Lokalplan "Ballumgade Nord-karreen"

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 26. april 2001

Lokalplan "Ballumgade Nord-karreen"

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Mikkel Warming (Ø) og Jens Kjær Christensen (Ø) tog forbehold.

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til,

at nærværende sag søges gennemført i den nærliggende form

Lokalplanforslaget omfatter Ballumgade Nord-karreen, der nu skal byfornyes som 2. etape af den byfornyelse af Ballumgade-området, der blev indledt i 1994 med forslag til byfornyelsesbeslutning og lokalplan for Ballumgade Syd-karreen. Denne lokalplan blev endeligt vedtaget i 1995, og byfornyelsesbeslutningen med tillæg blev vedtaget i 1997.

Samtidig med nærværende indstilling har forvaltningen efter sædvanlig praksis udarbejdet en indstilling omhandlende byfornyelsesforslag for området med henblik på samtidig offentliggørelse af forslagene.

I henhold til lov om byfornyelse forudsætter vedtagelse af en byfornyelsesbeslutning, at der foreligger det fornødne plangrundlag i henhold til lov om planlægning. Det fornødne plangrundlag er normalt en lokalplan. Lokalplanforslaget udgør således plangrundlaget for beslutninger i henhold til byfornyelseslovgivningen og fastlægger blandt andet retningslinier for eventuel fremtidig bebyggelse, således at der i tilfælde af nedrivning af randbebyggelse i forbindelse med byfornyelse eller senere kan opføres nybyggeri.

Karreen består af 8 ejendomme, der altovervejende anvendes til beboelse med enkelte erhvervslejemål. I overensstemmelse med områdets nuværende anvendelse fastlægger lokalplanforslaget området til helårsboliger. Mod Amerikavej, Tøndergade og Hedebygade må den nederste etage undtagelsesvis anvendes til serviceerhverv såsom liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger. Der må ikke indrettes butikker.

Bydelen Vesterbro rummer en uønsket stor andel af små boliger. Ca. 45 pct. af boligerne er på 1-2 værelser, hvilket er en høj andel set i forhold til resten af landet, hvor andelen ligger på ca. 19 pct. Bydelens små boliger er især koncentreret omkring Hedebygade, Tøndergade og Sundevedsgade. I lokalplanområdet er andelen af 1-2 rums boliger ca. 73 pct.

Et af formålene med lokalplanen er at ændre dette mønster ved at fastlægge bestemmelser, der skal give en mere varieret lejlighedssammensætning i området. Ved nybyggeri skal boligerne i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 90 m², og ingen bolig må være mindre end 85 m². Ved sammenlægning af eksisterende boliger og ved indretning af tagboliger skal disse arealkrav opfyldes i videst muligt omfang. Endelig bestemmes det i lokalplanen, at der skal ske lejlighedssammenlægninger i 6 af lokalplanområdets 8 ejendomme i forbindelse med gennemførelsen af byfornyelsen.

Kvarterets karakteristiske bebyggelsesstruktur med overvejende sluttet randbebyggelse skal opretholdes, og det værdifulde gadebillede, der dannes af den eksisterende randbebyggelse, skal så vidt muligt bevares.

Eksisterende randbebyggelse fastlægges i lokalplanen som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng, bortset fra ejendommen på hjørnet af Tøndergade og Hedebygade. Eventuel ny randbebyggelse skal opføres efter en bebyggelsesplan, der respekterer bebyggelsesstrukturen. Den skal opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage med en husdybde på højst 10 m og med en placering, der svarer til den eksisterende randbebyggelses placering, bortset fra ejendommen på hjørnet af Tøndergade og Hedebygade, hvor nybyggeri skal opføres i vejudvidelseslinien, samt Møgeltøndergade 8 - 10 og Ballumgade 5, der friholdes for nybyggeri af hensyn til lys- og friarealforholdene. Det skal bemærkes, at der ikke med det fremlagte forslag til byfornyelsesbeslutning er lagt op til nedrivninger af randbebyggelse. I gårdrummene fjernes som led i byfornyelsen en værkstedsbygning, en garagebygning samt skur e, overdækninger, plankeværker m.v.

De ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer for beboere og brugere og skal indgå i fællesanlæg. Møgeltøndergade og Ballumgade kan helt eller delvist nedlægges som privat fællesvej, når betingelserne herfor er opfyldt.

Lokalplanforslaget er udarbejdet i overensstemmelse med rammerne for området i Kommuneplan 1997 samt kommuneplantillæg nr. 13, der regulerer detailhandel i hele kommunen. Lokalplanforslaget er ligeledes i overensstemmelse med rammerne for området i forslaget til Kommuneplan 2001.

Lokalplanforslaget omfatter Ballumgade Nord-karreen, der nu skal byfornyes som 2. etape af den byfornyelse af Ballumgade-området, der blev indledt i 1994 med forslag til byfornyelsesbeslutning og lokalplan for Ballumgade Syd-karreen. Denne lokalplan blev endeligt vedtaget i 1995 og byfornyelsesbeslutningen med tillæg i 1997. Ombygningsarbejderne i Ballumgade Syd-karreen er under gennemførelse.

Ballumgade-området er en del af ydre Vesterbro, men byfornyelsen vil blive gennemført på grundlag af de retningslinier, der er fastlagt i handlingsplanen for byfornyelsen af indre Vesterbro, som Borgerrepræsentationen vedtog i 1991.

Samtidig med nærværende indstilling har forvaltningen efter sædvanlig praksis udarbejdet en indstilling omhandlende byfornyelsesforslag for området med henblik på samtidig offentliggørelse af forslagene og på endelig vedtagelse inden udgangen af 2001.

I henhold til lov om byfornyelse forudsætter vedtagelse af en byfornyelsesbeslutning, at der foreligger det fornødne plangrundlag i henhold til lov om planlægning. Det fornødne plangrundlag er normalt en lokalplan. Ved sideløbende udarbejdelse af lokalplanforslag og byfornyelsesforslag sikres endvidere sammenhæng mellem boligforbedringerne m.v. og de planlægningsmæssige intentioner for områdets udvikling på længere sigt. I øvrigt er det en forudsætning for krav om blandt andet lejlighedssammenlægninger i en byfornyelsesbeslutning, at bestemmelser herom er optaget i en lokalplan.

Lokalplanen udgør således plangrundlaget for beslutninger i henhold til byfornyelseslovgivningen og fastlægger blandt andet retningslinier for eventuel fremtidig bebyggelse, således at der i tilfælde af nedrivning af randbebyggelse i forbindelse med byfornyelse eller senere kan opføres nybyggeri.

I Kommuneplan 1997 indgår lokalplanområdet i rammerne for lokalplanlægningen i et område fastlagt til boliger (B5*-område). Lokalplanområdet udgør en del af byfornyelseskarreerne ved Tøndergade/Hedebygade, for hvilke der gælder følgende særlige bestemmelser:

Der lægges vægt på i vidt omfang at bevare karré- og bebyggelsesstrukturen i byfornyelses- og lokalplanlægningen. I lokalplaner kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent, etageantal og størrelsen af friarealet erstattes af en bebyggelsesplan, hvori indgår fredet og bevaringsværdig bebyggelse. Bebyggelsesplanen muliggør opførelse af sluttet randbebyggelse med et etageantal og en husdybde, der svarer til det i karreen sædvanlige, afvejet med hensynet til lys- og friarealforhold. Der kan tillades enkelte mindre, arkitektonisk motiverede afvigelser herfra samt opførelse af mindre bygninger, skure og lignende i gårdrummene. Ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer og indgå i fællesanlæg.

Tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997 om detailhandel bestemmer, at butikker altovervejende skal placeres i centerområder for detailhandel, og at der uden for de udpegede centerområder kun må etableres mindre, lokalt orienterede butikker. "Ballumgade Nord-karreen" er beliggende tæt på det lokale centerområde ved Matthæusgade og bydelscentret omkring Vesterbrogade. På den baggrund muliggør lokalplanforslaget ikke etablering af butikker i lokalplanområdet.

Lokalplanforslaget er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanens og detailhandelstillæggets rammer for området. Lokalplanforslaget er ligeledes i overensstemmelse med rammerne for området i forslaget til Kommuneplan 2001.

Hovedprincippet i byfornyelsesbeslutningen er, at randbebyggelsen skal bevares og istandsættes, og at der skal ske lejlighedssammenlægninger i 6 af de 8 ejendomme, der omfattes af byfornyelsesbeslutningen, hvilket vil reducere antallet af boliger med mindst 86 fra 331 til 245 boliger. Den gennemsnitlige boligstørrelse vil herigennem øges fra ca. 55 m² til ca. 76 m².

Af hensyn til tilvejebringelse af tilfredsstillende fælles friarealer og bedre lysforhold nedrives alle bygninger i gårdrummene.

Ombygningsudgifterne, der gennemsnitligt er ca. 15.000 kr. pr. m² etageareal, er forholdsvis høje, trods de omfattende lejlighedssammenlægninger, men ejendommene foreslås alligevel istandsat, fordi der er tale om bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. Endvidere vil de mange lejlighedssammenlægninger bidrage til at forbedre karreen som boligområde.

Lokalplanen omfatter som nævnt Ballumgade Nord-karreen og afgrænses af Tøndergade, Hedebygade, nordskellet af ejendommen matr.nr. 1193 Udenbys Vester Kvarter, København, øst- og nordskellet af ejendommen matr.nr. 1593 ibid. og Amerikavej.

Karreen består af 8 ejendomme, der altovervejende anvendes til beboelse med enkelte erhvervslejemål. I overensstemmelse med områdets nuværende anvendelse fastlægger lokalplanforslaget området til helårsboliger. Mod Amerikavej, Tøndergade og Hedebygade må den nederste etage undtagelsesvis anvendes til serviceerhverv, såsom liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger. Der må ikke indrettes butikker.

Bydelen Vesterbro rummer en uønsket stor andel af små boliger. Omkring 45 pct. af boligerne er på 1-2 værelser, hvilket er en høj andel set i forhold til resten af landet, hvor andelen ligger på ca. 19 pct. Bydelens små boliger er især koncentreret omkring Hedebygade, Tøndergade og Sundevedsgade. I lokalplanområdet er andelen af 1-2 rums boliger ca. 73 pct.

Boligernes gennemsnitsstørrelse er 55 m².

Et af formålene med lokalplanen er ændre dette mønster ved at fastlægge bestemmelser, der skal sikre indretning af større boliger i forbindelse med ombygning af eksisterende boligbebyggelse samt eventuelt nybyggeri.

Ved nyt boligbyggeri og ved opdeling af eksisterende boliger skal boligerne i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 90 m², og ingen bolig må være mindre end 85 m². Ved sammenlægning af eksisterende boliger og ved indretning af tagboliger skal disse arealkrav opfyldes i videst muligt omfang. Som plangrundlag for gennemførelsen af byfornyelsen bestemmes det i lokalplanen, at der skal ske lejlighedssammenlægninger med henblik på en forøgelse af den gennemsnitlige boligstørrelse på samtlige ejendomme omfattet af lokalplanen bortset fra ejendommene matr.nr. 1280 og 1282 Udenbys Vester Kvarter, København.

Kvarterets karakteristiske bebyggelsesstruktur med overvejende sluttet randbebyggelse skal opretholdes og det værdifulde gadebillede, der dannes af den eksisterende randbebyggelse, skal så vidt muligt bevares.

Eksisterende randbebyggelse fastlægges i lokalplanen som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng bortset fra ejendommen på hjørnet af Tøndergade og Hedebygade. Eventuel ny randbebyggelse skal opføres efter en bebyggelsesplan, der respekterer bebyggelsesstrukturen. Den skal opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage med en husdybde på højst 10 m og med en placering, der svarer til den eksisterende randbebyggelses placering bortset fra ejendommen på hjørnet af Tøndergade og Hedebygade, hvor nybyggeri skal opføres i vejudvidelseslinien, samt Møgeltøndergade 8 - 10 og Ballumgade 5, der friholdes for nybyggeri af hensyn til lys- og friarealforholdene. Det skal bemærkes, at der ikke med det fremlagte forslag til byfornyelsesbeslutning er lagt op til nedrivninger af randbebyggelse. I gårdrummene fjernes som led i byfornyelsen en værkstedsbygning, en garagebygning samt skure, overdækninger, plankeværker m.v.

Gennemførelse af den fastlagte bebyggelsesplan betyder, at bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed vil være ca. 265. For de enkelte ejendomme vil bebyggelsesprocenten variere fra ca. 100 til ca. 375. Det ubebyggede areal for hele området vil, inklusive de private fællesveje, være af størrelsesordenen 21 pct. af etagearealet.

De 2 karreer, der vender mod den syd og vest for lokalplanområdet beliggende erhvervsejendom, fremtræder uafsluttede med lukkede gavle/bagvandter i skel. Det tilstræbes, at der i samarbejde med ejeren af denne ejendom sker en åbning af disse gavle/bagvandter ved etablering af vinduer, franske altaner og lignende.

Udover den fastlagte randbebyggelse kan der i gårdrummene opføres enkelte mindre udhuse og lignende, herunder byøkologiske anlæg. Desuden kan der på gårdsiden af eksisterende randbebyggelse påbygges installationstårne, glasinddækninger, altaner og lignende. Der kan indrettes beboelse i eksisterende tagetager i randbebyggelsen.

Det værdifulde gadebillede karakteriseret ved ensartet udformede facader med lodrette murfremspring, markante gesimsopbygninger, kvaderpudsede underfacader og korte facadelængder skal respekteres ved opførelse af eventuelt nybyggeri.

De ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer for beboere og brugere og skal indgå i fællesanlæg.

Møgeltøndergade og Ballumgade kan helt eller delvist nedlægges som privat fællesvej, når betingelserne herfor er opfyldt. De arealer, der kan nedlægges som fællesvej, skal udformes på en måde, der kan medvirke til at give området en kvalitativ og helhedspræget fremtræden.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering må ikke indrettes på terræn men skal etableres i underjordisk anlæg eller andetsteds i kvarteret. Der kan etableres enkelte parkeringspladser i forbindelse med indretning af vejarealer, der kan nedlægges.

Med lokalplanen bortfalder dele af reguleringsplan vedtaget af Borgerrepræsentationen den 26. april 1945 med ændringer vedtaget den 5. december 1957.

Forslaget til lokalplan er tillige med byfornyelsesforslaget fremsendt til samtlige forvaltninger samt Københavns Bymuseum med henblik på eventuelle bemærkninger. Forslagene har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for byfornyelsen på indre Vesterbro.

Kultur- og Fritidsforvaltningen oplyser i brev af 7. februar 2001, at man ikke har bemærkninger til forslagene.

Sundhedsforvaltningen oplyser i brev af 8. februar 2001, at man ikke har bemærkninger til den planlagte byfornyelse.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen har i brev af 2. marts 2001 udtalt sig om de miljømæssige forhold i karreen. Miljøkontrollen skønner, at trafikstøjniveauet i gaderne i lokalplanområdet er under 60 dB(A), og at der ikke er virksomheder i lokalplanområdet, der vil være til gene for forureningsfølsomme funktioner. Miljøkontrollen anbefaler, at der optages sædvanlige miljøbestemmelser om bebyggelses og primære opholdsarealers placering samt bestemmelser om det maksimale støjniveau fra vej. Miljøkontrollen anfører, at man ikke har konkret viden om forurening af jord eller grundvand det pågældende sted, men anbefaler, at der foretages en forureningsundersøgelse, hvis der skal fjernes jord eller arealerne skal anvendes til forureningsfølsomme formål. Miljøkontrollen oplyser, at arealerne ligger i et område med særlige drik kevandsinteresser, og at der i sådanne områder skal gives tilladelse til nedsivning af regnvand, jf. Spildevandsplan for Københavns Kommune.

Miljøkontrollens udtalelser vedrørende de miljømæssige forhold i karreen er indarbejdet i den som bilag A vedlagte redegørelse for lokalplanforslaget. For så vidt angår ønsket til miljøbestemmelserne, er de i princippet tilgodeset med optagelse af sædvanlige bestemmelser om foranstaltning mod forureningsgener, hvor der tillige er optaget bestemmelser om det indendørs støjniveau. Til denne bestemmelse er knyttet sædvanlig henvisning til reglerne i lov om forurenet jord.

Københavns Bymuseum har i brev af 25. februar 1998 til SBS Byfornyelse anført, at karreen er en karakteristisk Vesterbro-bebyggelse, og at nødvendigheden af eventuelle nedrivninger bør overvejes grundigt. Særligt fremhæver museet, at hjørneejendommen Tøndergade 9-13 og Hedebygade 2 og stald/værkstedsbygningen Møgeltøndergade 8 - 10 har kulturhistorisk værdi.

Skov- og Naturstyrelsen har som led i en aftale med kommunen om at gennemføre vurderinger af fredningsværdier tidligt i byfornyelsesprocessen i brev af 13. maj 1998 meddelt, at styrelsen har besigtiget karreen sammen med blandt andet Københavns Bymuseum. Skov- og Naturstyrelsen har efterfølgende orienteret Det Særlige Bygningssyn om udtalelsen fra bymuseet og om, at randbebyggelsen vil blive bevaret i forbindelse med byfornyelsen, bortset fra at enkelte ejendomme samt værkstedsbygninger m.v. i gårdene ville kunne blive nedrevet. Det Særlige Bygningssyn fandt ikke på det foreliggende grundlag, at der var fredningsinteresser i "Ballumgade Nord-karreen".

Forvaltningen har ingen bemærkninger til det af Det Særlige Bygningssyn anførte. Til det af bymuseet anførte, bemærkes, at hele randbebyggelsen i lokalplanforslaget fastlægges som bevaringsværdig undtagen hjørneejendommen Tøndergade 9-13 og Hedebygade 2, der i bydelsatlasset for Vesterbro kun er kategoriseret på trin 5, mens resten af randbebyggelsen er kategoriseret på trin 4. Det skal imidlertid bemærkes, at der ikke med det fremlagte forslag til byfornyelsesbeslutning er lagt op til nedrivninger af hverken denne ejendom eller den øvrige randbebyggelse, idet de alle foreslås byfornyede.

Stald/værkstedsbygningen, der ligger i gården mellem Amerikavej 11 - 13 og Ballumgade 8 - 10, er ikke fastlagt som bevaringsværdig i lokalplanforslaget og agtes fjernet som led i byfornyelsen af hensyn til tilvejebringelse af tilfredsstillende friarealforhold.

1. Redegørelse for lokalplanforslaget "Ballumgade Nord-karreen" samt luftfoto af området
2. Lokalplanforslaget "Ballumgade Nord-karreen"

1. Brev af 7. februar 2001 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
2. Brev af 8. februar 2001 fra Sundhedsforvaltningen
3. Brev af 2. marts 2001 Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen
4. Brev af 25. februar 1998 fra Københavns Bymuseum til SBS Byfornyelse
5. Brev af 13. maj 1998 fra Skov- og Naturstyrelsen

Jens Ole Nielsen