Garanti for realkreditlån - Lejerbo, afdeling Mjølnerparken
Garanti for realkreditlån - Lejerbo, afdeling Mjølnerparken
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 30. september 2004
BR 447/04
Garanti for realkreditlån - Lejerbo, afdeling Mjølnerparken
Garanti for realkreditlån - Lejerbo, afdeling
Mjølnerparken
Indstilling om, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende, at der gennemføres miljøarbejder og sikringsarbejder for 30 mio. kr. i Lejerbo, afdeling Mjølnerparken, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende det endelige projekt og udgifter hertil under forudsætning af, at det endelige projekt ikke afviger væsentligt fra det foreliggende, samt at der afgives garanti for 100 pct. af realkreditlån på 30 mio. kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne.
(Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at
at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende, at der gennemføres miljøarbejder og sikringsarbejder for 30 mio. kr. i Lejerbo, afdeling Mjølnerparken
at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende det endelige projekt og udgifter hertil under forudsætning af, at det endelige projekt ikke afviger væsentligt fra det foreliggende
at der afgives garanti for 100 pct. af realkreditlån på 30 mio. kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 1. september 2004
Anbefalet
Økonomiudvalgets behandling af sagen:
På vegne af Økonomiudvalget
meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag
søges gennemført i den foreliggende form.
RESUME
Lejerbo har søgt (skema A) om støtte i form af kommunal garantistillelse for realkreditlån til finansiering af miljøarbejder og sikringsarbejder i afdeling Mjølnerparken, beliggende Mjølnerparken 2-112.
Afdelingen, der er opført i 1986, rummer 528 familieboliger
og 32 ungdomsboliger med et samlet boligetageareal på 45.050 m2. Bebyggelsen er beliggende i Mimersgadekvarteret, hvortil der netop er
reserveret statslige midler til en kommende områdefornyelse efter
byfornyelseslovens regler herom.
I forbindelse med boligorganisationernes ansøgninger til Landsbyggefonden om særlig støtte til visse almene afdelinger (2. omprioriteringsrunde) bemyndigede Borgerrepræsentationen i mødet den 7. december 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de foreløbige ansøgninger til fonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og at tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.
Landsbyggefonden har i relation til Lejerbo, afdeling Mjølnerparken udmeldt en ramme for miljøarbejder (renovering af nedslidte friarealer, gårdarealer, etablering af opholds- og legearealer samt opsætning af vandmålere) og sikringsarbejder (udbedring efter hærværk, herunder brandstiftelse samt foranstaltninger til forebyggelse heraf) på 30 mio. kr. Herudover har Landsbyggefonden bevilget en årlig løbende støtte (huslejesikring) på 4.055.000 kr.
I forbindelse med hærværk, herunder gentagne brandstiftelser, har afdelingens for-sikringsselskab stillet krav om ændring af forsikringsbetingelser, herunder om en væsentlig større selvrisiko samt en voldsom stigning af præmien, medmindre der hurtigst muligt iværksættes en række skadesbegrænsende foranstaltninger.
På baggrund af Landsbyggefondens tilkendegivelse i sagen og sagens hastende karakter har Plan & Arkitektur tilladt igangsætning af dels et pilotprojekt vedrørende miljøarbejderne dels af sikringsarbejderne. Gennemførelse af pilotprojektet er hensigtsmæssigt med henblik på detaljering af det samlede miljøprojekt og iværksættelse af sikringsarbejderne nødvendige, også af hensyn til afdelingens forsikringsforhold.
Det er også ønskeligt, at resten af arbejderne udføres hurtigst muligt. Forvaltningen foreslår derfor, at forvaltningen bemyndiges til at færdigbehandle sagen.
De omhandlede miljøarbejder og sikringsarbejder finansieres
fuldt ud med realkreditlån, hvor realkreditinstituttet efter gældende regler
har krævet 100 pct. kommunal garanti.
Efter gennemførelse af budgetreguleringer i overensstemmelse
med helhedsplanen for afdelingen og betaling af ydelse på realkreditlån til
finansiering af miljøarbejder og sikringsarbejder vil huslejen være 748 kr./m2, hvor lejen ellers ville andrage 838 kr./m2.
Kommunes
økonomiske engagement i sagen består i garantistillelsen for realkreditlånet. Landsbyggefonden
regaranterer kommunen for 50 pct. af et evt. tab på den kommunale garanti.
SAGSBESKRIVELSE
< p class=Normalfed>BaggrundVed en ændring i år
2000 af lov om almene boliger blev der indført regler om særlig støtte til visse
almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde).
I mødet den 7. december
2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen (BR 513/2000) Bygge- og
Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne
foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at
godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå
tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at
indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.
De på daværende
tidspunkt modtagne 73 ansøgninger blev videresendt til Landsbyg-gefonden med
kommunens anbefaling, og efterfølgende blev videresendt en ansøg-ning fra
afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening.
Efter at
Landsbyggefonden havde modtaget og vurderet ansøgninger fra hele landet er der
i 2001-02 til støtte udmeldt 45 afdelinger i København, herunder
Mjølnerpar-ken.
Støtten består
dels i ydelsesstøtte til realkreditlånet, huslejesikring til reduktion af
beboernes egenbetaling samt kommunal garantistillelse for realkreditbelåningen
i forbindelse med godkendte miljø- og forbedringsarbejder m.v.
For så vidt angår huslejesikringen gælder, at denne udbetales med 100 pct. de første 4 år. I de næste 5-10 år aftrappes med 2 kr./m2 årligt, og fra det 11. år med 5 kr./m2 årligt. Arbejderne skal udbydes i henhold til tilbudsindhentningsloven og om påkrævet efter EU´s regler om udbud af bygge- og anlægsarbejder.
Arbejderne finansieres gennem optagelse af realkreditlån, men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er den fornødne "friværdi" i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en kommunal garanti for hele lånet eller en del heraf.
Afdelingen og
ansøgningen
Mjølnerparken, der er beliggende på Nørrebro, er taget i
brug i 1986. Afdelingen rummer 528 familieboliger og 32 ungdomsboliger med et
samlet boligetageareal på 45.050 m2 samt en institution. Bebyggelsen er beliggende i
Mimersgadekvarteret, der netop er udpeget til områdefornyelse efter
byfornyelsesloven.
Miljøprojektet
omfatter etablering af en ny hovedsti gennem bebyggelsen, renovering af gårde
med nye legeredskaber og opholdsarealer samt etablering af yderligere
opholdsarealer mellem blokkene, supplerende belysning samt opsætning af vandmålere.
Miljøprojektet har
på overordnet plan været behandlet i afdelingen og Lejerbo har ansøgt om
iværksættelse af et pilotprojekt omfattende en mindre del af området forinden
der sker endelig detaljering af de påtænkte løsninger.
Plan &
Arkitektur finder de foreslåede miljøløsninger rimelige og egnede til at understøtte
den ønskede integration af afdelingens beboere.
I forbindelse med de
gentagne brandstiftelser i afdelingen har afdelingens forsikringsselskab
stillet krav om en stærkt forøget præmiebetaling og selvrisiko. til ikrafttræden
inden for kort tid.
Lejerbo, der finder
forsikringsselskabets fremgangsmåde korrekt i juridisk forstand, og ikke finder
at have alternative muligheder på forsikringsmarkedet, har haft en række
drøftelser med forsikringsselskabet bl.a. med henvisning til de sikringsforanstaltninger,
der dels er iværksat (vagtordning), dels er planlagt gennemført i afdelingen.
Forsikringsselskabet ønsker imidlertid de planlagte ordninger iværksat så hurtigt
som muligt.
Sikringsprojektet
drejer sig om sikring af kældre og etablering af tekniske ad-gangsforhold som
adgangskontrol, brandalarmeringsanlæg, videoanlæg og - som nævnt oven for -
belysningsforhold. Sikringsprojektet er udarbejdet i samråd med Københavns
Politi, herunder den kriminalpræventive afdeling.
Gennemførelse af
sikringsordningerne vil medføre, at der alene sker stigning af selvrisikoen til
250.000 kr. samt en mindre efterregulering af den tidligere betalte præmie.
Landsbyggefonden har
i august 2004 - efter nærmere drøftelser med Lejerbo – tilkendegivet, at de
særlige akutte problemer i afdelingen nødvendiggør, at pilotprojektet
vedrørende miljøarbejder og sikringsarbejder straks kan iværksættes indenfor
rammer på 8.710.000 kr. for miljøarbejderne og 4.550.000 kr. for
sikringsarbejderne, men at fonden først kan meddele endeligt støttetilsagn
efter kommunens godkendelse af skema A.
Forvaltningen finder
det ønskeligt, at denne sag fremmes uden unødigt ophold og anmoder derfor om
bemyndigelse til at færdigbehandle sagen.
Huslejen
Landsbyggefonden har givet tilsagn om et årligt
huslejebidrag på 4.055.000 kr., svarende til 90 kr./m2, der blev påbegyndt udbetalt i 2002. Der vil desuden blive
modtaget ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden vedrørende realkreditlån til
finansiering af de omhandlede arbejder.
Efter gennemførelse af miljøarbejderne og sikringsarbejderne
bliver den årlige leje – efter fradrag af den tilsagte støtte – 748 kr./m2. Uden denne støtte ville den årlige husleje således ellers have været
838 kr./m2.
Kommunens udstedelse af garantier er eventualforpligtelser,
der ikke umiddelbart medfører en belastning af kommunens økonomi. Den kommunale
garantistillelse regaranteres i denne type sager af Landsbyggefonden for 50
pct.
Efter forvaltningens vurdering er der tale om påkrævede og hensigtsmæssige arbejder, der skønnes egnede til at medvirke til en løsning af afdelingens problemer.
Forvaltningen har fundet det nødvendigt at tillade
igangsætning af pilotprojektet for miljøarbejder samt sikringsarbejderne.
Forvaltningen
har ikke bemærkninger til den påtænkte finansiering, hvorfor man kan anbefale,
at der stilles den påkrævede kommunale garanti for realkreditlånet.
Miljøvurdering
De beskrevne miljøarbejder vurderes at indebære en klar forbedring af de
udendørs opholdsmuligheder og opsætning af vandmålere forventes at medvirke til
øget ressourcebevidsthed
Høring
-