Endelig vedtagelse af lokalplan ”Lersø Parkallé 2” (ungdomsboliger), Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Lersø Parkallé 2”. Lokalplanen skal muliggøre etablering af 164 almene ungdomsboliger i området ved Nørre Campus.

Indstilling

Indstilling om,

1. at lokalplan ”Lersø Parkallé 2” godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Boligorganisationen Lejerbo København ønsker at opføre 164 almene ungdomsboliger på Lersø Parkallé 2. Borgerrepræsentationen har på møde den 28. maj 2015 bemyndiget Teknik- og Miljøforvaltningen til at meddele tilsagn om kommunal støtte til projektet. Bebyggelsen har et omfang som forudsætter en lokalplan. Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 14. december 2015 og har været i høring fra den 7. januar 2016 til den 3. marts 2016. Forvaltningen har modtaget 11 henvendelser. Planforslaget er i overensstemmelse med kommuneplan 2015. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

Bebyggelsen har et omfang på ca. 5.865 m2 etageareal indrettet i eksisterende og ny bebyggelse. Nybebyggelsen er disponeret med en rund bygning mod Jagtvej i 10 etager og to bygninger i 2 til 3 etager placeret bagved den eksisterende bygning, hvor der i dag er en bagbygning, som nedrives. Der henvises i øvrigt til bilag 4 faktaark.

Høring

Modtagne henvendelser i høringsperioden

De 11 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor. 

Bemærkninger fra Østerbro Lokaludvalg – bilag 2 henvendelse nr. 7

 Østerbro Lokaludvalg mener, at grunden bliver hårdt udnyttet, og at det grønne friareal er for lille og bør øges på bekostning af parkering, alternativt at parkering bliver placeret i konstruktion. Lokaludvalget påpeger endvidere, at tilkørselsforholdene er vanskelige. Et mindretal ønsker at bibeholde det foreslåede antal parkeringspladser. Et andet mindretal er bekymrede for befolkningsudviklingen i København og finder tilkørsels- og trafikforholdene i området problematiske. Dette mindretal ønsker, at der kommer flere parkeringspladser udelukkende placeret under jord, at de grønne arealer bliver samlet og med rigelig træbeplantning, herunder at alle de bevaringsværdige træer fastholdes, samt at byggeriet reduceres med 4 etager og tilrettelægges, så naboer ikke berøres af skyggevirkninger. 

Forvaltningens bemærkninger

Grundens udnyttelse med en bebyggelsesprocent på 110 er i overensstemmelse med kommuneplanen og svarer til den udnyttelsesgrad, der ses i kvarteret i øvrigt. Forvaltningen vurderer, at der med bebyggelsesplanen er skabt en balanceret løsning, der muliggør ønsket om nye ungdomsboliger samtidig med, at størstedelen af det eksisterende bygningsanlæg og de grønne strukturer kan bevares.  Nabobebyggelsen Stadens Vænge 1-3 vil på den sydligste facade/gavl og på en del af friarealet blive berørt af skygger kl. 16 ved jævndøgn og kl. 16 og 19 ved sommersolhverv. Dog mindskes skygger på facader og friarealer ved at placere den højeste bygning tættest på Jagtvej og de laveste bygninger bagerst på grunden. Intentionen med bebyggelsesplanen er, at den runde bygning skaber en markering i karréen, der korresponderer med de større bygninger omkring Universitetsparken samt indpasser sig i det grønne område omkring Lersø Parkallé. 

For det aktuelle ungdomsboligprojekt er friarealet ca. 55 pct. af etagearealet, hvilket overholder kommuneplanens friarealkrav til ungdomsboliger på 30 pct. af etagearealet. Forvaltningen vurderer, at friarealernes disponering, hvor de primære opholdsarealer er placeret centralt i området, tilgodeser såvel områdets grønne præg som bebyggelsens behov for opholdsarealer.  I forbindelse med nybyggeriet vil det  være nødvendigt at fælde tre til fire bevaringsværdige træer, fordi de enten står i et byggefelt, for tæt på facaderne eller indenfor et parkeringsareal. De grønne arealer bliver fornyet med 18 nye træer, således der tilføjes yderligere grønne islæt til området. 

Området er velbeliggende i forhold til kollektiv trafik med flere busforbindelser langs de omgivende veje og kommende metrostation i gåafstand. Parkeringsnormen for ungdomsboliger er fastsat til 1 plads pr. 300 m2 etageareal i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Bilparkering kan placeres på terræn ved en optimering og mindre udvidelse af den eksisterende parkering, hvilket samtidig tilgodeser hensynet til friareal som beskrevet ovenfor. Cykelparkeringen for ungdomsboliger er fastsat til 4 pladser pr. 100 m2 etageareal, hvoraf halvdelen skal være overdækket.  

Forvaltningen vurderer, at tilkørsel til området kan håndteres på de omgivende veje. Af hensyn til trafiksikkerheden foreslår forvaltningen, at placeringen af den på lokalplantegning nr. 3 markerede parkeringsmulighed i det nordøstlige hjørne justeres, så biler kan vende inden udkørsel.  

Bemærkninger fra Københavns Museum

Københavns Museum anfører, at nedrivning af bagbygningen vil medføre en væsentlig ændring i det kulturhistoriske miljø. Museet gør endvidere opmærksom på arkæologiske levn i området.  

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen er enig i, at den eksisterende bebyggelse udgør et væsentligt kulturhistorisk miljø. I vurderingen af, at bagbygningen kan nedrives, er der lagt vægt på hensynet til at etablere nye boliger, der føjer en ny fortælling til stedet samtidig med at størstedelen af det eksisterende bygningskompleks og stedets grønne karakter kan bevares. Bygningen er en nyere bygning efter 1940 og er derfor ikke registreret med en bevaringsværdi.  

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. En del indsigere, bl.a. naboen ejerforeningen Stadens Vænge 1-3, mener, at nybebyggelsen vil medføre skygge- og indbliksproblemer, og at den runde bygning skal reduceres i højde.
2. Borgergruppen ”Red Byens Træer” og en nabo ønsker, at alle de eksisterende træer skal fastholdes. Endvidere ønsker borgergruppen, at ordlyden i lokalplanens kommentarer om adfærd i byggeperioden og håndtering af muldlag ved træplantning bliver skærpet og fastsat som krav.
3. Ejerforeningen Stadens Vænge 1-3 mener, at der er for få parkeringspladser.  
4. Naboer fra Stadens Vænge 1-3 er bekymrede for støj fra trafik, fællesarealer og fra byggeperioden.
5. En række naboer er bekymrede for, at ungdomsboligprojektet vil påvirke deres ejendomsværdi negativt.
6. Professionshøjskolen Metropol ønsker at blive nævnt i lokalplanens redegørelse.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1. Vedrørende bebyggelsens disponering, højde og skyggevirkninger henvises til forvaltningens kommentarer til lokaludvalgets høringssvar. Vedrørende indblik foreslår forvaltningen, at lokalplanen ændres med krav om, at værnet på tagterrasser skal placeres minimum 2,5 meter fra skel, så eventuelle indbliksgener til Stadens Vænge 1-3 minimeres.

Ad. 2. Vedrørende de bevaringsværdige træer henvises til forvaltningens kommentarer til lokaludvalgets høringssvar. I forhold til den øvrige del af høringssvaret fra Red Byens Træer kan bemærkes, at der til lokalplanens bestemmelser om træer knytter sig nogle kommentarer, der giver vejledning om håndtering af træer i byggeperioden og ved plantning. Disse kommentarer kan ikke fastsættes som krav, da det ikke er muligt i henhold til planloven at fastsætte krav i en lokalplan om adfærd eller håndtering af muldlag under terræn.

Ad. 3. Vedrørende parkering henvises til forvaltningens kommentarer til lokaludvalgets høringssvar.

Ad. 4. I forhold til trafikken til ungdomsboligerne vil øgningen af trafikken i forhold til områdets nuværende trafik være marginal. Det vurderes derfor ikke at få betydning for trafikstøjen i området. Fællesarealer til ungdomsboliger er almindelige funktioner i bymæssig bebyggelse, der ikke vurderes at medføre væsentlige støjgener ved almindeligt brug. Bygge- og anlægsaktiviteterne skal følge ”Bygge- og anlægsforskrift i København”, hvori fremgår, hvornår der må foretages støjende byggearbejder.

Ad. 5. Københavns Kommune er ved lokalplanlægningen i henhold til planloven afskåret fra at tage hensyn til planlægningens eventuelle konsekvenser for ejendomspriserne i området.

Ad. 6. Afsnittet ”Lokalplanområdet og kvarteret”, jf. bilag 1, foreslås tilføjet oplysning om Professionshøjskolen Metropol. 

Forslag til ændringer

På baggrund af høringen foreslår forvaltningen,

• at lokalplanens tekst og tegning nr. 2 ændres, så tagterrasser skal placeres minimum 2,5 meter fra skel for at undgå indbliksgener.
• at den markerede parkeringsmulighed på tegning nr. 3 justeres, så der sikres vendemulighed. Placering af cykelparkering, handicapparkering og beplantning justeres i konsekvens heraf.
• at lokalplanens redegørelse suppleres med oplysning om Professionshøjskolen Metropol.
• at lokalplanen præciseres med parkeringsnorm for detailhandel.

Ny tegning nr. 2 og 3 fremgår til sidst i bilag 3.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen                                          /   Jakob Møller Nielsen 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan ”Lersø Parkallé 2” med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 25. april 2016 

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 17. maj 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 26. maj 2016

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.