Afkald på tillægskøbesum som led i udviklingsplan for Tingbjerg (Fortrolighed ophævet pr. 24. april 2020)

Indstilling

Indstilling om,

1. at det godkendes, at Københavns Kommune i forhold til de i bilag 1 anførte ejendomme i Tingbjerg giver afkald på tillægskøbesum i forbindelse de almene boligafdelingers salg af restarealer og byggeret med henblik på opførelse af private boliger eller erhverv som led i udviklingsplan for området og som hjemlet i § 27 b i lov om almene boliger mv,
2. at det tages til efterretning, at Borgerrepræsentationen inden udgangen af 2. kvartal 2020 vil blive forelagt forslag til model for håndtering af forventet kommende lovhjemmel til, at kommuner kan give afkald på tillægskøbesum i forbindelse med etablering af almene boliger udenfor udsatte boligområder.

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

Tingbjerg er opført af boligorganisationerne SAB og fsb på ejendommene matr.nr. 3549, 3554, 3598, 3615, 3617, 3618, 3619 og 3620 Husum og herfra udstykkede parceller. På samtlige ejendomme er tinglyst servitut om betaling af tillægskøbesum til Københavns Kommune ved merbebyggelse og/eller ændret anvendelse i forhold til forudsat ved kommunens salg.

Som en del af nye initiativer til udvikling eller afvikling af ghettoområder mv. fik kommunerne den 1. december 2018 i kraft af § 27 b i lov om almene boliger mv. en særlig adgang til at undlade at opkræve tillægskøbesum i disse områder. Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"Kommunalbestyrelsen kan indtil den 1. januar 2025 beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings ejendom i et udsat boligområde, jfr. § 61 a, stk. 1, hvis afhændelsen sker med henblik på opførelse af private boliger eller erhverv."

Borgerrepræsentationen har den 20. juni 2019 (som dagordenspunkt 12) godkendt udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse, samt at kommunen har til hensigt at anvende den nyindførte hjemmel i almenboliglovens § 27 b-c til helt eller delvist at undlade at opkræve tillægskøbesum ved afhændelsen af de almene boligafdelingers ejendomme.

Boligministeren har i slutningen af 2019 gennemført høring vedr. udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger mv., således at kommuner vil kunne give afkald på tillægskøbesum i forbindelse med etablering af almene boliger udenfor udsatte boligområder. Efter forslaget skal ændringen træde i kraft den 1. juli 2020.

Løsning

På baggrund af kommunens hensigtserklæring om helt eller delvist at give afkald på tillægskøbesum i Tingbjerg har Økonomiforvaltningen i 2. halvår af 2019 haft en tæt dialog med SAB og fsb om opgørelse af de potentielle tillægskøbesummer og de almene boligorganisationers udgifter til realisering af udviklingsplanen. 

Tillægskøbesum

I forhold til boligafdelingers frasalg af restarealer er salgspris, svarende til tillægskøbesum, fastsat på grundlag af indhentet erhvervsmæglervurdering for byggeretsværdier i området ved opførelse af henholdsvis etageboliger, tæt-lav boligbebyggelse og almene plejeboliger. Byggeretsværdier mv. fremgår af bilag 1.

Baseret på opgørelse af den samlede nye bebyggelse i Tingbjerg, som kan forventes opført til opfyldelse af udviklingsplan og i henhold til kommende lokalplan, vil værdien af den hermed forbundne byggeret udgøre 196 mio. kr.

Med fradrag på 20 mio. kr. for byggeretsværdi af eksisterende bebyggelse, som nedrives, kan den samlede tillægskøbesum opgøres til 176 mio. kr.

Der er ikke foretaget opgørelse af eventuelle særlige grundrelaterede omkostninger (til fx jordforurening, nedrivning af eksisterende bebyggelse, ledningsomlægninger o.l.), der ikke indgår i byggeretsvurdering. Disse accepteres sædvanligvis fradraget i tillægskøbesum og må antages at kunne reducere denne i et ikke ubetydeligt omfang.

Udgifter til realisering af udviklingsplan

SAB og fsb har opgjort deres udgifter til udviklingsplan for Tingbjerg således:

Basisudgifter til projektledelse og konsulentbistand mv., 2019-2025                               24 mio. kr.

Udgifter til indfrielse af lån, tomgangsleje, advokat, matrikulering mv.                             22 mio. kr.

Ombygning af lægelokale og retablering af selskabslokale og materielgård                   12 mio. kr.

Andel af udgifter til ny affaldsløsning i området (delvis nedgravet)                                  88 mio. kr.

Andel af udgifter til opgradering af vej-/haverum og fælleshaver                                     90 mio. kr.

I alt 236 mio. kr.

Udgifterne er nærmere specificeret i bilag 2.

Opgørelse af udgifter er baseret på indhentede overslag mv., men Økonomiforvaltningen vurderer på baggrund af dialogen med SAB og fsb og de fremlagte oplysninger, at opgørelsen overordnet set må anses retvisende.

Afkald på tillægskøbesum i Tingbjerg

Økonomiforvaltningen vurderer på ovenstående grundlag, at udgifterne til udviklingsplan vil mere end overstige den samlede tillægskøbesum for nybyggeri som led i planen. Differencen forventes dækket af boligorganisationernes dispositionsfonde mv.

Under hensyn hertil indstilles det, at Borgerrepræsentationen i forlængelse af sin hensigtserklæring godkender, at kommunen giver fuldt afkald på tillægskøbesum ved de almene boligafdelingers salg af restarealer og byggeret på de i bilag 1 anførte ejendomme i Tingbjerg.

Anvendelse af salgsprovenu er i øvrigt reguleret i Almenboliglovgivningen. For projektet som helhed udarbejdes som sædvanligt byggeregnskaber mv., der godkendes af kommunens tilsyn med almene boliger (som varetages af Teknik- og Miljøudvalget). Projektet følges i øvrigt løbende i fora med Økonomiforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen som deltagere.

Kommende hjemmel til afkald på tillægskøbesum ved etablering af almene boliger

Økonomiforvaltningen vil i 2. kvartal 2020 - og dermed før ændringens forudsatte ikrafttræden - forelægge Borgerrepræsentationen forslag til model for håndtering af den forventede kommende lovhjemmel til, at kommuner kan give afkald på tillægskøbesum ved etablering af almene boliger udenfor udsatte boligområder.

Økonomi

I fald indstillingens 1. at-punkt godkendes vil Københavns kommune give afkald på en potentiel indtægt på 176 mio. kr. i tillægskøbesum (før evt. fradrag) for forventet nybyggeri i Tingbjerg.

Det må dog antages, at det er usikkert, om/i hvilket omfang nybyggeri ville være blevet gennemført, hvis kommunen havde fastholdt krav om betaling af tillægskøbesum. I så fald ville de almene boligorganisationer have manglet den primære del af finansieringen af udgifterne til realisering af  udviklingsplanen, og opfyldelse af krav til nedbringelse af andelen af almene familieboliger i Tingbjerg må antages alternativt at skulle være sket (primært) via ommærkning og/eller nedrivning af familieboliger.

Kommunale anlægsudgifter til trafikale infrastrukturprojekter relateret til udviklingsplan for Tingbjerg samt drifts- og anlægsudgifter vedr. nye kommunale institutioner i området forelægges i separate indstillinger.

Nærværende sag har ingen bevillingsmæssig virkning.

Videre proces

Efter almenboliglovens § 27, stk. 1, skal afhændelse af en almen boligorganisations
ejendom godkendes af kommunen (Tilsynet med almene boliger).