Analyse af den aktuelle boligforsyning i Københavns Kommune

Indstilling

Indstilling om,

1. at analyserne, jf. bilag 1, tages til efterretning,
2. at forslag til organisering af den løbende monitorering, jf. løsning, godkendes,
3. at det godkendes, at medlemsforslaget stillet af Enhedslisten, Radikale Venstre, Alternativet og Det Konservative Folkeparti på Borgerrepræsentationens møde den 25. marts 2021 dagsordenspunkt 16, jf. bilag 5, hermed er håndteret.

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

Borgerrepræsentationen træffer store beslutninger om byens udbygning. Udbygningen er med til at sikre, at der i fremtiden er et passende boligudbud til byens voksende befolkning. For at træffe de bedst mulig beslutninger er det væsentligt, at der foreligger et fælles vidensgrundlag om blandt andet det aktuelle boligudbud. Borgerrepræsentation ønsker derfor, at Økonomiforvaltningen sammen med relevante forvaltninger udarbejder og fremlægger en analyse af den aktuelle boligforsyning, jf. vedtagne medlemsforslag vedlagt som bilag 5. Herunder ønskes analyser af udviklingen i boligudbuddet, flyttemønstre, tomme boliger, huslejen i forskellige boligtyper samt andre emner, som forvaltningen finder relevante i relation til boligudbuddet. I forlængelse af analysen ønskes forslag til organisering af en løbende monitorering på området.

Løsning

Økonomiforvaltningen gennemfører løbende analyser af boligforsyningen, det fremtidige boligbehov samt af flyttemønstrene ud og ind af kommunen. Besvarelsen er derfor for en stor dels vedkommende henvisninger til og sammenfatninger af tidligere gennemførte og igangværende analyser. Derudover indeholder besvarelsen henvisninger til samt kort beskrivelse af andet offentligt tilgængeligt datamateriale vedrørende udviklingen i boligbestanden, udviklingen på boligmarkedet, udviklingen i flyttemønstrene og den demografiske udvikling. Endelig indeholder besvarelsen de seneste forventninger til den fremtidige demografiske udvikling og det heraf afledte boligbehov.

Det har ikke været muligt at fremskaffe datamateriale vedr. langtidsudlejning gennem airbnb og lignende ordninger samt data om boligpriser efter boligens opførelsesår, hvorfor disse dele ikke kan belyses.

Det omfattende materiale er til brug for besvarelsen af medlemsforslaget sammenfattet i et notat, der fremhæver væsentlige pointer fra de enkelte analyser og statistiske kilder, jf. bilag 1. I notatet er henvist med links til de dele af analysematerialet bag besvarelsen, der er offentligt tilgængelige. De dele, der ikke er offentligt tilgængelige, er vedlagt som bilag 2 og 3. Derudover er der vedlagt en tabelsamling i bilag 4. 

Notatets struktur og hovedbudskaber er gengivet herunder:

1. Udvikling i boligbestand, familier og tæthed 1991-2021

Boligbestanden er steget med 47.000 boliger over de seneste 30 år, primært større ejerboliger og privat udlejning. I samme periode er antallet af familier steget med 86.000, dvs. omkring det dobbelte af væksten i boligbestanden. Antallet af flerfamilieboliger er derfor mere end fordoblet som følge heraf, og antallet af beboere pr. bolig er steget fra 1,7 til 2, mens boligarealforbruget pr. københavner er faldet fra 43 m2 til 41 m2.

2. Boliger uden tilmeldte beboere og strukturel tomgang

Antallet af boliger uden tilmeldte beboere har varieret mellem 10.000 og 18.000 de seneste 30 år, og var ved indgangen til 2021 ca. 17.500. Antallet varierer i høj grad i takt med antallet af nyopførte boliger, da en del heraf ikke indflyttes umiddelbart efter færdiggørelse.

Boliger uden tilmeldte beboere på et givent tidspunkt er imidlertid ikke det samme som ledige boliger, eller boliger som har været ubenyttet over en længere periode. Der vil altid være naturlig tomgang i forbindelse med beboerskift og nyopførte boliger, som endnu ikke er indflyttet. Derudover er der boliger uden pligt til helårsbeboelse o.l. På baggrund af data fra april 2021 estimeres antallet af langtidstomme boliger (den strukturelle tomgang) til at være omkring 5.100. Blandt de langtidstomme boliger ses en overrepræsentation af boliger med installationsmangler og små boliger.

3. Boligernes omsætningshastighed

Omkring hver ottende bolig bliver tilgængelig eller ledig i løbet af et år, dvs. boligen enten heltømmes eller er nyopført. Omsætningshastigheden er højest i privat udlejning, hvor omkring hver femte bolig bliver ledig i løbet af et år, mens den er lavest i andelsboliger og almene boliger, hvor ca. hver tiende bolig bliver ledig hvert år. Små boliger har den højeste omsætningshastighed.

Den årlige tilflytning fra andre kommuner og udlandet steg væsentlig mere end antallet af ledige boliger i perioden fra 2004 til 2015, hvilket medførte fortætning i boligmassen.

4. Boligudbud, priser og udbuds- og liggetider

Boligmarkedet er i høj grad opdelt efter ejerforhold, og der eksisterer ikke et samlet overblik over markedet, dvs. udbud og priser. Ejermarkedet er det mest gennemsigtige, og her er udbuddet faldet fra ca. 2.500 lejligheder til ca. 1.000 fra midten af 2019 til februar 2021, hvilket har været en medvirkende årsag til de kraftigt stigende priser i samme periode. Udbuds- og salgspriserne ligger nu på hhv. 56.000 og 45.000 kr. pr. m2. i gennemsnit. Salgspriserne varierer imidlertid fra ca. 38.000 kr. pr. m2 i København NV til ca. 59.000 kr. pr. m2 i Nordhavn.

Udviklingen i huslejen på det private marked indikerer, at efterspørgslen på lejeboliger også er forholdsvis høj, set i forhold til udbuddet. Siden 2015 er huslejen i gennemsnit steget med omkring 25 pct.

5. Overordnede flyttemønstre og bosætningsanalyse

Flytteaktiviteten er stigende både ind, ud og internt i kommunen. Især siden 2010 har der været en kraftig vækst i tilflytningen, men langt de fleste tilflyttere flytter dog ud af byen igen efter en årrække. Blandt dem, der tilflyttede i år 2000, var kun 27 pct., stadig bosiddende i kommunen i 2020.

Blandt de familietyper, der er fraflyttet København i de seneste år, udgør enlige den største gruppe. Opgjort i antal personer udgør børnefamilier dog flertallet. Blandt de personer, der flytter ud af København, angiver flertallet, at de gerne ville være blevet i byen. Økonomi angives i den forbindelse som den hyppigst forekommende årsag til ikke at blive.

6. Det fremtidige boligbehov

I kommuneplanen blev det demografisk betingede boligbehov estimeret til 55.000 boliger i perioden fra 2019 til udgangen af 2030. Det prisdæmpende behov blev estimeret til 60.000 boliger, dvs. 5.000 flere. Der er siden opført ca. 12.000 nye boliger. På baggrund af den seneste befolkningsprognose estimeres det demografisk betingede boligbehov de kommende 10 år til omkring 40.000 boliger. Med de 12.000 boliger, som allerede er opført taget i betragtning, er der således et meget beskedent fald i behovet på 3.000 boliger frem mod udgangen af 2030, sammenlignet med forudsætningerne i Kommuneplan 2019. Der er ikke foretaget en opdateret beregning af det prisdæmpende behov, da denne blev udført af konsulenthuset Copenhagen Economics.

Efter planperioden (2031-2050) estimeres behovet til yderligere 40.000 boliger, baseret på forventningerne til den demografiske udvikling. Det demografisk betingede boligbehov stemmer overens med resultaterne fra Boligøkonomisk Videncenters seneste analyse af boligefterspørgslen i danske kommuner fra maj 2021, hvor de anslår behovet til at være på 82.000 boliger i perioden fra 2018 til 2040.

I relation til organisering af den løbende monitorering af boligforsyningen foreslår Økonomiforvaltningen, at de dele af analysematerialet bag besvarelsen, der opdateres årligt, samles og fremsendes til Borgerrepræsentationen i fast årlig kadence, herunder udviklingen i boligmassen, boliger uden beboere, tætheden i boligmassen, prisudviklingen på boligmarkedet, flyttemønstrene samt det demografisk betingede boligbehov.

De dele af materialet, fx analyserne bag kommuneplanen, der ikke udføres eller kan opdateres årligt, fremsendes til Borgerrepræsentationen sammen med den øvrige monitorering i de år, hvor de bliver udført.

Et survey over årsager til flytninger foreslås gennemført med 3-5 års mellemrum. Næste gang i relation til den kommende kommuneplan.

Økonomi

Surveyet, der afdækker årsager til flytninger, er en telefonbaseret spørgeskemaundersøgelse blandt tilfældigt udvalgte til- og fraflyttere samt københavnere, der flytter internt i byen. Deltagerne spørges blandt andet til bevæggrunde for flytningen. Dataindsamlingen, dvs. interviewene, skal udføres med ekstern bistand og skønnes at koste ca. 200-300.000 kr. Udgiften hertil afholdes inden for Økonomiforvaltningens budget.

Videre proces

Hvis forslaget godkendes vil der årligt blive udarbejdet en afrapportering som skitseret.