Støtte til ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet
Støtte til ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 28. oktober 2004
BR 484/04
Støtte til ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet
Støtte til ekstraordinær renovering af
Øresundskollegiet
Indstilling om, at
godkende projekt for ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet, at bemyndige
Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af
andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt – 100 pct. garanti for
realkreditlån, at meddele
indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift at acceptere,
at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det
ansøgte renoveringslån, samt at bemyndige
Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen,
alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til
det foreliggende.
(Bygge-
og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt for ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt – 100 pct. garanti for realkreditlån
at meddele
indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift
at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån
at bemyndige
Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen,
alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til
det foreliggende
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 29. september 2004
Anbefalet
Økonomiudvalgets behandling af sagen:
På vegne af Økonomiudvalget
meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag
søges gennemført i den foreliggende form.
RESUME
UngesBoligService.dk har som administrator for den selvejende ungdomsboliginstitution Øresundskollegiet fremsendt skema A-ansøgning om støtte til et projekt, der omhandler udbedring af byggeskader på tag/tagterasse samt renovering og modernisering af elevatorer på kollegiet, der er beliggende på adressen Uplandsgade 30 og Dalslandsgade 8 A – M på Amager. Kollegiet, der er opført i 1974 og delvist renoveret i løbet af 1990'erne, rummer 1.025 værelser og har et samlet etageareal på 47.060 m2. Boligarealet udgør 46.620 m2.
Udgifter
ne til de nu ansøgte arbejder er anslået til
14.871.000 kr. inkl. moms, der påregnes
fuldt finansieret med et fastforrentet realkreditlån. På grund af
realkreditinstitutternes særlige regler om opgørelse af belåningsværdi, kræves
der normalt kommunal garanti på 100 pct. af renoveringslånet, men på grund af
den relativt store friværdi, der er i ejendommen, forventer forvaltningen, at
realkreditinstituttet i denne sag vil kræve en mindre garantiprocent. Dette formodes
dog at forudsætte, at indestående prioriteter accepterer at rykke for det nye
realkreditlån. Dette vil blive undersøgt
i forbindelse med den videre sagsbehandling.
Kommunens andel af ydelsesstøtte udgør ca. 149.400 det første år. Som følge af renoveringen
forventes huslejen af stige fra 557 kr.
til 565 kr. pr. m2 boligareal.
SAGSBESKRIVELSE
Øresundskollegiet, der er beliggende på adressen Uplandsgade 30 og Dalslandsgade 8 A - M (matr. nr. 521 Amagerbro Kvarter på Amager), stod færdigt i 1974 og er tegnet af arkitekterne Hans Bølling og Axel Wancher. Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering er vedlagt som bilag 1.
Kollegiet består af 12 blokke i 8 etager, hvoraf 8 er forbundet via en lang vandrehal, hvis tag er udnyttet som tagterrasse. De resterende 4 blokke er placeret på hver sin side af de 8 forbundne blokke.
Kollegiet rummer 1.025 boliger med et samlet
bruttoetageareal på 47.060 m2. Boligerne er fordelt med 527
enkeltværelser, 402 2-rums boliger og 96 3-rums boliger. Boliggennemsnittet er
45,9 m2 bruttoetageareal. 2- og 3-rums boligerne har eget bad,
toilet, forrum og køkken, mens der er et fælleskøkken for hver 11. enkeltværelse.
Af de 47.060 m2 er 440 m2 fællesareal, der er indrettet
til diverse fællesfunktioner som fx vaskeri, ejendomskontor, kopirum,
motionsrum, fælleslokale m.v. Boligarealet udgør således 46.620 m2.
Der er to gange tidligere gennemført støtteberettigede renoverings- og moderniseringsarbejder på kollegiet. Første gang var en omfattende renovering i to etaper i 1990 – 91 (BF 1990, s. 1117-19 og 1991, s. 523-26), der omfattede facader, lofter, trapper, vinduer, terrasser, samt etablering af diverse energibesparende foranstaltninger og udskiftning af sanitet.
Den anden renovering var i 1999 (BR 280/99), hvor der blev ansøgt om støtte til renovering af tag, facader, fælleskøkkener, elevatorer, låsesystem, indgangspartier, vinduer, lovliggørelse af elevatorer samt etablering af individuel energimåling og netværk. Med henvisning til, at kollegiet godt 8 år tidligere havde fået støtte til en gennemgribende renovering af nogle af de samme bygningsdele, blev det besluttet kun at yde støtte til den del af renoveringen, der angik forbedringsarbejder, d.v.s. at der blev ydet støtte til etablering af netværk, individuel måling af el og varme, lovliggørelse af elevatorer. Vedligeholdelse af tag og tagterrasse forudsattes af forvaltningen indarbejdet i kollegiets vedligeholdelsesplaner. Kollegiet har siden udført vedligeholdelse som led i den normale drift på både tag/tagterrasse og elevatorer.
Projektet omfatter udskiftning af elevatordørerne, hvilket kræver udskiftning af hele dørpartiet, da denne type elevatordøre med tilhørende dørpumper ikke kan leveres længere.
Taget over vandrehallen, der er indrettet til tagterrasse, overdækkes delvist med henblik på bortledning af vand. De eksisterende plantekasser/værn, der er etableret på tagterrassen, fjernes og der etableres nyt dæk med fald til siderne, så vand kan bortledes via tagrender.
Konstruktionen af tag og terrasse har vist sig uhensigtsmæssig. På grund af bevægelser i konstruktionen ved temperaturskift fremkommer utætheder i tagpap og permanent opfugtning af isoleringen. Kollegiet har stigende problemer med vand-indtrængen ved indgangspartierne og i vandrehallen, og en ny konstruktion til vandafledning og isolering er nu nødvendig. Vedligeholdelse løser ikke problemet, og forvaltningen vurderer, at der ikke længere er tale om forhold, der med rimelighed kan forlanges udbedret over den almindelige drift, og konstruktionen har vist sig at være mere uhensigtsmæssig. end antaget i 1999.
Der er af BKT arkitekter ApS udarbejdet førsynsrapport af marts 2004 i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer.
Der er endvidere foretaget en undersøgelse af træværket under tagterrassen ved Hussvamp Laboratoriet ApS. Den foreliggende undersøgelsesrapport herom fra 3. marts 2004 fastslår, at der er tale om svampeskade på det undersøgte område.
Plan & Arkitekturs
teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten, og finder de planlagte
arbejder rimelige. Dog skal detailtegninger for arbejderne fremsendes til
godkendelse hos Plan & Arkitektur, ligesom der skal fremsendes en
redegørelse for valg af materialer og farver på udvendige bygningsdele til
godkendelse.
Tage Nielsens Tegnestue A/S og Ingeniørfirmaet Wissenberg A/S er valgt som tekniske rådgivere under renoveringssagen.
UngesboligService.dk har oplyst, at entreprenører og tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke har medvirket ved kollegiets opførelse, senere moderniseringsarbejder eller ved udarbejdelse af førsynsrapport.
De samlede udgifter til renoveringen er
ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 14.871.000 kr. inkl. moms, der
fordeler sig således:
Håndværkerudgifter |
12.217.000 kr. |
Omkostninger inkl. gebyrer |
2.700.000 kr. |
Anskaffelsessum |
14.871.000 kr. |
Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i
hovedentreprise.
Der er ifølge UngesBoligService.dk ikke mulighed for, at udgifterne kan dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.
Arbejderne og den deraf følgende finansiering og
huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.
Ungdomsboliginsitutionens økonomi
Ejendommens
værdi er pr. 31. juni 2004 vurderet til 215 mio. kr., heraf grundværdi 47,6
mio. kr. Restgælden udgør pr. samme dato ca. 10,7 mio. kr. på de i ejendommen
indestående prioriteter, hvortil kommer et engangsstøtteprioritetslån
på ca. 6,5 mio. kr.
I
driftsåret 2002/2003 har kollegiet modtaget 1.694.604 kr. i driftstilskud fra
staten, svarende til en nedsat boligleje på 36 kr. pr. m2
bruttoetageareal. I år 2003/04 modtager
kollegiet driftstilskud, der svarer til 35 kr. pr. m2. I 2004/05
nedsættes det statslige huslejetilskud til 34 kr./m2
bruttoetageareal.
Driftsresultater 2002/03 og budget 2004/2005 er
som følger:
Driftsresultat/Budget |
Brutto m2 47.060 |
Resultat 2002/03 kr./m2 |
Resultat 2002/03 % |
Norm % |
Budget 2004/05 kr./m2 |
Nettokapital |
165 |
20 |
30 |
164 |
|
Offentlige
og andre faste |
89 |
11 |
15 |
97 |
|
Energi |
48 |
6 |
20 |
51 |
|
Administration |
34 |
4 |
6 |
41 |
|
Vedligehold |
240 |
29 |
15 |
200 |
|
Henlæggelser |
-28 |
-3 |
15 |
53 |
|
Diverse |
81 |
10 |
4 |
48 |
|
Samlede
udgifter |
629 |
76 |
105 |
653 |
|
Erhvervsleje |
-3 |
0 |
|
-3 |
|
Renteindtægter |
-44 |
-5 |
|
-39 |
|
Diverse |
-14 |
-2 |
-5 |
-25 |
|
Offentlig
støtte |
-36 |
-4 |
|
-34 |
|
Resultat |
31 |
-4 |
|
0 |
|
Boligleje |
562 |
68 |
100 |
551 |
Det bemærkes,
at det aktuelle renoveringsprojekt ikke er indregnet i ovenstående budget for
2004/05. Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til
en årlig normleje på 825 kr./m2 bruttoetageareal.
Det
negative tal ud for henlæggelser, betyder at kollegiet i regnskabsåret har forbrugt
mere til planlagt vedligeholdelse og fornyelser, end der er henlagt samme år.
Der er i 2002/2003 henlagt 113 kr. pr. m2 bruttoetageareal, men
forbrugt 141 kr. pr. m2.
Kollegiet
havde pr. 31. juli 2003 opsparet ca. 26,6 mio. kr. til planlagt og periodisk
vedligeholdelse og fornyelser af eksempelvis inventar. Disse henlæggelser kan
efter reglerne ikke benyttes til ekstraordinære renoveringsarbejder, jfr.
afsnittet om finansiering. Henlæggelserne udgør i 2004/2005 ifølge budgettet
131 kr. pr. m2 bruttoetageareal, og der forventes forbrugt 78 kr. pr. m2 til vedligeholdelse
og fornyelser i 2004/2005.
Boliglejen,
der for tiden udgør ca. 557 kr. pr. m² boligetageareal (551 kr. pr. m2
bruttoetageareal) inklusive el- og
varmeudgifter, forventes at stige med 8 kr. pr. m² boligetageareal som følge af udgifterne til de projekterede
arbejder. Det vil sige, at den månedlige leje for et værelse på gennemsnitlig 45,9
m2 inkl. el og varme vil udgøre ca. 2.130 kr.
Forvaltningen
vurderer, at kollegiets økonomi giver tilstrækkelig margin til den nødvendige
lejeforhøjelse, men forudsætter, at institutionen i de kommende år bibeholder
det nuværende henlæggelsesniveau.
I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 pct.) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.
Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.
Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som nævnt i almenboliglovens § 100.
Finansiering sker med et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.
Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 pct. af byggeudgifterne samt 0,27 pct. af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 pct. af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.
Kommunal
garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har
pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens
garantiforpligtelse for lånet må der normalt, på grund af realkreditinstitutternes
særlige regler for beregning af belåningsværdier, påregnes krævet garanti på
indtil 100 pct. af lånet, dvs. i nærværende sag op til 14.871.000 kr. På grund
af ejendommens friværdi forventes det imidlertid, at realkreditlånet kan
optages uden krav om 100 pct. kommunal garanti, hvilket dog formodes at
forudsætte, at indestående prioriteter accepterer at ry
kke for det nye
realkreditlån. Dette vil blive undersøgt
i forbindelse med forvaltningens videre behandling af ansøgningen.
Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.
Ifølge UngesBoligService.dk vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.
Finansieringen kan opstilles skematisk således:
Realkreditlån |
Ca. 14.871.000 kr. |
Ydelse på lånet, første år |
Ca. 1.107.000 kr. |
Beboerbetaling, første år (2,15% af
anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet) |
Ca. 359.900 kr. |
Samlet ydelsesstøtte, første år |
Ca. 747.100 kr. |
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år |
Ca. 149.400 kr. |
Totaløkonomisk vurdering
En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.
Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.
Der foreligger en totaløkonomisk vurdering af maj 2004, hvori det bl.a. oplyses, at den planlagte ændring af tagterrassens konstruktion vurderes at være mindre vedligeholdelseskrævende, ligesom den generelle øgning af isoleringstykkelsen forventes at reducere bygningens varmetab. Endvidere oplyses det, at nedrivningsprodukter sorteres til maksimal genanvendelse.
Forvaltningen kan
tiltræde den totaløkonomiske vurdering.
Miljøvurdering
Renoveringssagen vurderes at forbedre bebyggelsens energiøkonomi og forlænge levetiden.
BILAG VEDLAGT
1. Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering.