Ombygning af hybler i Remisevænget Øst og Remisevænget Nord

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 25. maj 2000

Ombygning af hybler i Remisevænget Øst og Remisevænget Nord. (Bygge- og Teknikudvalget)

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet, idet dog udvalget betingede sig, at der inden ombygningen udarbejdes en relevant førsynsrapport efter samråd med forvaltningen.

Anbefales.

Fagforeningernes Boligforening ansøger om støtte i henhold til almenboligloven, herunder kommunal garanti for realkreditlån i forbindelse med gennemførelse af en ombygning af 132 hybler i afdeling Remisevænget Øst til 96 boliger og af 32 hybler i Remisevænget Nord til 14 boliger samt en række miljøforbedrende foranstaltninger i de to afdelinger.

De samlede udgifter er anslået til 67.684.000 kr. for Remisevænget Øst og til 7.800.000 for Remisevænget Nord.

Udgifterne finansieres fuldt ud ved optagelse af realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden samt kommunal garanti med regaranti fra Landsbyggefonden.

Kommunen lod ved salget i 1965 efter sædvanlig praksis som grundsælger lyse deklarationer om indbetaling af tillægskøbesum ved ændring af det oprindeligt forudsatte etageareal, ligesom der er tinglyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2035.

Fra Fagforeningernes Boligforening er modtaget ansøgninger om støtte til ombygning af utidssvarende "hybler" (datidens "ungdomsboliger") samt gennemførelse af miljøforbedrende foranstaltninger i afd. Remisevænget Øst (matr.nr. 893 Sundby Overdrev, matr.nr. 1349 Sundbyvester m.fl.) og Remisevænget Nord (matr.nr. 804 Sundby Overdrev).

Begge afdelinger, der er dele af "Urban-planen", er opført midt i 1960'erne.

Københavns Kommune er oprindeligt grundsælger. I forbindelse med grundsalget er der pålagt afdelingernes ejendomme deklaration om ret for kommunen til at tilbagekøbe disse i år 2035 for den oprindelige grundsalgssum, men uden erstatning for bygningernes værdi.

Endvidere er ejendommene pålagt deklaration om betaling af tillægskøbesum, såfremt etagearealet ved senere om- og tilbygninger overskrider det i det oprindelige skøde fastsatte etageareal.

Hyblerne, der gruppevis er fælles om køkken og toilet/badefaciliteter, var oprindelig påtænkt udlejet som supplementsrum, dvs. til anvendelse for børn af familier, der i forvejen boede i afdelingen, men da behovet herfor viste sig ringe, blev udlejningen overdraget til Landsforeningen Ungbo.

Efter Ungbos konkurs i starten af 1990'erne overgik udlejning af hyblerne til boligselskabet og har herefter i vidt omfang været udlejet som midlertidige lejemål via Københavns Kommune, senest ifølge en aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Da den fysiske indretning er uhensigtsmæssig og utidssvarende, og da den hyppigt skiftende lejerkreds i de mange hybler er en belastning for afdelingernes boligmiljø med stadig større problemer med de unge i området og voksende utryghed blandt afdelingernes øvrige beboere, ønskes der gennem ombygning tilvejebragt mere tidssvarende boliger såvel for ældre- og handicappede som for unge.

Bebyggelsens husdybde på 13 meter og bagvedliggende pulterrum umuliggør indretning af gennemlyste lejligheder, ligesom konstruktionerne giver visse bindinger. Alligevel sammenlægges de små mørke værelser til selvstændige boliger i varierende størrelse, hvor lysforholdene forbedres ved forstørrede åbninger i facaden, med udbyggede glaskarnapper. 14 boliger, type 5, Remisevænget Øst, får også lys fra gavlen.

Flere af boligtyperne har skydedøre mellem opholdsrummene, der giver en god åbenhed og fleksibilitet.

Boligerne forbedres mærkbart ligesom adgangsforholdene gøres bedre.

Bebyggelsens øvre etager har ikke elevatoradgang. Handicappede eller gangbesværede beboere på de øvrige etager vil med de nye ældreegnede boliger i stueetagen få mulighed for at blive boende i bebyggelsen.

De nye boliger rummer gode møbleringsmuligheder. Lejlighedernes overflader og øvrige indretning er kun løst beskrevet, men virker rimelig.

Facadekonsekvenserne er isoleret set et tilskud til bebyggelsen.

Flytning af adgangssti begrænser indbliksgenerne for den enkelte lejlighed.

Der er meddelt byggetilladelser til ombygningerne.

Ombygningsarbejderne påregnes finansieret fuldt ud med 30-årige realkreditlån, der vil være fuldt afdraget, inden kommunen kan gøre sin tilbagekøbsret gældende i 2035.

Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lånet. Ydelsesstøtten udgør et beløb, som svarer til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers betaling, der svarer til 3,6% af anskaffelsessummen. Landsbyggefonden kan helt eller delvis bringe betalingen af ydelsesstøtte til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.

Det er en betingelse for ydelsesstøtten, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Det er samtidig en forudsætning for kommunens garanti, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen.

Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes garanti på indtil 100% af lånet.

Om de to afdelinger og projektet kan nærmere oplyses følgende:

Afdeling Remisevænget Øst består af 15 blokke og omfatter foruden de 132 hybler, der påtænkes ombygget, 651 familieboliger.

Herudover er der i afdelingen ét erhvervslejemål, 3 institutioner samt en ungdomspension (situationsplan optrykt som bilag 1).

Hyblerne ligger dels som enkeltværelser i blokkenes parterreetager, dels som hybelgrupper på 4 etager i blok 15 (etage-og facadeplaner optrykt som bilag 2-4).

De 96 ny boliger fordeler sig således:

15 stk. 1-rums lejligheder (40,3 m² - 51,4 m²)

22 stk. 1½-rums lejligheder (55,3 m²)

59 stk. 2-rums lejligheder (49,8 m² - 67,5m²)

Den anslåede udgift til ombygningen er opgjort til 67.684.000 kr.

Heraf vedrører 64.905.000 kr. ombygning til boliger, mens 2.779.000 kr. vedrører miljøforbedrende foranstaltninger omfattende forbedrede adgangs- og terrænforhold. Disse foranstaltninger vil blive søgt udført i snævert samarbejde med beboerne.

Da kommunen ved det oprindelige grundsalg betingede tillægskøbesum ved øget anvendelse, og da der ved projektets gennemførelse sker en forøgelse af etagearealet på 847 m², skal afdelingen i medfør af den ved grundsalget tinglyste deklaration som en del af ombygningsudgifterne betale tillægskøbesum.

Det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at fastsætte en tillægskøbesum svarende til 1300 kr. pr. m² etageareal med forfaldsdag ved meddelelse af skema B-tilsagn. Købesummen forudsættes reguleret efter endelig opmåling af det byggelovsmæssige etageareal.

Projektet har været behandlet på flere afdelingsmøder, ligesom der har været afholdt urafstemning om projektet, i hvilken forbindelse det blev besluttet, at ombygningen af hybler til boliger ikke måtte medføre væsentlige påvirkninger af lejen for de øvrige beboere i afdelingen, ligesom der i forbindelse med afstemningen blev lagt vægt på, at ombygningen ikke måtte medføre indskrænkninger i anvendeligheden af de øvrige boligers "udenoms-rum".

Lejen for de nyindrettede familieboliger er, inkl. lejeforhøjelse vedrørende miljøforbedrende foranstaltninger, kalkuleret til 600 kr./m².

For afdelingens øvrige boliger vil gennemførelse af de miljøforbedrende foranstaltninger medføre, at gældende leje på 436 kr./m² forhøjes med 0,575% til 439 kr./m². Lejeforhøjelsen er efterfølgende godkendt af beboerne.

Afdeling Remisevænget Nord består af 2 højhuse og 5 mindre boligblokke. Afdelingen omfatter foruden 32 stk. hybler, samlet i grupper på 3-4 værelser, 466 boliger med et samlet etageareal på 35.375 m² (situationsplan optrykt som bilag 5)

FB ansøger om støtte til ombygning af 32 hybler til 14 stk. handicap-/ældreegnede 1½-rums lejligheder (6 stk. på 37 m² og 8 stk. på 43 m². Etage-og facadeplaner optrykt som bilag 6-8).

En del af hyblerne – 75 m² – omdannes til pulterrum.

Trappeopgangene renoveres i fornødent omfang, og der etableres forhaver med hækbeplantning og adgangsforhold (belægning, belysning samt adgangsareal til opgange) tilpasses de ændrede forhold.

De samlede omkostninger ved ombygningen er opgjort til 7.800.000 kr., heraf ca. 1.050.000 kr. vedrører miljøforbedrende foranstaltninger på fællesarealer.

Ombygningssagen har været behandlet og er besluttet ved urafstemning i afdelingen.

Huslejen i de ombyggede boliger er kalkuleret til 600 kr./m².

For afdelingens øvrige boliger vil gennemførelse af de miljøforbedrende foranstaltninger medføre, at gældende leje på 457 kr./m² forhøjes med 0,66% til 460 kr./m².

Kommunens udstedelse af garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.

Bilag 1: Situationsplan – Remisevænget Øst

Bilag 2: Ekst. forhold – parterreplan – Remisevænget Øst

Bilag 3: Ekst. forhold – facader – Remisevænget Øst

Bilag 4: Fremtidige forhold – parterreplan – Remisevænget Øst

Bilag 5: Situationsplan – Remisevænget Nord

Bilag 6: Ekst. forhold – etageplan – Remisevænget Nord

Bilag 7: Fremtidige forhold – etageplan – Remisevænget Nord

Bilag 8: Facadeudsnit – Remisevænget Nord

Knud E. Rasmussen