Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 28. august 2003

 

 

BR 359/03

Byfornyelsesbeslutning om ombygning af Valdemarsgade 52-56

Byfornyelsesbeslutning om ombygning af Valdemarsgade 52-56

 

 

Indstilling om, at det af Byfornyelse København udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning om ombygning af Valdemarsgade 52-56 vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter, samt at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med Byfornyelse København.

                                                                 (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det af Byfornyelse København udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning om ombygning af Valdemarsgade 52-56 vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med Byfornyelse København

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 18. juni 2003

Anbefalet

 

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

 

RESUME

Efter at have behandlet en indstilling om nedrivning af ejendommene Valdemarsgade 52-56 besluttede Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 9. april 2003, at der i stedet skulle udsendes et forslag til byfornyelsesbeslutning om bevaring af ejendommene i offentlig høring.

Ejendommene Valdemarsgade 52-56 blev i 1977 omfattet af en saneringsplan for "4 karreer på Vesterbro", i forbindelse med hvilken Byfornyelse København overtog ejendommene med henblik på nedrivning af sidehusene. I forbindelse med nedrivningen er der udført brandsikringsarbejder på de tilbageværende bygningsdele.

Byfornyelse København har efterfølgende haft planer om at modernisere og renovere ejendommene og fik i den anledning udfærdiget et projektforslag i 1996.

I 1999 fik byfornyelsesselskabet reserveret midler til renovering af ejendommene efter reglerne om aftalt boligforbedring, og projektforslaget blev derfor opdateret, og der blev gennemført en svampeundersøgelse.

Ved opdateringen blev det vurderet, at udgifterne ved modernisering og renovering af ejendommene ville ligge i størrelsesordenen ca. 31,5 mio. kr., svarende til ca. 17.000 kr./m² etageareal. Ved  indeks i 2002 svarede det til en udgift på ca. 34 mio. kr., eller ca. 18.300 kr./ m².

På denne baggrund fandt Byfornyelse København, at det efter en samlet vurdering var betænkeligt at ombygge ejendommene under hensyn til udgifternes størrelse og foreslog Kommunen, at ejendommene nedrives.

Sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 6. juni 2001, hvor det blev besluttet, at der skulle udarbejdes et forslag til byfornyelsesbeslutning med bestemmelse om, at bygningerne rives ned. Efter at have afklaret mulighederne for et nybyggeri, blev der udsendt et forslag om nedrivningen i høring i september 2002.

I forbindelse med behandlingen af indstillingen i november 2002 om endelig vedtagelse af beslutningen viste det sig imidlertid, at de hidtidige beregninger af udgiften pr. kvadratmeter, var baseret på et for lavt etageareal. På baggrund af en redegørelse fra forvaltningen om mulighederne for en bevaring af ejendommene besluttede Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 9. april 2003, at der skulle udsendes et forslag til byfornyelsesbeslutning med dette indhold i høring i karreen.

Ombygningsforslaget er baseret på en løsning, hvor der etableres franske altaner og elevator i ejendommene, og lejlighederne istandsættes indvendigt. De samlede omkostninger hertil anslås at udgøre 42 mio. kr. eller 19.600 kr./m². For at opnå sikkerhed for, at denne udgift ikke overstiges, iværksættes forud for igangsættelsen af ombygningen en række såkaldt destruktive indgreb i lejlighederne for at få belyst tilstanden af de skjulte bygningsdele.

Udgifterne ved den beskrevne ombygning ligger i underkanten af, hvad et evt. nybyggeri vil koste, og der opnås en bevaring af gadens arkitektoniske udtryk med ejendomme, der passer fint ind i gadebilledet.

Kommunen råder over ejendommene, der overtages fra byfornyelsesselskabet.

De lånefinansierede udgifter er opgjort til 17.875.441 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 27.360.144 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt  45.235.585 kr.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2003.

Der er kommet én indsigelse til forslaget om bevaring, hvori udtrykkes ønske om ændret lejlighedsindretning i nogle af lejlighederne, og et ønske om, at der ikke etableres elevator i ejendommene. I øvrigt udtrykkes tilfredshed med Byfornyelse Københavns håndtering af sagen i denne seneste fase.

 

SAGSBESKRIVELSE

I møderne den 6. og 20 november 2002 udsatte Bygge- og Teknikudvalget behandlingen af en indstilling om nedrivning af Valdemarsgade 52-56, og i mødet den 9. april 2003 besluttede udvalget i stedet, at et forslag til byfornyelsesbeslutnin g med henblik på bevaring af ejendommene skulle sendes i høring i karreen i 4 uger med henblik på behandling i Bygge- og Teknikudvalget efterfølgende.

 

Baggrund

I 1975 vedtog det daværende "Det Københavnske Saneringsselskab s.m.b.a." (nu Byfornyelse København) en saneringsplan for "4 karreer på Vesterbro", herunder karreen mellem Valdemarsgade, Sønder Boulevard, Sankelmarksgade og Dybbølsgade. Saneringsplanen blev godkendt i 1977, idet dog en af karreerne ved godkendelsen udgik af planen.

I saneringsplanen bestemtes det, at tværhuset (nr. 54) og tværhuset (nr.58) på ejendommen Valdemarsgade 52-58 skulle nedrives, og i sammenhæng hermed bestemtes det, at byfornyelsesselskabet skulle råde over de to ejendomme. Ejendommene er vist på det som bilag 1 vedlagte kort.

Saneringsplanen blev gennemført, og byfornyelsesselskabet overtog ejendommene. De to tværhuse, der rakte ind i gården, blev revet ned, og der blev i henhold til saneringsplanen udført brandsikringsarbejder i forhusene (nr. 52 og 56).

Ejendommene er opført i 1856 i 5 etager, og indeholder i dag tilsammen 1 stk. etværelses lejlighed  og 1 stk. 2-værelses lejlighed samt 22 stk. 4-værelses lejligheder på ca. 90 m². Der et samlet etageareal på 2.145 m² . Ejendommene er i bydelsatlas for Vesterbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket ved lokalplanlægning normalt anses for bevaringsværdigt.

Byfornyelse København har efterfølgende haft planer om at modernisere og renovere ejendommene, og fik i den anledning udfærdiget et projektforslag i 1996.

I 1999 fik byfornyelsesselskabet reserveret midler til renovering af ejendommene efter reglerne om aftalt boligforbedring, og projektforslaget blev derfor opdateret, og der blev gennemført en svampeundersøgelse.

Ved opdateringen blev det vurderet, at udgifterne ved modernisering og renovering af ejendommene ville ligge i størrelsesordenen ca. 31,5 mio. kr., svarende til ca. 17.000 kr./m² etageareal. Samtidig måtte der tages forbehold for eventuelle yderligere omkostninger til blandt andet trappeistandsættelser mv., ligesom der er en vis usikkerhed ved overslagspriser, fordi ejendommen er beboet. Der kan derfor ikke foretages en helt sikker undersøgelse af istandsættelsesbehovet.

På denne baggrund fandt Byfornyelse København, at det efter en samlet vurdering under hensyn til udgifternes størrelse var betænkeligt at ombygge ejendommene, og  selskabet foreslog som følge heraf Kommunen, at ejendommene nedrives.

En redegørelse om ejendommene blev derfor forelagt Bygge- og Teknikudvalget, der i mødet den 6. juni 2001 (BTU 290/2001) tilsluttede sig indstillingen om at lade Byfornyelse København udarbejde og udsende et forslag til beslutning om nedrivning i høring.

Efter at have afklaret mulighederne for et nybyggeri, blev der udsendt et forslag om nedrivningen i høring i september 2002.

Det viste sig imidlertid i forbindelse med behandlingen i november 2002 af indstillingen om endelig vedtagelse af en beslutning om nedrivning, at der som grundlag for de hidtidige prisoverslag var benyttet et for lavt etageareal. Det betød, at ombygningsudgiften pr. kvadratmeter etageareal snarere ville være 15.950 kr./m² end 18.300 kr./m² kr. (fremskrevne priser).

Dette gav grundlag for at overveje, om ejendommene alternativt kunne ombygges, idet der er tale om ejendomme med forholdsvis store lejligheder, som ved indlægning af bad og elevator kan indrettes hensigtsmæssigt og handicapegnet, ligesom ejendommene indgår fint i gadebilledet.

For at få det sikrest mulige grundlag for bedømmelsen heraf blev der  gennemført en ny svampeundersøgelse af ejendommene og foretaget nye vurderinger af udgifterne ved modernisering og istandsættelse.

Den nye prissætning blev foretaget af to ingeniørfirmaer uafhængigt af hinanden, og der blev overvejet alternative muligheder for lejlighedsindretninger m.v.

Udgifterne ved løsningen efter det oprindelige projektforslag blev af de to firmaer sat til henholdsvis 35,1 og 37,0 mio. kr. (oktober 2002). Det svarer til henholdsvis 16.400 kr. og 17.200 kr./m².

En ombygning med en bedre planløsning med blandt andet franske altaner og med elevatorer blev vurderet til henholdsvis 39,4 og 42,1 mio. kr. Dette svarer til 18.300 kr. og 19.600 kr./m².

Resultatet af den fornyede gennemgang af ejendommene blev forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 9. april 2003, hvor udvalget besluttede, at der skulle udarbejdes et nyt forslag til byfornyelsesbeslutning med bestemmelse om modernisering og istandsættelse af ejendommene i stedet for nedrivning.

 

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil

Byfornyelse København har herefter udarbejdet og udsendt et forslag til beslutning i høring. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag A. Hovedindholdet af forslaget er bestemmelser om modernisering og istandsættelse af bygningerne, hvorved der blandt andet etableres franske altaner og elevatorer. Efter ombygning vil der være 22 tre-værelsers boliger og 2 et-værelses boliger, i alt 24 boliger i ejendommene. Planløsningen er vist på vedlagte bilag 2.

Hvis der tages udgangspunkt i det dyreste prisoverslag, vil ombygningen kunne komme til at koste ca. 42 mio. kr. eller 19.600 kr./m². Den foretagne vurdering af ejendommene har været meget grundig, men forvaltningen finder, at der inden den egentlige projektering igangsættes, bør foretages en række yderligere undersøgelser af ejendommene med såkaldt destruktive  indgreb i lejlighederne for at få sikker viden om tilstanden af de skjulte bygningsdele. Herved bliver der i givet fald mulighed for at revurdere en beslutning om ombygning i tide.

Udgifterne ved ombygningen  ligger i underkanten af, hvad et eventuelt nybyggeri ville koste, og der opnås en bevaring af gadens arkitektoniske udtryk  med ejendomme, der passer fint ind i gadebilledet.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tilkendegivet at være interesseret i at bruge ledige lejligheder til boligsocial anvisning. En nærmere afklaring heraf skal i givet fald drøftes nærmere med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003.

Kommunen råder over ejendommene, der overtages fra  byfornyelsesselskabet.

Efter ombygningen retableres friarealerne som en del af det fælles gårdareal i karreen.

Der tages forbehold for eventuelle udgifter til afhjælpning af forurening.

 

Økonomi

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelse København har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag B.

De lånefinansierede udgifter er opgjort til  17.875.441kr. incl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på  27.360.144 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt  45.235.585 kr.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2003. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

 

Den kommunaløkonomiske belastning

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen vil skulle udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 13.680.072 kr.

 

Budgetmæssig dækning

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

 

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

 

Miljøvurdering

Bestemmelser om ombygning af eksisterende bebyg­gelse vil medføre midlerti­dige miljø­mæs­sige gener i form af lyd-, lugt- og støvgener for områdets beboere samt nabokarreer.

 

Høring

Ifølge lov om byfornyelse § 11 skal kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til  byfornyelsesbeslutning og give de berørte mulighed for at fremsætte indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning inden for en passende frist.

Byfornyelse København har på kommunens vegne udsendt forslaget til byfornyelsesbeslutning i høring i fra den 30. april til den 28. maj 2003 til beboere, ejere og erhvervsdrivende i hele karreen. Der har endvidere den 13. maj 2003 været afholdt et karrémøde, hvor 3 beboere deltog.

 

Redegørelse for modtagne indsigelser

Der er ved høringsfristens udløb indkommet 1 indsigelse, der er lagt til gennemsyn som bilag C.

Skrivelse af 27. maj 2003 fra Henrik Rønsbo, repræsentant for beboerne i ejendommene.

I skrivelsen tilkendegiver Henrik Rønsbo på beboernes vegne, at beboerne støtter forslaget om ombygning af ejendommene. En gruppe beboere, der repræsenterer 5 lejemål finder dog, at lejlighederne i højere grad bør indrettes, så de er egnede til børnefamilier. Henrik Rønsbo foreslår derfor, at der sker en delvis vertikal sammenlægning af lejemålene på fjerde og femte sal i en opgang, og en delvis horisontal sammenlægning af lejemål på tværs af de to opgange. Herved opnås ifølge Henrik Rønsbo en mere differentieret lejlighedssammensætning.

På vegne af en stor gruppe af beboere udtrykkes forundring over forslaget om at indrette elevatorer, når lejlighederne alligevel ikke bliver indrettet decideret til kørestolsbrugere.

Endelig udtrykkes stor tilfredshed med det gode samarbejde beboerne har haft med byfornyelse København i denne seneste fase af beslutningsforløbet.

Forvaltningen skal til det anførte bemærke, at der nu er gennemført meget grundige undersøgelser med tilhørende prisoverslag, baseret på den foreslåede lejlighedsindretning, som forvaltningen finder er meget hensigtsmæssig. Forvaltningen finder derfor ikke, at det umiddelbart bør overvejes at ændre lejlighedsindretningerne, men det kan dog undersøges i projekteringsfasen, om en ændret opdeling er hensigtsmæssig og byggeteknisk samt økonomisk forsvarlig.

Forvaltningen finder imidlertid at kunne anbefale, at der indlægges elevatorer, når der nu er en sjælden mulighed for det. Uanset lejlighederne ikke bliver egnede for kørestolsbrugere, er der dog også en række gangbesværede personer såvel som andre brugere, der kan have stor glæde af en elevator. 

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Kortbilag visende ejendommenes beliggenhed

Bilag 2: Planløsning efter ombygning

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: Byfornyelsesforslaget

Bilag B: Finansieringsplan

Bilag C: Indsigelse

 

 

Jens Ole Nielsen