Tilbagekøbsret (Fortrolighed ophævet pr. 7. april 2017)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændringer i håndteringen af Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder.

Indstilling

Indstilling om,

1. at suspendere Frikøbsordningen for Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder,
2. at indføre en midlertidig frikøbsordning baseret på de i indstillingen beskrevne retningslinjer,
3. at regulere kalkulationsrenten fra 3 % p.a. til 2,2 % p.a. pr. 1. april 2017,
4. at kalkulationsrenten fremadrettet reguleres administrativt hver den 1. april på den i indstillingen beskrevne måde.  

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

Københavns Kommune (KK) er i henhold til kommunalfuldmagten forpligtet til at forvalte kommunens aktiver på en forsvarlig måde. De nuværende forhold på markedet for fast ejendom – herunder særligt SKATs ”fastfrysning” af de offentlige ejendomsvurderinger – bevirker, at Frikøbsordningen ikke længere lever op til denne grundlæggende forpligtelse, som også er afspejlet i principperne for Frikøbsordningen.  Regeringen har annonceret, at et nyt ejendomsvurderingssystem vil træde i kraft i 2019-2020. På den baggrund anbefales det, at Frikøbsordningen suspenderes, og at der i suspensionsperioden indføres en midlertidig frikøbsordning.

KK tinglyste i en periode på mere end 100 år systematisk en ret for KK til at tilbagekøbe de ejendomme, som KK løbende har solgt. Tilbagekøbsåret blev sædvanligvis fastsat til enten 70 eller 100 år fra salgstidspunktet, og KK’s tilbagekøbssum blev opgjort til den oprindelige salgssum. KK har i dag ca. 1.200 tinglyste tilbagekøbsrettigheder, og der har over de seneste år været en tendens til et øget antal frikøb og udskydelser. 

I februar 1996 vedtog Borgerrepræsentationen (BR) en ordning, der gjorde det muligt at frikøbe eller udskyde KK’s tilbagekøbsrettigheder, også kaldet Frikøbsordningen.

Frikøbsordningen bygger bl.a. på følgende principper:

• ”Der er tale om et aktiv for kommunen, der repræsenterer en værdi.
• Betaling for afløsning [dvs. frikøb] skal afspejle den reelle værdi af aktivet.
• Betalingen skal opgøres ud fra ensartede og på forhånd fastlagte retningslinier.
• Administration af en afløsningsordning [dvs. frikøbsordning] skal være enkel og gennemskuelig.”

I Frikøbsordningen beregnes vederlag for frikøb og udskydelse med udgangspunkt i (i) den oprindelige salgssum, (ii) de offentlige ejendomsvurderinger, og (iii) en rente – kaldet kalkulationsrenten – som er baseret på den generelle udvikling i realrenten.

Mens den oprindelige salgssum typisk er fastlagt i deklarationen om KK’s tilbagekøbsret, afhænger de offentlige ejendomsvurderinger og kalkulationsrenten af markedsforholdene. De offentlige ejendomsvurderinger og kalkulationsrenten er således bestemmende for, om KK’s vederlag kan siges at afspejle tilbagekøbsrettighedernes markedsværdi.

De offentlige ejendomsvurderinger

Ejendomspriserne i Københavns Kommune er steget væsentligt de seneste år. I perioden 2012-2016 er de gennemsnitlige realiserede handelspriser for en ejerlejlighed således steget med ca. 49 %, jf. beregning vedlagt som bilag 1.

Almindeligvis vil ændringer i ejendomspriserne bevirke, at SKAT ændrer de offentlige ejendomsvurderinger, fordi ejendomsvurderingerne skal afspejle ejendommenes markedsværdi. De offentlige ejendomsvurderinger har dog været ”fastfrosset” siden 2013, og de er derfor ikke fulgt med udviklingen i ejendomspriserne.

I efteråret 2016 meldte regeringen ud, at et nyt ejendomsvurderingssystem forventes at være klar til brug i 2019-2020. Det blev samtidigt oplyst, at ejendomsvurderingerne for ejerboliger i Københavns Kommune i gennemsnit forventes at komme til at stige med mere end 50 %, jf. artikel fra regeringen.dk af den 5. oktober 2016 vedlagt som bilag 2.

Misforholdet mellem de offentlige ejendomsvurderinger og de faktiske markedspriser betyder, at KK’s tilbagekøbsrettigheder er værdiansat for lavt, og det medfører, at KK’s vederlag for frikøb og udskydelse er lavere, end de burde være.

Kalkulationsrenten

I 2011 besluttede BR at regulere kalkulationsrenten fra 4 % til 3 %, jf. referat af BR-møde den 10. marts 2011 pkt. 49 vedlagt som bilag 3. Reguleringen blev foretaget, fordi realrenten i en årrække havde været væsentlig lavere end kalkulationsrenten. Renten blev fastsat som gennemsnitsrenten for en femårig periode (2006-2010) på en 30-årig realkreditobligation korrigeret for inflationen udtrykt ved Nettoprisindekset (NPI).

Økonomiforvaltningen blev med indstillingen i 2011 pålagt at se på udviklingen i realrenten med passende tidsintervaller samt at indstille en ændring af kalkulationsrenten, hvis renteniveauet ændrer sig væsentligt. Realrenten er faldet støt siden 2011 og er fortsat historisk lav. En kalkulationsrente på 3 % er derfor ikke retvisende. Dette er medvirkende til, at KK’s vederlag for frikøb er lavere end de burde være.

Tidligere tilpasninger af frikøbsordningen til markedsforholdene

KK har to gange tidligere ændret Frikøbsordningen for at tilpasse ordningen til markedsforholdene. Første gang i 2011, hvor kalkulationsrenten, som beskrevet oven for, blev sat ned fra 4 % p.a. til 3 % p.a. Anden gang i 2015. Her blev det gjort muligt for ejeren af en ejendom med tilbagekøbsret at anmode om, at beregningen af frikøbs- og udskydelsesbeløb sker på baggrund af en konkret mæglervurdering, jf. referat af BR-møde den 8. oktober 2015 pkt. 9 vedlagt som bilag 4.

Løsning

For at sikre at KK’s tilbagekøbsrettigheder værdiansættes korrekt, og for at undgå at tilbagerettighederne købes fri for vederlag, som afviger fra rettighedernes reelle markedsværdi, anbefales det at suspendere Frikøbsordningen.

Da tilbud på frikøb og udskydelse i henhold til den nuværende ordning udløber den 31. marts 2017, anbefales det, at suspensionen træder i kraft den 1. april 2017. Det anbefales desuden, at suspensionen skal gælde, indtil BR træffer beslutning om at ophæve suspensionen.

Økonomiforvaltningen vil løbende vurdere, om det er hensigtsmæssigt at ophæve suspensionen, og vil orientere ØU om status på suspensionen og en eventuel ophævelse af denne senest inden udgangen af 2020.

Midlertidig frikøbsordning

Det vurderes, at borgerne fortsat har behov for en adgang til at frikøbe og udskyde tilbagekøbsrettighederne, fx for at kunne optage og omlægge eksisterende realkreditlån. Det anbefales derfor, at der i suspensionsperioden indføres en midlertidig frikøbsordning.

Den midlertidige frikøbsordning skal videreføre principperne fra den eksisterende Frikøbsordning om en enkel og gennemskuelig administration og om ensartede og faste retningslinjer for betalingsopgørelsen – til gavn for både borgerne og KK.

Det anbefales, at den midlertidige frikøbsordning træder i kraft den 1. april 2017 og struktureres på følgende måde:

1. Frikøb af en tilbagekøbsret sker på grundlag af en konkret mæglervurdering af den pågældende ejendom. Vurderingen foretages af en ejendomsmægler/valuar udpeget af ØKF, og omkostningerne forbundet med mæglervurderingen betales af den, der anmoder om tilbuddet.

    

2. Udskydelse af en tilbagekøbsret sker på grundlag af de gældende offentlige ejendomsvurderinger. En tilbagekøbsret kan udskydes i maksimalt 35 år.

Kalkulationsrenten

Det anbefales, at kalkulationsrenten samtidig reguleres pr. 1. april 2017 fra 3 % p.a. til 2,2 % p.a. (afrundet til én decimal). Renten er fastsat som en gennemsnitsrente for en 30-årig realkreditobligation i perioden 2012-2016, korrigeret for inflationen udtrykt ved NPI, jf. renteberegning vedlagt som bilag 5.

Derudover anbefales det, at kalkulationsrenten for fremtiden bliver reguleret én gang årligt på baggrund af den gennemsnitlige realrente de forudgående fem kalenderår baseret på en 30-årig realkreditobligation, korrigeret for inflationen udtrykt ved NPI. Reguleringen vil følge ”beregningsåret” for tilbagekøbsrettigheder, dvs. perioden for beregningen af vederlaget for frikøb og udskydelse, og reguleringen vil således ske første gang den 1. april 2018.

Indførelsen af den midlertidige frikøbsordning og reguleringen af kalkulationsrenten vil sikre, at KK forvalter sine aktiver på en forsvarlig måde og i overensstemmelse med Frikøbsordningens oprindelige princip om, at KK’s vederlag skal afspejle aktivernes reelle værdi.

Økonomi

Værdien af KK’s portefølje af tilbagekøbsrettigheder er ved udgangen af 2016 opgjort til ca. 2,5 mia. kr. Dette beløb er registreret i KK’s balance.

Reguleringen af kalkulationsrenten fra 3 % til 2,2 % vil føre til en stigning i værdien af KK’s portefølje af tilbagekøbsrettigheder. Stigningen skyldes, at en ændring af kalkulationsrenten i nedadgående retning resulterer i, at vederlaget, som skal betales for at frikøbe en ejendom, vil stige, jf. regneeksempler vedlagt som bilag 6.

Kalkulationsrenten vil fremadrettet blive reguleret en gang årligt. Dette vil påvirke værdien af KK’s portefølje af tilbagekøbsrettigheder, der både vil kunne ændre sig i op- og nedadgående retning afhængig af renteudviklingen i de foregående år.

Indførelsen af den midlertidige frikøbsordning forventes også at føre til en stigning i værdien af KK’s portefølje af tilbagekøbsrettigheder, jf. Bilag 6. Det skyldes, at de konkrete mæglervurderinger ventes at være højere end de offentlige ejendomsvurderinger, som mæglervurderingerne erstatter. Økonomiforvaltningen (ØKF) opgør størrelsen af værdiforøgelsen i regnskabet for 2017.

KEID har et indtægtskrav i relation til salg af rettigheder mv. på ca. 140 mio. kr. årligt. Indtægtskravet forventes opfyldt i 2017. Der er risiko for, at ændringerne kan føre til lavere indtægter i de følgende år. ØKF vurderer dog p.t., at det også fremadrettet vil være muligt at opretholde de budgetterede indtægter, men ØKF vil løbende følge udviklingen i indtægterne og vil i forbindelse med budgetlægningen for 2018 vurdere, om udviklingen i indtægterne giver anledning til at revidere forventningerne.  

Videre proces

Vedtages ændringerne, vil de blive annonceret pr. ændringsdatoen den 1. april 2017 i Statstidende, i dagspressen, på KK’s hjemmeside og via andre relevante offentlige kommunikationskanaler.

KK har afledte tilbagekøbsrettigheder i omegnskommunerne. ØKF vil derfor straks efter en godkendelse af en suspension af den eksisterende Frikøbsordning og indførelse af den midlertidige frikøbsordning orientere omegnskommunerne om ændringerne. Omegnskommunerne vil i den forbindelse blive opfordret til at bringe deres betingelser for frikøb og udskydelse i overensstemmelse med KK’s.

Derudover vil der i ØKF blive udpeget et ”kommunikationsteam” med særligt ansvar for at besvare eventuelle henvendelser til KK vedrørende den midlertidige frikøbsordning.

Ændringsdatoen, den 1. april 2017, falder sammen med skæringsdagen for et nyt beregningsår. Skæringsdagen betyder, at samtlige tilbud afgivet i det gamle beregningsår, dvs. i perioden 1. april 2016 til 1. april 2017, bortfalder. Ændringerne kommer derfor til at gælde alle tilbud om frikøb og udskydelse.

 

Peter Stensgaard Mørch             /  Simon Kaiser

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at suspendere Frikøbsordningen for Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder,
2. at indføre en midlertidig frikøbsordning baseret på de i indstillingen beskrevne retningslinjer,
3. at regulere kalkulationsrenten fra 3 % p.a. til 2,2 % p.a. pr. 1. april 2017,
4. at kalkulationsrenten fremadrettet reguleres administrativt hver den 1. april på den i indstillingen beskrevne måde. 

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 21. marts 2017

Direktør i Københavns Ejendomme og Indkøb, Simon Kaiser, var til stede under behandlingen af dagsordenspunktet af hensyn til sagens oplysning.

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 30. marts 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.