Undersøgelse af alternative byggemuligheder til Ørestad Fælled Kvarter

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til undersøgelsen af alternative byggemuligheder til Ørestad Fælled Kvarter.

Indstilling

Indstilling om, 

1. at undersøgelse af alternative byggemuligheder til Ørestad Fælled Kvarter (bilag A) tages til efterretning.

2. at det godkendes, at der tilvejebringes et fyldestgørende beslutningsgrundlag og med samme vidensniveau, som den foreliggende undersøgelse af campingområdet, herunder en valuarvurdering og jordbundsundersøgelser, for følgende tre scenarier for udpegning af alternativt byggefelt til Ørestad Fælled Kvarter.

1. Scenarie A: Supplerende areal til campingarealet
       
2. Scenarie B: Amager Fælled nord
       
   
3. Scenarie C: At der undersøges alternative byggemuligheder på grunde hvor Københavns Kommune eller By & Havn er grundejer og som ikke i forvejen er disponeret, hvor hele byggeriet ikke tilvejebringes på et samlet jordstykke, men fordeles over flere jordstykker og hvori muligheden for en fortætning af byen andre steder også undersøges.

3. at undersøgelserne gennemføres og fremlægges samlet senest den 20. august 2018,

4. at det godkendes, at der hermed er gjort op med ”Medlemsforslag om yderligere undersøgelse af alternativer til byggeri på Ørestad Fælled” (bilag 1) af den 5. oktober 2017.

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

Ørestad Fælled Kvarter indgår i den oprindelige helhedsplan for Ørestad fra 1995, og er i planen placeret på arealet vest for Sundby Station. Arealet er i dag ejet af By & Havn, og indtægter fra en byudvikling indgår som en del By & Havns langtidsbudget, der skal sikre finansieringen af metroen i København. Arealet har i Københavns Kommuneplan været udlagt til byudvikling siden 1995.

Ørestad Fælled Kvarter skal efter planen bebygges med 260.000 m², herunder ca. 2.500 boliger, hvoraf op til 625 er almene boliger, samt skole og daginstitutioner. Arealet ved Sundby Station er 187.000 m² og har ifølge By & Havn en samlet nutidsværdi på 1,9 mia. kr. (vurderingsmetoden af valideret af Deloitte). Heraf er markedsværdien af byggeretten/grundarealet, også kaldet den vurderede handelsværdi 1,3 mia. kr., hvilket er den økonomiske værdi, der skal tilvejebringes via byggeret på et alternativt areal. Den resterende værdi på 0,6 mia. kr. er By & Havns andel af udviklingsgevinsten over en årrække i det påtænkte partnerselskab med Pension Danmark, som skulle stå for udvikling af området ved Sundby Station. Økonomiforvaltningen forudsætter, at udviklingsgevinsten vil have samme værdi på et alternativt areal.

På Borgerrepræsentationens møde den 5. oktober 2017 blev det besluttet, at Økonomiforvaltningen, med inddragelse af Teknik- og Miljøforvaltningen, skulle gennemføre en undersøgelse af alternativer til byggeriet på Ørestad Fælled Kvarter med særligt fokus på byggemuligheder på området, der i dag er udlagt til campingplads (campingarealet), samt en screening af potentielle byggemuligheder på andre arealer ejet af Københavns Kommune eller By & Havn, som ikke på nuværende tidspunkt indgår med et positivt bidrag i By & Havns langtidsbudget.

I undersøgelsen lægges der vægt på følgende forhold:

• Økonomiske forhold
  Størrelse på byggefelt, jordbundsforhold, byggemodningsomkostninger, påvirkning af økonomien for metroen, m.v.
• Juridiske forhold
  Kommunens forpligtelser i forhold til forpagteren af campingpladsen og vandrehjemmet, forhold vedr. fredningsbestemmelserne, ejerforhold og selskabskonstruktion omkring By & Havn, statslig planlægning samt øvrige planmæssige forhold.

• Natur- og miljømæssige forhold

Områdets nuværende naturmæssige kvaliteter og egenart samt et eventuelt byggeris konsekvenser herfor.

Løsning

Campingarealet
Hovedkonklusionerne for undersøgelsen af campingarealet er, at det ved en byudvikling af arealet er muligt at tilvejebringe et tilsvarende antal etagemeter og boliger som ved Ørestad Fælled Kvarter.

Markedsværdien af campingarealet vurderes at være 785 mio. kr. og dermed er der mindre værdi af byggerettighederne på 515 mio. kr. i forhold til udviklingen af arealet ved Sundby Station, der har en markedsværdi på 1,3 mia. kr. Den mindre værdi ved byudvikling af campingarealet skyldes en mindre attraktiv beliggenhed end den oprindelige ved Sundby Station. Dertil kommer, at der er øgede udgifter til byggemodning, såsom sikring mod forurening af udendørs opholdsarealer, øgede byggeomkostninger til ekstra pilotering og sikring af bygninger mod forurening i undergrunden. Det vurderes derudover, at en byudvikling på campingarealet vil betyde en udgift til opsigelse af lejeforholdet med forpagteren af vandrehjemmet. Udgifterne hertil vurderes dog at være relativt beskedne i relation til projektets samlede økonomi.

Byudvikling på campingarealet, i stedet for ved Sundby Station, vurderes af Metroselskabet, at medføre færre passagerindtægter, der samlet set giver et driftstab på 150 mio. kr. i nutidsværdi. Såfremt der ingen bebyggelse kommer, vurderer Metroselskabet, at driftstabet udgør 220 mio. kr. i nutidsværdi. Det vurderes, at Københavns Kommune ikke er erstatningspligtig.

Dele af campingarealet er fredet og omfattet af naturbeskyttelsesloven. Såfremt området skal overdrages til By & Havn kræver det en statslig (anlægs)lov og/eller en ændret Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S (’Ørestadslov’). Herudover kræves et nyt plangrundlag (kommuneplan og lokalplan).

Campingarealet, der i sin tid blev skabt ved opfyldning med lossepladsaffald, vurderes at have en ’moderat naturtilstand’, mens størstedelen af arealet, som for nuværende er udlagt til byudvikling ved Sundby Station er tidligere strandeng og har en ’god naturtilstand’. Campingarealet vurderes primært at have betydelig naturværdi som en del af den samlede fælled.

Screening af alternative byggefelter
I screeningen af alternative placeringer til Ørestad Fælled Kvarter har Økonomiforvaltningen gennemgået samtlige jordstykker, der er ejet af Københavns Kommune og er beliggende i kommunen (omkring 1.500 matrikler), som potentielt kunne udgøre alternative byggemuligheder i forbindelse med Ørestad Fælled Kvarter.

Såfremt det besluttes, at Økonomiforvaltningen skal arbejde videre med et af de screenede arealer, er det Økonomiforvaltningens anbefaling, at der tilvejebringes et tilsvarende vidensgrundlag, som det der foreligger for campingarealet, herunder en undersøgelse af byggemodningsomkostninger og værdifastsættelse af arealernes værdi.

Scenarier for udpegning af alternativt byggefelt til Ørestad Fælled Kvarter
Økonomiforvaltningen vurderer, at der kan arbejdes videre med en ny placering af Ørestad Fælled Kvarter på følgende arealer:

1. Campingarealet i Amager Fælled syd
2. Amager Fælled nord
3. Sydhavnstippen

Nedenstående tabel sammenfatter væsentlige forhold vedrørende de tre mulige scenarier. Fælles for scenarierne er forudsætningen om, at de skal tilvejebringe byggemuligheder med en samlet markedsværdi på 1,3 mia. kr. Alle scenarier vil desuden kræve statslig lovgivning, der muliggør byudvikling.

Økonomi

Indstillingen vil medføre udgifter til undersøgelser af jordbundsforhold, valuarvurdering m.m. Udgifterne vil afholdes inden for Økonomiforvaltningens budget.  

Såfremt Københavns Kommune vælger ikke at muliggøre en byudvikling på det oprindelige areal ved Sundby Station eller på et af de alternative arealer, påføres arealudviklingsselskabet By & Havn et tab.

Videre proces

På baggrund af den politiske beslutning vil Økonomiforvaltningen i samarbejde med Teknik- og Miljøforvaltningen foretage supplerende undersøgelser, der belyser løsningsmodeller for en byudvikling i de konkrete scenarier. Idet alle scenarierne forudsætter en ændret statslig lovgivning, vil der tidligt i processen skulle indledes dialog med Staten herom. Undersøgelsens resultater vil fremlægges forud for budget-forhandlinger for 2019.

Peter Stensgaard Mørch                          /Søren Tegen Pedersen

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at undersøgelse af alternative byggemuligheder til Ørestad Fælled Kvarter (bilag A) tages til efterretning,
2. at det godkendes, at der tilvejebringes et fyldestgørende beslutningsgrundlag og med samme vidensniveau, som den foreliggende undersøgelse af campingområdet, herunder en valuarvurdering og jordbundsundersøgelser, for følgende tre scenarier for udpegning af alternativt byggefelt til Ørestad Fælled Kvarter.

                          1) Scenarie A: Supplerende areal til campingarealet     

                          2) Scenarie B: Amager Fælled nord     

                          3) Scenarie C: Sydhavnstippen og supplerende arealer 

3. at undersøgelserne gennemføres og fremlægges samlet forud for forhandlingerne om budget 2019, 
4. at det godkendes, at der hermed er gjort op med ”Medlemsforslag om yderligere undersøgelse af alternativer til byggeri på Ørestad Fælled” (bilag 1) af den 5. oktober 2017.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 8. maj 2018

Kontorchefer i Økonomiforvaltningen, Per Justesen og Kenneth Horst Hansen var til stede under behandlingen af dagsordenspunktet med henblik på sagens oplysning.

Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og SF fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF 1) til erstatning af scenarie C i indstillingens 2. at-punkt:

”3) Scenarie C: At der undersøges alternative byggemuligheder på grunde hvor Københavns Kommune eller By & Havn er grundejer og som ikke i forvejen er disponeret, hvor hele byggeriet ikke tilvejebringes på et samlet jordstykke, men fordeles over flere jordstykker og hvori muligheden for en fortætning af byen andre steder også undersøges.”

Venstre fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF 2) til erstatning af indstillingens 3. at-punkt:

”3. at undersøgelserne gennemføres og fremlægges samlet senest den 20. august 2018.

Det af Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og SF fremsatte ændringsforslag (ÆF 1) blev godkendt uden afstemning.

Indstillingens 2. at-punkt ændres således fra:

”2. at det godkendes, at der tilvejebringes et fyldestgørende beslutningsgrundlag og med samme vidensniveau, som den foreliggende undersøgelse af campingområdet, herunder en valuarvurdering og jordbundsundersøgelser, for følgende tre scenarier for udpegning af alternativt byggefelt til Ørestad Fælled Kvarter.

1) Scenarie A: Supplerende areal til campingarealet

2) Scenarie B: Amager Fælled nord

3) Scenarie C: Sydhavnstippen og supplerende arealer”

Til:

”2. at det godkendes, at der tilvejebringes et fyldestgørende beslutningsgrundlag og med samme vidensniveau, som den foreliggende undersøgelse af campingområdet, herunder en valuarvurdering og jordbundsundersøgelser, for følgende tre scenarier for udpegning af alternativt byggefelt til Ørestad Fælled Kvarter.

1) Scenarie A: Supplerende areal til campingarealet

2) Scenarie B: Amager Fælled nord

3) Scenarie C: At der undersøges alternative byggemuligheder på grunde hvor Københavns Kommune eller By & Havn er grundejer og som ikke i forvejen er disponeret, hvor hele byggeriet ikke tilvejebringes på et samlet jordstykke, men fordeles over flere jordstykker og hvori muligheden for en fortætning af byen andre steder også undersøges.”

Det af Venstre fremsatte ændringsforslag (ÆF 2) blev godkendt uden afstemning.

Indstillingens 3. at-punkt ændres således fra:

”3. at undersøgelserne gennemføres og fremlægges samlet forud for forhandlingerne om budget 2019.”

Til:

”3. at undersøgelserne gennemføres og fremlægges samlet senest den 20. august 2018.”

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 5. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V og C.

Imod stemte: Ø, Å og O.

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Alternativet stemmer nej til at bygge på Amager Fælled og Sydhavnstippen. Vi finder det helt afgørende, at Københavns resterende vilde bynatur bevares. Naturen er over alt i verden under pres fra alle sider med enorme konsekvenser for biodiversitet, klima og menneskelig trivsel til følge. Det er vi som land og by forpligtet til at rette op på. Derfor mener vi ikke, at der bør bygges noget sted på hverken Amager Fælled eller Sydhavnstippen, der udgør vigtige dele af Københavns sparsomme bynatur. I stedet ønsker vi at skabe flere boliger ved at tage nye områder som Refshaleøen og Ydre Nordhavn i brug, eventuelt fortætte eksisterende områder, hvor det giver mening. Alternativet ønsker samtidig at afsøge ALLE alternative muligheder for at kompensere By & Havn for tabet af byggeretten til ’Ørestad Fælled Kvarter.”

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

”Enhedslisten vil gerne være med til at lede efter alternative byggegrunde og anerkender behovet for gode billige boliger i København. Enhedslisten ønsker ikke at bygge på grønne områder, hvor det går ud over natur og biodiversitet. Enhedslisten vil gerne undersøge om byggeriet kan bidrage til en by med mere biodiversitet og natur. Enhedslisten har ikke lagt sig fast på nogen løsninger før københavnerne har været involveret i at finde en løsning, der er accepteret også af de pågældende lokalområder.”

Radikale Venstre og SF afgav følgende protokolbemærkning:

”SF og Radikale Venstre afventer de videre undersøgelser inden vi lægger os fast på en løsning af finansieringen af en fredning af strandengen.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 31. maj 2018

Enhedslisten, Alternativet og Dansk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag til indstillingens 2. at-punkt (ÆF1):
 

”At det godkendes, at de videre undersøgelser af arealerne på Amager Fælled samt muligheden for at bygge på Sydhavnstippen droppes, og at følgende alternative måder at kompensere By & Havn på for tabet af byggeretten til ’Ørestad Fælled Kvarter’ undersøges:

• Muligheden for at fordele byggeriet over flere jordstykker, hvor Københavns Kommune eller By & Havn er grundejer, og som ikke i forvejen indgår i By & Havns budget. Undersøgelsen bør blandt andet inkludere arealer, som er sorteret fra i tragtscreeningen, fordi de enten er under 3000 m2, ”udgør en værdi” for Københavns Kommune (fx Amager Strandvej 3) eller er udnyttet til offentlige formål (fx Kalvebod Miljøcenter). Undersøgelsen bør ikke inkludere arealer, som anvendes til rekreative eller sociale formål.

• Mulighederne for fortætning af byen andre steder – fx ved at tillade højere bebyggelsesprocenter på udviklingsarealer – samt for indvinding af nye arealer ved jordopfyld.

• Mulighederne for at kompensere By & Havn kontakt – fx ved en afbetaling over en 10-årig periode – eller ved at købe grunde og overføre dem til By & Havn.

• Mulighederne for at kombinere ovenstående løsninger.

Det Radikale Venstre, SF, Socialdemokratiet og Venstre fremsatte følgende ændringsforslag til indstillingens 2. at-punkt (ÆF2):

”Det foreslås, at scenarie 3 i at-punkt 2 erstattes med følgende tekst:

”At der tilvejebringes et fyldestgørende beslutningsgrundlag for følgende scenarier, for udpegning af alternativ finansiering til byggefeltet i Ørestad Fælled Kvarteret, herunder:

• Muligheden for at fordele byggeriet over flere jordstykker, hvor Københavns Kommune eller By & Havn er grundejer, og som ikke i forvejen indgår i By & Havns budget. Undersøgelsen bør blandt andet inkludere arealer, som er sorteret fra i tragtscreeningen, fx fordi de er under 3000 m2. Samtidig skal det undersøges, hvilke jordstykker Københavns Kommune ejer uden for kommunegrænsen, der kan benyttes til finansiering. Undersøgelsen bør inkludere alle mulige arealer; dog skal det fremgå, tydeligt, hvis brugen af arealet har været eller er reserveret til et særligt formål.

• Muligheden for fortætning af byen andre steder – fx ved at tillade højere bebyggelsesprocenter på udviklingsarealer – samt for indvending af nye arealer ved jordopfyldning.

• Mulighederne for at kompensere By & Havn kontakt via en afdragsordning

• Muligheden for at kombinere ovenstående løsninger

Det foreslås endvidere, at der tilføjes et fjerde scenarie til at-punkt 2 med følgende tekst:

”At alle potentielle byggefelter, der undersøges på Amager Fælled habitatvurderes”

Det foreslås, at der tilføjes et at-punkt 5 til indstillingen med følgende tekst:

”At der gennemføres en ekstern vurdering af, hvordan Københavns Kommune vil stå i en evt. voldgiftssag mod By & Havn forud for endelig beslutning om alternative byggemuligheder til Amager Fælled Kvarter eller anden finansiering, der kan kompensere By & Havn for de manglende indtægter ved ikke at bygge på den oprindelige grund (Strandengen).” ”

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag til indstillingens 4. at-punkt (ÆF3):

”Enhedslisten forslår at Økonomiforvaltningen afsøger, hvilke muligheder der er for, at sikre en mindre årlig udgift for By & Havn i forbindelse med afskrivninger af lån. Særligt skal der redegøres for mulighederne for omlægning af lån med henblik på udsættelse af den endelige dato for afviklingen af gælden i By & Havn. Forvaltningen bedes samtidig redegøre for i hvilket omfang rammerne for afviklingen af gæld i By & Havn er bundet af dels politiske aftaler og dels af lovgivninger, herunder evt. hvilke aftaler og lovgivninger.”

Det af Enhedslisten, Alternativet og Dansk Folkeparti fremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 24 stemmer imod 19. 10 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: Ø, Å og O.

Imod stemte: A, V, C og I.

Følgende undlod at stemme: B og F.

Det af Radikale Venstre, SF, Socialdemokratiet og Venstre fremsatte ændringsforslag (ÆF2) blev godkendt med 35 stemmer imod 2. 17 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, C og O.

Imod stemte: I.

Følgende undlod at stemme: Ø og Å.

Det af Enhedslisten fremsatte ændringsforslag (ÆF3) blev forkastet med 27 stemmer imod 21. 6 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: Ø, B og F.

Imod stemte: A, V, C, O og I.

Følgende undlod at stemme: Å.

Selve indstillingen blev herefter godkendt med 37 stemmer imod 14. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, C, O og I.

Imod stemte: Ø og Å.

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Vi finder det afgørende for både naturen, Københavns status som grøn bæredygtig by og for københavnernes livskvalitet, at Amager Fælled, Sydhavnstippen og byens andre grønne områder bevares som de er.

Derfor kan vi ikke støtte, at man arbejder videre med planerne om at bygge på Amager Fælled. Vi ønsker, at de videre undersøgelser af Amager Fælled droppes, og at der til gengæld iværksættes en tilbundsgående undersøgelse af alternative måder at kompensere By & Havn på – herunder en undersøgelse af nogle af de grunde, som blev sorteret fra i tragtscreeningen.”

Det Radikale Venstre og SF afgav følgende protokolbemærkning:

”SF og Radikale Venstre afventer de videre undersøgelser inden vi lægger os fast på en løsning af finansieringen af en fredning af strandengen.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning, som Venstre valgte at tilslutte sig:

”Vi anerkender kommunens forpligtelser over for By & Havn/Staten og medvirker gerne til at finde en løsning.”

Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”For DF er det vigtigt at få iværksat en tilbundsgående undersøgelse af alternativerne til at bygge på Amager Fælled.”

Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:

“Liberal Alliance vægter økonomisk ansvarlighed og udvidelse af boligkapaciteten i byens smukke omgivelser højt. På den baggrund mener vi fortsat på nuværende tidspunkt, at Strandengen udgør den umiddelbare bedste byggegrund”