Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 28. april 2005

BR 223/05

Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

Indstilling om, at forslag til lokalplan "Blytækkervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse, at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder, at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser, samt at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde.

(Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at forslag til lokalplan "Blytækkervej" vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser

at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at offentlighedsperioden fastsættes til 2 måneder

at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser

at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 9. marts 2005

Anbefalet

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 5. april 2005

Anbefalet.

RESUME

I møderne den 27. oktober og 16. november 2004 i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftedes forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for området mellem Frederikssundsvej, Frederiksborgvej og Glasvej. Planarbejdet er foranlediget af to konkrete byggeønsker, dels på to ejendomme langs østsiden af Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København), hvor De Forenede Ejendomsselskaber A/S ønsker at opføre boliger, dels på en ejendom ved Brofogedvej (matr.nr. 6g Utterslev, København), hvor ejeren ønsker at opføre ungdomsboliger. Gennemførelse af projekterne, der bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen.

Lokalplanforslaget fastlægger området til boliger med overvejende større familieboliger med en gennemsnitlig størrelse på mindst 85 m². Endvidere fastlægges mulighed for udover boliger at etablere serviceerhverv indenfor den omkransende randbebyggelse, således at det multifunktionelle præg i området videreudvikles. Lokalplanen har endvidere til formål at understøtte udviklingen af en sammenhængende friarealstruktur med henblik på at sikre rekreative kvaliteter indenfor området.

Lokalplanforslaget fastholder bebyggelsen mod Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej som en høj, overvejende sammenhængende randbebyggelse, og området indenfor denne randbebyggelse som et mere åbent og sammensat område med en overvejende lavere bebyggelse.

Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet forslag til tillæg Kommuneplan 2001. Forslaget omfatter en ændring af rammen for lokalplanlægning for området fra henholdsvis B4- og B5-område til et B5*-område (boligområde) med særlige bestemmelser om samlet etageareal og anvendelse.

Planforslagene er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Forvaltningerne vurderer, at forslagene ikke medfører, at der skal udføres en tilhørende miljørapport.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

De forenede Ejendomsselskaber A/S har på vegne af ejerne af ejendommene langs østsiden af Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København), fremsendt et forslag til boligbebyggelse på de to ejendomme efter fjernelse af enkelte mindre bygninger. Projektet omfatter godt 3.000 m² etageareal. Endvidere har ejeren af pianovirksomheden ved Brofogedvej (matr. nr. 6g Utterslev, København) fremsendt et skitseprojekt for ungdomsboliger på ejendommen omfattende ca. 1.800 m² etageareal efter fjernelse af enkelte mindre bygninger.

Gennemførelse af projekterne, der bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen for så vidt angår anvendelse og bebyggelsestæthed.

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede i møderne henholdsvis den 27. oktober 2004 (BTU 511/2004) og den 16. november 2004 (358/2004) forvaltningernes redegørelse for igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet for det aktuelle område.

Skitseprojektet på grundene ved Blytækkervej omfatter dels en 2-etages rækkehusbebyggelse oven på den nuværende butik, der forlænges og facaderenoveres, dels en tværstillet 5½-etages bygning mod Frederiksborgvej. Skitseprojektet på grunden ved Brofogedvej omfatter en 4-etages bygning, der er udformet som en fritliggende bygning.

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget vedlægges som bilag. Bilaget indeholder foruden selve forslaget endvidere hovedafsnittet "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", der indgår i det materiale, der trykkes sammen med lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Materialet danner samlet grundlag for efterfølgende administration af lokalplanen samt medvirker til forståelse af lokalplanens baggrund og intentioner for personer, der senere ønsker at orientere sig herom.

Lokalplanforslaget omfatter området begrænset af Frederikssundsvej, Frederiksborgvej og Glasvej. Forslaget har til formål at muliggøre en anvendelse af området til overvejende større helårsboliger i overensstemmelse med kommunens boligpolitik med en gennemsnitsstørrelse på mindst 85 m² med publikumsorienterede strøggadefunktioner ud mod Frederikssundsvej og den sydligste del af Frederiksborgvej, og med mulighed for udover boliger at etablere serviceerhverv indenfor den omkransende randbebyggelse, således at det multifunktionelle præg i området videreudvikles.

I lokalplanen er fastlagt bestemmelser om byggemuligheder, hvorefter bebyggelse i randen af området i princippet kan suppleres og erstattes i samme omfang som den eksisterende bebyggelse. Indenfor nærmere fastlagte byggefelter fastlægges byggemuligheder for de fremsendte skitseprojekter. Derudover kan erstatning af eksisterende bebyggelse inde i området kun ske efter et nærmere fastlagt princip, hvorefter bebyggelse med hensyn til omfang og placering skal fremtræde som lavere og overvejende fritliggende byggeri i op til 3½ etager, der medvirker til at skabe en åbenhed inde i området. I lokalplanen medtages endvidere bestemmelser for bevaringsværdig bebyggelse samt bebyggelsernes ydre fremtræden, herunder vedrørende udformning og materialevalg for facader og tag.

Etagearealet for hele området må ikke overstige 54.000 m² svarende til den eksisterende bebyggelse suppleret med de fremsendte skitseprojekter samt enkelte supplementsbyggerier i randen af området. Dette svarer til en samlet bebyggelsesprocent for området som helhed på godt 170 med de nuværende grundarealer, men vil være godt 150, såfremt både Brofogedvej og Blytækkervej omdannes, således at arealerne indgår i grundene som byggeretsgivende.

Da bebyggelsesprocenten for skitseprojektet på grundene ved Blytækkervej, som for de to grunde tilsammen udgør knap 190, er væsentligt højere end den i kommuneplanen fastlagte, indebærer dette, at såfremt det fulde omfang af det ønskede nybyggeri skal realiseres, skal Blytækkervej i overensstemmelse med vejlovgivningen helt eller delvis nedlægges som vejareal og indgå i grundene. Herved muliggøres bebyggelse på ca. 3.200 m² efter fjernelse af enkelte mindre bygninger, svarende til en bebyggelsesprocent på maksimalt 165.

Lokalplanen muliggør, at Blytækkervej og Brofogedvej, udover at varetage lokal trafik, varetilkørsel og parkering, kan ændre status og omdannes, hvorved vejene kan indgå med opholdsarealer og rekreative funktioner. Derudover fastlægges interne passagemuligheder for fodgængere i principielle forløb, således at intentionerne om en sammenhængende friarealstruktur indenfor lokalplanområdet understøttes. Lokalplanen indeholder bestemmelser om udformningen af de ubebyggede arealer, herunder de vejarealer der måtte blive nedlagt og tillagt de tilstødende grunde.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 40 % af boligarealet og 10 % af erhvervsarealet. Friarealet skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkeringen skal så vidt muligt indrettes i konstruktion, men kan placeres på terræn eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse. Parkering ud over den nævnte parkeringsdækning må ikke placeres på terræn.

Forslag til kommuneplantillæg

Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag. Forslaget omfatter en ændring af rammen for lokalplanområdet fra henholdsvis B4- og B5-område til et B5*-område med særlige bestemmelser om, at der i lokalplan kan fastlægges en bebyggelsesplan, som muliggør en samlet bebyggelse i området på 54.000 m² etageareal og tillades bebyggelse til serviceerhverv, der er forenelig med boliganvendelsen.

Det er vurderet, at der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer, forslag m.v., jf. planlovens § 23 c.

Der henvises i øvrigt til det vedlagte bilag, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.

Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på dette eller på omkringliggende områder eller bebyggelser. Der henvises herom til det vedlagte bilags afsnit om "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning".

Beslutningen vil blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplan offentliggøres.

Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering.

Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

Parkeringsforhold i området

I dag findes der indenfor lokalplanområdet i alt ca. 175 parkeringspladser på privat grund (i anlæg og på terræn). Parkeringspladser på vejareal, der normalt ikke medregnes som indfrielse af lokalplaners krav til parkeringsdækningen, udgør dog en parkeringsmu lighed også for områdets beboere og andre brugere. Antallet af parkeringspladser på Blytækkervej, Brofogedvej og på Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej i den ud for lokalplanområdet liggende vejside er på nuværende tidspunkt optalt til ca. 180 således, at der i alt er ca. 355 pladser til rådighed i området. I forhold til områdets nuværende etageareal på ca. 47.000 m² - heraf godt 28.000 m² boligareal - svarer dette til, at der er rådighed over 1 plads pr. ca. 130 m² etageareal.

Ifølge en optælling, foretaget den 22. februar 2005, er der i dagtimerne gennemgående en høj udnyttelse af de forannævnte parkeringspladser på vejareal: Ca. 86 pct. kl. 12 og ca. 80 pct. kl. 16. Optælling kl. 23 viser en noget lavere udnyttelse, idet gennemsnitligt ca. 66 pct. af pladserne var optaget. Det antal parkeringspladser, der i dag er til rådighed, vurderes umiddelbart at være tilstrækkeligt. Områdets blanding af boliger og erhverv med forskellig spidsbelastningstidspunkter muliggør en vis dobbeltudnyttelse af pladserne.

Med en fuld udnyttelse af de i lokalplanen anviste byggemuligheder, kommer lokalplanområdet til at rumme ca. 54.000 m² etageareal. Dette medfører, at det samlede antal parkeringspladser i området skal forøges med 54, såfremt det nuværende forhold mellem etageareal og parkeringspladser, der er til rådighed, skal opretholdes. I forbindelse med gennemførelse af de to kendte og aktuelle projekter på i alt ca. 5.000 m² vil antallet af parkeringspladser skulle forøges med 38 parkeringspladser.

Forholdene for de nuværende brugere af gadeparkeringen i forbindelse med eventuelle vejnedlæggelser, vil ikke kunne fastlægges på nuværende tidspunkt, men vil blive nærmere fastlagt i forbindelse med gennemførelsen af vejnedlæggelsessagen. Hvorvidt der sikres opretholdt det samme forhold mellem etagearealer og parkeringspladser i området ved etablering af nye pladser på privat grund og opretholdelse af eksisterende pladser på vejareal, eller om antallet af pladser på vejareal reduceres og en større andel etableres på privat grund, vil være afhængig af hvordan og i hvilket omfang de muliggjorte nedlæggelser af vejareal gennemføres.

Økonomi

Det forudsættes, at de muliggjorte omlægninger og inddragelse af vejarealer sker uden driftsmæssige konsekvenser for kommunen, og at selve anlægsarbejderne og ommatrikulering sker uden økonomisk medvirken fra kommunen, medmindre der afsættes særlige midler hertil.

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget er der foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, Københavns Bymuseum og Kvarterløft NordVest.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, henviser til den af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001 tiltrådte reviderede udgave af retningslinierne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Endvidere er der anført bemærkninger om trafikstøj, virksomheder, jordforurening, regnvand og affald.

Bemærkninger. Miljøkontrollens anbefalinger er videst muligt omfang medtaget i lokalplanforlaget, undtaget affaldsforhold, der forudsættes håndteret i den kommende byggesagsbehandling. Miljøkontrollens bemærkningerne om miljøforholdene er gengivet i afsnittet "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag.

Københavns Energi gør opmærksom på bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav til ressourcerigtige løsninger. Endvidere gøres opmærksom på, at ved nedlæggelse af vejarealer skal ledninger, såsom vandforsynings-, afløbs-, el- og gasledninger, sikres ved deklaration. Endelig gøres opmærksom på, at en del af den muliggjorte nye bebyggelse i området er placeret ovenpå en fjernvarmeledning.

Bemærkninger. Der er ikke i planloven hjemmel til at stille krav om tilslutning til bygasnettet, hvorfor der ikke er medtaget bestemmelser herom. Lokalplanforslaget indeholder en generel bemærkning om sikring af ledninger. Vedrørende den nævnte fjernvarmeledning vil der blive koordineret en omlægning heraf med bygherre.

Københavns Bymuseum oplyser, at der ikke tidligere har været arkæologiske undersøgelser i området, hvorfor der bør foretages en større forundersøgelse for at konstatere, om der er arkæologiske forekomster i området. Denne undersøgelse bør foretages i så god tid, at der i bekræftende fald kan foretages en egentlig arkæologisk undersøgelse forinden eventuelle jordarbejder går i gang for at undgå en eventuel standsning af arbejdet. Endvidere er der bemærkninger vedrørende kulturhistoriske bevaringsinteresser, hvor en mindre bygning på ejendommen matr. nr. 6g og ejendommen Frederiksborgvej 27 anbefales bevaret.

Bemærkninger. Lokalplanforslaget indeholder en kommentar om, at udgravningsarbejder kan medføre påbud om midlertidig standsning af arbej det i henhold til museumsloven, og at Københavns Bymuseum som repræsentant for Kulturarvstyrelsen bør kontaktes i god tid, forinden arbejdet påbegyndes. I lokalplanen er medtaget bestemmelser om bevaringsværdige bygninger. Disse bygninger må ikke nedrives eller ombygges uden Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse og er fastlagt ud fra en samlet vurdering af, om bygningerne indgår i en bevaringsmæssig sammenhæng i forhold til lokalplanens bebyggelsesmæssige principper, samt om bygningernes fremtræden i øvrigt, herunder deres vurdering i bygningsregistreringen SAVE og deres arkitektoniske og kulturhistoriske værdi medfører, at bygningerne bør omfattes af bevaringsbestemmelser i lokalplanen.

Kvarterløft NordVest, Styregruppen, bemærker, at Styregruppen for Kvarterløft NordVest vil tage endeligt stilling til lokalplanforslaget i forbindelse med den offentlige høring af planforslaget og her fremkomme med et eventuelt høringssvar, idet disse indledende bemærkninger har en principiel tilgang med afsæt i de hidtidige lokalt besluttede dokumenter, herunder Kvarterplanen og Trafik og Grøn Plan NV. Styregruppen finder, at hensigten med at bevare og udvikle det eksisterende miljø er positiv, men finder at den omgivende randbebyggelse ikke skal opstrammes yderligere, idet dette vil muliggøre nedrivning af nogle af de originale bebyggelser i randen af området. Særligt nævnes ejendommen på matr. nr. 6ip (Frederiksborgvej 35), og ejendommene på matr. nr. 6fu (Blytækkervej 11 og Frederiksborgvej 27). Styregruppen finder, at betragtningerne omkring den generelle trafikafvikling i området principielt er i overensstemmelse med lokalområdets ønsker i Trafik og Grøn Plan NV. Endvidere anføres bemærkninger om igangværende planer for byrum og omlægning af knudepunktet Frederiksborgvej/Frederikssundsvej samt Frederiksborgvej, og endeligt anfører Styregruppen betænkeligheder ved den i lokalplanredegørelsen antydede parkeringsstrategi, idet den fornødne parkering anbefales placeret i konstruktion.

Bemærkninger. Oplysning om planer for opgradering af grønne strukturer og byrum i kvarteret er anført under afsnittet " Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag. I lokalplanen er medtaget bestemmelser om bevaringsværdige bygninger, jf. ovenstående bemærkninger til Bymuseets kommentarer om bevaringsværdige bygninger. Lokalplanen fastlægger endvidere, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkeringen skal så vidt muligt indrettes i konstruktion, men kan placeres på terræn eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse. Parkering ud over den nævnte parkeringsdækning må ikke placeres på terræn. En forudsætning for parkering på terræn er bl.a., at friarealkravet overholdes.

Forslag til dialogstrategi

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægningen foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

· Etablering af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel.

· Etablering af en plancheudstilling i lokalområdet.

· Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde med indlæg fra forvaltningen om planens indhold, idet interessen for planen hovedsageligt må forventes at dreje sig om bebyggelsen og dens indvirkning på de umiddelbare omgivelser. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade sig repræsentere på mødet med henblik på at kunne besvare eventuelle spørgsmål og indgå i en debat om planens indhold.

BILAG VEDLAGT

Forslag til lokalplan "Blytækkervej" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" og "Lokalplanforslag Blytækkervej" samt "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning".

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØRENS PINDS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Skrivelse af 26. november 2004 fra Københavns Bymuseum

B. Skrivelse af 2. december 2004 fra Kvarterløft NordVest

C. Skrivelse af 2. december 2004 fra Københavns Energi.

D. Skrivelse af 6. december 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen

Til top