Lokalplanforslag for Borgmestervangen med tilhørende kommuneplantillæg, Nørrebro

Indstilling

Indstilling om, 

1. at forslag til lokalplan ”Borgmestervangen” (bilag 1) med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) med miljø­rapport (bilag 2) godkendes med henblik på fælles offentlig­gørelse i 10 uger,
2. at det tages til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Løsning

Arealet hvor studieboligerne ønskes opført ligger tæt ved Nørrebro Station, som med anlæg af en station til Cityringen forventes at blive landets tredje største trafikknudepunkt med ca. 53.000 daglige brugere. Den stationsnære placering vurderer forvaltningerne at være meget egnet til en bebyggelse med et stort antal ungdomsboliger.

Studieboligerne placeres dels i et højhus på 98 me­ter og dels i fem punkthuse og et etagehus på Borgmestervangen, Nørrebro. Der planlægges for 2.300 m² detailhandel og 11.200 m² boliger over 65 m² samt 17.600 m² ungdomsboliger under 50 m². Bebyggelsesprocenten vil være ca. 300 for projektet.

Skygge og vind
Der er udarbejdet en miljørapport med formål at belyse skygge- og vindforhold samt kvalificere byggeriet i forhold til de eksisterende omgivelser. Miljørapporten viser, at højhusets skygge ikke vil påvirke de primære opholdsarealer i Mimersparken væsentligt. Den bemandede legeplads og det fremtidige kvarterhus berøres ikke af skygge fra højhuset i sommermånederne, hvor aktiviteten er størst, og kun i få timer om dagen i vintermånederne. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der ikke er tale om væsentlige gener for nabobebyggelser og friarealer mht. skygge og vind ved gennemførelse af lokalplanforslaget. Miljøvurderingen er vedlagt som bilag 2, og vil blive udsendt sammen med planfor­slagene.

Social bæredygtighed, mangfoldighed og offentlig tilgængelighed til tårnets top
Bygherre har udarbejdet en bystrategisk analyse, der anbefaler en større grad af social integration mellem bygge­riet og omgivelserne. Dette er indarbejdet i lokalplanen, således at der er krav til udad­vendte funktioner i stueetagen, samt mulighed for offentlig adgang til tårnets top under forudsætning af godkendelse i forhold til brandkrav og flugtveje i byggetilladelsen.

Detailhandel
Den ny bebyggelse indrettes med mulighed for i alt 2.300 m² butik i stueetagen mod Borgmestervangen. Heraf ca. 2.000 m² dagligvarebutik. Det vurderes, at området kan bære den planlagte grad af detailhandel, idet området i kommuneplanen er udpeget til bymidtecenter, hvor der er vurderet plads til yderligere ca.15.000 m² detailhandel.

Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Kommuneplan
Lokalplanen ledsages af et kommuneplantillæg, der ændrer området fra et S3-område, (serviceerhverv), til et C3*-område (blandet bolig- og serviceerhverv). Ved rammeændringen ændres bl.a. den maksimale bebyggelsesprocent og bygningshøjde samt kravene til boligstørrelser og fordelingen mellem bolig og erhverv.

Der har været en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen, da der er tale om væsentlige ændringer. Hvidbog om resultatet af høringen er vedlagt som bilag 5. Der er indkommet 48 høringssvar, herunder en indsigelse med 283 underskrifter mod tårnets opførelse. Hovedpunkterne i høringssvarene omhandler særligt arkitektur, sammenhæng med lokalområdet, boligforsyning, trafik og arealanvendelse.

Høringssvarene har efter Økonomiforvaltningens vurdering ikke givet anledning til ændringer i forslag til kommuneplantillæg. Idéer og kommentarer fra høringen er blevet behandlet af Teknik- og Miljøforvaltningen i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse.

Høring
Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Nørrebro Lokaludvalg. Lokaludvalget spørger til, om der er be­hov for flere dagligvarebutikker i området. Forvaltningerne kan oplyse, at kommuneplanen definerer området som et bymidtecenter, hvor der er vurderet plads til yderligere ca. 15.000 m² detailhandel.

Lokaludvalget bemærker, at byggeriet vil medføre flere biler og endnu større trængsel og støj. Forvaltningerne kan oplyse, at ungdomsboliger har et lavt bilbehov i forhold til andre boliger, og lokalplanområ­dets stationsnære beliggenhed gør, at den fremtidige trafikbelastning ikke forventes at øges markant.

Lokaludvalget henstiller, at den kommende lokalplan vil sikre videre­førelse af det grønne forløb fra Mimersparken mod Basargrunden (ved Nørrebro st.), og at lokalplanen bør indgå i en helhedsplanlægning for bydelen. Forvaltningerne har imødekommet ønsket om grønt forløb og i planforslaget indarbejdet en plads, et bredt fortov med en mar­kant træbeplantning i kombination med eksempelvis åbne regnvandsbede. Der er sideløbende påbegyndt en proces om et idéoplæg til fremtidig udformning af Nørrebro stationsforplads, der skal skabe et samlet billede af mulighederne for at skabe en sammenhæng mellem bydelens friarealer og forbindelser. Ideoplægget forventes offentliggjort sideløbende med lokalplanens høringsperiode.

Endelig bemærker lokaludvalget, at byggeriet bør anvendes til offentlige formål, der tilgodeser de lokale i området. Forvaltningerne har på denne baggrund indarbejdet mulighed for etablering af mindre forenings- og klub­lokaler mod Mimersparken.

Trafik og parkering
Parkering etableres i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. For ungdomsboliger er det vurderet, at 1 plads pr. 400 m² er tilstrækkelig pga. den stationsnære beliggenhed og unges mindre bilbehov. Cykelparkeringen placeres i direkte tilknytning til de enkelte boliger med 80 % i konstruktion, dvs. kælder eller stueetager. I gadeforløbet Borgmestervangen er der inden etablering af byggeriet 40 parkerings-pladser. Efter etablering af et grønt gaderum med cykelstier og træer resterer ca. 28 parkeringspladser. Nye træplantninger og den grønne sammenhæng mellem Mimersparken og Nørrebro stationsområde er prioriteret højt i denne forbindelse.

Der er i lokalplanen taget højde for, at der kan etableres en fremtidig fælles indkørsel til lokalplanområdet fra Borgmestervangen, idet den eksisterende indkørsel fra Mimersgade ønskes nedlagt i forbindelse med planlægning for en eventuel kommende pladsdannelse på Nørrebro Stationsforplads.

Økonomi

Projektforslaget medfører ikke direkte udgifter eller indtægter til kommunen. På bygherrens anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder bidrag til etablering af byrum udenfor lokalplanområdet. Aftalen er vedlagt som bilag 4.

Videre proces

Efter politisk behandling sendes planforslagene og miljørapport i hø­ring i 10 uger. Høringsperioden er forlænget med 2 uger, da høringen omfatter sommerferieperioden i juli måned.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borger­repræsentationen i oktober 2015.