Nybyggeri af plejehjem Følager, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om der skal opføres et nyt plejecenter, indeholdende 94 almene plejeboliger med tilhørende serviceareal og 25 ældreboliger.

Indstilling

Indstilling om,

1. at projekt til opførelse af nyt plejecenter, indeholdende 94 almene ældreboliger (almene plejeboliger) med servicearealer (personalefaciliteter) og 25 almene ældreboliger godkendes, hvilket indebærer,
   
   A.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af kommunal grundkapital på 10 % af anskaffelsessummen for pleje- og ældreboligerne på 233,63 mio. kr., i alt 23,36 mio. kr. Der anvises kassemæssig dækning under Sundheds- og Omsorgsudvalget funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden), 
2. at der gives en anlægsbevilling på 6,39 mio. kr. (ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne. Der anvises kassemæssig dækning under Sundheds- og Omsorgsudvalget via anlægsbudgettet afsat til moderniseringsplanen,
3. at Sundheds- og Omsorgsforvaltningen bemyndiges til at indgå en aftale med Boligselskabet AKB, København om driften og udlejning af de almene ældreboliger, som beskrevet under løsningsafsnittet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for del af realkreditlån til de almene pleje- og ældreboliger (op til ca. 205,60 mio. kr.),
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på ca. 121,65 mio. kr. til servicearealerne,
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til på statens vegne at give tilsagn om et statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne i tilknytning til plejeboligerne,
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen vil i samarbejde frem mod budget 2017 belyse mulighederne for at udbyde nybyggeri i større klumper med henblik på at reducere byggeomkostninger, jf. indstillingen Redegørelse vedr. funktionskrav til plejecenterbyggerier godkendt på Borgerrepræsentationen den 28. april 2016.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget)

Problemstilling

I forbindelse med Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan bygges et nyt plejecenter, der er særligt indrettet til blinde og svagtseende. Plejecenteret – der etableres på Følager ved Ny Ellebjerg Station – får 94 nye almene plejeboliger med tilhørende serviceareal (herunder produktionskøkken) samt 25 ældreboliger. Plejecenteret opføres til erstatning for Sundheds- og Omsorgsforvaltningens to nuværende blindeplejehjem; Solterrasserne og Solgavehjemmet. Ældreboligerne opføres til erstatning for de beskyttede boliger, der er tilknyttet Solterrasserne. Endvidere flyttes blindespecialets aktivitetscenter på Thorsgade til det nye plejecenter.

Løsning

Boligselskabet AKB, København har ansøgt om at opføre det nye plejecenter samt ældreboligerne på Følager efter afsluttet totalentreprisekonkurrence. Plejecenteret og ældreboligerne udformes med størst mulig fokus på de ældres hverdag, således at beboerne sikres en følelse af tryghed og trivsel i dagligdagen samt nærhed til personalet. Gennem sin hoveddisponering og arkitektur – med hensyn til genkendelighed, tydelighed og ensartethed samt en klar logik i de fysiske omgivelser – vil det nye center sikre størst muligt mobilitet, orienteringsevne, sikkerhed og selvhjulpenhed for blinde og svagtseende beboere og besøgende. Disponeringen af ankomstarealet skaber gode muligheder for fællesskab og et livligt miljø i mødet mellem dagcenteret, spise- og opholdsområderne og administrationen. Boenhederne er overskuelige og velbelyste med et passende boligantal for velfungerende drift og til fremme af sociale relationer mellem beboerne. Der etableres endvidere en hundegård til førerhunde i tilknytning til ældreboligerne samt et produktionskøkken med kapacitet på op til 200 dagsportioner. Der indtænkes generel anvendelse af moderne velfærdsteknologi på hele centret, som f. eks. kunne være berøringsfrie nøglebrikker, trådløst alarmkald o. lign. 

Boligerne har et forventet gennemsnitligt areal på ca. 67 m² brutto.  Sundheds- og Omsorgsforvaltningen lejer servicearealerne af boligorganisationen. Beboerne til såvel plejeboligerne som ældreboligerne er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens målgrupper og anvises til boligerne af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, der har 100 pct. anvisningsret til ældre- og plejeboligerne. Der udarbejdes aftale om drift og vedligehold med boligorganisationen.

Huslejen for plejeboligerne er ca. 1.384 kr. pr. m² pr. år eller 7.740 kr. pr. måned for en plejebolig på ca. 67 m². Hertil komme forbrugs- og IT-udgifter, der ikke er indeholdt i lejen på 180 kr. pr. m² pr. år eller 1.005 kr. pr. måned. Huslejen med tilhørende udgifter bliver i alt ca. 1.564 kr. pr. m² pr. år eller 8.745 kr. pr. måned. 

Huslejen for ældreboligerne er ca. 1.397 kr. pr. m² pr. år eller 7.810 kr. pr. måned for en ældrebolig på 67 m². Hertil kommer forbrugs- og IT-udgifter, der ikke er indeholdt i lejen på 180 kr. pr. m² pr. år eller 1.005 kr. pr. måned. Huslejen med tilhørende udgifter bliver i alt på ca. 1.577 kr. pr. m² pr. år eller 8.815 kr. pr. måned.  

Det nye pleje- og ældreboligprojekt på Følager er areal-, indholds- og funktionsmæssigt disponeret i forhold til de politisk fastsatte "10 principper for fremtidens plejeboliger" tiltrådt i Sundheds- og Omsorgsudvalget den 18. december 2013. Projektet er endvidere udarbejdet i samarbejde med de implicerede plejehjem og Dansk Blindesamfund. 

Det bemærkes, at projektet er sidst i projektering, herunder i relation til forskellige dispensationer i forhold til den for området gældende lokalplan nr. 448-1&2 ”Ny Ellebjerg-området”, hvorfor det endelige antal og type af boliger mv. kan blive justeret. På nuværende tidspunkt kræver byggeriet flere dispensationer, f.eks. mellembygningens højde og fri passage over plinten. Disse anbefales, men kræver en naboorientering, som høringen hedder i forbindelse med dispensationer.

For en nærmere gennemgang af projektbeskrivelsen, baggrunden for projektet og planforhold se bilag 1 og 2.

Rammebeløb
Byggeriet tilrettelægges efter det maksimale rammebeløb for almene ældreboliger med henblik på, at projektet kan rumme såvel generelt høje faglige krav som krav til velfærdsteknologiske løsninger mv.   

Rammebeløbet for etablering af almene plejeboliger i København er 29.270 kr. pr m² (inkl. energitillæg). Erfaringen viser, at det er vanskeligt at bygge for et mindre beløb. Dette skyldes dels de høje udgifter til køb af grunde og stadigt stigende krav i forbindelse med miljømæssige foranstaltninger o. lign. Samtidig betyder de politiske vedtagne principper for nye plejeboliger, at der er en række krav til bl.a. størrelse og kvalitet, der skal opfyldes. 

Såfremt det ønskes at reducere omkostningerne i forhold til rammebeløbet, vil dette medføre en fravigelse fra de politisk vedtagne principper, som Sundheds- og Omsorgsudvalget har.

Høring
Sagen har været udsendt i høring, og der er indkommet to høringssvar. Ældrerådet og Valby Lokaludvalg udtrykker stor ros til projektet, men fremhæver forhold vedr. eventuelle støjmæssige gener samt tilgængelighed. Plejeboligerne kommer til at ligge tæt på togbanen, men der er i projektet taget højde for støjproblemerne, så grænseværdierne overholdes. For en nærmere gennemgang af høringssvarene og forvaltningens kommentarer hertil henvises til bilag 2 og 3.

Økonomi

Udgiften til bygningen og udvidelse af plejehjemmet er beregnet til 233,63 mio. kr. og 121,65 mio. kr. til servicearealerne. For en uddybning af økonomien henvises til bilag 2.

Det er i Moderniseringsplanen forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, idet der kan anvises dækning for deponeringen for disse servicearealer på de nuværende lejemål. 

Videre proces

Efter behandling i Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget videresendes sagen til  Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen til endelig godkendelse. 

Det forventes, at plejecenteret kan være indflytningsklar primo 2019. 

Pernille Andersen              /  Katja Kayser        

Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende projekt til opførelse af nyt plejecenter, indeholdende 94 almene ældreboliger (almene plejeboliger) med servicearealer (personalefaciliteter) og 25 almene ældreboliger, hvilket indebærer,
   
   A.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af kommunal grundkapital på 10 % af anskaffelsessummen for pleje- og ældreboligerne på 233,63 mio. kr., i alt 23,36 mio. kr. Der anvises kassemæssig dækning under Sundheds- og Omsorgsudvalget funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden), 
   
   Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at der gives en anlægsbevilling på 6,39 mio. kr. (ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne. Der anvises kassemæssig dækning under Sundheds- og Omsorgsudvalget via anlægsbudgettet afsat til moderniseringsplanen,
3. at Sundheds- og Omsorgsforvaltningen bemyndiges til at indgå en aftale med Boligselskabet AKB, København om driften og udlejning af de almene ældreboliger, som beskrevet under løsningsafsnittet,
   
   Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for del af realkreditlån til de almene pleje- og ældreboliger (op til ca. 205,60 mio. kr.)
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på ca. 121,65 mio. kr. til servicearealerne,
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til på statens vegne at give tilsagn om et statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne i tilknytning til plejeboligerne.
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Sundheds- og Omsorgsudvalgets beslutning i mødet den 20. april 2016

Indstillingen blev godkendt.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 25. april 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen vil i samarbejde frem mod budget 2017 belyse mulighederne for at udbyde nybyggeri i større klumper med henblik på at reducere byggeomkostninger, jf. indstillingen Redegørelse vedr. funktionskrav til plejecenterbyggerier godkendt på Borgerrepræsentationen den 28. april 2016.

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 17. maj 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 26. maj 2016

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.