere på at placerer en børnehave i kasbahen.

 

Vejstruktur

Ifølge planen skal der etableres en ny indkørsel fra Forlandet. Den nye indkørsel giver adgang til en intern stamvej langs kanthuset. En række mindre stikveje vinkelret på stamvejen forsyner de enkelte byggefelter. Stikvejene indrettes med parkering og allébeplantning. Et stisystem etableres på tværs af bebyggelsen. Vejstrukturen er vist på bilag 4.

Den eksisterende vejadgang i krydset Forlandet/Refshalevej foreslås begrænset til alene at betjene Hangar H.

 

Bebyggelsesstrukturen

Strukturen består af to typer: et kanthus indrettet til erhverv og en kasbah, der udgør en tæt boligbebyggelse i 3 etager. En stor del af de eksisterende bygninger forudsættes bevaret, og strukturen er tilpasset og bygger videre på det eksisterende bebyggede miljø. En tilbygning til kasernen og flere mindre bygninger foreslås nedrevet i forslaget.

Bebyggelsen omfatter et samlet etageareal på 71.600 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 89 ud fra den på bilag 3 og bilag 9 viste afgrænsning.

Kanthuset er den markante bebyggelse mod industrianlæggene mod øst. Huset forestilles at fremstå let og transparent. Det knækkede forløb er et forsøg på at antaste erhvervsbyggeriets "æskearkitektur" og tilføre planen et betydningsbærende sammenbindende element. Kanthusets dialog med volden skaber et særligt mellemrum med spændende rumlige potentialer, der kan udnyttes af de virksomheder, der bebor kanthuset. Portåbningerne er et særligt arkitektonisk motiv, der bidrager til et sammensat rumligt oplevelsesforløb langs stamvejen og de byrum/pladser der skabes af kasbahen/kanthuset. Portåbningerne sikre samtidig, at offentligheden får adgang til volden via trappeanlæg. Kanthuset foreslås opført i 6-7 etager og i en højde på 26 m. Højden markerer samtidig det skalaspring, der er mellem den lave boligbebyggelse og industriens store volumener mod øst. De nedre etager er åbne og har dobbelthøje rum, og bagved i mellemrummet gemmes parkeringen. På bilag 5 er vist modelfotos af bebyggelsen.

Kasbahen eller den tætte boligbebyggelse foreslås opført i 3 etager. Bebyggelsen respekter de eksisterende beplantninger og volumener og underordner sig de eksisterende retninger. Bebyggelsen tager afsæt i den eksisterende bebyggelse og fylder ud på stedets betingelser i respekt for de eksisterende stofligheder og proportioner. Hovedindtrykket er grønt, husene er lavere end træerne, og der opstår en række labyrintagtige rumligheder mellem husene.

Kasbahen er tænkt som en tæt bebyggelsesstruktur med smøgen, strædet og passagen som tema. Det er hensigten, at bebyggelsen skal fremstå tung, med murede/pudsede facader kombineret med mere modernistiske bygningsdele med få lette, lyse elementer.

Porte og gennemskæringer sikrer et system, hvor alle boliger kan placeres optimalt i forhold til solorientering.

 

Ubebyggede arealer

Det er hensigten, at den fremtidige bebyggelse skal fremstå som en grøn tæt by inspireret af den særlige bygnings- og landskabskontekst på Holmen. Stikvejene foreslås beplantet med allétræer, og træbeplantning på arealet ud mod Forlandet og Refshalevej.

I strukturplan er det forudsat, at der etableres ca. 380 parkeringspladser i et to etages p-anlæg under kanthuset samt ca. 200 parkeringspladser på terræn, der overvejende udlægges på vejarealer i tilknytning til stikveje. De resterende ca. 130 parkeringspladser foreslås tilvejebragt ved en dobbeltudnyttelse mellem erhverv og boliger.

 

Miljøforhold

Ø degaard & Danneskiold-Samsøe A/S (ØDS) har for Freja Ejendomme A/S undersøgt den eksterne støj i det planlagte boligområde på Margretheholm. Undersøgelsen belyser den eksterne støj fra de omkringliggende industrier og vejtrafikken i området. Endvidere har rådgiverne udarbejdet en støjundersøgelse vedrørende Københavns Gokartbane.

 

Støj fra eksterne virksomheder

De fastsatte støjgrænser for industristøj i området er oplyst at være som for blandet bolig og erhverv (bykerne) i henhold til Miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj fra virksomheder. Støjkravene vil her være på 55/45/40 dB(A) for henholdsvis dag/aften/nat. Den normale fortolkning af kravene er, at støjkravene til industrien gælder for den enkelte virksomhed, dvs. støjbidraget fra den enkelte virksomhed skal overholde de nævnte krav. Den samlede støj i beboelsesområder kan derved være højere, da den vil være summen af en række støjbidrag fra virksomheder.

Støjen fra Amagerværket ses generelt at være lav. Dog beregnes overskridelser på ca. 1 dB på den østlige side af kanthuset samt ved Strandhusene.

Amagerforbrænding har senest fået målt støjbidraget i 2004. Af resultaterne for støjen fra Amagerforbrændingen ses det, at der i stort set alle scenarier beregnes overskridelser af støjkravet på den østlige side af kanthuset (på jordvolden), og det kan derfor være vanskeligt at anvende disse som udendørs opholdsområder i forbindelse med boliger. Om dagen beregnes kravet overholdt i kasbahen, men om natten er der overskridelser på 5 dB(A). Dette kan dog reduceres væsentligt ved at lukke hullerne i kanthuset samt føre kanthuset rundt, så det også skærmer den sydlige del af området. Muligheden for at reducere støjen ved kilden bør i øvrigt vurderes nærmere. Af bilag 6 fremgår det, hvordan støjudbredelse fra Amagerforbrænding forløber om natten. 

RGS 90 har to aktiviteter i området. Der foregår dels en afskibning af restprodukter fra røggasrensning og dels jordsortering og deponering. Miljøkontrollen har oplyst, der er en proces i gang, hvor støjkravet til virksomheden vil blive defineret. Ved opførelse af kanthuset beregnes støjgrænsen overholdt.

 

Minimumshøjden af kanthus

Ved en kanthushøjde på 26 meter beregnes et støjniveau på under 30 dB(A) i stort set hele området. Dermed er der en stor sikkerhedsmargin for overholdelse af kravværdierne. Ved bestemmelsen af en minimumshøjde af kanthuset bør der tages hensyn til usikkerheden på beregningen. Der bør som minimum medtages en sikkerhed på 3 dB for at give en rimelig sikkerhed for overholdelse af støjkravene. På denne baggrund findes minimumhøjden af kanthuset at være på 22 meter.

 

Trafikstøj

For trafikstøj gælder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier på 55 dB(A). I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse er det normalt, at der indføres et krav i lokalplanen om, at boliger, bebyggelse og primære opholdsarealer i overensstemmelse med miljømyndighedernes krav skal placeres udføres og indrettes således, at beboere og brugere i fornødent omfang skærmes mod støj og anden forurening fra vej. Fortolkningen vil normalt være den, at alle boliger som minimum skal have én facade, hvor støjniveauet er under 55 dB(A), og at samme krav overholdes på de primære udendørs opholdsarealer.

Med hensyn til trafikstøjen er 55 dB(A) overholdt på den østlige side af kanthuset, bortset fra 1 dB(A) på den sydlige del af jordvolden. På den vestlige del af Margretheholm overskrides de 55 dB(A), hvilket skyldes støjbidraget fra Refshalevej, som løber tæt på dette område. De fleste bygninger vil dog have én side, hvor støjniveauet er under 55 dB(A). Enkelte huse i den sydlige del af området med veje på begge sider kan have problemer med dette.

 Trafikken på de interne veje på Margretheholm vil give anledning til, at enkelte facader vil have et trafikstøjniveau på over 55 dB(A). Det vurderes ikke at være muligt at reducere støjen på disse facader med anvendelse af støjskærme. Bilag 7 viser støjudbredelsen fra trafikken.

 

Støj fra Københavns gokartbane

Københavns Gokartbane ligger som nævnt på Kraftværksvej og ejes af Københavns Kommune. Gokartbanen har gennem tiden givet anledning til en del støjklager fra især de omkringliggende haveforeninger. I 1997 blev der meddelt påbud om begrænsning af åbningstiderne, hvilket var et kompromis mellem hensynet til omgivelserne og gokartbanens ønske om realistiske åbningstider, som ud over sportslige aktiviteter også rummer en række socialpædagogiske hensyn.

I henhold til Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra gokartbaner gælder for større samlede boligområder, at grænseværdien på hverdage indtil kl. 18 og lørdage indtil kl. 14 er fastsat til 50 dB(A) og på hverdage mellem kl. 18 og 20 og lørdage mellem 14 og 18 til 45 dB(A).

Støjen fra gokartbanen er beregnet at give betydelige overskridelser på den sydlige del af Margretheholm, jf. bilag 8. Selv ved etablering af yderligere støjskærme ved gokartbanen beregnes overskridelser på op til 5 dB(A). På den nordlige del af Margretheholm vil der være områder, hvor støjniveauet er under kravet på 45 dB(A) på grund af den afskærmende virkning af bygninger. Ved at føre kanthuset rundt om den sydlige del af området er det muligt at reducere støjen i hele området til under 45 dB(A).

Støjrapporten konkluderer, at det vil være meget vanskeligt / umuligt for Gokartbanen at overholde Miljøstyrelsens grænseværdier under de nuværende forudsætninger med hensyn til køretøjer og drift. Det skal tilføjes, at kravene i en revideret vejledning, der i øjeblikket er i høring, er 3-4 dB lavere end de nuværende.

 

Trafikforhold

Biltrafikken fra lokalplanområdet med 38.500 m2 erhvervsetageareal og 32.600 m2 boligetageareal forventes at blive på 2.000 – 2.400 ture pr. døgn. Denne føres via Kløvermarksvej – Forlandet, hvor der i dag kører ca. 9.000 køretøjer pr. døgn. Forvaltningen vurderer, at en trafikstigning i denne størrelsesorden vil kunne afvikles på det eksisterende vejnet.

Buslinie 66 kører ad Refshalevej langs lokalplanområdets vestlige kant og skaber kollektiv trafikforbindelse til Christianshavns Torv, Hovedbanegården og Rådhuspladsen 5 – 6 gange i timen.

Cyklister (og fodgængere) vil kunne benytte stier langs Forlandet og Kløvermarksvej eller kunne køre ad Refshaleøen via Holmen og Christianshavn til Indre By. Når der etableres en fast stiforbindelse mellem Dokøen og Kvæsthusbroen vil der være mindre end 2 km på cykel eller til fods mellem Margretheholm og Kongens Nytorv.

Der er i forslaget til Kommuneplan 2005 fastsat at en udbygning af Refshaleøen først kan ske efter planperioden (2017). En udvikling er afhængig af, at der skal etableres vej- og/eller baneinfrastruktur til overordnet trafikal betjening af området. Der er i helhedsplanen for Margretheholm, herunder fastlæggelse af jordvolden, taget hensyn til sådanne vej- og/eller baneforbindelser, der forventeligt vil indgå som en del af en videre forbindelse under havnen (en havnetunnel) til Sjællandsiden.

På en overordnet vejforbindelse forbi Margretheholm vil der komme en betydelig biltrafik – mellem 20.000 og 40.000 biler i døgnet afhængigt af hvor stor en udbygning der sker på Refshaleøen og karakteren af den videre forbindelse til Sjælland. Der er i helhedsplanen for Margretheholm, herunder fastlæggelse af jordvolden, taget hensyn til sådanne vej- og/eller baneforbindelser. Blandt andet er det i helhedsplanen forsøgt at udforme byggeriet, så det bliver påvirket mindst muligt af støjen fra trafikken til og fra Refshaleøen. Det må dog forventes, at det vil være nødvendigt med yderligere støjdæmpende tiltag i forbindelse med projektering af vejanlægget, f.eks. etablering af støjskærme.

 

Planovervejelser

Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed ved Christianshavns Vold kan udvikles til et attraktivt område og med tiden blive en del af udviklingen af hele Nordøstamager.

Strukturplanen tager højde for støj fra de nærliggende virksomheder: Amagerværket, Amagerforbrænding og RGS 98 ved placering af et kanthus erhverv som en bufferzone. Herved vil virksomhederne ikke få pålagt yderligere begrænsninger.

 

Forslag til lokalplan

Område

På grund af de uafklarede forhold til den fremtidige udvikling af Nordøstamager med en eventuel havnetunnel og en kollektiv trafikbetjening er det kun en del af Margretheholm, der udvikles på nuværende tidspunkt. En mindre del af de i lokalplan nr. 209 og 331 udlagte områder til offentlige formål inddrages, jf. bilag 9.

 

Anvendelsen

Under hensyntagen til beliggenheden i nærheden af virksomheder med særlige beliggenhedskrav, finder forvaltningerne, at det skal sikres en effektiv støjafskærmningen ved etablering af erhvervsbebyggelse som en bufferzone. På den baggrund finder forvaltningen, at fordelingen mellem erhverv og bolig bør fastsættes til mindst 45 procent boliger. Der bør endvidere sikres mulighed for etablering af daginstitutioner og enkelte mindre butikker.

 

Vejforhold

Til betjening af området udlægges en stamvej i en bredde af 18 meter langs vestsiden af kanthuset. Stamvejens sydlige ende tilsluttes til Forlandet. Fra stamvejen udlægges stikveje i en bredde af 18 meter ind i området. Stikvejene kan indrettes med vinkelparkering. I blinde ender af både stamvejene og stikvejene skal der indrettes vendepladser inden for vejudlægget. Forvaltningerne forudsætter, at grundejer bekoster vejanlæggene og tilslutningen til Forlandet.

 

Bebyggelsens omfang og placering

Forvaltningerne kan anbefale den foreslåede disponering af bebyggelsen, og det vurderes, at der kan skabes et godt boligmiljø i området. En bebyggelsesprocent på 90 findes i den henseende rigtig. Det findes endvidere hensigtsmæssigt at boligbebyggelsen opføres i 3 etager for herved at opnå en særlig grøn karakter, og at kanthuset opføres i 6 etager for herved at formidle overgangen fra den lave bebyggelse til industriens store skala. I støjundersøgelsen konstateres det, at åbningerne i kanthuset skal lukkes for, at grænseværdierne kan overholdes. Åbningerne er et særligt arkitektonisk motiv, det er vigtigt at fastholde, og støjproblemet ved åbningerne må løses ved en glasafskærmning.

Med den foreslåede strukturplan overskrides beskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold.  Som forsvarsanlæg er Christianshavns Vold og Qvinti Lynette omfattet af museumsloven som et fredet fortidsminde, og de tilgrænsende områder er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 18, der fastlægger en 100 m beskyttelseslinien omkring fortidsminder. Forvaltningerne er af den opfattelse, at en hensigtsmæssig udbygning af Margretheholm vil berøre beskyttelseslinien. En stor del af den eksisterende bebyggelse er beliggende inden for linien, og forvaltningerne finder, at en ny beskyttelseslinie eller en dispensation bør tage udgangspunkt i den eksisterende bebyggelse. Spørgsmålet har været drøftet med Skov- og Naturstyrelsen, der er af den opfattelse at bebyggelsesplanen skal justeres ved, at enkelte bygninger trækkes tilbage i forhold til fortidsmindet. Det gælder bygninger ved Qvinti Lynette og i den sydlige del af området. I det videre planforløb vil den nærmere afgrænsning blive fastlagt.

 

Forebyggelse af støj

Det forudsættes, at der i lokalplanen fastsættes bestemmelser om, at grænseværdierne for støj skal overholdes, før bebyggelse til boliger eller anden støjfølsom anvendelse, kan tages i brug.

 

Ubebyggede arealer

Der forudsættes fastlagt bestemmelse om, at der skal tilvejebringes én parkeringsplads pr. 100 m2etageareal, hvilket betyder, at der skal etableres 710 parkeringspladser ved fuld udbygning. Parkering på private fællesveje forudsættes medregnet i parkeringsdækningen. I forslaget til strukturplan er det forudsat, at ca. 130 parkeringspladser dobbeltudnyttes. I relation til, at området ikke er stationsnært, finder forvaltningerne, at én parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal bør fastholdes. De resterende 130 parkeringspladser vil eventuelt midlertidigt kunne placeres nordøst for bebyggelsen. Når denne del af Margretheholm skal udvikles, er der mulighed for at etablere yderligere parkering i konstruktion.

Friarealerne er dels disponeret med arealer i boligbebyggelsens indre, hvor der som følge af bebyggelsens "labyrintiske" karakter skabes friarealrum af varierende størrelse, udformning og karakter. I den videre lokalplanlægning skal det belyses nærmere, om der skal etableres halvprivate zoner til boliger i f.eks. stuen, eller om hele arealet skal udlægges til fælles friareal.

Friarealerne vest for boligbebyggelsen er forslået beplantet med træer. Området er beliggende inden for beskyttelseslinien, og ny beplantninger kræver således en tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen. Skov- og Naturstyrelsen er af den opfattelse, at en massiv træbeplantning vil hindre ind og udsyn til fortidsmindet, og der må derfor ses på andre løsningsmuligheder. Alternativt vil en lav buskbeplantning eller areal med engkarakter kunne komme på tale. Træbeplantning i øvrigt skal i den videre proces vurderes i relation til bevaringsværdien og sammenspillet med bebyggelsesplanen. Særligt omkring Hangarbygningen er der reminiscenser af tidligere anlæg og en gammel have, som med sine frugttræer er karaktergivende for området.

Forvaltningen finder, at kanthuset med et knækket forløb og de store åbninger og kontrasten til den lavere boligbebyggelse skaber et varieret og anderledes byrum, og har mange gode kvaliteter. 

 

Forslag til kommuneplantillæg

Det er en forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse, at der samtidig vedtages et tillæg til Kommuneplan 2001, der udlægger området til boliger og serviceerhverv med den særlige stjernebemærkning om, at bebyggelsesprocenten for området som helhed er 90, og at boligandelen for området under ét skal være mindst 45 procent. Det maksimale etageantal fastsættes til 6 etager.

 

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Forvaltningerne har vurderet udbygningsplanerne i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.

Der er ikke tale om anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.

Derimod finder forvaltningerne, at der ved tilvejebringelse af lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om sådanne andre planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3). 

Det er ved denne vurdering lagt til grund, at en stor del af den nye bebyggelse placeres inden for beskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold og Quinti Lynette, samt at en udbygning af Ma rgretheholm med bl.a. boliger vil kunne begrænse industrivirksomhedernes virke, idet der vil kunne pålægges virksomhederne støjrestriktioner.

 

Forvaltningen vil således med henblik på beslutning om udarbejdelse af en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.

 

Miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Luftfoto

Bilag 2: Lokalplantegning

Bilag 3: Freja´s strukturplan

Bilag 4: Trafikdiagram

Bilag 5: Modelfoto

Bilag 6: Støjdiagram fra virksomheder

Bilag 7: Støjdiagram fra trafik

Bilag 8: Støjdiagram fra gokartbanen

Bilag 9: Forslag til afgrænsning af lokalplantillægsområde

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Rapport fra Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S "Margretheholm – Ekstern støj fra industri og vejtrafik", maj 2005

 

 

Paul Sax Møller                                                            Mette Lis Andersen


 

Til top