Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 30. november 2006

 

 

BR 660/06

Støtte til opførelse af 80 almene familieboliger ved Gammel Køge Landevej, matr. 2138 Valby og del af matr. 2139

Støtte til opførelse af 80 almene familieboliger ved Gammel Køge Landevej, matr. 2138 Valby og del af matr. 2139

 

 

Indstilling om,

at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen, samt

at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt.

                                                                                       (Teknik- og Miljøudvalget)

 

 

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen,

at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt.

 

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 8. november 2006

Anbefalet

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

RESUME

NCC Property Development A/S (NCC PD) har som bygherre og med Lejerbo som driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger m.v. til opførelse af 80 almene familieboliger på matr. nr. 2138 og del af matr. 2139 Valby, Gammel Køge Landevej.

NCC PD og Lejerbo er valgt som henholdsvis bygherre og driftsherre til byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud i 2005 af grundkapiatallån til almene familieboliger i åben kvote.

De 80 boliger indgår i det nye bykvarter på den tidligere F. L. Smidth grund, som er omfattet af lokalplan nr. 391 "F. L. Smidth II", vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 22. september 2005.

Den samlede anskaffelsessum for de 80 boliger er opgjort til 133.068.000 kr., inkl. moms, svarende til 17.688 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 7.523 m²), hvilket er under det maksimerede rammebeløb på 17.700 kr. pr. m² for 2006. Den månedlige husleje (ekskl. varme) er kalkuleret til ca. 6.810 kr. for de mindste boliger på 75 m², 7.720 kr. for boliger på 85 m² og ca. 9.990 kr. for boliger på 110 m².

Finansiering af boligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. 

Kommunens grundkapitallån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage i alt ca. 9.315.000 kr. Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden) og Kommunens garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca. 34,6 mio. kr.

Projektet er udbudt i omvendt licitation, hvor den nærmere detaljering af projektet indgår som et konkurrenceparameter, idet NCC PD vurderede, at et udbud i traditionel forstand ikke ville kunne overholde rammebeløbet. Der ligger derfor ikke på nuværende tidspunkt et nærmere detaljeret projekt, men kun foreløbige tegninger, byggeprogram og idebeskrivelse, som har været baggrunden for den omvendte licitation.

NCC har udbudt projektet før fremsendelse af skema A, for at være sikre på, at der indkom bud, der kunne overholde rammebeløbet.

Indstillingen vedrører således primært økonomien, så kommunen kan få sagen gennemført med 7 % i grundkapital og ikke den forhøjede sats på 14 %, som grundkapitaludgift i det nye år.

Det forventes, at der snarest fremsendes licitationsresultat med skema B ansøgning samt bearbejdet projekt, hvorefter en ny indstilling vil blive udarbejdet for den planmæssige og arkitektoniske del og forelagt Teknik- og Miljøudvalget.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På baggrund af Københavns Kommunes udbud af grundkapitallån (2005) til byggeprojekter med almene familieboliger i åben kvote indgår projektet i et tilbud fra NCC PD og Lejerbo, som er accepteret som henholdsvis bygherre og driftsherre på byggeriet. I tilbuddet er den samlede anskaffelsessum opgjort til 133.068.000 kr., svarende til 17.688 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Byggeriet forventes igangsat primo maj 2007 med forventet færdiggørelse primo august 2008.

 

Eksisterende forhold

Den aktuelle ejendom udgør en del af det tidligere industriområde F.L. Smidth i Valby. F.L. Smidth-koncernen afhændede i starten af 1990'erne et ca. 6 ha stort areal beliggende langs med Gammel Køge Landevej og jernbanen til et konsortium, der ønskede at opføre en erhvervsbebyggelse. Bebyggelsen blev aldrig realiseret, og området har indtil for nylig henligget ubebygget.

Med vedtagelse af lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II" i 2005 blev et større område fastlagt til helårsboliger og serviceerhverv. Den aktuelle ejendom indgår i lokalplanens område I, som kan rumme i alt ca. 75.000 m² etageareal, hvoraf mindst 50 pct. skal være boliger.

I dag er dette område én stor byggeplads, idet et nyt domicil til Lejerbo er under opførelse, foruden to etageejendomme med i alt ca. 250 lejligheder og ca.100 rækkehuse.

 

Planforhold

Det er intentionen med lokalplanen, at område I og II beliggende ud til Gammel Køge Landevej udbygges til et attraktivt bolig- og serviceerhvervsområde omkring et internt hovedstrøg. I område I skal bebyggelser, gade- og pladsrum samt park- og haverum medvirke til at skabe varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum. Nybyggeri skal have et nutidigt arkitektonisk udtryk, og den enkelte bygning skal afspejle et tydeligt arkitektonisk hovedgreb.

Etageboliger skal i gennemsnit have en størrelse på mindst 85 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m². I forbindelse med boligbyggeriet skal der opføres eller indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere af størrelsesordenen 1 pct. af etagearealet. Fællesanlæg kan være fællesvaskeri, beboerlokaler, beboerhotel og lignende.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 50 pct. af boligetagearealet og regnes for hvert underområde under ét. Den del af de interne veje, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, herunder veje udformet som gågader/pladser (eksklusive kørsels- og parkeringsarealer) samt halvdelen af øvrige veje fastlagt som opholds- og legeområder, kan medregnes i friarealet.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Mindst 1/3 af parkeringsdækningen skal indrettes i konstruktion.

Projektet er med hensyn til de overordnede principper i overensstemmelse med lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II". Med hensyn til parkering og friareal afventes det endelige projekt, idet de nuværende skitser ikke har taget hensyn til de gældende krav.

 

Projektet

Med ansøgningen foreligger en projektmappe fra januar 2006 med forslag til den ny boligbebyggelse, en idebeskrivelse samt et byggeprogram for udbud, der omfatter en række generelle krav, herunder krav til bygningens udformning og boligens indretning, haveanlæg m.v. Der foreligger ikke en egentlig projektbeskrivelse, men udelukkende oplysninger om intentioner og hovedidé til projektet.

De 80 boliger med et boligareal på ca. 7.500 m² svarende til en gennemsnitlig boligstørrelse på ca. 95 m². Boligerne fordeles på 64 stk. 3- rums boliger varierende i størrelsen fra 75 m² til 106 m² og 16 stk. 4-rums boliger varierende fra 108 m² til 110 m².

Bebyggelsen udformes som en åben karrebebyggelse, der åbner sig mod nordøst ud til et gårdrum, som deles med Lejerbos nye domicil. Domicilbygningen afskærmer det fælles gårdanlæg mod Gammel Køge Landevej.

Facadeudformningens hovedidé bygger på skiftevis lukkede og åbne vertikale felter i form af tunge vægge i kombination med store lette glasfacadepartier, som giver bygningen et transparent udtryk. Dette vertikale facadeudtryk brydes af en varieret brug af lette altaner.

Den videre bearbejdning af projektet skal ske på baggrund af lokalplanens bestemmelser for bebyggelsens ydre fremtræden. Ved den endelige udformning af bygningens facader og gavle skal der skabes en god helhedsvirkning ved valg af materialer og disses patineringsevne, farver og øvrige detaljer. Gavle skal behandles som facader.

Det forudsættes, at den nærmere udformning og detaljering af facaden sker i dialog med Plan & Arkitektur.

Boligerne er disponeret to ad gangen omkring en trappe- og elevatorkerne med adgang fra gade- og havesiden. Adgang til boligerne sker via en fordelingsentré. Enkelte boliger i stueetagen har adgang gennem et opholdsrum. Boligerne er opbygget omkring en midterkerne med bad/toilet, køkken og installationer. Opholds- og soverum er placeret omkring midterkernen. De fleste boliger er gennemlyste, ligesom der er mulighed for at cirkulere gennem alle rummene. Alle boliger har 2 altaner, hvilket søges fastholdt i den videre bearbejdning af projektet.

Hjørneboligerne er ikke alle gennemlyste, hvilket der i den videre bearbejdning skal søges mulighed for, ligesom de små boliger i stueetagen med adgang via et opholdsrum, skal omdisponeres med passende adgangsforhold og bringes i overensstemmelse med projektets intentioner. Yderligere skal der etableres fællesanlæg for bebyggelsens beboere, ligesom der skal foretages en videre bearbejdning af bebyggelsens udendørs opholdsarealer.

 

Vurdering

På det foreliggende grundlag vurderer forvaltningen, at projektet vil kunne leve op til en kvalitetsmæssig god bebyggelse med boliger af god standard. I forhold til det med sendte illustrationseksempel anses det for realistisk at nå frem til en udformning, som kan leve op til lokalplanens kvalitetskrav.

 

Københavns Kommunes boligpolitik

Boligplan for Københavns Kommune 2005-2008 er godkendt den 15. december 2005 af Borgerrepræsentationen (755/05). Planen har bl.a. som mål at øge byggeri af store familieboliger og blandede ejerformer.

I Kommuneplan 2005, hvor rækkefølgen for byudvikling af de områder, der rummer et større omdannelsespotentiale fastlægges, nævnes bl.a. en omdannelse af de stationsnære arealer i Valby i planperiodens første del fra 2006-2011.

Bebyggelsen rummer udelukkende almene boliger, men som helhed indeholder lokalplanområdet blandede ejerformer.

Den nye bebyggelse lever således op til de boligpolitiske hensigter om bl.a. store familieboliger og blandede ejerformer for et byudviklingsområde.

 

Økonomi, finansiering, leje

Projektets anskaffelsessum er af ansøger opgjort til 133.068.000 kr., inkl. moms, svarende til 17.688 kr. pr. m² bruttoetageareal, hvilket overholder maksimumsbeløbet for 2006 på 17.700 kr. pr. m² i henhold til almenboligloven.

Anskaffelsessummen inkl. moms fordeler sig som således (7.523 m²):

Grundudgifter	32.605.000 kr.	(4.334 kr./m²)
Håndværkerudgifter	82.513.000 kr.	(10.968 kr./m²)
Omkostninger	17.950.000 kr.	(2.386 kr./m²)
I alt	133.068.000 kr.	(17.688 kr./m²)

Grunden på i alt 6.250 m² ejes af NCC, men overdrages til Lejerbo. Grundkøbesummen udgør 24.000.000 kr. svarende til 3.190 kr. pr. m² etageareal.

Finansiering af boligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien.

Realkreditlån, 91 % Kommunalt lån, 7 % Beboerindskud, 2 %	121.092.000 kr. 9.315.000 kr. 2.661.000 kr.
I alt	133.068.000 kr.
Helårlig ydelse på realkreditlån, første år (ca. 5%) Heraf beboerbetaling, første år Heraf statsstøtte, første år	6.055.000 kr.   4.857.000 kr. 1.198.000 kr.

Kommunens grundkapitallån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 9.315.000 kr. Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Godkendelse af projektet (skema A) i BR inden udgangen af 2006 vil bl.a. betyde, at den kommunale grundkapital fortsat vil kunne fastholdes på 7 % af anskaffelsessummen. Senere godkendelse medfører, at den kommunale grundkapital øges til 14 %.

Kommunens garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca. 34,6 mio. kr.

På grundlag af forannævnte anskaffelsessum og finansieringsordning har selskabet opstillet nedenstående huslejeberegning.

Beboerbetaling på lån, første år inkl. bidrag på realkreditlånet	4.852.000 kr. (645 kr./m²)
Øvrige driftsudgifter (afgifter, skatter, vedligeholdelse, m.v.) ekskl. varme	3.348.000 kr. (445 kr./m²)
Driftsudgifter i alt	8.200.000 kr. (1.090 kr./m²)

Den foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.090 kr. pr. år pr. m² boligareal. Med de projekterede arealer vil boligstørrelsen variere fra 75 m² til 110 m². Den månedlige husleje (ekskl. varme) er kalkuleret til ca. 6.810 kr. for de mindste boliger på 75 m², ca. 7.720 kr. for boliger på ca. 85 m² og ca. 9.990 kr. for boliger på 110 m².

 

Miljøvurdering

Sagen er miljøvurderet, da sagen er omfattet af forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede miljømål: "Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden for bygge- og anlægsområdet."

Retningslinierne består af minimumskrav og anbefalinger, som fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).

Emner: Pjecen fokuserer på 9 områder, som alle er relevante for denne sag: Miljørigtig projektering, energiforbrug, materialer, vand og afløb, byrum og natur, affald, støj, indeklima og byggepladsen.

Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte emner.

 

Totaløkonomisk vurdering

For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der foretages totaløkonomiske vurderinger af de ansøgte projekter.

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifter efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.

Bygherren har oplyst, at der ved planlægningen skal foretages en række afvejninger med henblik på at opnå et byggeri med balance i arkitekturen under hensyn til, at bygningerne skal være økonomiske at vedligeholde, at drift og vedligehold skal kunne foregå miljømæssigt forsvarligt, at driften sker med et lavt energiforbrug og at der, hvor det er muligt, anvendes økologisk forsvarlige materialer og løsninger.

Overordnet giver dette sig udslag i valg af facadematerialer, i valg af vinduesløsninger, i valg af indeklimamærkede materialer i henhold til byggevaredirektivet, i valget af el- og VVS installationer og i valg af sikre fejlminimerede løsninger.

Bygherrens totaløkonomiske vurderinger kan tiltrædes af Teknik- og Miljøforvaltningen.

 

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Socialforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

Miljøkontrollen har oplyst, at grænsen for gadestøj på 65 dB ikke overskrides. Imidlertid vurderes det, at hjørnelejlighederne, som ikke har facade mod gårdrummet, ikke kan overholde kravet om mindst én stillefacade med maksimalt 55 dB. Bygherre skal med beregninger redegøre for, at stillefacaden for hjørnelejlighederne sikres eller alternativt omdisponere lejlighederne, så de får en facade mod det relativt stille gårdrum. Det er vurderet, at der ikke er virksomheder i området, der vil give anledning til miljømæssige gener for de fremtidige beboere. Arealet er kortlagt på vidensniveau 2, og det betyder, at der skal indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen, inden arealet kan tages i anvendelse til beboelse.

Københavns Energi har oplyst, at den kommende bebyggelse er beliggende indenfor bygassens forsyningsområde, og der vil blive stillet krav om tilslutning til bygasforsyningen samt om opstilling af gaskomfurer i de enkelte lejligheder.

Byggeri & Bolig har bemærkninger til flere afgørende punkter, da bl.a. de fremsendte tegninger ikke er målfaste. Det bemærkes at alle relevante bestemmelser bl.a. BR 95 skal iagttages. Plan & Arkitektur vil i samarbejde med Byggeri & Bolig afklare projektet inden indstilling om endelig godkendelse af projektet i Teknik- og Miljøudvalget.

Socialforvaltningen oplyser, at boliganvisningen ikke ønsker at benytte sig af sin anvisningsret til 1/3 af de ledige lejemål ved førstegangsudlejningen, men at boliganvisningen er gældende ved efterfølgende udlejning.

 

BILAG VEDLAGT

1 - Beliggenhedsplan - Familieboliger ved Gammel Køge Landevej

2 - Facadeudsnit - Foreløbig tegning

3 - Stueplan - Foreløbig tegning

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGERREPRÆSENTATIONENS SEKRETARIAT

A - Skema A-ansøgning for 80 almene familieboliger

B - Projektmateriale Januar 2006 udarbejdet af tegnestuen Kasper Danielsen arkitekter A/S, Vestergade 2C, 1456 København K

C - Omslag med høringssvar

 

 

 

Ulrik Winge