Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Bjelkes Allé, Stefansgade, Husumgade og Jagtvej
Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Bjelkes Allé, Stefansgade, Husumgade og Jagtvej
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005
Sager til beslutning
3. Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Bjelkes Allé, Stefansgade, Husumgade og Jagtvej
BTU 318/2005 J.nr. 451:141.0001/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,
at forvaltningen offentliggør et byfornyelsesforslag og gennemførelsesprojekt for et fælles gårdanlæg, der omfatter ejendommene Bjelkes Allé 34, 36A-B, 38A-B, 42, 46-54, Stefansgade 35-37 og Husumgade 31 samt 35-51, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt
at indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger
RESUME
Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.
Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter, omfatter 9 beboelsesejendomme med 337 beboere fordelt på 202 boliger samt 4 erhvervslejemål mv.
Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 3.300.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De nuværende forhold på ejendommene fremgår af forslaget.
Karreen Bjelkes Allé, Stefansgade, Husumgade og Jagtvej, hvori ejendommene, som forslaget omfatter, ligger, består af beboelsesejendomme. Hovedparten af ejendommene i den sydlige del af karreen langs Bjelkes Allé og Jagtvej er opført i perioden 1961-1985 med friarealer med tilkørsels- og parkeringsarealer i gårdene.
Forvaltningen har ikke fundet grundlag for at inddrage ejendommene i den sydlige del af karreen i fællesgårdanlægget, hvorfor forslaget alene omfatter den del af karreen, hvorfra anmodningen om friarealforbedringen er fremkommet.
Det foreslås også, at ejendommen Bjelkes Allé 44, der ligger i den del af karreen, der er omfattet af forslaget, ikke inddrages i anlægget. Ejendommen består af en 2-etages villa med forhave, der bebos af ejeren, som ikke har ønsket, at ejendommen indgår i fællesgårdanlægget.
Endvidere foreslås det, at forarealerne på ejendommene Bjelkes Allé 42, 46 og 48 samt parkeringsarealet på ejendommen Bjelkes Allé 34, 36A-B og 38A-B, ikke inddrages i fællesgårdanlægget. Forarealerne fungerer som forhaver for de pågældende 2-etages ejendomme og har ikke en naturlig sammenhæng med gårdarealern e, ligesom ejere og beboere ikke har ønsket disse arealer omfattet af gårdanlægget. Parkeringsarealet foreslås ikke inddraget, fordi den pågældende ejendom fortsat har brugsretten til parkeringspladserne på ejendommen.
Gårdarealerne på de af forslaget omfattede ejendomme er i dag delvist opdelt af to 2-etages værkstedsbaghuse, skure og plankeværker. Herudover er hovedparten af gårdarealerne på ejendommen Bjelkes Allé 34, 36A-B, 38A-B og Husumgade 31 indrettet som tilkørsels- og parkeringsareal.
Størstedelen af ejendommenes gårdarealer er nedslidte, dårligt vedligeholdte og indrettet således, at de ikke kan betegnes som tilfredsstillende til ophold og leg.
Værkstedsbaghusene, der ligger på ejendommene Husumgade 35-37 og 45-47, anvendes henholdsvis til hobbyvirksomhed og cykelparkering. Baghusene, hvis vedligeholdelsesstand er dårlig, er ikke registreret som bevaringsværdige ifølge Nørrebro Bydelsatlas, udarbejdet af Miljøministeriet/Planstyrelsen.
Ifølge kommuneplanen ligger ejendommene i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Ejendommenes bebyggelsesprocent er 251 og friarealprocenten 17.
Forslaget omfatter seks 5-etages og tre 2-etages beboelsesejendomme, hvoraf de otte er opført i perioden 1882-1900, og én ejendom er opført i 1969. Fem af karreens ejendomme er udlejningsejendomme, tre er ejerforeninger, og én er en andelsboligforening. Forslaget omfatter 202 boliger og 4 erhvervslejemål mv. Det samlede gårdareal, der omlægges, udgør ca. 1.500 m2.
Pr. 1. januar 2004 var der 337 beboere i de af forslaget omfattede ejendomme, heraf 19 under 15 år, 11 over 67 år, medens 307 var i gruppen 15-66 år.
Forhandlinger
Repræsentanter for de af forslaget omfattede ejendomme har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af ejendommenes friarealer.
I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om reglerne om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Der er herefter i samarbejde med nævnte repræsentanter udarbejdet et forslag til fælles gårdanlæg.
Nogle af lejerne i ejendommen Husumgade 45-47 har tilkendegivet, at ejendommens beboere ikke ønsker ejendommen inddraget i fællesgårdanlægget, idet de er tilfredse med de nuværende forhold.
Forvaltningen og repræsentanterne for de øvrige ejendomme har fundet det nødvendigt, at ejendommen inddrages i fællesgårdanlægget, såfremt der skal opnås et tilfredsstillende resultat af friarealforbedringen.
Repræsentanterne fra de øvrige ejendomme – samt ejeren af udlejningsejendommen Husumgade 45-47 – har tiltrådt forslaget.
Forslaget
De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget.
Baghusene på ejendommene Husumgade 35-37 og 45-47 nedrives i forbindelse med friarealforbedringen. Herudover nedlægges fire dobbeltgarager i parterre-etagen på bygningen Bjelkes Allé 34, 36A-B og 38A-B og inddrages i anlægget til cykelparkering, storaffalds- og gårdmandsrum.
Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i gennemførelsesprojektet.
Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om den fremtidige vedligeholdelse af anlægget.
Økonomi
Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.
Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.
Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 3.300.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2005 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.
Ejerne afholder
driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer og programmer
Den 21. juli 2004 trådte Lov om miljøvurdering af planer og programmer
i kraft, jf. indstilling om delegation af screening i henhold til
miljøvurderingsloven til forvaltningen, som var forelagt
Indstillingen om fælles gårdanlæg vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering.
Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning herpå.
Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering
Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.
Indstillingen vedrører sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.
Målsætningerne i pjecen er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, medens visionerne er muligheder, der kan afprøves.
De 3 niveauer relaterer sig i pjecen til emnerne miljørigtig projektering, vand, varme, el, gas, affald, materialer og grønne områder, og indstillingen er miljøvurderet på grundlag af denne emneopdeling.
Vurdering
Minimumskrav:
Minimumskravene er opfyldt for alle relevante emner.
Anbefalinger:
For affald anvendes anbefalingerne om, at ejendommene kan deltage i "Viceværtordningen for indsamling af farligt affald".
For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved genbrug.
For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke-befæstede arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i gårdanlægget med ren jord. Endvidere følges anbefalingen om at holde friarealerne fri for parkering delvist.
Visioner:
For grønne områder anvendes visionerne om, at driften af anlægget tilrettelægges, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.
Forurenet jord renses og anvises i henhold til "Regulativ for anvisning af forurenet jord", således at jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for beboerne.
Fællesgårdanlægget udvikles og forudsættes plejet efter økologiske principper. Der udarbejdes en driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver, hvorledes anlægget skal plejes.
Høring
Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Forslag til fælles gårdanlæg
Bilag 2: Kortbilag.