Byfornyelsesforslag "Ballumgade Nord-karreen"

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 26. april 2001

Byfornyelsesforslag for Ballumgade Nord-karreen

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Mikkel Warming (Ø) og Jens Kjær Christensen (Ø) tog forbehold.

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den nærliggende form.

I mødet den 14. og 15. juni 2000 tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 10. maj 2000 (sag 296/2000). Herved godkendte forsamlingen, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade SBS Byfornyelse som forretningsfører for kommunen genoptage planlægningen af byfornyelsen af Ballumgade Nord-karreen ved at igangsætte debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2001. Arbejdet med planlægningen af byfornyelsesindsatsen var startet i 1997, men måtte indstilles i starten af 1998 umiddelbart før udarbejdelse af forslag til byfornyelsesbeslutning, fordi de statslige rammer til byfornyelse mod forventning blev reduceret. Idet der således var forløbet godt 2 år siden planlægningen af byfornyelsen af karreen blev indstillet, vurderede forvaltningen, at det var nødvendigt at starte forfra med et nyt planlægningsforløb.

Området afgrænses af Tøndergade, Hedebygade, nordskellet af ejendommen matr.nr. 1193 Udenbys Vester Kvarter, København, øst- og nordskellet af ejendommen matr.nr. 1593 ibid. og Amerikavej.

Fra den 9. juni 2000 til den 1. februar 2001 er der gennemført en debatperiode, og SBS Byfornyelse har indsendt et forslag til beslutning om byfornyelse.

Der er i dag i byfornyelsesområdet et samlet etageareal ca. 19.000 m ², heraf et boligareal på ca. 18.100 m ² med 331 lejligheder, der størrelsesmæssigt fordeler sig på følgende måde:

Under 60 m² 240 lejligheder

Fra 60-80 m² 61 lejligheder

Over 80 m² 30 lejligheder

Dette svarer til, at der er en andel af 1-2 værelsers lejligheder på 73%. I Bydelen Vesterbro er ca. 45% af boligerne på 1-2 værelser.

I overensstemmelse med den generelle byfornyelsesstrategi og kommunens boligpolitiske målsætning, hvorefter små 1 og 2-værelsers lejligheder bør tilstræbes lagt sammen for at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommunen, er der foreslået lejlighedssammenlægninger i følgende 6 af de 8 ejendomme i byfornyelsesområdet som minimum:

Adresse Ejer Lejligheder før og efter

Hedebygade 12, 14, 14 A og 14 B andel 39 31

Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3 andel 40 30

Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4 andel 40 29 ¹

Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 udlejning 46 24

Tøndergade 15/Møgeltøndergade 1-3/
Ballumgade 6 og 5 andel 43 33

Amerikavej 11-13/
Møgeltøndergade 8-10 udlejning 33 20

I alt 241 171

Efter byfornyelsesforslaget er gennemført vil der være 245 boliger, der størrelsesmæssigt fordeler sig således:

Under 60 m² 58 lejligheder 24%

Fra 60-80 m² 70 lejligheder 29%

Over 80 m² 117 lejligheder 48%

Andelen af små 2-værelsers lejligheder vil være nedbragt til 24%, og den gennemsnitlige boligstørrelse øget til 75 m².

Ejerne af to udlejningsejendomme i karreen er enige i disse sammenlægninger, mens andelsboligforeningerne og en række beboere i karreen har tilkendegivet, at lejlighedssammenlægningerne opfattes som meget indgribende. Kommunen har delvist imødekommet disse protester ved med forbehold for Borgerrepræsentationens stillingtagen at acceptere, at der i ovennævnte forslag indgår opretholdelse af maksimalt 10 stk. 2-værelsers lejligheder pr. ejendom.

Alle ejendomme har antaget rådgivere til at stå for gennemførelsen af byfornyelsesarbejderne, og disse rådgivere har også stået for den indledende registrering af ejendommene og budgettering af byfornyelsesudgifterne. Samtidig har rådgiverne udarbejdet forslag til, hvordan lejlighedssammenlægningerne kan foretages, og der har været ført en række drøftelser med ejere og rådgivere samt beboere om løsningsforslag. Der er endvidere udført en række yderligere tekniske undersøgelser, hvorefter der er tilvejebragt et registrerings- og undersøgelsesmateriale, der er tilstrækkeligt fyldestgørende til at danne grundlag for en byfornyelsesbeslutning, herunder en fastfrysning af budgetterne for de enkelte ejendomme. De budgetterede udgifter vil frem til gennemførelsestidspunktet formentlig stige med ca. 1.500 kr./m².

Ifølge forslaget rådes der ikke over ejendomme i karreen, bortset fra 206 m² i en garagebygning og 75 m² i en værkstedsbygning i to gårdrum til nedrivning.

Der foreslås indrettet fælles friareal for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme. Der vil være mulighed for at nedlægge de private fællesvej Møgeltøndergade og Ballumgade, og indrette arealerne til fælles gårdanlæg. Det skal imidlertid drøftes nærmere, hvordan dette kan ske, herunder sikring af fri adgang til gadedøre og en løsning af parkeringsforholdene. Med ejeren af den tilstødende erhvervsejendom drøftes mulighederne for en fælles udnyttelse af friarealet på erhvervsejendommen.

Trods relativt høje ombygningsudgifter for de fleste af ejendommene foreslås ikke nedrivninger, idet det er vurderet, at bygningerne indgår i en bevaringsværdig sammenhæng.

Der søges bemyndigelse til at indgå forretningsføreraftale med SBS Byfornyelse.

De lånefinansierede udgifter er opgjort til 96.308.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 191.917.000 kr. ekskl. moms. Derudover vil der være en udgift på 27.403.000 kr., der vedrører forbedringsudgifter, der som følge af reglerne om maksimal leje må overføres til de tabsgivende udgifter. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 315.628.000 kr.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2001 og 2002.

Byfornyelsesforslaget foreslås udsendt i offentlig høring i 2 måneder sammen med det for samme område udarbejdede forslag til lokalplan.

I mødet den 14. og 15. juni 2000 tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 10. maj 2000 (sag 296/2000). Herved godkendte forsamlingen, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade SBS Byfornyelse som forretningsfører for kommunen genoptage planlægningen af byfornyelsen af Ballumgade Nord-karreen ved at igangsætte debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2001. Arbejdet med planlægningen af byfornyelsesindsatsen var startet i 1997, men måtte indstilles i starten af 1998 umiddelbart før udarbejdelse af forslag til byfornyelsesbeslutning, fordi de statslige rammer til byfornyelse mod forventning blev reduceret. Idet der således var forløbet godt 2 år siden planlægningen af byfornyelsen af karreen blev indstillet, har forvaltningen vurderet, at det var nødvendigt at starte forfra med et nyt planlægningsforløb.

Området afgrænses af Tøndergade, Hedebygade, nordskellet af ejendommen matr.nr. 1193 Udenbys Vester Kvarter, København, øst- og nordskellet af ejendommen matr.nr. 1593 ibid. og Amerikavej.

Debatmateriale blev omdelt til beboere og erhvervsdrivende i karreen og tilsendt ejerne den 9. juni 2000. Derudover er der den 23. november 2000 omdelt og udsendt en supplerende orientering og den 18. januar 2001 blev der omdelt et programgrundlag for byfornyelsen af karreen. Materialet er lagt til gennemsyn som bilag 1, 2 og 3.

Frem til udgangen af januar 2001 har der været afholdt 3 karrémøder for beboere, erhvervsdrivende og ejere. På det første karrémøde blev deltagerne orienteret om byfornyelsens muligheder og konsekvenser og om lokalplanarbejdet. På det andet karrémøde var hovedemnet de nu vedtagne ændringer af byfornyelsesloven, herunder spørgsmålet om det kommende huslejeniveau samt kommunens ønske om omfattende lejlighedssammenlægninger. Det sidste karrémøde blev afholdt for at præsentere programgrundlaget med idéskitser til fornyelse af karreen samt forslag til lejlighedssammenlægninger m.v.

Der er desuden afholdt ejendomsmøder med beboerne fra samtlige ejendomme, hvortil også ejere og erhvervsdrivende var indbudt. Herudover er der af byfornyelsesselskabet ydet generel information og rådgivning.

Der blev i 1997 etableret et karréråd, som har fungeret siden, og som blandt andet har taget initiativ til forskellige midlertidige forbedringer af karreens friarealer. Karrérådet har ligeledes været inddraget og deltaget aktivt i planlægningen af byfornyelsen.

Endelig har beboerrådgiveren for Ydre Vesterbro deltaget i forløbet med rådgivning og vejledning til karreens beboere.

Fristen for indsendelse af debatindlæg udløb den 15. januar 2001.

Som nærmere beskrevet nedenfor har ejendommene i karreen en meget stor andel af små 2-værelsers lejligheder, ligesom ejendommenes vedligeholdelsestilstand generelt er dårlig. SBS Byfornyelse og Plandirektoratet har derfor fra starten af dette planlægningsforløb orienteret ejerne af de enkelte ejendomme om, at et udkast til forslag til byfornyelsesbeslutning i overensstemmelse med kommunens generelle byfornyelsesstrategi og den boligpolitiske målsætning i øvrigt ville skulle indeholde bestemmelser om sammenlægning af hovedparten af de 2-værelsers lejligheder, hvilket blandt andet medvirker til at begrænse den samlede udgift til byfornyelsen. Denne udmelding har givet anledning til megen debat og en del protester fra beboerne, der for en stor dels vedkommende dermed havde udsigt til permanent genhusning. Debatten om antallet af sammenlægninger er fortsat i hele orienteringsperioden, og beboere og rådgivere har gener elt opfattet kravet som meget indgribende.

Det forudsættes ikke, at der skal rådes over de ejendomme, hvori der foreslås lejlighedssammenlægninger. Især i det omfang disse ejendomme ejes af andelsboligforeninger kræver en gennemførelse af lejlighedssammenlægninger en meget stor grad af planlægning og mange drøftelser i den enkelte andelsboligforening. Der har derfor i debatperioden været ført indgående drøftelser med ejerne og, herunder andelsboligforeningerne, samt teknikerne om, hvordan lejlighedssammenlægninger mest hensigtsmæssigt kan gennemføres. Ejerne har således arbejdet intensivt med at finde løsningsforslag, der kan opfylde flest mulige beboeres ønsker.

Det skal i denne forbindelse bemærkes at flytteaktiviteten i området, blandt andet i kraft af boligernes størrelse og standard, har været ganske høj med op mod 30% lediggjorte boliger pr. år.

Ejerne af to udlejningsejendomme er indforstået med de foreslåede sammenlægninger.

For de fire ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, er holdningen til sammenlægningerne følgende:

Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4 der rummer 56 lejligheder, heraf 30 på 2 værelser og 17 klubværelser: Forslaget har ikke været forelagt andelsboligforeningens generalforsamling, men bestyrelse og rådgivere er positive, selvom foreningen foretrækker færre sammenlægninger.

Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3 der rummer 40 lejligheder, heraf 32 på 2 værelser: Foreningen har selv udarbejdet det forslag, der er indarbejdet i udkastet til byfornyelsesbeslutning. Det indeholder dog den forudsætning, at der indrettes 4 nye boliger i tagetagen, og at disse arbejder er støtteberettigede, hvilket forvaltningen har tilkendegivet, at de ikke vil være, jf. nedenfor.

Hedebygade 12, 14, 14 A og 14 B der rummer 39 lejligheder, heraf 31 på 2 værelser: Foreningen har selv udarbejdet et udkast til sammenlægninger, der dog ikke helt opfylder et mål om, at der maksimalt må være 10 stk. 2-værelsers lejligheder tilbage i hver ejendom. For at nå dette mål, skal yderligere 8 lejligheder sammenlægges til 4 lejligheder.

Tøndergade 15/Møgeltøndergade 1-3/Ballumgade 6 og 5 der rummer 43 lejligheder, heraf 28 på 2 værelser: Foreningen har meddelt, at den gerne så langt flere 2-værelsers lejligheder bevaret end de maksimalt 10, som forslaget indeholder. Til trods herfor har bestyrelsen i samarbejde med en tekniske rådgiver fremlagt et projekt, der opfylder målsætningen. Forslaget er ikke vedtaget på en generalforsamling.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 897 af 25. september 2000 som ændret ved lov nr. 1255 af 20. december 2000, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse. Ændringerne af byfornyelsesloven, der trådte i kraft den 1. januar 2001, indebærer blandt andet, at kommunen fremover selv fuldt ud skal finansiere den del af en forbedringsudgift, der skal overføres til de tabsgivende udgifter, fordi den som følge af lejeloftet ikke kan finansieres ved en lejeforhøjelse. Andelsboligforeninger skal fremover selv betale 6% af forbedringsudgifterne mod tidligere 5%, og der er i princippet ikke mere noget maksimum for boligafgiften. Imidlertid er denne karré omfattet af en tidligere overgangsordning, hvorefter der fortsat kan opretholdes et maksimum for boligafgiften, der aktuelt (år 2001) er 650 kr./m² årligt.

Byfornyelsesselskabet har efter debatperiodens udløb fremsendt et forslag til byfornyelsesbeslutning. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 4.

Forslaget har været forelagt samtlige forvaltninger, og der er modtaget bemærkninger fra Miljøkontrollen, jf. nedenfor.

Forslaget har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter fra byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti (bilag A).

På den vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold (bilag B). Endvidere er vedlagt en etageplan (bilag C), et skema der viser areal- og installationsforhold (bilag D), og endelig et skema over udgifterne til ombygninger af ejendomme (bilag E).

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om opfordringsejendomme og fælles friarealer samt nedrivning af en værkstedsbygning og en garagebygning i to gårdrum.

Der er i dag i byfornyelsesområdet et samlet etageareal ca. 19.000 m², heraf et boligareal på ca. 18.100 m² med 331 lejligheder, der størrelsesmæssigt fordeler sig på følgende måde:

Under 60 m² 240 lejligheder

Fra 60-80 m² 61 lejligheder

Over 80 m² 30 lejligheder

Dette svarer til, at der er en andel af 1-2 værelsers lejligheder på 73%. I Bydelen Vesterbro er ca. 45% af boligerne på 1-2 værelser.

Samtlige ejere i karreen har tilbage i 1997, hvor det første planlægningsforløb blev indledt, antaget tekniske rådgivere, hvorfor SBS Byfornyelse fandt, at der kunne være grundlag for at forsøge en anden form for registrering af ejendommene forud for byfornyelsesbeslutningen, med det formål at tilvejebringe et mere nøjagtigt registreringsmateriale. SBS Byfornyelse har således indgået aftale med disse teknikere om at foretage en førregistrering af ejendommene, svarende til den førregistrering der normalt går forud for udarbejdelse af et prissat projektforslag som led i den konkrete projektering af ombygningsarbejder. Denne registrering er væsentligt mere grundig end den, der normalt er gået forud for udarbejdelse af en byfornyelsesbeslutning, men også samtidig væsentligt dyrere at få gennemført.

Den vil imidlertid kunne indgå som en del af den senere projektering af ombygningerne, og honoraret for projekteringen vil derfor tilsvarende kunne reduceres. Det forventes, at samtlige ejere vil fremme projekteringen mest muligt, således at der ikke er behov for at opdatere den udførte registrering i væsentligt grad. Derudover er der udført en række kloak-, svampe- og forureningsundersøgelser, således at der skulle være tilvejebragt et registrerings- og undersøgelsesmateriale, der er tilstrækkelig fyldestgørende til at danne grundlag for en byfornyelsesbeslutning, herunder en fastfrysning af budgetter for de enkelte ejendomme. Hvis disse budgetter mod forventning ikke skulle holde, må der således ske besparelser i det konkret projekt evt. ved at reducere i omfanget af ombygningsarbejder.

Som nævnt ovenfor har planlægningen af byfornyelsen af karreen taget udgangspunkt i den generelle byfornyelsesstrategi og kommunens boligpolitiske målsætning, hvorefter små 1 og 2- værelses lejligheder bør tilstræbes lagt sammen for at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommunen. Det kunne endvidere på forhånd forudses for 6 af de 8 ejendomme, at der enten ikke ville kunne indrettes bad i de små lejligheder på en hensigtsmæssig måde, eller at det ville betyde en væsentlig forøgelse af udgifterne ved den samlede byfornyelse, der således ville blive meget høje, idet ejendommene samtidig har et stort behov for udførelse af generelle genopretningsarbejder.

Der foreslås derfor lejlighedssammenlægninger i følgende ejendomme som minimum:

Adresse Ejer Lejligheder før og efter

Hedebygade 12, 14, 14 A og 14 B andel 39 31

Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3 andel 40 30

Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4 andel 40 29 ¹

Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 udlejning 46 24

Tøndergade 15/Møgeltøndergade 1-3/
Ballumgade 6 og 5 andel 43 33

Amerikavej 11-13/
Møgeltøndergade 8-10 udlejning 33 20

I alt 241 171

Efter byfornyelsesforslaget er gennemført vil der være 245 boliger, der fordeler sig således:

Under 60 m² 58 lejligheder 24%

Fra 60-80 m² 70 lejligheder 29%

Over 80 m² 117 lejligheder 48%

Andelen af små 2-værelsers lejligheder vil være nedbragt til 24% og den gennemsnitlige boligstørrelse øget til 75 m ².

De enkelte ejendomme har haft mulighed for sammen med deres tekniske rådgivere at komme med forslag til, hvordan der kan foretages lejlighedssammenlægninger, således at stort set alle 1 og 2- værelses lejligheder lægges sammen.

Der har været en del protester mod så massive lejlighedssammenlægninger, som kommunen delvist har imødekommet ved med forbehold for Borgerrepræsentationens stillingtagen at acceptere opretholdelse af maksimalt 10 stk. 2- værelsers lejligheder pr. ejendom.

Der er i forslaget alene angivet det antal lejligheder, der skal reduceres med, mens den endelige fastlæggelse af, hvordan lejlighederne skal lægges sammen, sker i forbindelse med detailprojekteringen og godkendelsen af projektet i kommunen.

De samlede ombygningsudgifter for de ejendomme, der er foreslået lejlighedssammenlægninger i, udgør ca. 217 mio. kr. i dagens priser. Det svarer til mellem 13.600 kr. og 16.000 kr./m². Hvis der ikke foretages sammenlægninger, vil udgiften udgøre ca. 256 mio. kr. eller en forøgelse på 39 mio. kr., svarende til 20%, idet bemærkes, at det ikke er muligt uden sammenlægninger at indrette bad i alle de små lejligheder så lejlighedsindretningen bliver hensigtsmæssig. Den gennemsnitlige udgift ved at indrette bad og køkken i en 2-værelsers lejlighed er ca. 500.000 kr.

I forbindelse med drøftelserne har flere ejendomme ønsket mulighed for indretning af boliger i uudnyttede tagetager. Forvaltningen har foreløbig tilkendegivet, at udgifterne herved som udgangspunkt må afholdes af ejerne selv, fordi det umiddelbart vurderes at kunne være rentabelt. Der skal dog foretages en samlet vurdering af projektet herunder af, hvorvidt dette kræver indretning af pulterrum i f.eks. kælderetagen med deraf følgende ekstraudgifter. Udgifterne ved at indrette en taglejlighed på ca. 100 m² udgør mellem 1,3 og 1,5 mio. kr. Såfremt taget alligevel skal fornys, reduceres udgifterne.

Det forudsættes, at ejerne selv kan gennemføre lejlighedssammenlægningerne. Ejendommene Amerikavej 11-13/Møgeltøndergade 8-10 og Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 er udlejningsejendomme, mens de øvrige er ejet af andelsboligforeninger. Det forudsættes, at det er en betingelse for støtte, at sammenlægningerne gennemføres.

For så vidt angår andelsboligforeningerne, kræver det er særlig indsats at finde frem til et projekt, der kan opnås enighed om i andelsboligforeningen. I de enkelte ejendomme tilstræber foreningerne allerede nu at finde løsninger, der er tilfredsstillende for alle, og der er formentlig også mulighed for at tilgodese de flestes ønsker, men der vil under alle omstændigheder være en del, der skal genhuses permanent, og som således bliver tvunget til at sælge andelen. Ligeledes vil en andelsboligforening kunne blive nødt til at tvinge et mindretal til en bestemt løsning.

Der vil være mulighed for, at kommunen dækker et eventuelt driftstab i ombygningsperioden fra fraflytningstidspunktet til andelen kan sælges efter ombygning. De andelslejligheder, der bliver ledige indtil ombygningen kan gå i gang, opkøbes af andelsboligforeningerne, og bruges af SBS Byfornyelse til midlertidig genhusning, så foreningen ikke får et driftstab på dem. Der skønnes ikke at blive problemer med at sælge de større andele, efter byfornyelsen er gennemført.

Ejendommen Amerikavej 7-9/Tøndergade 19-21 består i dag af 3 og 4-værelsers lejligheder, og der er derfor ikke behov for sammenlægninger.

Lejlighederne i ejendommen Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6 har i forbindelse med en ophævelse af en kondemnering i 1995 fået indlagt bad i samtlige små lejligheder, men har derudover et genopretningsbehov svarende til en udgift pr. m² på 15.900 kr.

Der foreslås generelt renovering og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at samtlige lejligheder, bortset fra i Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6, kan forsynes med wc/bad, og at utidssvarende og nedslidte køkkener kan udskiftes.

De foreslåede bygningsmæssige foranstaltninger er i overensstemmelse med den målsætning for boligkvaliteten, som er fastlagt i den af Borgerrepræsentationen vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro.

Miljøkontrollen har i brev af 2. marts 2001 fremkommet med oplysninger vedrørende støjbelastningen fra de omkringliggende gader og vedrørende kravene til støjisolering af vinduer som følge heraf. Bemærkningerne indarbejdes i byfornyelsesforslagets bestemmelser om udskiftninger af vinduer til lydruder.

Skal der foretages jordarbejder, anbefaler Miljøkontrollen, at der udarbejdes en historisk undersøgelse og på baggrund heraf eventuelt en egentlig forureningsundersøgelse. Endelig henviser Miljøkontrollen til de af Borgerrepræsentationen i 1998 vedtagne retningslinier for "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", der i revideret form er tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001.

Hertil skal bemærkes, at de hidtidige undersøgelser ikke tyder på, at der skulle være væsentlig forurening, og at retningslinierne for "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" er indarbejdet i forslaget.

Ombygningsudgifterne varierer fra 9.200 kr./m² til 16.000 kr./m² inkl. tillæg for råd- og svampeskader varierende fra 200 kr. til 1.400 kr./m². Endvidere er der taget højde for udgifter til afhjælpning af opstigende grundfugt i de enkelte ejendomme. De gennemsnitlige istandsættelsesomkostninger er 14.675 kr./m². Udgifterne er opgjort i dagens priser, men må forventes at stige frem til gennemførelsestidspunktet med anslået ca. 1.500 kr./m².

I "Bydelsatlas Vesterbro" udarbejdet af Miljøministeriet og Københavns Kommune i 1991 har ejendommene i området fået en bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 er den højeste vurdering. To ejendomme er kategoriseret på trin 5, mens resten af randbebyggelsen er placeret på trin 4, hvilket er højeste trin inden for kategorien middel bevaringsværdi. Lokalplanmæssigt indebærer trin 4 normalt, at ejendommene betragtes som bevaringsværdige eller udpeges som en del af en bevaringsværdig sammenhæng.

Facaderne fremstår som harmoniske helheder, og størstedelen af randbebyggelsen er derfor i det samtidig fremlagte lokalplanforslag fastlagt som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. Endvidere har Københavns Bymuseum i planlægningsforløbet udtalt, at bebyggelsen er en karakteristisk Vesterbro-bebyggelse, og at nødvendigheden af eventuelle nedrivninger bør overvejes grundigt.

Trods de relativt høje ombygningsudgifter for de fleste af ejendommene er der derfor ikke foreslået nedrivninger.

Det forudsættes, at lejeniveauet ikke overstiger 650 kr./m² (prisniveau januar 2001) for en fuldt moderniseret bolig. Ved fastsættelse heraf er der taget udgangspunkt i By- og Boligministeriets bekendtgørelse om fastsættelse af leje i byfornyelsesområder, idet lejen fastsættes efter reglerne for privat udlejningsbyggeri.

Det forudsættes, at der forhandles med de enkelte ejere om mulighederne for delvis egenfinansiering efter de vedtagne retningslinier:

1. Der forhandles om mulighederne for egenfinansiering for alle ejendomme uanset ejerform og uanset, hvor stor den forventede udgift til byfornyelsesarbejderne måtte være.
2. Der forhandles med udgangspunkt i ejendommens økonomi, således at det ikke umiddelbart er ejerens egne økonomiske forhold, der vurderes.
3. En tilfredsstillende egenfinansiering eller dokumentation for manglende evne til medfinansiering er en betingelse for at opnå støtte.

Der vil blive etableret fælles gårdanlæg for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme. Der vil være mulighed for at nedlægge de private fællesveje Møgeltøndergade og Ballumgade, og indrette arealerne til fælles gårdanlæg. Det skal imidlertid drøftes nærmere, hvordan dette kan ske, herunder sikring af fri adgang til gadedøre og en løsning af parkeringsforholdene, idet det i øvrigt må forudses, at nedlæggelse/omlægning af gadearealer vil være dyrere end normale gårdanlæg. En sådan fordyrelse vil ikke kunne afholdes som byfornyelsesudgift, men må betales af ejerne selv.

Med ejeren af den tilstødende erhvervsejendom (Martini-grundene) har SBS Byfornyelse drøftet, om der er mulighed for, at beboerne i karreen kan benytte en del af friarealet på erhvervsejendommen. Der mangler dog en nærmere afklaring om, og i hvilket omfang dette kan ske.

Gårdanlæggene forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Der pålægges de pågældende ejendomme servitutter, der bl.a. omfatter bestemmelser om, at den fremtidige ren- og vedligeholdelse samt drift af anlægget påhviler de til enhver tid værende ejere.

Ved udarbejdelse af projektet for friarealerne vil de berørte ejere og beboere blive inddraget i et samarbejde om udformning af arealerne.

Der tages forbehold for eventuelle udgifter til oprensning af forurenede grunde samt konsekvensen for de i byfornyelsesforslaget foreslåede foranstaltninger.

De af Borgerrepræsentationen vedtagne retningslinier for miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri med de deri indeholdte minimumskrav, anbefalinger og visioner skal følges i byfornyelsen.

Ingen.

Samtidig med byfornyelsesforslaget indstilles et lokalplanforslag, der tilvejebringer forudsætningen for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen. I lokalplanen er fastsat bestemmelser om, hvilke ejendomme, der skal foretages lejlighedssammenlægninger i som et led i byfornyelsen, og om mulighederne for nedlæggelse af Møgeltøndergade og Ballumgade som veje. Endvidere fremgår det i hvilket omfang, ejendommene i området indgår i en bevaringsværdig sammenhæng.

I mødet den 21. juni 1990 (B.F. 1990, s. 1268-70 sag nr. 599/90) bemyndigede Borgerrepræsentationen Magistraten til at indgå forretningsføreraftaler med de involverede byfornyelsesselskaber vedrørende de enkelte karreer i forbindelse med byfornyelsen af den indre del af Vesterbro.

Forvaltningen finder, at principperne i disse forretningsføreraftaler kan være basis for det videre arbejde med byfornyelsesbeslutningen for Ballumgade Nord-karreen. Der vil således kunne indgås aftale med SBS Byfornyelse for denne karré.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelsesselskabet har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 5. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 96.308.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 191.917.000 kr. ekskl. moms. Derudover vil der være en udgift på 27.403.000 kr., der vedrører forbedringsudgifter, der som følge af reglerne om maksimal leje må overføres til de tabsgivende udgifter. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 315.628.000 kr.

De støtteberettigede udgifter er fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering fra ejerens side, jf. ovenfor om forhandlet finansiering.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesforslaget forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2001 og 2002. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen skulle udrede 50% af de refusionsberettigede udgifter svarende til 95.958.500 kr.

Derudover vil kommunen skulle udrede 27.403.000 kr. til forbedringsudgifter, der overføres til tabsdelen som følge af reglerne om maksimal leje.

Endelig vil der være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte på ca. 4.800.000 kr.

Endelig vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på ca. 38.500.000 kr. Staten dækker 50% af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plandirektoratets afsnit af investeringsoversigten for 2001 til 2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2001 under Plandirektoratet, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plandirektoratet.

Forslaget forventes sammen med lokalplanforslaget udsendt i maj måned. Det udsendes til alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreen. Der vil blive afholdt karrémøde for ejere og lejere, hvor der orienteres om forslaget. Såfremt beboerne, erhvervsdrivende eller ejere ønsker af diskutere detaljer af projekter m.v., vil der blive holdt ejendomsmøder.

Indsigelsesfristen vil blive fastsat til 2 måneder fra offentliggørelsen.

Efter udløbet af indsigelsesperioden vil et forslag til endelig beslutning blive behandlet på ny i arbejdsudvalget, hvorefter Bygge- og Teknikudvalget vil indstille forslaget til behandling i Borgerrepræsentationen med de ændringer, der måtte følge af fremkomne indsigelser.

Bilag 1: Orientering juni 2000

Bilag 2: Orientering november 2000

Bilag 3: Programgrundlag januar 2001

Bilag 4: Byfornyelsesforslag

Bilag 5: Finansieringsplan

Jens Ole Nielsen