Lokalplan "Bella Center II" med kommuneplantillæg

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 26. april 2001

Lokalplan "Bella Center II" med tilhørende Kommuneplanforslag

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet, idet dog udvalget tilkendegav, at man ønsker etableret fortov langs vestsiden af Bella Center.

Lars Rimfalk Jensen (B), Jens Kjær Christensen (Ø) og Mikkel Warming (Ø) tog forbehold for højden på hotellet.

Lars Rimfalk Jensen (B) afgav følgende bemærkning:

"Det Radikale Venstre tager forbehold for højden af det planlagte hotelbyggeri, idet vi finder, at den vil blive for markant på stedet, trods beliggenheden tæt ved Bella Center".

Der er desværre tre fejl i indstillingen: Under afsnittet Baggrund, 4. afsnit, næstsidste linie skal stå "banketfaciliteter", under afsnittet Anvendelsen, 2. afsnit, 1. linie skal stå "butiksformål må ikke" og under afsnittet Vejforhold, 1. afsnit, 4. linie skal stå "langs nordsiden".

Anbefalet.

Alle forbehold og bemærkninger fra udvalgsbehandlingen i Bygge- og Teknikudvalget blev videreført.

L og F tog forbehold.

Planarbejdet er foranlediget af et ønske om hotelbyggeri placeret udenfor de muligheder, den gældende lokalplan udpeger, samt af Bella Center A/S' ønsker om fortsat at kunne udvide de eksisterende bygninger og opføre en arenabebyggelse med henblik på at befæste sin markedsmæssige position inden for udstillingsområdet og at styrke landets og regionens muligheder for at fremme den såkaldte erhvervsturisme. Disse ønsker forudsætter en justering af det gældende plangrundlag og Bella Center A/S har derfor anmodet om, at der tilvejebringes sådanne ændringer.

Det er fundet hensigtsmæssigt at udarbejde en ny lokalplan, hvis formål er at opretholde området til serviceerhverv, herunder med mulighed for udstillings- og kongresvirksomhed, koncert- og sportsarrangementer og lignende. Der lægges vægt på, at bebyggelsen som helhed får en arkitektonisk tilfredsstillende fremtræden i bybilledet tilpasset den fastlagte infrastruktur og den fremtidige bebyggelse i Ørestad.

Endelig åbner lokalplanforslaget op for, at der fortsat nær metrostationen "Bella Center station" vil kunne opføres en multianvendelig arenabebyggelse på det eksisterende parkeringsareal nord for den eksisterende bebyggelse ud mod Ørestads Boulevard. Lokalplanforslaget indebærer, at den maksimale bebyggelsesprocent for området øges fra 60 til 70, hvilket ligger inden for Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning på 110 pct.

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 1997, som bestemmer, at der kan opføres en bebyggelse med en højde på indtil 50 m i et byggefelt i områdets sydvestlige del. Der er derfor tilvejebragt et forslag til tillæg til kommuneplanen, som muliggør, at bebyggelsen i stedet kan placeres i områdets nordvestlige del.

Planforslagene er udarbejdet for at imødekomme Bella Center A/S' aktuelle og langsigtede udbygningsplaner og for at opdatere det eksisterende plangrundlag for området i forhold til den stedfundne planlægning og forventede udbygning af Ørestad.

Den gældende lokalplan nr. 121 er fra 1989 og muliggør bl.a. et højhushotel i den sydvestlige del af området. Lokalplanen blev i 1995 suppleret med tillæg nr. 1 med det formål at muliggøre Bella Centers daværende planer om at opføre en arenabygning mod nord med forbindelse til udstillingsbygningen. Planerne for hotel og arenabygning er af forskellige årsager ikke blevet realiseret.

Inden for de seneste 5 år er Bella Center blevet væsentlig udbygget, senest med 19.000 m² til kongres- og konferencefaciliteter. Udbygningen er sket for at befæste den markedsmæssige position inden for udstillingsområdet og for på konferencemarkedet at styrke landets og regionens muligheder for at fremme den såkaldte erhvervsturisme.

Aktuelt har Bella Center A/S fået mulighed for at tilknytte et fire-stjernet hotel med ca. 300 værelser til de eksisterende kongresbygninger. Den norske hotelkæde, Rica Hotels ASA ønsker at opføre et 50 m højt hotel svarende til 18 etager tegnet af det norske arkitektfirma Madsø - Lund - Sveen Sivilarkitekter AS i samarbejde med arkitektfirmaet Dissing + Weitling as. Hotellet ønskes placeret på et 22.000 m² stort areal af den nuværende parkeringsplads i områdets nordvestlige del ud mod Vejlands Allé. Hotellet forbindes med Bella Center med en transparent gangbro over gadeniveau. Til hotellet vil der være knyttet reception, restaurant- og banketfaciliteter, fitness, køkken samt kontorer for hotellets administration.

På kortere sigt har Bella Center A/S endvidere planer om at udvide de eksisterende bygninger i form af en tilbygning på hal A's nordside i tilknytning til den nye auditoriebygning og den fremtidige gangbro til hotellet. I forbindelse med facaderenovering og mindre udvidelser af de permanente udstillinger på Scandinavian Trade Mart ønskes der mulighed for at tilføje et modul i østlig retning. Der ønskes endvidere mulighed for udbygning af de nuværende faciliteter for lager og mandskab, der er placeret syd for hal H og ud mod den kommende Ørestads Boulevard, samt for udbygning på længere sigt af udstillingshallerne mod syd og tilbygning til International House ud mod Center Boulevard.

Med henblik på yderligere at styrke Bella Centers konkurrenceevne ønskes der tillige fortsat planmæssigt grundlag for at opføre en multianvendelig arenabygning på det eksisterende parkeringsareal, men nu placeret i områdets nordøstlige hjørne ud mod Ørestads Boulevard. Arenabygningen forudsættes anvendt til sports- og koncertarrangementer, udstillinger, kongresser og lignende. Arenabygningen vil få plads til 15.000 tilskuere.

Borgerrepræsentationen vedtog den 15. juni 2000 (BR 282/2000) at fremsende kommunens forslag til Regionplan 2001 til Hovedstadens Udviklingsråd som oplæg til regionplanlægningen for den samlede hovedstadsregion. Oversendelsen hang sammen med, at Hovedstadens Udviklingsråd pr. 1. juli 2000 overtog regionplankompetencen for de 5 enheder i hovedstadsområdet.

Hovedstadens Udviklingsråd har sendt forslag til Regionplan 2001 i offentlig høring fra den 12. december 2000 til den 6. februar 2001. Forslaget består af en introduktion og separate forslag for hver af de 5 enheder i hovedstadsområdet. For Københavns Kommune vil det sige, at forslaget er det samme, som det Borgerrepræsentationen vedtog.

I regionplanforslagets retningsliner er Bella Center udpeget som ét af 22 områder med mulighed for erhvervsudvikling i Københavns Kommune.

Nærværende forslag til kommuneplantillæg og lokalplanforslag er i overensstemmelse med regionplanforslaget.

Samtidigt med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 1997, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag.

I Kommuneplan 1997 er der fastlagt et byggefelt i områdets sydvestlige del til en bygning med en højde på indtil 50 m. Det er nu ønsket at flytte dette byggefelt til den nordvestlige del af området, således at højhuset får en mere hensigtsmæssig sammenhæng med de øvrige aktiviteter. Kommuneplantillægget fastlægger derfor et ændret byggefelt med præcisering af, at der kan opføres et højhus på maksimalt 50 m.

Det er vurderet, at der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer, forslag m.v., jf. planlovens § 23 c, stk. 1.

Lokalplanforslaget er udarbejdet i overensstemmelse med forslaget til kommuneplantillæg.

Lokalplanen omfatter området begrænset af Vejlands Allé, skel mod ejendommen matr.nr. 183 Eksercerpladsen, København, den fremtidige Ørestads Boulevards vestlige vejlinie, C. F. Møllers Allés nordlige vejlinie samt Center Boulevards vestlige vejlinie.

Der er med lokalplanforslaget taget stilling til det planmæssige grundlag for Bella Centers fremtidige udvikling med baggrund i aktuelle og fremtidige byggeønsker. Det er hensigten, at området opretholdes til serviceerhverv med udnyttelse af beliggenheden tæt ved Metro og det overordnede vejnet.

Det er desuden hensigten, at der ved udbygningen lægges vægt på, at bebyggelsen som helhed får en arkitektonisk høj kvalitet, som er tilpasset den fastlagte infrastruktur og fremtidige bebyggelse i Ørestad. Placeringen og udformningen af højhushotellet skal leve op til funktionen som vartegn for den samlede bebyggelse i området og skabe funktionel og arkitektonisk sammenhæng med Bella Centers kongresfaciliteter og indgangsfacade. Tilsvarende skal arenabygningen skabe sammenhæng med og markere sig i forhold til Metro og Ørestads Boulevard.

Infrastrukturmæssigt skal der lægges vægt på en forbindelse mellem Center Boulevard og Bella Center station. Bebyggelsen langs hermed skal anvendelses- og udformningsmæssigt understøtte forbindelsens funktion som områdets vigtigste fodgængerstrøg.

Anvendelsen er fastlagt til serviceerhverv såsom udstillings- og kongresvirksomhed, administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, biografer, hotel samt erhvervs- og fritidsundervisning med tilhørende servicefunktioner. Et område mod nordvest, byggefelt A, fastlægges til hotel, og et område mod nordøst, byggefelt B, fastlægges til arenabebyggelse for sports- og koncertarrangementer, udstillinger m.v. med tilhørende serviceerhverv. Endvidere må der i hele området indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med beliggenheden i serviceerhvervsområdet. Virksomheder må ikke forurene i mere end ubetydelig grad svarende til et afstandskrav på 20 m til boliger og lignende.

Det samlede bruttoetageareal til nyetablerede butiksformål må ikke overstige 1000 m² . Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 200 m². Butikker må alene indrettes i stueetagen i bebyggelsen mod Ørestads Boulevard, den fastlagte vej mellem Center Boulevard og Ørestads Boulevard samt på sydsiden af forpladsen ved Center Boulevard.

Vejlinierne mod Vejlands Allé og Center Boulevard opretholdes. Endvidere opretholdes den eksisterende vejudvidelseslinie mod Ørestads Boulevard og den eksisterende vejlinie mod C. F. Møllers Allé. Mellem Center Boulevard og Ørestads Boulevard langs nordsiden af den eksisterende centerbebyggelse fastlægges en vej, der på den østligste strækning udvides til en pladsdannelse for en bussløjfe for af- og påsætning af passagerer i tilknytning til metrostationen. Vejen og pladsen får status som privat fællesvej. Langs vejen fastlægges en gangsti, der kan overdækkes fra hotellet til metrostationen. Mellem Center Boulevard og Ørestads Boulevard fastlægges langs kanalen parallelt med C. F. Møllers Allé ligeledes en gangsti.

Der fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier langs Center Boulevard, Ørestads Boulevard samt langs C. F. Møllers Allé. Belægninger, træplantning, belysning og inventar på vej-, plads- og stiarealer skal give området en kvalitativ og helhedspræget fremtræden.

Bebyggelsesprocenten er fastsat til 70. Ny bebyggelse skal i princippet opføres inden for de viste byggefelter, der bl.a. omfatter størstedelen af den eksisterende bebyggelse samt to byggefelter for henholdsvis hotel- og arenabebyggelse. Bebyggelsen må opføres i højst 6 etager, og bebyggelsens højde må ikke overstige 24 m. I byggefeltet, hvor der kan opføres et hotel, må der opføres et højhus med op til 18 etager og med en højde på maksimalt 50 m. Det bebyggede areal i dette område må for den del af bygningen, som har en højde på mere end 15 m, ikke overstige 900 m². Mellem hotellet og Bella Center kan der etableres en glasforbindelsesgang i 1. sals højde, med en frihøjde over gadeniveau på mindst 4,2 m. Uden for de fastlagte byggefelter kan der opføres mindre bygninger til tekniske anlæg m.v.

Med bestemmelsen om bebyggelsens ydre fremtræden skal det sikres, at der skabes en god helhedsvirkning sammen med omgivelserne og bibringes den samlede bebyggelse et fællespræg med en arkitektonisk tilfredsstillende fremtræden. Nybyggeri skal fremstå med en arkitektonisk høj kvalitet i et nutidigt formsprog og skal overvejende fremtræde let og lys. Bygningsflader skal udføres i naturlige genanvendelige materialer, såsom ikke-reflekterende metal, glas, træ, natursten samt pudset murværk og beton, ubehandlet eller lyse nuancer. I byggefeltet, hvor der kan opføres et hotel, skal bygningen opføres som 2 parallelle, massive bygningsskiver med påhægtede glasfacader og sammenbygget med en transparent mellembygning. Glaspartier skal fremtræde transparente. I vinduer må kun anvendes planglas. I hotelbebyggelsen må vinduer kun fremtræde med klart glas. I den øvrige bebyggelse kan der herudover anvendes let tonet eller svagt coated vinduesglas uden spejlvirkning.

Friarealet (eksklusive parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 15 pct. af etagearealet. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordnen 1 plads pr. 100 m² etageareal og kan indrettes på terræn, i underjordisk anlæg og i parkeringshus/-etager. Langs Vejlands Allé skal de ubebyggede arealer anlægges med græs og enkelte træer og langs Center Boulevard skal de anlægges med græs og grupper af træer eventuelt vekslende med befæstede arealer. De eksisterende kanaler opretholdes med skrå afgrænsninger og udformes med græsklædte, bløde kanter.

Lokalplanforslaget ophæver lokalplan nr. 121 med tillæg nr. 1.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plandirektoratet foretaget høring af Miljø- og Forsyningsforvaltningen og Ørestadsselskabet.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, har anbefalet, at der i lokalplanens formålsbestemmelse optages en bemærkning om, at det tilstræbes, at der lægges vægt på en bymæssig tæthed med bæredygtige løsninger og et byøkologisk perspektiv, hvor økologiske tiltag indgår i en integreret arkitektonisk helhed, der indikerer en bæredygtig by, og at der til bestemmelsen knyttes en stjernebemærkning, der henviser til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Dernæst anbefales det, at det ligeledes af formålesbestemmelsen fremgår, at beboere og brugere skal beskyttes mod forurening og andre ulemper.

Efterfølgende anbefaler Miljøkontrollen, at bestemmelsen "Foranstaltning mod forureningsgener" opdeles i specifikke bestemmelser vedrørende trafik, virksomheder samt jordbunds- og grundvandsforhold og eventuelt med henvisninger til love, bekendtgørelser og vejledninger i fodnoter.

Miljøkontrollen anfører, at trafikstøjniveauet på Vejlands Allé er beregnet til 77 dB(A). Miljøkontrollen er ikke i besiddelse af fornødent materiale til at beregne trafikstøjbelastningen fra Center Boulevard, men det vurderes, at støjbelastningen fra trafikken på de større veje i området kan lægge væsentlige begrænsninger på anvendelsen af de tilstødende grunde. Dernæst har Miljøkontrollen vurderet, at støjbelastningen fra Metro ikke overstiger grænseværdien på 60 dB(A) i en afstand på ca. 15 m fra spormidten, såvel på strækningen på dæmning som på bro.

På den baggrund anbefaler Miljøkontrollen, at der optages sædvanlig miljøbestemmelse om bebyggelses og primære opholdsarealers placering samt bestemmelse om det maksimale støjniveau fra vej og bane inde i bebyggelsen.

Det oplyses endvidere, at det ikke skønnes, at der i lokalplanområdet findes virksomheder, der vil være til gene for forureningsfølsomme funktioner. Miljøkontrollen har ikke konkret viden om forurening af jorden i området, som er inddæmmet område, der i dag ligger under havoverfladen. Der forventes således ikke at være tilført jordfyld til området. Områdets tidligere anvendelse til militære øvelser med deraf følgende oprydning for ammunition giver ikke anledning til forurening af jorden af betydning. Hidtidige erfaringer fra anlægsarbejder på området underbygger, at det må betragtes som uforurenet. Der er dog internt på Bella Centers område konstateret forurening i form af slam i drængrøfter, som bl.a. afleder vand fra parkeringspladser.

Opmærksomheden henledes desuden på, at der mange steder i København findes forurening i fyldjord og overfladejord. Hvis der skal bortskaffes jord fra arealer eller der bliver tale om at anvende arealet til følsomme formål, anbefales det, at man lader et konsulentfirma undersøge jorden for indhold af miljøfremmede stoffer. Miljøkontrollen foreslår på den baggrund, at der optages særlig bestemmelse om ovennævnte forhold med fodnote, der henviser til lov om forurenet jord.

Miljøkontrollen oplyser endvidere, at man ikke har kendskab til forurening af grundvand i området. Der henvises til "Generelle retningslinier for oppumpning af grundvand i Ørestad" af 2. november 2000. Der gøres opmærksom på, at permanent dræning i Ørestad generelt ikke tillades.

Endelig foreslås det, at der optages bestemmelse om, at det er en intention for hele Ørestad, at regnvand fra tage og befæstede arealer i videst muligt omfang ledes til de i området anlagte kanaler og vådområder, dog gennem separate systemer.

Med hensyn til de miljømæssige retningslinier for opførelse af bebyggelse er der optaget en hensigtserklæring herom i formålsbestemmelsen med henvisning til fodnote "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Forslaget om optagelse i formålsbestemmelsen om beskyttelse af beboere og brugere mod forurening og andre ulemper samt specifikke bestemmelser vedrørende trafik, virksomheder samt jordbunds- og grundvandsforhold finder man ikke hensigtsmæssig, idet der i lokalplanforslaget er indarbejdet bestemmelse om iagttagelse af forureningshensyn fra trafik og virksomheder ved placering af bebyggelse og primære opholdsarealer. Hertil kommer at der efter sædvanlig praksis er medtaget bestemmelser om det indendørs støjniveau i bygninger i det omfang, forholdet ikke er reguleret i byggelovgivningen samt fodnotehenvisninger til bestemmelserne i lov om forurenet jord og til Miljøstyrelsens vejledninger om " ;Trafikstøj i boligområder" og "Støj og vibrationer fra jernbane". Disse oplysninger skønnes at tilgodese Miljøkontrollens ønsker.

For så vidt angår grundvandssænkning skal det oplyses, at lokalplanforslagets § 10 om tilladelser i henhold til anden lovgivning indeholder en henvisning til vandforsyningslovens § 26 om grundvandssænkning og miljøbeskyttelseslovens § 28, jf. § 27, om forurenet grundvand/drænvand.

Endelig skal nævnes, at Miljøkontrollens ønsker om optagelse af øvrige bestemmelser af ren oplysende karakter ikke foreslås imødekommet, idet sådant stof ikke vurderes at høre hjemme i selve lokalplanteksten.

Ørestadsselskabet har telefonisk oplyst, at man er enig i, at afgrænsningen mellem lokalplanområdet og Ørestad er fastlagt således, at den fremtidige Ørestads Boulevard kan få samme anlægsbredde langs hele lokalplanområdet. Det oplyses endvidere, at det med Bella Center er aftalt, at Ørestads Boulevard etableres uden fortov på en strækning af hensyn til indhegning og adgang til østhallen. Selskabet har ikke yderligere bemærkninger til lokalplanforslaget.

Brev af 22. februar 2000 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

Erik Jacobsen Jens Jacobsen