Implementering af kriterier for tildeling af grundkøbslån til almene boliger
Borgerrepræsentationen skal tage stilling til kriterier for tilsagn om grundkøbslån til nye almene boliger. Kriterierne skal sikre, at ændringer i lov om almene boliger implementeres i kommunens praksis omkring tilsagn til nye almene boliger.
Indstilling og beslutning
Indstilling om,
- at proces og kriterier for kommende tilsagn om grundkøbslån til nye almene boligprojekter godkendes, jf. bilag 2.
(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
Problemstilling
Folketinget vedtog den 26. februar 2015 lov om ændring af lov om planlægning og lov om almene boliger m.v., der giver kommunerne nye værktøjer til at sikre en blandet boligsammensætning. Lovændringen giver kommunen mulighed for:
- At yde et ekstra grundkøbslån med henblik på etablering af almene boliger i lokalplanlagte boligområder, hvor grundudgifterne ikke muliggør byggeri af almene boliger inden for maksimumbeløbet.
- At stille krav om op til 25 % almene boliger i områder, som ikke i forvejen er lokalplanlagte.
Borgerrepræsentationen skal i denne indstilling tage stilling til kriterierne for tildeling af kommunale grundkøbslån (punkt a). Punkt b er adresseret i særskilt indstilling om kommuneplantillæg for almene boliger (forelagt Borgerrepræsentationen den 26. marts 2015). Der vedlægges som bilag 1 en orientering om de nye muligheder for at stille krav om almene boliger i lokalplaner.
Løsning
Formålet med at anvende ekstra grundkøbslån til almene boligprojekter er at opnå en alsidig boligsammensætning i de dele af byen, hvor de samlede grundpriser ellers ikke ville muliggøre almene boliger. Lånet kan ydes til alle almene boligtyper, dvs. familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger.
De nye muligheder indarbejdes som et led i den eksisterende procedure for udmøntning af kommunal grundkapital til almene boliger. Det skal sikre, at de samme udbudsmæssige vilkår og kvalitetskrav for tildeling af støtte til selve boligerne opretholdes for alle almene boligprojekter – uanset om projektet forudsætter støtte til grunden eller kan gennemføres uden. Der vil dog fortsat være situationer, hvor der er behov for at indgå partnerskabsprojekter med boligorganisationer eller grundejere for at realisere konkrete projekter. Den egentlige tildeling af grundkøbslån til konkrete projekter indstilles til Borgerrepræsentationen af Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen.
Proceduren for tildeling af grundkøbslån fremgår af bilag 2.
Til brug for forvaltningernes dialog med boligorganisationerne indstilles et sæt kriterier for adgangen til grundkøbslån, der understøtter målsætningen om en blandet boligsammensætning:
1. Beliggenhed
Der gives i udgangspunktet grundkøbslån til projekter, beliggende i områder, hvor den almene
boligandel med fordel kan øges. Der tildeles som udgangspunkt ikke grundkøbslån til projekter
i områder med over 30 % almene boliger. Projekter i områder med mange almene boliger
(20-30 %), skal kunne bidrage positivt til området. I den sammenhæng er skoledistriktsgrænserne
valgt som geografisk målestok pga. den delvise sammenhæng, som er mellem bosætning og
skolevalg.
2. Boligtype
Den påtænkte boligtype skal udgøre et passende tilskud til den øvrige boligsammensætning i
området – eksempelvis ved at tilbyde en anden boligtype end den, der er dominerende i området.
3. Prissætning af grunden/byggeretten
En ekstern ejendomsvaluar skal vurdere grundens pris for at sikre et markedskonformt niveau.
Endvidere skal Københavns Kommune vurdere, hvorvidt det ansøgte støttebeløb udgør en
passende størrelse i forhold til den maksimale pulje på 300 mio. kr. for Københavns Kommune.
Tilsvarende kriterier (kriterium nr. 3 undtaget) finder allerede i dag anvendelse som en rettesnor i forbindelse med vurderinger af, om almene boligprojekter bør tildeles den ordinære støtte til opførelse af boliger – den kommunale grundkapital. Kriterierne er nærmere beskrevet i bilag 2. En opgørelse af andelen af almene boliger fordelt på skoledistrikter fremgår af bilag 3.
Den endelige vurdering af hvorvidt der indstilles grundkøbslån til et alment boligprojekt på en given grund, foretages på baggrund af en samlet vurdering på tværs af de tre kriterier. Det er dog en betingelse, at grunden er prissat på et markedskonformt niveau.
Grundkøbslån forventes eksempelvis at blive relevant i lokalplanlagte eksisterende boligområder, såsom Indre Nordhavn, Vanløse, Østerbro, Islands Brygge, Sydhavn og nordøst Amager. De kommende ændringer i planloven giver mulighed for at udlægge et område specifikt til almene boliger. Såfremt et område er lokalplanlagt til almene boliger, kan der jf. lovgivningen ikke ydes grundkøbslån.Økonomi
Det fremgår af lov om almene boliger, at der samlet for de relevante kommuner kan gives tilsagn om grundkøbslån for i alt 500 mio. kr. i perioden 2015-25, hvorefter ordningen vil blive evalueret. Københavns Kommunes andel af den samlede pulje er i lovforslaget fastlagt til at udgøre i alt 300 mio. kr. i perioden.
Det ekstra grundkøbslån kan højest dække forskellen mellem ’normale’ grundudgifter for alment byggeri og de samlede grundudgifter vedrørende den aktuelle byggeret. En normal grundudgift fortolkes i loven som 20 % af maksimumbeløbet for almene familieboliger, eksklusiv energitillæg (22.410 kr. i 2015), svarende til 4.482 kr. pr. m² boligareal. Projekter med grundpriser herover kan således ydes støtte.
Grundkøbslånet ydes i hovedreglen rente- og afdragsfrit i 50 år. Herefter tilbagebetales lånet til kommunen via en lejeforhøjelse for beboerne i de almene boliger, svarende til betingelserne for kommunernes grundkapitalindskud i det almene byggeri. Lånet indgår ikke i beregningen af beboernes husleje i de første 50 år.
Grundkøbslånet, der er en finanspost, finansieres af kommunen selv og forudsætter således, at der afsættes midler hertil ved forhandlingerne om kommunens budget.
Antallet af boligprojekter, der samlet set kan nyde støtte under ordningen, afhænger af de grundpriser der opnås.Videre proces
Forvaltningerne vil udpege konkrete områder i København, der vurderes at kunne bidrage til målsætningen om en blandet by, og hvor der er et uudnyttet potentiale for at etablere almene boliger gennem anvendelse af henholdsvis grundkøbslån og krav om alment boligbyggeri gennem planloven. I disse områder vil forvaltningerne søge at kortlægge mulige placeringer og gøre de almene boligorganisationer opmærksomme herpå.
Det skal bidrage til, at der hurtigt kan ske match mellem organisationerne og grundsælgere og en efterfølgende benyttelse af ordningen. Forløbet for anvendelse af grundkøbslån og grundkapital er beskrevet i bilag 4. De konkrete projekter vil blive forelagt Borgerrepræsentationen til godkendelse.Mikkel Hemmingsen / Pernille Andersen
Oversigt over politisk behandling
Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomivalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at proces og kriterier for kommende tilsagn om grundkøbslån til nye almene boligprojekter godkendes, jf. bilag 2.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 13. april 2015
F stillede følgende ændringsforslag:
”Der tildeles som udgangspunkt ikke grundkøbslån til projekter i områder med over 25 % almene boliger.”
Ændringsforslaget blev godkendt med stemmerne 5 mod 4. Ingen undlod at stemme.
For stemte: B, C, F, I og V.
Imod stemte: A og Ø.
C stillede følgende ændringsforslag:
”At der alene ydes grundkøbslån til ungdoms- og ældreboliger.”
Ændringsforslaget blev ikke godkendt med stemmerne 3 mod 6. Ingen undlod at stemme.
For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.
Den således ændrede indstilling blev herefter anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 5 stemmer mod 3. 1 undlod at stemme.
For stemte: A, F og Ø.
Imod stemte: C, I og V.
Undlod at stemme: B.
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 21. april 2015
Radikale Venstre og Liberal Alliance genfremsatte ændringsforslag fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 13. april 2015:
”Der tildeles som udgangspunkt ikke grundkøbslån til projekter i områder med over 25 % almene boliger.”
Ændringsforslaget blev forkastet med 5 stemmer mod 7. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: B, V, C og I.
Imod stemte: A, Ø og O.
Indstilling blev herefter anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 6 stemmer mod 2. 4 medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A og Ø.
Imod stemte: C og I.
Undlod at stemme: B, O og V.
Radikale Venstre tog forbehold for sagens behandling i Borgerrepræsentationen.
Beslutning
Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 30. april 2015
Teknik- og Miljøudvalget fremsatte følgende ændringsforslag (jf. bilag 5):
”Der tildeles som udgangspunkt ikke grundkøbslån til projekter i områder med over 25 % almene boliger.”
Det Konservative Folkeparti genfremsatte følgende ændringsforslag fra udvalgsbehandlingen:
”At der alene ydes grundkøbslån til ungdoms- og ældreboliger.”
Det af Teknik- og Miljøudvalget fremsatte ændringsforslag blev vedtaget med 27 stemmer imod 25. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: B, C, F, I, O og V.
Imod stemte: A og Ø.
Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag blev forkastet med 40 stemmer imod 12. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F, O og Ø.
Den således ændrede indstilling blev herefter godkendt med 31 stemmer imod 5. 16 medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A, F og Ø.
Imod stemte: C og I.
Undlod at stemme: B, O og V.
Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Venstre støtter opførelsen af almene boliger, men det skal ikke være 25 pct. af nybyggeriet, som skal øremærkes til almene boliger, idet boligpriserne på øvrige boliger inden for en given lokalplan øges og giver konkurrenceforvridende vilkår på boligmarkedet.”