Lokalplan "Omøgade III" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Lokalplan "Omøgade III" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 28. april 2005
BR 222/05
Lokalplan "Omøgade III" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Lokalplan "Omøgade III" med tilhørende
tillæg til Kommuneplan 2001
Indstilling om, at lokalplan "Omøgade III" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 5, stk. 1, litra b) om bebyggelsens placering.
(Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at
at lokalplan "Omøgade III" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 5, stk. 1, litra b) om bebyggelsens placering.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 9. marts 2005
Anbefalet
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 5. april 2005
Anbefalet.
RESUME
I forbindelse med den offentlige høring vedrørende lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg er modtaget 16 henvendelser, heraf 2 fra offentlige myndigheder. Såvel Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) som Københavns Stiftsøvrighed meddeler ikke at have bemærkninger til forslagene.
De øvrige 14 henvendelser, hvoraf én er bilagt underskriftslister med i alt 28 underskrifter, er fra ejere, beboere og brugere. Indholdet af disse henvendelser, der overvejende er kritiske overfor lokalplanforslaget, kan sammenfattes i 9 hovedemner:
· Bibeholdelse af eksisterende virksomheder
· Undladelse af nybyggeri
· Tilkørselsforhold
· Bebyggelsesprocenten
· Tilbagetrækning af bebyggelsen mod Venøgade og Æbeløgade/Glænøgade
· Trafikale forhold
· Bebyggelsens ydre udformning
· Forbuddet mod etapedeling
· Friareal- og parkeringsforhold.
Henvendelserne resumeres i sagsbeskrivelsen nedenfor under afsnittet Henvendelser fra ejere, beboere og brugere.
De rejste emner, jf. ovenfor, beskrives og kommenteres i sagsbeskrivelsen nedenfor under afsnittet Forvaltningens bemærkninger.
Hovedparten af de rejste indsigelser omhandler forhold, som
er omtalt i offentliggørelsesmaterialet, baggrund for lokalplanforslaget, og
indsigelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer i
lokalplanforslaget, bortset fra forslaget om, at der åbnes mulighed for
eventuelt at gennemføre en ændret afslutning af bebyggelsen i karreens vestlige
del, hvorved der opstår en mindre pladsdannelse ved hjørnet Venøgade/Glænøgade.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 11. november
2004 (BR 342/04)
Offentliggørelse
Forslagene har været i offentlig høring i perioden fra den 1. december 2004 til den 10. februar 2005. Der er udsendt 695 foldere til ejere, lejere og brugere og 39 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Forslagene blev annonceret den 1. december 2004 i Østerbro Avis.
Der har i høringsperioden været opstillet en plancheudstilling om planforslagenes indhold. Udstillingen var placeret i Lokalcenter Ryvang, Hans Knudsens Plads 1, København Ø.
Tirsdag den 25. januar 2005 kl. 19.00 til 21.00 afholdtes et borgermøde om forslagene. De 42 fremmødte borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur om forslagenes indhold og om det foreliggende skitseprojekt, ligesom borgerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslagene. I mødet deltog endvidere to borgerrepræsentanter samt den kommende bygherre. Der vedlægges som bilag 1 et referat af borgermødet og som bilag 2 en evaluering af borgermødet. Som det fremgår af referatet, blev især følgende emner diskuteret:
· Bebyggelsens placering på grunden
· Boligtyper
· Karreen syd for lokalplanområdet
· Parkeringsforhold
· Bebyggelsesprocent
Herudover har der i offentlighedsperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg på en særlig hjemmeside. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Der har i offentliggørelsesperioden været 3 indlæg på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er modtaget 10 e-mailhenvendelser i forbindelse med offentliggørelsesperioden. Det er ikke registreret hvor mange af disse, der er sendt via hjemmesiden.
Der er i forbindelse med offentliggørelsen modtaget 16
henvendelser, heraf én bilagt underskriftslister med i alt 28 underskrifter, og
heraf 2 fra offentlige myndigheder, der i kopi vedlægges til gennemsyn som bilag B. Henvendelserne beskrives og
kommenteres i de efterfølgende afsnit.
Henvendelser fra
offentlige myndigheder
Skrivelse af 3.
december 2004 fra Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)
Hovedstadens Udviklingsråd meddeler at have behandlet forslagene efter planlovens § 29, stk. 2, og ud fra HURs trafikale interesser, og har ingen indsigelser eller bemærkninger til disse.
Skrivelse af 3.
december 2004 fra Københavns Stiftsøvrighed
Stiftsøvrigheden meddeler ikke at have bemærkninger til forslagene.
Henvendelser fra
ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.
1)
E-mail af 19.
december 2004 fra IDC Nordic, Omøgade 8
I henvendelsen anføres, at selskabets lejemål i 2001 er
indgået under forudsætning af områdets fortsatte udvikling som erhvervsområde
og gjort uopsigeligt i en længere årrække. Selskabet frygter et stigende
lejeniveau, hvis lokalplanen vedtages, og ønsker sikkerhed for at kunne blive
frigjort fra lejekontrakten og få kompensation for flytning.
2)
E-mail af 11.
januar 2005 fra Henrik Gryndahl, Æbeløgade 26
Det anføres, at det påtænkte byggeri ikke bør opføres, da
området ikke tåler mere trafik og ikke kan rumme flere personer. Endvidere
gøres gældende, at byggeriet vil medføre skyggegener for de omboende, og at der
i kommunen mangler erhvervsområder som det heromhandlede.
3)
E-mail af 19.
januar 2005 fra Margit Larsen, Livøgade 11
Det fremhæves, at antagelig vil kun den aktuelt påtænkte
boligbebyggelse blive opført, medens den eksisterende lave erhvervsbebyggelse
vil blive bibeholdt i længere tid. Lokalplanforslaget ønskes ændret, så
u
dkørsel og indgang kun sker mod Omøgade, der findes væsentligt mindre
trafikbelastet end Venøgade.
4)
Skrivelse af
Ahlsell Danmark A/S, lejer i ejendommen Æbeløgade 18-22
Der ønskes sikkerhed for, at selskabets virksomhed med en
gros-salg kan fortsætte, og lokalplanforslaget foreslås ændret således, at det
præciseres, at der fortsat vil være adgang for virksomhederne til at foretage
om- og tilbygninger, såvel indvendigt som udvendigt, ligesom den kommende
lokalplan ikke må indskrænke virksomhedernes mulighed for at afhænde deres
lejemål til andre virksomheder i samme branche.
5)
Udateret
skrivelse fra Jan K. Duus, Vognmandsmarken 44
I skrivelsen kritiseres det påtænkte nybyggeri kraftigt, og
det gøres gældende, at byggeriet vil fratage klageren lys, luft og udsigt samt
medføre indbliksgener med forringet livskvalitet til følge, ligesom byggeriet
vil medføre mere trafik, mere forurening og mere støj.
6)
Skrivelse af
9. februar 2005 fra Beboerrepræsentationen i Østergården og fra AB Glænøgaard,
bilagt underskriftslister med i alt 28 underskrifter
I henvendelsen gives udtryk for, at tilkørsel til
nybyggeriet forsat bør ske fra Omøgade for at fordele trafikken mellem Omøgade
og Venøgade. Endvidere foreslås den maksimale bebyggelsesprocent fastholdt på
110 for at reducere byggeriet og dermed skyggevirkningen for bebyggelsen på
modsatte side af Venøgade, ligesom bebyggelsen ønskes trukket yderligere 3 m
tilbage fra Venøgade af samme grund. Endelig ønskes den maksimale facadelængde
fortsat begrænset til 40 m for at sikre områdets åbne karakter. Supplerende
foreslås Æbeløgade åbnet for trafik i begge retninger ved krydset til Omøgade,
så trafikken kan køre fra og mod Sankt Kjelds Plads, ligesom såvel Omøgade som
Venøgade foreslås forsynet med trafikbump.
7)
E-mail af 8.
februar 2005 fra Katrine Lyders Hansen, Venøgade 7
Det foreslås, at Venøgade gøres bredere, så der kan
etableres skråparkering på begge sider for ikke ad åre at få massive
parkeringsproblemer. Såfremt vejen ikke gøres bredere, foreslås byggeriet
rykket 6 – 8 m ind på grunden i stedet for 3 m som foreskrevet i
lokalplanforslaget for derved at bedre lysforholdene for bebyggelsen på den
modsatte side af Venøgade. Endelig foreslås spærringerne mellem Glænøgade og
Æbeløgade ophævet, så trafikken kan ledes via Sankt Kjelds Plads, ligesom såvel
Omøgade som Venøgade ønskes forsynet med bump.
8)
E-mail af 9.
februar 2005 fra Ida Schnack, Venøgade 13
I henvendelsen gøres gældende, at området har lys og luft,
og der gøres opmærksom på, at der førhen var et grønt område, som beboerne i
kvarteret benyttede. Det kritiseres, at den eksisterende boligbebyggelse langs
Venøgade lukkes inde og fratages sit lysindfald. I stedet foreslås opført
2-etages rækkehuse.
9)
Skrivelse og
e-mail af 10. februar 2005 fra Engel & Nielsen Advokater på vegne ejeren af
ejendommene 5774 og 5831 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Venøgade 18-20,
Glænøgade 22 og Omøgade 3
Det anføres, at forslaget tilsyneladende indebærer en vetoret for øvrige ejere i relation til anvendelsen af heromhandlede ejendomme, hvilket i hvert fald de facto er en sådan begrænsning i byggeretten, at dette må berettige til erstatning. Det gøres således gældende, at det i forslagets § 5, stk. 1, litra c) indeholdte forbud mod etapedeling af nærmere angivne dele af bebyggelsen indebærer, at størstedelen af bebyggelsen på ovennævnte ejendomme ikke kan opføres, medmindre der sker en samtidig opførelse af ny bebyggelse ud mod Omøgade på naboejendommen matr. nr. 5775 Udenbys Klædebo Kvarter, København, ligesom der er tale om en ulighed i forhold til den øvrige bebyggelse langs Venøgade.
Den foreslåede placering af ny bebyggelse mod Glænøgade/Æbeløgade findes ikke nødvendigvis den bedste, og der foreslås åbnet mulighed for tilbagerykning af bebyggelsen med en pladsdannelse ud mod hjørnet Venøgade/Glænøgade. Endvidere anses kravene til bebyggelsens ydre fremtræden for værende for detaljerede og foreslås ændret til mere generelle termer, ligesom der foreslås tilføjet bestemmelse om, at der kan bortses fra kravene, hvis dette er velbegrundet i arkitektoniske hensyn.
Endelig anføres, at bestemmelserne om friareal- og
parkeringsdækning – alt efter den nærmere forståelse af disse – de facto kan
indebære en begrænsning af byggeretten på ovennævnte ejendommene, og der tages
forbehold for eventuelt erstatningskrav i den anledning. Det foreslås
endvidere, at der åbnes mulighed for at medregne tagterrasser og altaner ved
beregning af friarealet, og at der åbnes mulighed for en
parkeringsfondsordning, idet parkeringskælder vanskeligt kan etableres på heromhandlede
ejendomme.
10)
E-mail af 10.
februar 2005 fra Søren K. Larsen, Livøgade 9
Det kritiseres, at der bygges boliger på en forurenet grund,
da dette findes at kunne blive bekosteligt for kommunen. Endvidere gøres
indsigelse mod, at bebyggelsesprocenten forhøjes fra 110 til 130, da dette ad
åre vil give en meget lang facade, der vil virke tung og bastant. En bebyggelse
med en maksimal facadelængde på 40 m, trukket ca. 5 m tilbage fra den
foreslåede byggelinie og afbrudt af beplantning, findes at ville virke meget
lettere og mere spændende. Endelig gives udtryk for, at udgang og parkering
skal bi
beholdes mod Omøgade, da der ikke vil være mulighed for parkering for
nye beboere i Venøgade.
11)
E-mail af 10.
februar 2005 fra Rønne & Lundgren Advokatfirma på vegne ejeren af
ejendommen matr. nr. 5775 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Venøgade 12 og
Omøgade 5
I henvendelsen anføres de samme synspunkter og anbringender
som i den ovenfor under 9) refererede
skrivelse, hvortil henvises. Endvidere fremhæves, at det er meget vigtigt for
ejendommens ejer, at bebyggelsesprocenten 130 ikke indskrænkes som følge af
krav til bebyggelsens udformning eller placering, og at der sikres samme
bebyggelsesprocent på samtlige ejendomme omfattet af planen. Endelig ønskes det
sikret, at der også efter opførelse af boligbebyggelse på ovennævnte ejendom
fortsat vil kunne drives detailhandel i butiksbygningen mod Omøgade, og at det
ca. 400 m2 store tagareal kan indgå ved beregning af
friarealdækningen.
12)
E-mail af 10.
februar 2005 fra Malene Olsen, Vognmandsmarken 38
I henvendelsen gives udtryk for, at den maksimale
bebyggelsesprocent bør fastholdes på 110, og der gives generelt udtryk for, at
der bør tilstræbes mere varierede bygningshøjder, eventuelt ved terrasseret
byggeri eller, hvor det er muligt, at begrænse den maksimale bygningshøjde til
3 etager.
13)
E-mail af 9.
februar 2005 fra Claus & Britt Adamczyk Rasmussen, Venøgade 15
Der gives udtryk for, at det generelt virker som om, at
nybyggeriet tilgodeses på bekostning af den eksisterende bebyggelse i Venøgade,
og der protesteres mod forøgelsen af bebyggelsesprocenten fra 110 til 130. Det
foreslås, at den gældende lokalplan "Omøgade II" opretholdes, og at det i
forbindelse med nybyggeri overvejes at gøre Venøgade til stillevej med bump,
eventuelt tillige at vejen ensrettes i retning mod Glænøgade og at der opmales
parkeringsbåse for at udnytte pladserne optimalt.
14)
Skrivelse af
6. februar 2005 fra Lili Nielsen, Vognmandsmarken 53
I skrivelsen protesteres mod det påtænkte nybyggeri, og det gøres gældende, at der ikke er behov for dyrt ejerlejlighedsbyggeri.
Forvaltningens
bemærkninger
Flere af de modtagne henvendelser omhandler samme emner og
henvendelserne kan således sammenfattes i en række temaer, som hver især er
kommenteret nedenfor. Det drejer sig om følgende temaer:
1. Ønske
om at kunne opretholde eksisterende
virksomheder
2. Ønske om, at der ikke opføres nybyggeri langs Venøgade
3. Forslag om, at tilkørsel sker fra Omøgade og ikke fra Venøgade
4. Ønske om, at der ikke muliggøres byggeri med en tæthed svarende til en samlet bebyggelsesprocent på op til 130
5. Forslag om ændring af bebyggelsesplanen ved yderligere tilbagetrækning af bebyggelsen langs Venøgade og mod Æbeløgade/Glænøgade
6. Forskellige forslag om regulering af trafikken i kvarteret
7. Kritik af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden, der betragtes som for detaljerede
8. Protest mod, at der ikke kan ske etapedeling i bebyggelsen mod henholdsvis Æbeløgade/Glænøgade og Askøgade/Bryggervangen
9. Kritik af friareal- og parkeringskravene
Ad 1. Eksisterende
virksomheder
I 3 henvendelser fra eksisterende erhvervslejere/ejere udtrykkes ønske om bibeholdelse af eksisterende erhvervsvirksomheder med mulighed for at udvikle og eventuelt sælge disse.
Forvaltningen skal hertil bemærke, at lokalplanen alene regulerer fremtidige ændringer og er i henhold til lokalplanens § 10 ikke til hinder for bibeholdelse af eksisterende lovlig anvendelse og ej heller hindrer vedligeholdelse og ajourføring af virksomheden, ligesom der frit kan ske overdragelse til anden virksomhed i samme eller tilsvarende branche.
Særligt om den ovenfor under 1) refererede henvendelse bemærkes, at denne antagelig beror på en
misforståelse, da den omhandlede ejendom – Omøgade 8 – ikke er omfattet af
lokalplanforslaget, men derimod af lokalplan nr. 143, der fastlægger blandt
andet denne ejendom til erhvervsformål.
Ad 2. Undladelse af nybyggeri
I 5 henvendelser protesteres mod den planlagte bebyggelse langs Venøgade, idet det især gøres gældende, at denne vil forringe forholdene med hensyn til lys og luft for den eksisterende bebyggelse langs Venøgade.
Forvaltningen skal hertil bemærke, at der allerede ifølge den gældende lokalplan kan opføres bebyggelse med samme gesims- og bygningshøjde, og forslaget ændrer således ikke på skyggevirkningen af et kommende byggeri. Endvidere skal bemærkes, at såfremt lokalplanen indeholdt bestemmelser, som fratog grundejerne muligheden for at opføre nybyggeri på grundene, ville ejerne kunne kræve kommunal overtagelse af grundene i henhold til planloven.
Ad 3. Tilkørselsforhold
I 2 henvendelser foreslås, at tilkørsel som hidtil skal ske fra Omøgade i stedet for som foreslået fra Venøgade.
Hertil bemærkes, at i den gældende lokalplan er det forudsat, at tilkørsel til ejendommene overvejende skal ske fra Bryggervangen, Æbeløgade og Omøgade. Den nye bebyggelse i karreen vil have adresse ud til Venøgade, og derfor også naturlig adgang herfra – også for biler. Der vil i værste fald blive tale om en biltrafik af størrelsesordenen 450 biler pr. hverdagsdøgn, hvilket forvaltningen vurderer ikke vil give anledning til lokale trafikale problermer.
Samtidig vil det af hensyn til friarealerne være ønskeligt
at begrænse biltrafikken i Omøgade mest muligt og i højere grad søge biladgang
til begge karreer fordelt på de omliggende gader, herunder også Venøgade.
Derved kan der opnås en høj kvalitet af boligbebyggelsens friarealer, såvel
brugsmæssigt som sikkerhedsmæssigt.
Ad 4. Bebyggelsesprocenten
I 4 henvendelser kritiseres den foreslåede forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 110 til 130, medens det i den ovenfor under 12) omtalte henvendelse fremhæves, at det bør sikres, at en bebyggelsesprocent på 130 kan opnås for alle ejendomme.
Hertil skal bemærkes, at det fremtidige omfang af nybyggeri i lokalplanforslaget ikke er fastlagt ved en bebyggelsesprocent, men er nærmere beregningsmæssigt defineret ved et fastlagt byggefelt og et bygningsprofil i 5 etager og en husdybde på 10 m. Derved vil der kunne opstå forskellige bebyggelsesprocenter for de enkelte grunde, men samtidig vil den tilstræbte bebyggelsesform kunne sikres. Den samlede bebyggelsesprocent vil ikke overstige 130. Uanset der med lokalplanforslaget kan blive tale om et større etageareal, muliggøres der ikke med bestemmelsen et større bygningsvolumen end efter den gældende lokalplan, idet gesims- og bygningshøjder er uændrede. Da boligbebyggelse kræver en lavere etagehøjde end kontorbebyggelse, vil der i sådanne tilfælde kunne indpasses 5 etager inden for det fastlagte bygningsvolumen, som kun vil kunne rumme 4 etager til kontorformål.
Ad 5.
Bebyggelsesplanen
I 3 henvendelser foreslås det, at byggefeltet trækkes yderligere 3 – 5 m tilbage fra Venøgade for derved at skabe yderligere afstand til bebyggelsen på modsatte side af gaden. I den ovenfor under 9) omtalte skrivelse foreslås det, at der åbnes mulighed for at undlade at føre bebyggelsen langs Venøgade helt frem til hjørnet Venøgade/Glænøgade, således at der åbnes mulighed for en pladsdannelse på dette hjørne.
Forvaltningen kan ikke anbefale en yderligere tilbagerykning af bebyggelsen, da det herved øgede areal ud mod gaden har begrænsede anvendelsesmuligheder som friareal og vil fragå de egentlige friarealer, ligesom den allerede påbegyndte facadeflugt langs Venøgade, der ligger i knap 22 m afstand fra den overfor liggende 5 etager høje boligbebyggelse, vil blive brudt. Derimod findes der intet at indvende mod, at der efter en konkret vurdering åbnes mulighed for en mindre pladsdannelse ved Æbeløgade/Glænøgade som foreslået. En sådan pladsdannelse vil på en fin måde kunne indgå i det i baggrund for lokalplanen beskrevne diagonalgadesystem, hvor en række pladser danner en spændende og varieret gade- og bebyggelsesstruktur. Forvaltningen skal derfor foreslå lokalplanen ændret i overensstemmelse hermed, jf. nedenstående afsnit Forslag til ændring.
Ad 6. Trafikale
forhold
I 3 henvendelser foreslås forskellige ændringer af de trafikale forhold i kvarteret.
Disse forhold kan ikke reguleres i lokalplanen, der ikke omfatter de omliggende vejarealer. For så vidt angår de omliggende veje, der bortset fra Bryggervangen er offentlige veje, vurderer forvaltningen, at lokalplanforslaget ikke vil ændre markant på trafikafviklingen på disse herunder Æbeløgade. Således giver lokalplanen ikke anledning til at ændre på ensretningerne på Æbeløgade.
Venøgade og Omøgade er private fællesveje. Grundejerne har således mulighed for at gennemføre trafiksanering efter vejmyndighedens og politiets godkendelse i henhold til privatvejsloven.
Ad 7. Bebyggelsens
ydre udformning
I de ovenfor under 9) og 11) omtalte henvendelse kritiseres de foreslåede bestemmelser som værende for detaljerede, og disse ønskes udformet mere generelt, ligesom der ønskes bestemmelse om, at der kan bortses fra kravene, såfremt dette er arkitektonisk begrundet.
Hertil skal bemærkes, at bestemmelserne om bebyggelsens ydre
fremtræden er udformet med henblik på i forbindelse med kommende nybyggerier at
fastholde de arkitektoniske kvaliteter, der kendetegner de omgivende
eksisterende boligbebyggelser, som er præget af lange egale facader og
sadeltage i tegl, rolige og velproportionerede facadeopdelinger m.v. Det anses
for vigtigt, at nybyggeri tager afsæt i og indgår på en harmonisk måde i disse
omgivelser og samtidig bidrager på en nutidig måde til at udvikle områdets
kvaliteter. I tilfælde, hvor konkrete forslag måtte afvige fra bestemmelserne,
vil
Ad 8. Forbud mod
etapedeling
I skrivelse 9) og 11), jf. ovenfor, gøres gældende, at kravet om samtidig bebyggelse de facto begrænser de pågældende ejeres byggeret, og der tages forbehold om erstatning herfor.
Forvaltningen skal hertil bemærke, at det af hensyn til den i baggrund for lokalplanforslaget beskrevne diagonalgadestruktur og de gaderum, der knytter sig hertil anses for vigtigt, at bebyggelsen mod såvel Æbeløgade/Glænøgade som mod Askøgade/Bryggervangen danner en bygningsmæssig helstøbt indramning i sammenhæng med den omgivende eksisterende bebyggelse. På den baggrund anses det for afgørende, at bebyggelsen, såfremt der skal ske nybyggeri på dette sted, gennemføres i sin fulde udstrækning såvel mod Glænøgade/Æbeløgade som omkring hjørnerne mod Venøgade og Omøgade i den på lokalplantegningen viste udstrækning. Længden af af facadestrækningen mod Omøgade er defineret i forhold til en eventuelt kommende bebyggelse langs Æbeløgade syd for Omøgade i overensstemmelse med den gældende lokalplan nr. 328, således at udmundingen af Omøgade i Æbeløgade kan afsluttes på en rumlig og byarkitektonisk acceptabel måde.
Langs Venøgade er forholdet imidlertid et andet, idet der her både på grund af den lange facadestrækning og funktionsblandingen bør være mulighed for at kunne etablere enkelte åbninger i bebyggelsen. Lokalplanen sikrer dog, at de enkelte etaper fremstår på en arkitektonisk acceptabel måde.
Med hensyn til det anførte om begrænsning i byggeretten skal bemærkes, at fastlæggelse af bebyggelse m.v. i lokalplaner generelt sker ud fra rumlige og byarkitektoniske principper og intentioner med henblik på at opnå de kvalitativt bedst mulige løsninger i de enkelte byområder. Det kan derfor ikke undgås, at der opstår situationer, hvor aktuelle matrikelforhold ikke er overensstemmende med de fastlagte bebyggelsesregulerende bestemmelser, men dette forudsættes i sådanne tilfælde løst i forbindelse med den konkrete byggesag, herunder eventuelt gennem tilkøb af byggeret, etablering af friarealer som led i fælles gårdanlæg, parkeringsanlæg i konstruktion eller eventuelt andetsteds i kvarteret og lignende tiltag.
Det skal endelig bemærkes, at pålæg af lokalplanbestemmelser
i almindelighed er at betragte som en erstatningsfri regulering, og kun hvor
der er tale om at fratage eller begrænse en grundejer udnyttelsen af sin grund
væsentligt udover det, som er almindeligt for det pågældende kvarter, kan der
blive tale om et kommunalt erstatningsansvar. Dette ses ikke at være gældende i
nærværende tilfælde.
Ad 9. Friareal- og
parkeringsdækning
I skrivelse 9) og 11) gøres endvidere gældende, at kravene til friareal- og parkeringsdækning de facto kan begrænse de pågældende ejeres byggeret, og der tages ligeledes forbehold for erstatning. Endvidere ønskes, at opholdsarealer på altan eller tagterrasse medregnes til friarealet, og at der åbnes mulighed for en parkeringsordning.
Idet der i øvrigt henvises til foregående afsnit vedrørende spørgsmålet om erstatning skal bemærkes, at kun ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering eller tilkørsel, kan medregnes i friarealet. Denne definition fremgår af kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. Såvel friarealer som parkeringsanlæg skal indgå i fælles anlæg, og parkeringsdækningen skal således ikke nødvendigvis tilvejebringes på den enkelte grund, ligesom parkeringsdækning eventuelt kan tilvejebringes andetsteds i kvarteret.
Forslag til ændring
På den beskrevne baggrund skal forvaltningen foreslå følgende ændring tiltrådt i forbindelse med lokalplanforslagets endelige vedtagelse:
·
Til § 5, stk. 1, litra b), tilføjes: "
Ændringen skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om en mindre ændring i lokalplanens bestemmelser.
Økonomi
Indstillingen vurderes ikke at have væsentlige økonomiske konsekvenser.
Miljøvurdering
Der henvises til det i lokalplanforslaget, afsnittet "Baggrund for lokalplanen" anførte om miljørigtigt byggeri, trafik og trafikstøj, miljømæssige gener, jordforurening fra virksomheder og nedsivning af grundvand.
BILAG VEDLAGT
1. Referat fra borgermødet
2. Evaluering af borgermødet
3. Oversigt over modtagne henvendelser
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I
BORGMESTER SØREN PINDS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A.
Offentliggørelsesmaterialet
omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan
B.
<
/span>Kopi af de i
bilag 3 nævnte henvendelser
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen