Grundkøbslån til at opføre 72 boliger på Teglholmen, Kgs. Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om der skal ydes et grundkøbslån på 38,699 mio. kr. i forbindelse med et projekt, der omfatter opførelse af 65 almene familieboliger og syv ungdomsboliger på Teglholmen i Kgs. Enghave.

Indstilling

Indstilling om,

1. at der ydes grundkøbslån til grundkøb i forbindelse med projektet svarende til 38,699 mio. kr. Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Borgerrepræsentationen besluttede den 26. maj 2016 at yde støtte til Boligforeningen 3B til at opføre 65 almene familieboliger og syv ungdomsboliger på Teglholmen i Kgs. Enghave. I overensstemmelse med denne beslutning gav forvaltningen den 27. juni 2016 3B tilsagn om støtte (skema A). Byggeudgiften var anslået til 159,009 mio. kr., svarende til den maksimale ramme for støttet byggeri. Det har nu vist sig, at det ikke er muligt at opføre byggeriet for denne sum, og 3B har derfor ansøgt om et grundkøbslån på 38,699 mio. kr. for at bringe balance i projektets samlede økonomi.

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til, om projektet skal have supplerende støtte i form af et grundkøbslån.

Løsning

Grundkøbslån

Folketinget vedtog i februar 2015 en ændring af lov om almene boliger medvidere. Lovændringen giver kommunen mulighed for at yde et grundkøbslån for at opnå en alsidig boligsammensætning i de dele af byen, hvor grundprisniveauet er så højt, at det ikke er muligt at opføre almene boliger. Grundkøbslånet ydes udelukkende til at dække grundkøbsudgifter.

Borgerrepræsentationen vedtog den 30. april 2015 (A, F og Ø) et sæt af kriterier for at yde grundkøbslån. Kriterierne omhandler beliggenhed, boligtype og prissætning af grunden/byggeretten. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen har med udgangspunkt i de tre kriterier vurderet, at projektet kan tildeles grundkøbslån.

Grundkøbslån kan, jf. de vedtagne kriterier, ydes, hvis det omfattende projekt ligger i et skoledistrikt med under 25 % almene boliger. I det pågældende skoledistrikt, Skolen i Sydhavnen, er der pt. ca. 20 % almene boliger. Det forventes, at der ved fuld udbygning vil være under 10 % almene boliger i skoledistriktet. Boligerne etableres primært som familieboliger med et mindre antal ungdomsboliger. Boligtypen er således svarende til den primære boligtype i området.

Grundkøbslån kan, jf. Almenboliglovens § 119 a, kun ydes til den del af grundprisen, der overstiger 20 % af maksimumsbeløbet for anskaffelsessummen for almene familieboliger. De 20 % er beregnet til 4.633 kr./m2 inkl. moms. Grundsælgeren tilbyder 3B grunden for 10.438 kr./m2 inkl. moms og inkl. omkostninger til oprensning mv. og pælefundering, samt udgifter til anlæg af fundament og betaling af tilslutningsafgift for el, vand, varme og kloak. Det er dog en forudsætning, at grundsælger beholder brugsretten til parkeringspladserne i parkeringskælderen. 3B har ansøgt om et grundkøbslån på 5.805 kr./m2, svarende til forskellen mellem 10.438 kr./m2 og 4.633 kr./m2, i alt 38,699 mio. kr. Økonomiforvaltningen vurderer, at den tilbudte pris er markedskonform.

Under normale omstændigheder søges et grundkøbslån forud for tilsagn om skema A, jf. procedurerne for tildeling af grundkøbslån. I dette tilfælde afviger ansøgningstidspunktet, da der er tilstødt projektet betydelige fordyrelser efter skema A, bl.a. i form af uforudsete udgifter til pælefundering, fordyrelser af byggeomkostninger mv. Totalentreprenøren har den 22. februar 2017 redegjort for sine forventninger til prisudviklingen på dette projekt. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at 3B ikke har kunnet forudse de pågældende fordyrelser ved skema A-ansøgningen.

Tildeling af grundkøbslånet på dette stadium af projektudviklingen er ikke strid med de eksisterende kriterier for tildeling af grundkøbslån. I den pågældende vurdering lægger forvaltningerne særligt vægt på den lave andel almene boliger, når området er fuldt udbygget, på projektets attraktive placering nær havnearealerne, samt at de pågældende områder udvikles efter ambitiøse lokalplaner, der udfordrer de gængse rammer for projektøkonomien for alment byggeri.

Der kan være en risiko for, at et tilsagn i denne sag kan skabe præcedens for lignende projekter, men da beslutninger om grundkøbslån beror på en konkret vurdering fra sag til sag, vil et tilsagn i denne sag ikke nødvendigvis kunne overføres på lignende sager fremover.

I den konkrete sag kan det bl.a. lægges til grund, at:

• Projektet opfylder de politiske kriterier for grundkøbslån med hensyn til beliggenhed, prissætning og boligtype.
• Det omfattede område ved fuld udbygning forventes at have en lav andel almene boliger i forhold til resten af byen.
• Projektet er beliggende i et byudviklingsområde.
• Projektet blander private og almene boliger i én bebyggelse, som understøtter hensynet til en blandet by.
• Projektet er beliggende i en attraktiv, havnenær bydel.

Såfremt grundkøbslånet ikke ydes, kan 3B på grund af de nævnte fordyrelser ikke gennemføre projektet. 3B har betinget grundkøbet af, at kommunen giver skema B. 3B kan således træde tilbage fra grundkøbet. Det forventes, at der i så fald i stedet vil blive opført private boliger.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

Nye almene boliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene bygherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Denne finansiering vil gælde for den del af anskaffelsessummen, der er inden for maksimumsbeløbet for anskaffelsessummen for almene familieboliger (159,009 mio. kr.).

Grundkøbslån

Det fremgår af Lov om almene boliger mv., at der samlet for de relevante kommuner kan gives tilsagn om grundkøbslån for i alt 500 mio. kr. i perioden 2015-2025. Københavns Kommunes andel af den samlede pulje er i lovforslaget fastlagt til at udgøre i alt 300 mio. kr. i perioden. Såfremt det ansøgte lån ydes, vil kommunens pulje til grundkøbslån reduceres med 38,699 mio. kr., hvorefter puljen udgør 241,1 mio. kr. Grundkøbslånet ydes udelukkende til at dække grundkøbsudgifter.

Grundkøbslånet er finansieret i Overførselssagen 2014-2015 (Boligpakken) (Borgerrepræsentationen den 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø), og udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel. Grundkøbslånet ydes på samme vilkår som det kommunale grundkapitallån, dvs. som et rente- og afdragsfrit lån i op til 50 år. 

TMU = Teknik- og Miljøudvalget.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere 3B om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil senere sende et nyt tilsagn (Skema A) med den forhøjede anskaffelsessum til 3B.

Peter Stensgaard Mørch                                 /Pernille Andersen               

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der ydes grundkøbslån til grundkøb i forbindelse med projektet svarende til 38,699 mio. kr. Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 19. juni 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med otte stemmer mod en. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V og Ø.
Imod stemte: C.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 15. august 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 10 stemmer mod 2. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, F, O og V.

Imod stemte: C og I.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 24. august 2017

Indstillingen blev godkendt med 43 stemmer imod 4. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, V, F og O.

Imod stemte: C og I.