Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005
Sager til drøftelse
35. Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
BTU 326/2005 J.nr. 611:102.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 omfattende Margretheholm.
RESUME
Freja ejendomme A/S har i brev af 16. juli 2004 anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan for Margretheholm med mulighed for placering af boliger og erhverv. Anmodningen tager udgangspunkt i resultatet af et parallelopdrag, hvor et forslag fra Tegnestuen Vandkunsten blev valgt til viderebearbejdning. Tegnestuens strukturplan omfatter et samlet etageareal på ca. 71.000 m2, og heraf udgør boligandelen 46 procent. Der etableres en ny indkørsel fra Forlandet. Den nye indkørsel giver adgang til en intern stamvej langs et kanthus og herfra til en række stikveje, der forsyner de enkelte byggefelter. Bebyggelsen består af et kanthus i 6 etager, der indrettes til erhverv og placeres mod øst op ad en jordvold, samt en 3-etages boligbebyggelse, der orienterer sig mod Christianshavns Vold. En stor del af de eksisterende bygninger forudsættes bevaret.
Det aktuelle planområde udgør ca. 80.000 m2 og består af ejendommene matr.nr. 564, del af 650, 651 samt 652 Christianshavns Kvarter, København, der ejes af henholdsvis Københavns Energi, Freja ejendomme og Thylander & Co.
Margretheholm er etableret som luftmarinestationen i 1916, og efter udflytning af de militære funktioner har området ligget delvist ubenyttet hen. I perioder har der været indkvartering af flygtninge i eksisterende bygninger. I dag er den fredede Hangar H indrettet til erhverv, og i områdets sydlige del ligger der en børnehave. Mod øst er der fra 1998 og frem opført en 12 m høj jordvold, der udgør et godkendt depot for forurenet jord og samtidig i en vis udstrækning kan fungere som en støjskærm mod et eventuelt kommende vejanlæg som led i en tunnelforbindelse til Sjællandssiden og mod de offentlige tekniske anlæg.
Kommuneplan 2001 fastlægger Margretheholm til erhverv (E1*-område). Den særlige stjernebemærkning fastlægger, at der kan etableres boliger til særlige formål (asylcenter og midlertidige boliger for udsatte grupper m.m.), såfremt det er miljømæssigt forsvarligt.
I forslag til Kommuneplan 2005 er rammerne for lokalplanlægning fastholdt til blandet erhverv uden stjernebemærkning (E1-område). Kommuneplanen fastlægger rækkefølgen for byudvikling af de større områder, der rummer et større omdannelsespotentiale. Af hovedstrukturen fremgår det at Margretheholm kan omdannes i første halvdel af planperioden under forudsætning af, at der sker en afklaring af byggemulighederne i forhold til fredningslinien, arealreservation til fremtidige trafikanlæg og støjkonsekvenser.
Margretheholm er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II", hvor hovedparten udgør område II, der fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og engros virksomhed samt til serviceerhverv. En mindre del af Margretheholm mod nord langs vandarealet er fastlagt til offentlige rekreative formål som andel af område III.
Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S (ØDS) har undersøgt den eksterne støj påvirkning af Margretheholm fra de omgivende virksomheder og veje. Endvidere har rådgiverne udarbejdet en støjundersøgelse vedrørende Københavns Gokartbane. Det konkluderes, at grænseværdierne for støj ved boliger fra eksterne virksomheder som Amagerforbrænding kan overholdes ved opførelse af en støjafskærmning i form af et kanthus. Med hensyn til trafikstøjen er der beregnet overskridelser af den vejledende grænseværdi på 55 dB(A) for boligbebyggelsen den vestlige del af Margretheholm. Dette skyldes støjbidraget fra Refshalevej, som løber tæt på dette område. De fleste bygninger vil dog have en side, hvor støjniveauet er under 55 dB(A). Støjen fra gokartbanen er beregnet til at give betydelige overskridelser på den sydlige del af Margretheholm. Selv ved etablering af yderligere støjskærme ved gokartbanen vil der være overskridelser på op til 5 dB(A).
Biltrafikken
fra lokalplanområdet forventes ved fuld udbygning at blive på 2.000 – 2.400
ture pr. døgn. Denne trafik føres via Kløvermarksvej – Forlandet, hvor der i
dag kører ca. 9.000 køretøjer pr. døgn. Forvaltningen vurderer, at en
trafikstigning i denne størrelsesorden vil kunne afvikles på det eksisterende
vejnet.
Forvaltningerne finder, at
planområdet med sin beliggenhed op til voldanlægget med Stadsgraven kan
udvikles til et attraktivt område.
Disponering af bebyggelsen
vurderes at skabe et godt boligmiljø i området. Det findes rigtigt, at
fastlægge en boligbebyggelse i 3 etager for at opnå en grøn karakter, og
kanthuset i 6 etager for at formidle overgangen fra den lave bebyggelse til industriens
store skala samtidig med, at det fungerer som støjskærm. Den foreslåede
strukturplan tager udgangspunkt i eksisterende bebyggelse, men overskrider i
betydeligt omfang beskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold. Skov- og
Naturstyrelsen har overfor forvaltningen tilkendegivet, at bebyggelsesplanen
skal justeres ved, at enkelte bygninger trækkes tilbage fra fortidsmindet.
Dette vil blive nærmere afklaret i det videre planforløb.
Lokalplanen vil fastsætte bestemmelser om, at grænseværdierne for støj skal overholdes, før bebyggelse til boliger eller anden støjfølsom anvendelse, kan tages i brug.
Forvaltningerne finder, at bebyggelsesplanen skaber gode byrum af varierende størrelse, udformning og karakter.
Det er en forudsætning for
lokalplanens endelige vedtagelse, at der samtidig vedtages et tillæg til
Kommuneplan 2001, der udlægger området til boliger og serviceerhverv.
Forvaltningen vil med henblik på beslutning om udarbejdelse af en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Freja ejendomme A/S har i brev af 16. juli 2004 anmodet om, at der
udarbejdes en lokalplan for Margretheholm med mulighed for placering af boliger
og erhverv.
Freja ønskede i november 2002 igangsat en udarbejdelse af en lokalplan
for Margretheholm, der muliggjorde erhverv. Forvaltningen har efterfølgende
løbende været i kontakt med Freja og bl.a. oplyste om, at der var et politisk ønske
om, at der blev etableret boliger, herunder at der i Borgerrepræsentationen var
stillet medlemsforslag (BR 84/03) om, at "Forvaltningerne pålægges – bl.a.
gennem udarbejdelse af nødvendige plantillæg - at sikre placering af boliger på
Margretheholm, herunder kollegielignende ungdomsboliger, såfremt de
miljømæssige forhold tillader det". Økonomiudvalget blev i notat af 30.
september 2004 orienteret om forvaltningens arbejde. Med henblik herpå blev der
igangsat et arbejde med at undersøge de miljømæssige konsekvenser ved en
boliganvendelse. Det primære miljøproblem var vurderet at være støjen fra
Amagerværket.
I efteråret 2003 indbød Freja fire arkitekttegnestuer til at komme med
forslag til en helhedsplan indeholdende boliger og erhverv. Konkurrencen afvikledes
som et parallelopdrag. Den Rådgivende Komité indstillede Tegnestuen
Vandkunstens forslag til viderebearbejdning.
Freja har herefter i samarbejde med Vandkunsten bearbejdet projektet.
Under henvisning til de uafklarede forhold omkring en eventuel havnetunnel,
jf. nedenfor, ønsker Freja Margretheholm opdelt i to lokalplanområder. Området
vest for det eventuelle havnetunnelanlæg ønskes udbygget med boliger og
erhverv, mens området øst herfor afventer beslutning om tunnelanlægget. I
strukturplanen anføres det, at planen er så robust, at den, hvis kommunen vil
fastholde anvendelsesbestemmelserne i Kommuneplan 2001 og lokalplan nr. 331
"Holmen II", kan gennemføres med en ren erhvervsanvendelse.
I tilknytning til strukturplanen er der udarbejdet en støjundersøgelse
af rådgivende ingeniører Ødegaard & Danneskiold-Samsøes vedrørende støj fra
de offentlige tekniske anlæg, fra København Gokartbane på Kraftværksvej og fra
tilstødende veje.
Eksisterende forhold
Margretheholm omfatter et ca. 121.000 m2 stort areal, hvoraf
det aktuelle planområde udgør et ca. 80.000 m2 og består af
ejendommene matr.nr. 564, del af 650, 651 samt 652 Christianshavns Kvarter,
København.
Ejendommen
matr.nr. 564 ibid. ejes af Københavns Energi og anvendes til
pumpestation. Ejendommene matr. nr. 650 og 652 ibid. ejes af Freja ejendomme
A/S og matr.nr. 651 ibid. ejes af Thylander & Co A/S og omfatter den
fredede Hangar H, der anvendes til erhverv.
Den ældste del af Margretheholm blev opfyldt i perioden mellem 1899 og
1930 med jord og brokker fra Holmen samt storskrald og industriaffald. Området
syd herfor opfyldtes med dagrenovation og storskrald i 1950´erne. I årene 1964
til 1967 blev yderligere en del af området opfyldt ved sandindpumning i
forbindelse med opførelse af Amagerværket. I perioden 1967 til 1972 blev
området mellem Amagerværket og Margretheholm opfyldt med murbrokker, jord og
slagger i forbindelse med etablering af Amagerforbrænding.
Margretheholm blev etableret som luftmarinestationen i 1916.
Udbygningen af Margretheholm er sket løbende og styret af de funktioner, der
var nødvendige for forsvarets aktiviteter. Den eksisterende bebyggelse omfatter
et ca. 12.000 m2 stort etageareal. Markant er den fredede bygning
Hangar H opført i 1921 af arkitekt Chr. Olrik og ombygget i 2000 af Dorthe
Mandrup. En tre etages rødstensbygning er opført i 1937 som kaserne for
sergent- og korporalskolen. I Bydelsatlas Amager er den i kategorien høj
bevaringsværdi på trin 3. I 1954 udbygges den med to tilbygninger. Nord for
kasernen er der i 50´erne opført to mindre bygninger til brug for havariskolen,
og mod syd blev der i 1956 opført en kampinformationsskole. I dag anvendes
bygningen af Rudolf Steiner Skolen. Herudover er der flere mindre lager- og
teknikbygninger på området. Mod øst er der i perioden fra 1998 og frem opført
en 12 m høj jordvold, der udgør et godkendt depot for forurenet jord og
samtidig i en vis udstrækning kan fungere som støjskærm mod et eventuelt
kommende vejanlæg som led i en tunnelforbindelse til Sjællandssiden og mod de
offentlige tekniske anlæg.
Mod vest grænser Margretheholm op til Christianshavns Vold med Quinti
Lynette. Beliggenheden ud til volden tilfører området en herlighedsværdi, og
fra jordvolden er der en enestående udsigt til Københavns tårne. Den massive
selvgroede bevoksning omkring og på Quinti Lynette gør den svært opfattelig.
Voldanlægget syd for Margretheholm udgør den nordligste del af Christiania.
Mod øst er det de markante tekniske anlæg som Amagerværket og
Amagerforbrænding, der dominere området og fremstår som silhuet mod det flade
Amager. I sin størrelse skaber de en stor kontrast til det grønne/rekreative
voldanlæg. Længere mod øst findes en lystbådehavn og Københavns Gokartbane.
Gokartbanen ejes af Københavns Kommune og blev etableret i 1964. Banen anvendes
både til konkurrencekørsel, træning og til udlejning i dagtimerne.
Mod Nord grænser Margretheholm op til Margretheholms Havn med bl.a.
Sejlklubben Lynetten og Refshaleøen.
Infrastrukturen er begrænset, idet den eneste adgangsvej er via
Forlandet og Refshalevej for biltrafik, mens cykeltrafik mv. kan ske via
Holmen. Kollektivt betjenes området i dag af en buslinie.
Planforhold
Kommuneplan 2001
I rammerne for lokalplanlægningen er Margretheholm fastlagt til erhverv
(E1*-område). Området kan anvendes til lettere industri-, værksteds-,
håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende
administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration,
liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der
naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af
offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre
sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner samt
grundskoleundervisning, når anvendelsen er forenelig med anvendelsen til
blandet erhverv. Der må normalt kun udøves virksomhed til og med forureningsklasse
3.
Der kan indrettes enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner
eller andre personer med tilknytning til virksomheden, hvis det miljømæssigt er
forsvarligt.
Den særlige stjernebemærkning fastlægger, at der kan etableres boliger
til særlige formål (asylcenter og midlertidige boliger for udsatte grupper
m.m.), såfremt det er miljømæssigt forsvarligt.
Byudviklingsstrategien fremgår af kommuneplanens hovedstruktur. Et
overordnet mål er at fastholde København som et velfungerende center for
erhverv og service samt udvikle byen til et attraktivt boligmiljø med et
bæredygtigt by- og transportmønster som grundlæggende forudsætning. Lokalisering
af arbejdspladser og boliger skal understøtte anvendelsen af miljøvenlige
transportformer. De stationsnære arealer skal prioriteres højst med hensyn til
trafikskabende funktioner og tæt bebyggelse, men der skal fortsat kunne ske en
løbende omdannelse og modernisering i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri
på mindre grunde, som ikke nødvendigvis er stationsnære.
Forslag til Kommuneplan 2005
I kommuneplanforslaget er rammerne for lokalplanlægning af
Margretheholm fastholdt til blandet erhverv (E1-område) uden stjernebemærkning.
Af forslagets hovedstruktur fremgår det, at byomdannelsen skal skabe
grundlag for nye byområder med et bredt udbud af nye boliger med blandede
ejerformer, offentlig service og fritidsmuligheder. Ved omdannelse skal man
endvidere så vidt muligt udnytte og udvikle kulturhistoriske og landskabelige
værdier.
Med hensyn til trafikstøj må der ved byomdannelse og inddragelse af nye
arealer til bymæssig bebyggelse som udgangspunkt ikke fastlægges støjfølsom
arealanvendelse (boliger, rekreative formål mv.) i områder, der er eller
forventes at blive belastet med et støjniveau på mere end 55 dB(A) fra
vejtrafik. I områder med nybyggeri, hvor den udendørs støjbelastning vil
overstige ovennævnte grænseværdi, skal det ved placering af bebyggelsen på
grunden samt ve
d støjisolering, lejlighedsindretning mv. sikres, at det
indendørs støjniveau ikke overstiger 30 dB(A) i boligens sove- og opholdsrum.
For de primære udendørs opholdsarealer gælder, at støjniveauet ikke må
overstige 55 dB(A). Der må ikke fremover bygges boliger mv. langs veje, der er
belastet med over 70 dB(A). Ved nyanlæg af veje gælder tilsvarende grænseværdier.
Forvaltningerne foreslår, at byomdannelse på Margretheholm sker som en
miljømæssig "frontlinieindsats", og at de miljømæssige krav, der gælder for
kommunalt støttet miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, derfor også
betragtes som minimumskrav til de byomdannelsesaktiviteter, der forestår i
området. Dette søges sikret gennem løbende dialog.
Kommuneplanen fastlægger rækkefølgen for byudvikling af de større
områder, der rummer et større omdannelsespotentiale. Af hovedstrukturen fremgår
det at Margretheholm kan omdannes i første halvdel af planperioden under
forudsætning af, at der sker en afklaring af byggemulighederne i forhold til
fredningslinien, arealreservation til fremtidige trafikanlæg og
støjkonsekvenser.
Byudviklingsstrategi -
Nordøstamager
Af byudviklingsstrategien fremgår det, at Nordøstamager på sigt rummer
store udviklingsmuligheder. Målet for området er, at udviklingen skal tage
udgangspunkt i de unikke historiske forhold, relatere sig til de store anlæg og
bygge på en grøn infrastruktur, herunder især relationerne til havnen og til
Øresund. Der skal være en velfungerende individuel og kollektiv trafikbetjening
af hele området, der som udgangspunkt ikke må belaste Amager og det centrale
byområde. Nordøstamager opdeles i en række hovedområder. Det afgørende for
udviklingen af området er, at der sikres en transportkorridor for individuel
trafik og kollektiv trafik til Refshaleøen.
Det vurderes, at en begrænset udvikling af Nordøstamager kan afvikles
trafikalt ved vej- og signaltekniske justeringer og med en udbygning af den
eksisterende busbetjening.
Der åbnes op for en vis udvikling og omdannelse, som omfatter de stationsnære
gamle erhvervsområder på Nordøstamager. Margretheholm er af central betydning
for forbindelsen mellem Refshaleøen og det øvrige Amager. I første del af
planperioden påregnes plangrundlaget for en ændret anvendelse af Margretheholm
vurderet nærmere i sammenhæng med den fremtidige udvikling af hele
Nordøstamager, herunder i forhold til de langsigtede trafikale perspektiver og
arealreservation til en trafikkorridor, samt lokalt i forhold til
fredningslinier og støjgener.
Refshaleøen kan ikke uden langsigtede trafikale løsninger bære nogen
videre udbygning, men den nuværende eksperimenterende og midlertidigt prægede
udnyttelse kan fortsætte samtidig med, at de rekreative og parkmæssige formål
bør fremmes. Refshaleøen fastholdes derfor som et perspektivområde i
kommuneplanen, hvor en eventuel ændret anvendelse og større byudvikling ikke
forventes at blive aktuel før efter 2017.
Lokalplan nr. 331 "Holmen II"
Margretheholm er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" og
hovedparten af området udgør område II, der fastlægges til lettere industri-,
værksteds-, håndværks-, lager- og engrosvirksomhed med dertil hørende
administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration,
liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der
naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af
offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre
sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige
med områdets anvendelse til blandet erhverv. Det kan tillades, at der på hver
ejendom opføres et mindre butiksareal til virksomhedens egne produkter, og såfremt
det er miljømæssigt forsvarligt, kan der tillades opført eller indrettet
enkelte boliger for indehaver, portner o.l.
En mindre del af Margretheholm mod nord langs vandarealet er fastlagt
til offentlige rekreative formål som en del af område III, jf. bilag 2. Mellem Margretheholm Havn og
lokalplanområdet er der et mindre areal, der er omfattet af lokalplan nr. 209
"Refshaleøen", der fastlægger området til rekreative formål.
I henhold til § 6, stk. 2 i lokalplan nr. 331 må bebyggelsesprocenten
ikke overstige 110, og opførelse af ny bebyggelse, bortset fra mindre
tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i én etage, herunder skure,
byøkologiske og lignende, forudsætter tilvejebringelse af supplerende
lokalplan.
I henhold til § 13, stk. 1, pkt. c må der ikke foretages ændringer i
tilstanden af arealet inden for 100 m fra fortidsmindet Christianshavns Vold,
herunder Qvinti Lynette, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 18 om
beskyttelseslinier, før fredningsmyndighederne meddeler tilladelse hertil eller
ændrer grænsen.
EU´s Habitatsdirektiv
I området er der
konstateret ferske vandhuller og pytter med paddeaktivitetet. Da der på den
nærliggende Pyrolysegrunden er konstateret en bestand af grønbrogede tudser,
vil forvaltningerne iværksætte en nærmere undersøgelse af området. Denne undersøgelse
skal redegøre for, om der er bestande af padder omfattet af EU's habitatsdirektiv
og i givet fald, hvordan det sikres, at paddernes levevilkår ikke forringes.
Forslag til helhedsplan
Tegnestuen
Vandkunsten beskriver i sit forslag området som det hengemte
sted, det eventyrlige sted, der trods de store skalaspring, fredningslinier og
en eventuel havnetunnel, ejer sin egen intimitet med særlige muligheder for en
frodig bebyggelsesstruktur. Stedet karakteriseres af det store jorddepot, som
udgør et markant grønt element, og videre mod øst af det flade Amager med en
dominerende industristruktur som silhuet og påtrængende i sit udtryk og skala.
Mod nord en idylliske Margretheholm Havn, hvor landskabets bløde kanter møder
vandet, og mod vest af det frodige og rekreative Christianshavns Vold, der
kulminerer i Qvinti Lynette. Det resulterer i 3 landskabselementer: volden,
fladen og stranden, der hver er inspirationen til 3 forskellige
bygningstypologier: kanthuset, strandhusene og kasbahen.
I den videre bearbejdning af forslaget til en strukturplan, jf. bilag 3, er det, som konsekvens af
de uafklarede forhold omkring en eventuel havnetunnel, valgt kun at bearbejde
den del af Margretheholm, der ligger vest for vejføringen.
Anvendelsen
Erhvervsdelen placeres overvejende i kanthuset mod øst, og kun den
fredede Hangar H fastholdes til erhverv. Det samlede erhvervsetageareal udgør
38.500 m2, svarende til 54 procent af etagearealet.
Boligetagearealet placeres i kasbahen og udgør 32.600 m2. Freja
arbejder endvidere på at placerer en børnehave i kasbahen.
Vejstruktur
Ifølge planen skal der etableres en ny indkørsel fra Forlandet. Den nye
indkørsel giver adgang til en intern stamvej langs kanthuset. En række mindre
stikveje vinkelret på stamvejen forsyner de enkelte byggefelter. Stikvejene
indrettes med parkering og allébeplantning. Et stisystem etableres på tværs af
bebyggelsen. Vejstrukturen er vist på bilag
4.
Den eksisterende vejadgang i krydset Forlandet/Refshalevej foreslås
begrænset til alene at betjene Hangar H.
Bebyggelsesstrukturen
Strukturen består af to typer: et kanthus indrettet til erhverv og en
kasbah, der udgør en tæt boligbebyggelse i 3 etager. En stor del af de
eksisterende bygninger forudsættes bevaret, og strukturen er tilpasset og
bygger videre på det eksisterende bebyggede miljø. En tilbygning til kasernen
og flere mindre bygninger foreslås nedrevet i forslaget.
Bebyggelsen omfatter et samlet etageareal på 71.600 m2
svarende til en bebyggelsesprocent på 89 ud fra den på bilag 3 og bilag 9 viste
afgrænsning.
Kanthuset er den markante bebyggelse mod industrianlæggene mod øst.
Huset forestilles at fremstå let og transparent. Det knækkede forløb er et
forsøg på at antaste erhvervsbyggeriets "æskearkitektur" og tilføre planen et
betydningsbærende sammenbindende element. Kanthusets dialog med volden skaber
et særligt mellemrum med spændende rumlige potentialer, der kan udnyttes af de
virksomheder, der bebor kanthuset. Portåbningerne er et særligt arkitektonisk
motiv, der bidrager til et sammensat rumligt oplevelsesforløb langs stamvejen
og de byrum/pladser der skabes af kasbahen/kanthuset. Portåbningerne sikre
samtidig, at offentligheden får adgang til volden via trappeanlæg. Kanthuset
foreslås opført i 6-7 etager og i en højde på 26 m. Højden markerer samtidig
det skalaspring, der er mellem den lave boligbebyggelse og industriens store
volumener mod øst. De nedre etager er åbne og har dobbelthøje rum, og bagved i
mellemrummet gemmes parkeringen. På bilag
5 er vist modelfotos af bebyggelsen.
Kasbahen eller den tætte boligbebyggelse foreslås opført i 3 etager.
Bebyggelsen respekter de eksisterende beplantninger og volumener og underordner
sig de eksisterende retninger. Bebyggelsen tager afsæt i den eksisterende
bebyggelse og fylder ud på stedets betingelser i respekt for de eksisterende
stofligheder og proportioner. Hovedindtrykket er grønt, husene er lavere end
træerne, og der opstår en række labyrintagtige rumligheder mellem husene.
Kasbahen er tænkt som en tæt bebyggelsesstruktur med smøgen, strædet og
passagen som tema. Det er hensigten, at bebyggelsen skal fremstå tung, med murede/pudsede
facader kombineret med mere modernistiske bygningsdele med få lette, lyse
elementer.
Porte og gennemskæringer sikrer et system, hvor alle boliger kan
placeres optimalt i forhold til solorientering.
Ubebyggede arealer
Det er hensigten, at den fremtidige bebyggelse skal fremstå som en grøn
tæt by inspireret af den særlige bygnings- og landskabskontekst på Holmen.
Stikvejene foreslås beplantet med allétræer, og træbeplantning på arealet ud
mod Forlandet og Refshalevej.
I strukturplan er det forudsat, at der etableres ca. 380
parkeringspladser i et to etages p-anlæg under kanthuset samt ca. 200
parkeringspladser på terræn, der overvejende udlægges på vejarealer i
tilknytning til stikveje. De resterende ca. 130 parkeringspladser foreslås
tilvejebragt ved en dobbeltudnyttelse mellem erhverv og boliger.
Miljøforhold
Ø
degaard & Danneskiold-Samsøe A/S (ØDS) har for Freja Ejendomme A/S
undersøgt den eksterne støj i det planlagte boligområde på Margretheholm.
Undersøgelsen belyser den eksterne støj fra de omkringliggende industrier og
vejtrafikken i området. Endvidere har rådgiverne udarbejdet en støjundersøgelse
vedrørende Københavns Gokartbane.
Støj fra eksterne virksomheder
De fastsatte støjgrænser for industristøj i området er oplyst at være
som for blandet bolig og erhverv (bykerne) i henhold til Miljøstyrelsens
vejledning om ekstern støj fra virksomheder. Støjkravene vil her være på
55/45/40 dB(A) for henholdsvis dag/aften/nat. Den normale fortolkning af
kravene er, at støjkravene til industrien gælder for den enkelte virksomhed,
dvs. støjbidraget fra den enkelte virksomhed skal overholde de nævnte krav. Den
samlede støj i beboelsesområder kan derved være højere, da den vil være summen
af en række støjbidrag fra virksomheder.
Støjen fra Amagerværket ses generelt at være lav. Dog beregnes
overskridelser på ca. 1 dB på den østlige side af kanthuset samt ved
Strandhusene.
Amagerforbrænding har senest fået målt støjbidraget i 2004. Af
resultaterne for støjen fra Amagerforbrændingen ses det, at der i stort set
alle scenarier beregnes overskridelser af støjkravet på den østlige side af
kanthuset (på jordvolden), og det kan derfor være vanskeligt at anvende disse
som udendørs opholdsområder i forbindelse med boliger. Om dagen beregnes kravet
overholdt i kasbahen, men om natten er der overskridelser på 5 dB(A). Dette kan
dog reduceres væsentligt ved at lukke hullerne i kanthuset samt føre kanthuset
rundt, så det også skærmer den sydlige del af området. Muligheden for at
reducere støjen ved kilden bør i øvrigt vurderes nærmere. Af bilag 6 fremgår det, hvordan
støjudbredelse fra Amagerforbrænding forløber om natten.
RGS 90 har to aktiviteter i området. Der foregår dels en afskibning af
restprodukter fra røggasrensning og dels jordsortering og deponering. Miljøkontrollen
har oplyst, der er en proces i gang, hvor støjkravet til virksomheden vil blive
defineret. Ved opførelse af kanthuset beregnes støjgrænsen overholdt.
Minimumshøjden af kanthus
Ved en kanthushøjde på 26 meter beregnes et støjniveau på under 30 dB(A)
i stort set hele området. Dermed er der en stor sikkerhedsmargin for
overholdelse af kravværdierne. Ved bestemmelsen af en minimumshøjde af
kanthuset bør der tages hensyn til usikkerheden på beregningen. Der bør som
minimum medtages en sikkerhed på 3 dB for at give en rimelig sikkerhed for
overholdelse af støjkravene. På denne baggrund findes minimumhøjden af
kanthuset at være på 22 meter.
Trafikstøj
For trafikstøj gælder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier på 55
dB(A). I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse er det normalt, at der
indføres et krav i lokalplanen om, at boliger, bebyggelse og primære
opholdsarealer i overensstemmelse med miljømyndighedernes krav skal placeres
udføres og indrettes således, at beboere og brugere i fornødent omfang skærmes
mod støj og anden forurening fra vej. Fortolkningen vil normalt være den, at
alle boliger som minimum skal have én facade, hvor støjniveauet er under 55
dB(A), og at samme krav overholdes på de primære udendørs opholdsarealer.
Med hensyn til trafikstøjen er 55 dB(A) overholdt på den østlige side
af kanthuset, bortset fra 1 dB(A) på den sydlige del af jordvolden. På den
vestlige del af Margretheholm overskrides de 55 dB(A), hvilket skyldes
støjbidraget fra Refshalevej, som løber tæt på dette område. De fleste
bygninger vil dog have én side, hvor støjniveauet er under 55 dB(A). Enkelte
huse i den sydlige del af området med veje på begge sider kan have problemer
med dette.
Trafikken på de interne veje på
Margretheholm vil give anledning til, at enkelte facader vil have et
trafikstøjniveau på over 55 dB(A). Det vurderes ikke at være muligt at reducere
støjen på disse facader med anvendelse af støjskærme. Bilag 7 viser støjudbredelsen fra trafikken.
Støj
fra Københavns gokartbane
Københavns Gokartbane ligger som nævnt på Kraftværksvej og ejes af
Københavns Kommune. Gokartbanen har gennem tiden givet anledning til en del
støjklager fra især de omkringliggende haveforeninger. I 1997 blev der meddelt
påbud om begrænsning af åbningstiderne, hvilket var et kompromis mellem
hensynet til omgivelserne og gokartbanens ønske om realistiske åbningstider,
som ud over sportslige aktiviteter også rummer en række socialpædagogiske
hensyn.
I henhold til Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra
gokartbaner gælder for større samlede boligområder, at grænseværdien på
hverdage indtil kl. 18 og lørdage indtil kl. 14 er fastsat til 50 dB(A) og på
hverdage mellem kl. 18 og 20 og lørdage mellem 14 og 18 til 45 dB(A).
Støjen fra gokartbanen er beregnet at give betydelige overskridelser på
den sydlige del af Margretheholm, jf. bilag
8. Selv ved etablering af yderligere støjskærme ved gokartbanen beregnes
overskridelser på op til 5 dB(A). På den nordlige del af Margretheholm vil der
være områder, hvor støjniveauet er under kravet på 45 dB(A) på grund af den
afskærmende virkning af bygninger. Ved at føre kanthuset rundt om den sydlige
del af området er det muligt at reducere støjen i hele området til under 45
dB(A).
Støjrapporten
konkluderer, at det vil være meget vanskeligt / umuligt for Gokartbanen at
overholde Miljøstyrelsens grænseværdier under de nuværende forudsætninger med
hensyn til køretøjer og drift. Det skal tilføjes, at kravene i en revideret
vejledning, der i øjeblikket er i høring, er 3-4 dB lavere end de nuværende.
Trafikforhold
Biltrafikken fra lokalplanområdet med 38.500 m2
erhvervsetageareal og 32.600 m2 boligetageareal forventes at blive
på 2.000 – 2.400 ture pr. døgn. Denne føres via Kløvermarksvej – Forlandet,
hvor der i dag kører ca. 9.000 køretøjer pr. døgn. Forvaltningen vurderer, at
en trafikstigning i denne størrelsesorden vil kunne afvikles på det
eksisterende vejnet.
Buslinie 66 kører ad Refshalevej langs lokalplanområdets
vestlige kant og skaber kollektiv trafikforbindelse til Christianshavns Torv,
Hovedbanegården og Rådhuspladsen 5 – 6 gange i timen.
Cyklister (og fodgængere) vil kunne benytte stier langs
Forlandet og Kløvermarksvej eller kunne køre ad Refshaleøen via Holmen og
Christianshavn til Indre By. Når der etableres en fast stiforbindelse mellem
Dokøen og Kvæsthusbroen vil der være mindre end 2 km på cykel eller til fods
mellem Margretheholm og Kongens Nytorv.
Der er i forslaget til Kommuneplan 2005 fastsat at en
udbygning af Refshaleøen først kan ske efter planperioden (2017). En udvikling
er afhængig af, at der skal etableres vej- og/eller baneinfrastruktur til
overordnet trafikal betjening af området. Der er i helhedsplanen for
Margretheholm, herunder fastlæggelse af jordvolden, taget hensyn til sådanne
vej- og/eller baneforbindelser, der forventeligt vil indgå som en del af en
videre forbindelse under havnen (en havnetunnel) til Sjællandsiden.
På en overordnet vejforbindelse forbi Margretheholm vil der
komme en betydelig biltrafik – mellem 20.000 og 40.000 biler i døgnet afhængigt
af hvor stor en udbygning der sker på Refshaleøen og karakteren af den videre
forbindelse til Sjælland. Der er i helhedsplanen for Margretheholm, herunder
fastlæggelse af jordvolden, taget hensyn til sådanne vej- og/eller
baneforbindelser. Blandt andet er det i helhedsplanen forsøgt at udforme
byggeriet, så det bliver påvirket mindst muligt af støjen fra trafikken til og
fra Refshaleøen. Det må dog forventes, at det vil være nødvendigt med
yderligere støjdæmpende tiltag i
forbindelse med projektering af vejanlægget, f.eks. etablering af støjskærme.
Planovervejelser
Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed ved
Christianshavns Vold kan udvikles til et attraktivt område og med tiden blive
en del af udviklingen af hele Nordøstamager.
Strukturplanen tager højde for støj fra de nærliggende virksomheder: Amagerværket,
Amagerforbrænding og RGS 98 ved placering af et kanthus erhverv som en bufferzone.
Herved vil virksomhederne ikke få pålagt yderligere begrænsninger.
Forslag til lokalplan
Område
På grund af de uafklarede forhold til den fremtidige udvikling af
Nordøstamager med en eventuel havnetunnel og en kollektiv trafikbetjening er
det kun en del af Margretheholm, der udvikles på nuværende tidspunkt. En mindre
del af de i lokalplan nr. 209 og 331 udlagte områder til offentlige formål
inddrages, jf. bilag 9.
Anvendelsen
Under hensyntagen til beliggenheden i nærheden af virksomheder med
særlige beliggenhedskrav, finder forvaltningerne, at det skal sikres en
effektiv støjafskærmningen ved etablering af erhvervsbebyggelse som en
bufferzone. På den baggrund finder forvaltningen, at fordelingen mellem erhverv
og bolig bør fastsættes til mindst 45 procent boliger. Der bør endvidere sikres
mulighed for etablering af daginstitutioner og enkelte mindre butikker.
Vejforhold
Til betjening af området udlægges en stamvej i en bredde af
18 meter langs vestsiden af kanthuset. Stamvejens sydlige ende tilsluttes til
Forlandet. Fra stamvejen udlægges stikveje i en bredde af 18 meter ind i
området. Stikvejene kan indrettes med vinkelparkering. I blinde ender af både
stamvejene og stikvejene skal der indrettes vendepladser inden for vejudlægget.
Forvaltningerne forudsætter, at grundejer bekoster vejanlæggene og
tilslutningen til Forlandet.
Bebyggelsens omfang og placering
Forvaltningerne kan anbefale den foreslåede disponering af bebyggelsen,
og det vurderes, at der kan skabes et godt boligmiljø i området. En
bebyggelsesprocent på 90 findes i den henseende rigtig. Det findes endvidere
hensigtsmæssigt at boligbebyggelsen opføres i 3 etager for herved at opnå en
særlig grøn karakter, og at
kanthuset opføres i 6 etager for herved at formidle
overgangen fra den lave bebyggelse til industriens store skala. I
støjundersøgelsen konstateres det, at åbningerne i kanthuset skal lukkes for,
at grænseværdierne kan overholdes. Åbningerne er et særligt arkitektonisk
motiv, det er vigtigt at fastholde, og støjproblemet ved åbningerne må løses
ved en glasafskærmning.
Med den foreslåede strukturplan overskrides beskyttelseslinien omkring
Christianshavns Vold. Som forsvarsanlæg
er Christianshavns Vold og Qvinti Lynette omfattet af museumsloven som et
fredet fortidsminde, og de tilgrænsende områder er omfattet af
naturbeskyttelseslovens § 18, der fastlægger en 100 m beskyttelseslinien omkring
fortidsminder. Forvaltningerne er af den opfattelse, at en hensigtsmæssig udbygning
af Margretheholm vil berøre beskyttelseslinien. En stor del af den eksisterende
bebyggelse er beliggende inden for linien, og forvaltningerne finder, at en ny
beskyttelseslinie eller en dispensation bør tage udgangspunkt i den
eksisterende bebyggelse. Spørgsmålet har været drøftet med Skov- og
Naturstyrelsen, der er af den opfattelse at bebyggelsesplanen skal justeres
ved, at enkelte bygninger trækkes tilbage i forhold til fortidsmindet. Det
gælder bygninger ved Qvinti Lynette og i den sydlige del af området. I det
videre planforløb vil den nærmere afgrænsning blive fastlagt.
Forebyggelse af støj
Det forudsættes, at der i lokalplanen fastsættes bestemmelser om, at
grænseværdierne for støj skal overholdes, før bebyggelse til boliger eller
anden støjfølsom anvendelse, kan tages i brug.
Ubebyggede arealer
Der forudsættes fastlagt bestemmelse om, at der skal tilvejebringes én
parkeringsplads pr. 100 m2etageareal, hvilket betyder, at der skal
etableres 710 parkeringspladser ved fuld udbygning. Parkering på private
fællesveje forudsættes medregnet i parkeringsdækningen. I forslaget til
strukturplan er det forudsat, at ca. 130 parkeringspladser dobbeltudnyttes. I
relation til, at området ikke er stationsnært, finder forvaltningerne, at én
parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal bør fastholdes. De resterende
130 parkeringspladser vil eventuelt midlertidigt kunne placeres nordøst for
bebyggelsen. Når denne del af Margretheholm skal udvikles, er der mulighed for
at etablere yderligere parkering i konstruktion.
Friarealerne er dels disponeret med arealer i boligbebyggelsens indre,
hvor der som følge af bebyggelsens "labyrintiske" karakter skabes friarealrum
af varierende størrelse, udformning og karakter. I den videre lokalplanlægning
skal det belyses nærmere, om der skal etableres halvprivate zoner til boliger i
f.eks. stuen, eller om hele arealet skal udlægges til fælles friareal.
Friarealerne vest for boligbebyggelsen er forslået beplantet med træer.
Området er beliggende inden for beskyttelseslinien, og ny beplantninger kræver
således en tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen. Skov- og Naturstyrelsen er
af den opfattelse, at en massiv træbeplantning vil hindre ind og udsyn til
fortidsmindet, og der må derfor ses på andre løsningsmuligheder. Alternativt
vil en lav buskbeplantning eller areal med engkarakter kunne komme på tale. Træbeplantning i øvrigt skal i den videre proces vurderes i
relation til bevaringsværdien og sammenspillet med bebyggelsesplanen. Særligt
omkring Hangarbygningen er der reminiscenser af tidligere anlæg og en gammel
have, som med sine frugttræer er karaktergivende for området.
Forvaltningen finder, at kanthuset med et knækket forløb og de store
åbninger og kontrasten til den lavere boligbebyggelse skaber et varieret og
anderledes byrum, og har mange gode kvaliteter.
Det er en forudsætning for lokalplanens
endelige vedtagelse, at der samtidig vedtages et tillæg til Kommuneplan 2001, der
udlægger området til boliger og serviceerhverv med den særlige
stjernebemærkning om, at bebyggelsesprocenten for området som helhed er 90, og
at boligandelen for området under ét skal være mindst 45 procent. Det maksimale
etageantal fastsættes til 6 etager.
Lov om miljøvurdering af planer og
programmer
Forvaltningerne har vurderet
udbygningsplanerne i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer,
jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04)
om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.
Der er ikke tale om anlæg af en sådan
karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at
være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde
væsentligt.
Derimod finder forvaltningerne, at der ved
tilvejebringelse af lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om
sådanne andre planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser
til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens
§ 3, stk. 1, nr. 3).
Det er ved denne vurdering lagt til grund, at
en stor del af den nye bebyggelse placeres inden for beskyttelseslinien omkring
Christianshavns Vold og Quinti Lynette, samt at en udbygning af Ma
rgretheholm
med bl.a. boliger vil kunne begrænse industrivirksomhedernes virke, idet der
vil kunne pålægges virksomhederne støjrestriktioner.
Forvaltningen vil således med henblik på
beslutning om udarbejdelse af en miljørapport, der skal offentliggøres sammen
med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de
af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering
af planer og programmer.
Miljøvurdering
Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og
Teknikforvaltningens eller Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der
skal miljøvurderes.
BILAG
VEDLAGT
Bilag 1: Luftfoto
Bilag 2: Lokalplantegning
Bilag 3: Freja´s strukturplan
Bilag 4: Trafikdiagram
Bilag 5: Modelfoto
Bilag 6: Støjdiagram fra virksomheder
Bilag 7: Støjdiagram fra trafik
Bilag 8: Støjdiagram fra gokartbanen
Bilag 9: Forslag til afgrænsning af lokalplantillægsområde
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR,
RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Rapport fra Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S "Margretheholm –
Ekstern støj fra industri og vejtrafik", maj 2005
Paul Sax Møller