Redegørelse for igangsættelse af bevarende lokalplan for grundejerforeningen Valby Vænges område

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005

Sager til drøftelse

34. Redegørelse for igangsættelse af bevarende lokalplan for grundejerforeningen Valby Vænges område

BTU 325/2005 J.nr. 611:198.0001/05

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller nærværende redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Valby Vænge" til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse.

RESUME

Grundejerforeningen Valby Vænges område er beliggende i bydelen Valby mellem sydskel af ejendommene langs Carl Langes Vej mod nord og Saxtorphsvej mod syd. Foreningen omfatter et areal på ca. 5,3 ha med 120 ejendomme, og bebyggelsen udgøres af 54 dobbelthuse, 11 "halve" dobbelthuse og en ubebygget grund.

I Kommuneplan 2001 er bebyggelsen udpeget som bevaringsværdig bebyggelse af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk, hvor målet er bevarende lokalplanlægning på sigt. I rammerne for lokalplanlægningen er området udlagt som B1-område, et boligområde, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 40 og det maksimale etageareal til 2, eksklusive tagetage.

Efter tidligere drøftelser med foreningen har grundejerforeningen Valby Vænges bestyrelse på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning anmoder om, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for bebyggelsen, da der er et stigende ønske om udvidelse af etagearealet på de ca. 90 år gamle og relativt små dobbelthuse. En skødeservitut fra 1917 for området, der fastlægger, at maksimalt ¼ af grunden, eksklusive vejudlægsarealet, må bebygges, begrænser imidlertid udbygningsmulighederne. Servitutten tillader udvidelse af boligen ved påbygning af en ekstra etage sådan, at bygningerne fremstår i 2½ etage på betingelse af, at sammenbyggede huse bevarer et ensartet ydre. Sådanne påbygninger anses dog for problematiske i forhold til bebyggelsens helhedspræg.

På grund af ændringer og ombygninger har bebyggelsen allerede i dag i arkitektonisk henseende mistet noget af sit helhedspræg. Ændringerne på ejendommene er i mange tilfælde udført meget forskelligartet og med manglende tilpasning til bygningernes oprindelige udtryk. De mest gennemgående ændringer er udskiftning af vinduer til andre formater og typer, ændringer af vindues- og dørhuller, nye facade- og tagmaterialer samt karnapper, vindfang m.v. udført mod gadesiden.

Formålet med at udarbejde en lokalplan for området er dels at fastholde og over tid sikre en opgradering af bebyggelsens helhedspræg og derved styrke bebyggelsens arkitektoniske særpræg, dels at muliggøre mere tidssvarende boliger ved udvidelse af etagearealet med respekt for bebyggelsens arkitektoniske fremtræden mod vejen. Lokalplanen skal desuden have til formål at bevare bebyggelsens grønne præg med vejtræer og små forhaver.

Husene vil blive udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen for så vidt angår den oprindelige del. Lokalplanen skal indeholde bestemmelser, der angiver retningslinier for ombygnings- og vedligeholdelsesarbejder samt retningslinier for hvor og i hvilket omfang, der må tilbygges. Et typisk halvt dobbelthus har et etageareal på 81 m², og med en foreslået maksimal bebyggelsesprocent på 35 vil der på en gennemsnitsgrund på 350 m² teoretisk kunne opføres en tilbygning på ca. 42 m².

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Det ca. 5,3 ha store område, der omfatter ejendommene tilhørende medlemmer af grundejerforeningen Valby Vænge, afgrænses af sydskel af ejendommene langs Carl Langes Vej mod nord og Saxtorphsvej mod syd, Castbergsvej mod vest og østskel af ejendommene langs Mansasvej mod øst, jf. bilag 1, luftfoto og bilag 2, kort over lokalplanområdet. Bebyggelsen tæller i alt 54 dobbelthuse, 10 huse, der er opført som halve dobbelthuse, og et enkelt hus, der i dag står som et halvt dobbelthus, idet nabohuset er revet ned.

Med e-mail dateret den 16. marts 2005 anmoder grundejerforeningen Valby Vænges bestyrelse på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning om, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for bebyggelsen.

Plan & Arkitektur modtog tilbage i 2002 en henvendelse fra grundejerforeningen ved brev dateret den 5. november 2002, hvori grundejerforeningen ønskede klarlagt mulighederne for udarbejdelse af en lokalplan for bebyggelsen. I brevet påpeges det, at der er et stigende ønske om udvidelse af etagearealet på de ca. 90 år gamle og relativt små dobbelthuse. En skødeservitut fra 1917 for området tillader udvidelse af boligen ved påbygning af en ekstra etage sådan, at bygningerne fremstår i 2½ etage, hvilket efter grundejerforeningens mening vil ødelægge bebyggelsens helhedspræg. Det påpeges desuden, at der er behov for retningslinier, der sikrer, at bebyggelsens ensartede præg og særlige arkitektoniske fremtræden fastholdes. Idet skødeservitutten desuden fastlægger, at maksimalt ¼ af grunden, eksklusive vejudlægsarealet, må bebygges, begrænses udbygningsmulighederne i form af tilbygninger.

Der har efterfølgende været afholdt en række møder, hvor Plan & Arkitektur og repræsentanterne fra grundejerforeningens bestyrelse er nået frem til principiel enighed om forslag til indhold i en lokalplan. Resultatet er af grundejerforeningens bestyrelse blevet forelagt grundejerforeningen medlemmer og vedtaget ved en generalforsamling i marts måned 2005.

Eksisterende forhold

I forhold til de øvrige københavnske bydele rummer Valby mange byggeforeningsbebyggelser. En af grundene hertil er bl.a., at der i forbindelse med etablering af Valbys store industrivirksomheder opstod et behov for at bygge billige boliger til de ansatte. Husene i Valby Vænge blev opført som arbejderboliger for DSB.

Byggeforeningen Valby Vænge ligger i området mellem Roskildebanen og Vigerslev Allé, vest for byggeforeningen Lyset. Husene er næsten alle opført i 1917-18. Bebyggelsen blev opført i røde mursten fra nedrivningen af Københavns første hovedbanegård, der lå ved Paladsteateret. Enkelte huse blev pudset, da en del af murstenene ikke kunne renses. Husene blev opført af en privat bygmester på et areal med kommunal tilbagekøbsret.

Dobbelthusene, der er i 1½ etage, er udformet med murermesterhuse som forbillede, og er sammenbyggede med en mellembygning i 1 etage. Husene, der er opført efter standardtegninger af arkitekt Meulengracht, er opført i en byggelinie lidt tilbagetrukket fra vejen, med gavle mod vej. Da bebyggelsen er forholdsvis tæt, rummer kvarteret smukke, bymæssige vejforløb. Vinduesudskiftninger og ombygninger præger imidlertid flere bygninger og sænker det arkitektoniske helhedsindtryk.

De enkelte ejendomme, altså et halvt dobbelthus, blev opført med et etageareal på ca. 81 m². Generelt fremtræder husene i dag med tilbygninger og bebos af én familie.

Grundstørrelsen er mellem 307 og 566 m² og gennemsnitligt omkring 350 m². Det bebyggede areal af det oprindelige halve dobbelthus udgør ca. 55 m². Hertil kommer eventuelle tilbygninger, garager, carporte og skure, hvorved 14 – 36 pct. af grundarealet er bebygget. I gennemsnit udgør det bebyggede areal ca. 24 pct. af grundarealet, inklusive vejudlægsarealer.

Bebyggelsesprocenterne varierer mellem 17 og 40 alt efter grundstørrelse og omfanget af tilbygninger og skure m.v. På bilag 2 er de oprindelige huse indrammet, og det fremgår heraf, at tilbygninger typisk er opført på bagsiden af de oprindelige huse, og i øvrigt hvor stort et omfang tilbygninger, garager, carporte og skure har.

Ejendommene er mod gaden afgrænset af stakit, trådhegn eller levende hegn. I den vestligste ende af Eschrichtsvej er der allétræer langs den sydlige side af vejen. Plantningen med allétræer fortsætter øst for Mansasvej frem til Steinsvej, jf. bilag 2.

På grund af ændringer og ombygninger har bebyggelsen delvist mistet helhedspræget. De mest gennemgående ændringer er udskiftning af vinduer til andre formater og typer, ændringer af vindues- og dørhuller samt nye facade- og tagmaterialer. Herudover er der udført en række forskelligartede tilbygninger mod havesiden, og mod gadesiden er der udført karnapper, vindfang m.v.

Ændringerne på ejendommene er i mange tilfælde udført meget forskelligartet og med manglende tilpasning til bygningernes oprindelige udtryk, jf. bilag 5, der viser aktuelle fotos af ændringer af bebyggelsen.

På grund af denne i arkitektonisk henseende uheldige udvikling anser Bygge- og Teknikforvaltningen det for ønskeligt, at der i lokalplanen udarbejdes nærmere retningslinier for, hvordan ændringer i bebyggelsen skal udføres, og har på den baggrund meddelt grundejerforeningen, at man er positivt indstillet over for at udarbejde en lokalplan med bevaringsbestemmelser.

Planforhold

I forslag til Kommuneplan 2005 er der ikke ændret ved disse planmæssige rammer.

Alle områdets veje har status som offentlige veje. Det drejer sig om Castbergsvej, Mansasvej, Panumsvej og Eschrichtsvej. Vejene er udlagt i en bredde af 18, 83 m og overvejende anlagt i en bredde af 10 m. Det er private arealer, som er udlagt til vejenes udvidelse. Panumsvej er anlagt i en bredde af 12,55 m og Eschrichtsvej østligst i en bredde af 18,83 m.

Bebyggelsen er omfattet af en skødeservitut fra 1917, som indeholder anvendelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser samt bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden.

Ifølge servitutten må bebyggelsen opføres med højst 2 etager foruden enkelte kvistværelser. Det fastlægges desuden, at maksimalt ¼ af grunden må bebygges, og at bebyggelsen skal holdes mindst 15 alen (9,415 m) fra vejens midte. Vejudlægsarealet er ikke byggeretsgivende. Husene kan sammenbygges med nabobygningen til den ene side på betingelse af, at de to bygninger opføres samtidigt og gives og for stedse bevarer et ensartet ydre. Herudover er der bestemmelser om omfang af udhuse, begrænsninger i anvendelse, indretning af de ubebyggede arealer m.v.

Lokalplanforslagets bestemmelser erstatter villaservitutten.

Valby Vænge er i ByskabsAtlas København 2003 udpeget som karakteristisk bebyggelse.

Husene har i SAVE-registreringen fået middel bevaringsværdi med karakteren 5, bortset fra 2 huse, der har fået karakteren 6, jf. bilag 3. Et enkelt hus er ikke registreret pga. højt plankeværk.

Lokalplanindhold

Formålet med at udarbejde en lokalplan for området er dels at søge at fastholde bebyggelsens arkitektoniske særpræg og derved over tid at opnå en opgradering af bebyggelsens helhedspræg, dels at muliggøre mere tidssvarende boliger ved udvidelse af etagearealet, sådan at det samtidig sker med respekt for bebyggelsens arkitektoniske ydre fremtræden mod vej.

Lokalplanen skal fastlægge området til helårsboliger.

Dobbelthusene vil blive udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen for så vidt angår den oprindelige del af bygningerne. Tilbygninger og udbygninger er ikke bevaringsværdige, og disse bygningsdele vil derfor kunne ændres i overensstemmelse med bestemmelser, der ud over omfang også fastlægger bebyggelsens placering.

Bebyggelsesprocenten på de enkelte ejendomme må ikke overstige 35, og der vil blive fastlagt bestemmelser, der præciserer, hvor og i hvor stort et omfang tilbygninger kan etableres. Bortset fra vindfang skal tilbygninger placeres mod havesiden, så gadesiden friholdes for tilbygninger. Tilbygninger må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage som en forlængelse på hovedbygningen på betingelse af, at disse udformes med samme bygnings- og tagprofil som eksisterende hovedbygning, jf. bilag 6. Øvrige tilbygninger må opføres i én etage, der skal trækkes mindst 1 m tilbage i forhold til hovedbygningens facadeflugt, og for så vidt angår sammenbyggede huse må opføres i skel, jf. bilag 7. For så vidt angår fritliggende huse, må tilbygninger flugte med adgangsbygningens gavl. Der skal udarbejdes særlige retningslinier med hensyn til placering af tilbygninger for hjørnegrunde, de meget små grunde og grunde, hvor husene er trukket relativt langt tilbage fra vejen.

Den gennemsnitlige grundstørrelse er som nævnt ca. 350 m², og på en sådan grund vil der med bebyggelsesprocent 35 kunne opføres en tilbygning på ca. 42 m² til det oprindelige hus på ca. 81 m² med forbehold for skelafstandsbestemmelser m.v.

Ud over tilbygninger kan der opføres 10 m² overdækket terrasse, 20 m² carport/garage og 15 m² skur/udhus, idet det dog bemærkes, at skure skal medregnes i etagearealet, medmindre det drejer sig om småbygninger under 10 m². Åbne carporte kan placeres frem til 1½ m fra matrikelskel mod vej, og garager samt skure kan placeres frem til mellembygningens facadeflugt. Der vil blive fastlagt yderligere begrænsninger, der præciserer, hvor carporte hhv. garager kan etableres.

Lokalplanen skal indeholde bestemmelser om bygningernes ydre fremtræden, der sikrer, at bebyggelsens arkitektoniske særpræg fastholdes/retableres. Bestemmelserne skal indeholde retningslinier for udformning af vinduer og døre, kviste og vindfang, skorstene, facade- og tagmaterialer og valg af facadefarver på de pudsede huse.

De eksisterende vejudlægslinier konverteres til bebyggelsesregulerende byggelinier. En klar afgrænsning af bebyggelsen mod vej suppleret med hegnede eller evt. uindhegnede forhaver er vigtige elementer for at fastholde opfattelsen af den bebyggelsesmæssige helhed og for at bevare områdets grønne præg. Lokalplanen skal derfor også indeholde bestemmelser for disse forhold.

Lokalplanen skal desuden indeholde bestemmelser om omfang og placering af ny bebyggelse samt bestemmelser om den nye bebyggelses ydre fremtræden, der skal sikre, at ny bebyggelse på den ubebyggede grund ved Panumsvej, matr. nr. 1349, Valby, København, tilpasses eksisterende bebyggelse i området.

Miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

Miljøvurderingsloven

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og teknikforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af, hvorvidt der i forbindelse med bl.a. en lokalplan skal udarbejdes en miljøvurdering.

I forbindelse med udarbejdelse af redegørelsen har forvaltningen foretaget en screening af planen, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Forvaltningen er af den opfattelse, at planforslaget ikke medfører, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet planforslaget ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget på lovens bilag 3 og 4, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformn ing og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på miljøet.

Der er herved lagt til grund, at lokalplanforslaget alene muliggør opførelse af et enkelt mindre hus på den ubebyggede grund, matr. nr. 1349, Valby, København, og at der derudover er tale om et lokalplanforslag, hvor der vil blive fastsat retningslinier for ombygning og renovering, som skal sikre de arkitektoniske kvaliteter af den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse.

Fremtidige tilbygninger, bortset fra vindfang, skal placeres mod havesiden i lighed med størsteparten af de tilbygninger, der allerede eksisterer i området i dag.

Med henblik på forvaltningens afgørelse af, om der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning planforslaget, har forvaltningen med henvisning til § 4, stk. 3, i loven anmodet, Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg kommune om bemærkninger hertil.

Beslutningen vil blive offentliggjort efter Bygge- og Teknikudvalgets behandling af denne redegørelse.

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Luftfoto med lokalplanområde

Bilag 2: Kort over lokalplanområdet

Bilag 3: Kort med bevaringsværdier

Bilag 4: Fotoeksempler, der viser typiske detaljer fra bebyggelsen

Bilag 5: Fotoeksempler, der viser ombygninger og ændringer

Bilag 6: Eksempel på placering af tilbygning i 1½ etage og carport på en gennemsnitsgrund

Bilag 7: Eksempel på placering af tilbygning i 1 etage og garage på en gennemsnitsgrund

Jens Ole Nielsen

Til top