Lokalplan "Mimosavej" med tilhørende kommuneplantillæg

Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 23. marts 2006

 

 

BR 173/06

Lokalplan "Mimosavej" med tilhørende kommuneplantillæg

Lokalplan "Mimosavej" med tilhørende kommuneplantillæg

 

 

Indstilling om, at lokalplan "Mimosavej" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede præciseringer af bestemmelser i § 6 om bebyggelsens ydre fremtræden m.v., samt at det til lokalplan "Mimosavej" tilhørende tillæg til Kommuneplan 2005 vedtages endeligt uden ændringer.

                                            (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

 

 

 

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Mimosavej" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede præciseringer af bestemmelser i § 6 om bebyggelsens ydre fremtræden m.v.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  det til lokalplan "Mimosavej" hørende tillæg til Kommuneplan 2005 vedtages endeligt uden ændringer.

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 8. februar 2006

Sagen blev udsat

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 22. februar 2006

Anbefalet, idet tegningen på side 15 i planmaterialet rettes.

 

 

 

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 7. marts 2006

Anbefalet. Økonomiudvalget tilsluttede sig Teknik- og Miljøudvalgets beslutning, jf. vedlagte notat af 28. februar 2006 fra Teknik- og Miljøforvaltningen.

 

 

 

RESUME

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg er der modtaget 13 henvendelser, hvoraf 3 er fra offentlige myndigheder, der ikke har bemærkninger til forslagene. De øvrige 10 henvendelser er fra ejere af rækkehuse i lokalplanområdet repræsenterende 6 af bebyggelsens 28 huse. Der er ikke modtaget henvendelse fra vejlaugets bestyrelse, der i sin tid fremsatte anmodning om udarbejdelse af lokalplanen. 

 

De 10 ejerhenvendelser omfatter bebyggelsens ydre fremtræden, hegning, anvendelse, trafik, eksisterende servitut og borgermøde. Der er ingen henvendelser om kommuneplantillægget.

 

På baggrund af henvendelserne anbefaler forvaltningen enkelte præciseringer i lokalplanen om forskælling af tag, tudsten, tagnedløb, glaspartier over hoveddøre og farver. I baggrundsafsnittet Trafikstøj præciseres støjmålingsresultatet ved gavle på Sallingvej, ligesom der generelt sker en navnepræcisering som følge af den nye forvaltningsstruktur pr. 1. januar 2006.

 

Henvendelserne giver herudover ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer af lokalplanforslaget. Ingen af de foreslåede ændringer skønnes at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planloven er påkrævet. Kommuneplantillægget foreslås vedtaget uændret.

Sagen var på dagsordenen for Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. februar 2006, men blev udsat.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggr und

Borgerrepræsentationen har i mødet den 8. september 2005 (BR 468/05) godkendt, at forslag til lokalplan "Mimosavej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg offentliggøres.

 

Offentliggørelsesmateriale omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece og -folder vedlægges til gennemsyn som bilag A. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

 

Lokalplanforslaget er foranlediget af en anmodning fra bestyrelsen i "Vejlauget af ejere af matrikel 2215-2242 af Brønshøj", der omfatter rækkehusbebyggelsen med 28 huse afgrænset af Sallingvej, Gyvelvej, Mimosavej og Lupinvej. Baggrunden for anmodningen er, at utidssvarende servitutter giver bestyrelsen vanskeligheder med at sikre, at bebyggelsens helhed og karakteristika bevares.

 

Rækkehusene er i bygningsregistreringen (SAVE) registreret med skalatrin 3 svarende til høj bevaringsværdi, som angivet i Bydelsatlas Vanløse. Bebyggelsen indgår i Kommuneplan 2001 i de i hovedstrukturen udpegede bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk.

 

Offentliggørelse

Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden 5. oktober til 5. december 2005. Der er udsendt i alt 302 foldere til ejere, lejere og brugere samt 47 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Forslagene blev annonceret den 5. oktober 2005 i Vanløse Posten.

 

Den 8. november 2005, kl. 19-21, blev der i Frederiksgård Skole afholdt et borgermøde om de offentliggjorte forslag, hvor der deltog 21 borgere. Mødet var tilrettelagt som et orienteringsmøde, hvor repræsentanter fra Borgerrepræsentationens partier var indbudt til at deltage. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet bebyggelsens ydre fremtræden og beplantning. Ifølge evalueringen var der tilfredshed med mødets gennemførelse og form.

 

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge oplysninger om forslaget på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Denne mulighed er ikke blevet benyttet. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden blev benyttet i tre tilfælde.

 

Der er i offentliggørelsesperioden modtaget 13 henvendelser, herunder tre fra offentlige myndigheder. Henvendelserne vedlægges til gennemsyn som bilag B. En oversigt over henvendelserne vedlægges som bilag 3. Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

 

Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.

I.        E-mail af 5. december 2005 fra Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)

HUR har i relation til regionsplanen og de trafikale interesser ingen indsigelser eller bemærkninger til lokalplanforslaget.

 

II.   Skrivelse af 7. november 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget og tager dette til efterretning.

 

III.                 Skrivelse af 31. oktober 2005 fra Københavns Stiftsøvrighed

Københavns Stiftsøvrighed oplyser, at der ikke er bemærkninger til lokalplanforslaget.

 

Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

1.   Brev af 18. oktober 2005 med bilag fra Erling Thorsfelt, Syrenstien 10, og Jørgen Hansen, Syrenstien 6

Erling Thorsfelt og Jørgen Hansen fremsætter kommentarer og ændrin gsforslag til lokalplanen.

 

Som en kommentar til lokalplanforslagets afsnit om trafikstøj nævnes det, at der for den brede del af Sallingvej er målt 74 dB(A) dels i Miljøkontrollens Rapport Støj og Luftkvalitet fra 2001, dels i vejlaugets egne målinger. Disse målinger er således højere end det i forslaget anførte trafikstøjniveau på 68-69 dB(A).

 

Der udtrykkes tilfredshed med forslagets bestemmelser om ovenlys (§ 6, stk. 2 g), men der bør koordineres med eksisterende gamle vinduer og disses lovlige erstatninger. Der henvises til, at rækkehusene oprindeligt er udstyret med 3 tagvinduer fordelt med 2 i tag over lav facade og 1 i tag over høj facade. Der foreslås samtidig medtaget bestemmelser om placering af eventuelle tudsten i tagfladen, da de nuværende er uens placeret.

 

I forbindelse med bestemmelserne om murværk (§ 6, stk. 2 a) foreslås det, at der ved fugevedligeholdelse skal følges et af forvaltningen forud fastlagt eksempel/ beskrivelse, idet det anses for ude at proportioner, at forvaltningen skal spørges hver gang, lidt fuger skal vedligeholdes.

 

Til bestemmelsen om tagrender (§ 6, stk. 2 h) foreslås det tilføjet, at afvanding over nabotag skal udføres med dobbelt gering ført ind til 2. række tagsten på naboejendommen. Der henvises til, at dette er en oprindelig og smuk løsning.

 

Det foreslås, at der til bestemmelserne om hegning (§ 7, stk. 2 a) tilføjes, at begrønning på yderside af hegn mod områdets 3 stier højst må have en bredde på 0,25 m målt fra hegnets midte. Det begrundes med, at stierne kun er 5 m brede, og at gennemkørselsbredden vil blive forringet med for tyk begrønning sammenholdt med et stigende antal parkerede biler.

 

Som et nyt punkt foreslås der bestemmelser om nærmere på det medsendte bilag angivne højdegrænseplaner for træer og beplantning på mellem 2,5 m og 5 m. Der henvises til, at en bestemmelse om maksimal højde på 3 m i de eksisterende servitutter for bebyggelsen kun i et vist omfang er blevet fulgt, og at det er uacceptabelt, at lokalplanen er uden bestemmelser herom. Der henvises til, at høje træer kan give skyggegener for naboer, og at mulighed for træer højere end 3 m vil kunne fungere som støjdæmpende foranstaltning mod Sallingvej.

 

2.   Brev af 24. oktober 2005 fra Erling Thorsfelt, Syrenstien 10

Erling Thorsfelt foreslår, at bestemmelserne om hegning (§ 7, stk. 2) suppleres med en bestemmelse om fastlæggelse af vedligeholdelsespligt vedrørende raftehegn. Den gældende praksis herom, der hviler på en gammel regel, som følges punktlig af alle ejere, er beskrevet i en af vejlauget udarbejdet manual, der er uden retsgyldighed.

 

3.   Brev af 13. november 2005 fra Erling Thorsfelt, Syrenstien 10, og Jørgen Hansen, Syrenstien 6

Erling Thorsfelt og Jørgen Hansen takker for et godt borgermøde og fremsender yderligere bemærkninger som supplement til deres brev af 18. oktober 2005, jf. ovennævnte henvendelse nr. 1.

 

Det nævnes, at de eksisterende servitutbestemmelser om maksimal træhøjde på 3 m kun i et vist omfang er blevet fulgt. Med det foreliggende lokalplanforslag vil det blive endnu vanskeligere for vejlauget at håndhæve bestemmelsen. Der henvises til, at bestemmelsen vil være den eneste tilbageværende i servitutten, der ikke reguleres via lokalplanen. Endvidere anses i den forbindelse teksten i kommentaren til bestemmelserne om haver (§ 7, stk. 2) uheldig, når det anføres, at beboerne i høj grad kan indrette haverne på individuelle måder, og at opragende træer og buske i haverne i tilstrækkelig grad vil medvirke til at understrege områdets grønne karakter.

 

Som et alternativ foreslås det, at der i en kommentar til lokalplanen anføres en henvisning til servituttens bestemmelser om maksimal højde på træer og buske.

 

I den sidste sætning i kommentaren til § 5, stk. 3, ønskes ordene "i væsentlig omfang" udeladt. Der henvises til, at der i §§ 5 og 7 er en forbilledlig klar beskrivelse af sammenhængen mellem hegn og carporte, og at der ikke er grund til at svække denne klarhed med de nævnet tre ord.

 

4.   E-mail af 25. november 2005 fra Bjørn Eir, Klokkestien 8

Bjørn Eir fremsætter indsigelse mod bestemmelsen om, at der ikke må udføres synlig forskælling (§ 6, stk. 2 b). Der henvises til, at tætning af tage visse steder ikke kan ske ved understrygning, men alene ved synlig forskælling. Der foreslås indfarvning af mørtel i en nuance, der passer til tagets fugninger i øvrigt.

 

I relation til bestemmelserne om døre og vinduer (§ 6, stk. 2 e) påpeges det, at glaspartier over hoveddøre, som blev vist på borgermødet, er forkerte i forhold til bebyggelsens glaspartier. Det frygtes derfor, at der nu foreskrives nogle "forkerte" glaspartier over hoveddørene, hvilket der fremsættes indsigelse imod.

 

Der fremsættes indsigelses mod placering af ovenlysvinduer (§ 6, stk. 2 g), idet den viste placering i lokalplanen ikke tilgodeser dagslys og udluftning til eksisterende badeværelse i tageetagen og til intern trappe.

 

Endelig fremsættes der indsigelse mod, at tagrender skal være af zink (§ 6, stk. 2 h), idet det anses for at være en kraftig forøgelse af de i forvejen ganske betragtelige vedligeholdelsesomkostninger vedrørende bebyggelsen.

 

5.   Brev af 2. december 2005 fra Erling Thorsfelt, Syrenstien 10, og Jørgen Hansen, Syrenstien 6

Erling Thorsfelt og Jørgen Hansen nævner igen, som også anført i deres brev af 18. oktober 2005, jf. ovennævnte henvendelse nr. 1, at rækkehusene oprindeligt er udstyret med 3 tagvinduer fordelt med 2 i tag over lav facade og 1 i tag over høj facade, og at det i øvrigt gode forslag bør koordineres med de eksisterende gamle tagvinduer og disse lovlige erstatninger. Dette begrundes med, at de 2 tagvinduer i tag over lav facade hører dels til bad/toilet, dels til et skylight over trappe til 1. sal. Det ene vindue i tag over høj facade giver alment dagslys til tagrummet, og placering er derfor ikke specielt bundet.

 

6.   Brev af 2. december 2005 fra Erling Thorsfelt, Syrenstien 10, og Jørgen Hansen, Syrenstien 6

Erling Thorsfelt og Jørgen Hansen takker endnu en gang for et godt borgermøde og fremsætter kommentarer til mødereferatet, som er fremlagt på kommunens hjemmeside. Der udtrykkes utilfredshed med, at referatet ikke minutiøst gengiver et meget detaljeret indlæg på borgermødet fra Jørgen Hansen om dennes sammen med Jørgen Thorsfelt allerede fremsendte bemærkninger og ændringsforslag. Vedrørende ovenlys henvises der til henvendelse af s.d., jf. ovennævnte henvendelse nr. 5, ligesom der vedrørende forskælling af tage bemærkes, at der er fremsendt forslag fra anden side.

 

7.   E-mail af 2. december 2005 fra Bjørn Eir, Klokkestien 8

Bjørn Eir anser ikke bestemmelserne om farver på døre og vinduer for operationelle (§ 6, stk. 2 f), idet farverne ikke er entydigt defineret. Det foreslås derfor, at farverne knyttes til en anerkendt farvestandard.

 

8.   E-mail af 4. december 2005 fra Søren og Britta Borgstrøm, Vinløvstien 2

Søren og Britta Borgstrøm foreslår, at lokalplanen skal muliggøre store Veluxvinduer med indbygget altan. Dette begrundes med brandsikring, idet det anføres, at fredningsvinduer ikke kan bruges, og at Veluxvinduer med brandåbning kun kan bruges af fuldt mobile personer.

 

Lokalplanforslaget anses ikke at sikre tilstrækkelig dagslys til en nutidig beboelse, hvilket særligt gælder enderækkehusene.

 

I relation til lokalplanens bestemmelse om at opretholde en ens tagflade for bebyggelsen (§ 6, stk. 2 b) konstateres det, at der på nuværende tidspunkt er fire huse, der har fået udskiftet tagdækningen til en anden type tegl, selv om det er muligt dog mod merudgift at få samme type tegl som de nuværende. Det er i den forbindelse svært at se sammenhængen i lokalplanforslaget. Endvidere påpeges det, at der ikke med forslaget er taget stilling til udluftningshætterne, som anses for at misklæde tagfladerne og i øvrigt for at være uden betydning for udluftning af taget.

 

Det anføres, at inden der indrettes beboelse i tagetagen, som lokalplanforslaget muliggør, og som i øvrigt allerede findes i mange af husene, bør brandmyndighederne inddrages af hensyn til brandsikring. Der refereres til to tagbrande i eget hus. 

 

Det foreslås, at alle skorstene føres tilbage til det oprindelige udseende. Endvidere foreslås det, at alle rækkehuse gennemgås for udførte udvendige ændringer i forhold til lokalplanforslaget af hensyn til ensartet behandling af alle.

 

I øvrigt foreslås det, at der i lokalplanen medtages trafikale forhold, herunder etablering af støjskærm mod Sallingvej og en rundkørsel ved Sallingvej/Rebildvej for at mindske støj og fart.

 

9.   E-mail af 4. december 2005 fra Hans Rasmussen, Syrenstien 9,

Hans Rasmussen finder den foreslåede lokalplan positiv og særdeles velkommen for områdets bevarelse.

 

Det foreslås, at bestemmelserne, der muliggør terrasser (§ 7, stk. 1), skal suppleres med, at eksisterende ikke lovlige terrasser skal fjernes. Der henvises til, at nogle eksisterende terrasser giver indblikgener for naboer.

 

I forhold til bestemmelserne om hegn (§ 7, stk. 2 a) påpeges det, at der oprindeligt var forskel på hegnenes højder i forhaverne og baghaverne, ligesom der kun var overliggere på hegn i forhaver.

 

Til lokalplanens afsnit om trafikstøj, hvor det anføres, at ækvivalent trafikstøjniveau er beregnet til 68-69 dB(A) på rækkehusenes gavle, bemærkes det, at ikke nærmere beskrevne målinger indikerer, at støjniveauet er væsentligt højere end det her angivne.

 

I relation til bestemmelsen om, at området fastlægges til boligformål (§ 3), foreslås det, at tidligere mindre énmands liberale erhverv bevares som mulighed.

 

Som bemærkning til bestemmelserne om murværk (§ 6, stk. 2 a) anføres det, at godkendelige teglsten bør beskrives nærmere eller være tilgængelige i forvaltningen, ligesom fugemateriale bør beskrives entydigt, så der ikke skal sættes et administrativt apparat i gang, hver gang fuger skal repareres.

 

I forbindelse med bestemmelserne om tage (§ 6, stk. 2 b) anføres det, at forskælling bør udføres med indfarvet mørtel.

 

Ved bestemmelserne om farver (§ 6, stk. 2 f) bør de anførte farver beskrives med et kendt farvekodesystem.

 

Det påpeges, at bestemmelserne om ovenlysvinduer (§ 6, stk. 2 g, jf. tegning nr. 4) ikke tager hensyn til tagvinduer til henholdsvis badeværelse og trapperum.

 

Bestemmelsen om antenner og paraboler (§ 6, stk. 4) bør ændres til, at antenner og paraboler ikke må være synlige fra veje og stier i stedet for, at de ikke må overstige raftehegnets højde (ca. 2,1 m).

 

Det foreslås, at lokalplanen muliggør etablering af et halvtag over hoveddøren til beskyttelse mod vejrlig, som det allerede er udført på flere af områdes huse.

 

Billedeksemplet på lokalplanforslagets side 16 vedrørende forhavelåge anses for lidt misvisende i forhold til oprindelige låger.

 

I relation til bestemmelserne om ubebyggede arealer (§ 7) foreslås det, at der medtages en bestemmelse om, at ingen træer må være højere end den høje facade samt, at det overvejes, hvorvidt bredden af store træer skal reguleres.

 

10. Brev af 4. december 2005 med bilag fra Carsten Breum, Klokkestien 7

Carsten Breum fremsætter indsigelse mod lokalplanforslaget. Der henvises til den eksisterende servitut fra 1923 for rækkehusbebyggelsen som hjemmel for at regulere bebyggelsens ydre fremtræden. Der nævnes i den forbindelse en sag om Klokkestien 7, hvor der er udstedt påbud fra kommunen om vinduesstørrelser i tagetagen. Der henvises til, at der i tidens løb er isat ovenlysvinduer i forskellige udformninger med og uden kommunens viden, samt at hverken vejlauget eller kommunen tidligere har bragt servitutten i anvendelse. Det fremhæves, at rækkehusene, som situationen er i dag, har ændret karakter fra det oprindelige, og at det derfor forekommer urimeligt at lyse en bevarende lokalplan på nuværende tidspunkt.

 

Det nævnes i øvrigt, at kommunen umiddelbart inden offentliggørelsen af lokalplanforslaget har meddelt tilladelse til en havedør i en høj facade i Vinløvstien 13, uanset at forslaget muliggør dør til have i lave facader, og at den eksisterende servitut påbyder, at facader ikke må ændres. Dette synes ikke at passe ind med hensigten for lokalplanen om bevaring af bebyggelsens arkitektoniske værdi og helhedspræg.

 

I øvrigt anses det ikke for acceptabelt, at lokalplanen ophæver flere af servitutbestemmelserne fra 1923, herunder bestemmelser om træers højde på maksimalt 3 m, om forbud mod etablering af pavilloner, lysthuse m.v. i forhaver, og om forbud mod at henstille affaldsspande m.v. på veje eller stier. Bestemmelserne bør ikke fjernes, da de er med til at bevare bebyggelsens karakter og egenart, og da de samtidig på grund af de små grundstykker er nødvendige for at sikre tålelige forhold for naboerne.

 

Hovedsynspunkter i henvendelserne og forvaltningens bemærkninger

I de modtagne 10 henvendelser, der alle er fra ejere af ejendomme i rækkehusbebyggelsen, fremføres der generelt bemærkninger som angivet under de efterfølgende punkter A-F.

 

Sammenfattende indeholder hovedparten af henvendelserne fra ejerne ønsker om præcisering af lokalplanbestemmelserne primært om bebyggelsens ydre fremtræden og hegning. Ejernes ønsker baserer sig på detaljeret viden om og erfaring i forhold til bebyggelsen. Forvaltningen er indstillet på, at ønskerne følges i det omfang, det skønnes hensigtsmæssigt og muligt. Det vurderes derved fra forvaltningens side, at der opnås et smidigt grundlag for den fremtidige administration.

 

A. Bebyggelsens ydre fremtræden (henvendelserne nr. 1, 4, 5, 7, 8, 9 og 10)

Der fremsættes forslag og bemærkninger til detaljer vedrørende tag og facader, såsom om tagflader, herunder tagdækning, forskælling, tudsten, udluftningshætter, ovenlysvinduer, skorstene og tagrender, om murværk, herunder fuger og teglsten, om dørpartier, herunder halvtag over hoveddøre og placering af havedør, om dagslystilgang, farver samt antenner og paraboler. I en enkelt henvendelse gives der udtryk for, at lokalplanen er overflødig sammenholdt med bestemmelser om ydre fremtræden i den eksisterende servitut fra 1923 for rækkehusbebyggelsen, herunder at bebyggelsen allerede bl.a. ved isætning af forskellige tagvinduer har ændret karakter fra det oprindelige ved kommunens hidtidige praksis.

 

Bemærkninger

De eksisterende servitutter i form af en privatretslig deklaration, tinglyst den 27. august 1923, om bebyggelsen og dens anvendelse vil ikke fuldt ud kunne regulere en forventelig udvikling som følge af større arbejder i rækkehusbebyggelsen vedrørende udvendige reparationer og vedligeholdelse samt fornyelser, der i væsentlig grad vil kunne påvirke bebyggelsens særlige karakter. Med udformningen af lokalplanens bestemmelser, som de vil fremtræde efter præciseringer som følge af henvendelserne, vurderes det, at den løbende vedligeholdelse og fornyelse vil ske med respekt for bebyggelsens oprindelige arkitektoniske kvaliteter, herunder helhedspræg, som forudsat.

 

Kommunens håndhævelse af deklarationen i forbindelse med afslag fra november 2003 til bibeholdelse af vindue i tagetagen (tagaltanvindue) på Klokkestien 7, herunder spørgsmål om usaglig forskelsbehandling fra kommunens side i relation til andre tidligere isatte tagvinduer i rækkehusbebyggelsen, har af ejendommens ejer været påklaget til Naturklagenævnet. Nævnet har med afgørelse af 17. maj 2005 med nærmere angivne begrundelser meddelt, at der ikke kan gives medhold i klagen.

 

Lokalplanen er som også anført foran i afsnittet Baggrund udarbejdet på baggrund af opfordring af vejlauget, og den er bl.a. baseret på vejlaugets manual for bebyggelsen.

 

Lokalplanen angiver, at tagdækningen skal være som oprindeligt (§ 6, stk. 2 b). Endvidere anføres det, at der ikke må udføres synlig forskælling. Dette vil kunne ske ved, at mørtelen tilpasses tagstenenes farve. Der henvises herom til det efterfølgende afsnit Præcisering af lokalplanen.

 

Tudsten vil kunne opsættes i tagfladen. Der henvises herom til det efterfølgende afsnit Præcisering af lokalplanen. Med hensyn til udluftningshætter er der taget stilling ved lokalplanens bestemmelser herom (§ 6, stk. 2 h).

 

Lokalplanen tager stilling til etablering af nye ovenlysvinduer, herunder dimensionering (§ 6, stk. 2 g). Heri indgår ikke ovenlysvinduer med altan, da sådanne vil være fremmede for bebyggelsens helhed, jf. også det ovenfor nævnte om tagaltanvindue på Klokkestien 7. De største af de tilladelige ovenlysvinduer er godkendte som brandredningsvinduer. Eksisterende lovlige ovenlys kan opretholdes, som det også fremgår af lokalplanen (§ 9).

 

Der stilles i lokalplanen detaljerede krav til skorstene. Lokalplanen regulerer ikke eventuelle allerede udførte ændringer heraf, men tager sigte på fremtidige ønsker om vedligeholdelse og fornyelse m.v. Det samme gælder for øvrige forhold, som lokalplanen omfatter.

 

Bestemmelsen om at tagrender m.v. skal udføres i zink (§ 6, stk. 2 h) fastholdes, da dette er en del af bebyggelsens oprindelige helhed. Tagrender m.v. skal i øvrigt udføres som oprindeligt. Der henvises herom til det efterfølgende afsnit Præcisering af lokalplanen.

 

Ydermure er opbyggede af teglsten af forskellige farver, der giver et flammet helhedsindtryk. På den baggrund forudsætter lokalplanen ved fornyelse af murværk forvaltningens godkendelse af stentype og fugemateriale. Dette fastholdes af hensyn til bebyggelsens helhed.

 

De på lokalplanforslagets tegning nr. 4 viste glaspartier over hoveddøre er medtaget fra vejlaugets manual. Tegningen, der primært illustrerer placering af ovenlysvinduer (§ 6, stk. 2 g), vil med hensyn til glaspartierne blive ændret i overensstemmelse med de faktiske forhold. Der henvises herom til det efterfølgende afsnit Præcisering af lokalplanen.

 

Halvtag over hoveddøre er ikke en del af rækkehusbebyggelsens oprindelige udtryk. Under hensyn hertil kan etablering af sådanne halvtage ikke tillades.

 

Etablering af havedør i Vinløvstien 13, hvortil der henvises i henvendelse nr. 10, er godkendt af forvaltningen den 28. oktober 2004, dvs. ca. et år før offentliggørelse af lokalplanforslaget.  Døren erstatter vindue i gavlfacaden. Godkendelsen er givet på en vurdering af det enkelte hus, men med betingelser om, at profiler, opbygning og oplukkemetode udføres som øvrige terrassedøre i bebyggelsen. Lokalplanen skal som også anført ovenfor sikre bebyggelsens helhed m.v. i forbindelse med fremtidige fornyelser og lignende. Døren indgår i ovennævnte klagesag, der er afvist af Naturklagenævnet.

 

Det vurderes, at der er tilstrækkelig dagslystilgang til nutidig beboelse i bebyggelsen, herunder i tagetager, også i enderækkehusene. Dette er også set i lyset af lokalplanens formål om at bevare bebyggelsens helhed.

 

De anførte farver (§ 6, stk. 2 f) er baseret på naturlige pigmenter for så vidt angår Engelskrød og Pariserblå. Vogngrøn/ portgrøn har farvekoden NCS S 8010-G. Der henvises herom til det efterfølgende afsnit Præcisering af lokalplanen.

 

Bestemmelsen fastholdes angående placering af antenner og paraboler (§ 6, stk. 4), idet raftehegnene med en højde på ca. 2,1 m anses for tilstrækkelige til at hindre synlighed fra vejene.

 

B. Hegning og træer m.v. (henvendelserne nr. 1, 2, 3 og 9)

Bredden af begrønning af hegn mod områdets stier ønskes begrænset, ligesom der ønskes bestemmelser om vedligeholdelse af hegning. Der foreslås nærmere angivne højdegrænser for træer og beplantning. Endvidere påpeges det, at et billedeksempel i lokalplanforslaget vedrørende havelåge er lidt misvisende, samt at der er forskel på højden af oprindelige hegn i for- og baghaver, ligesom en del af en kommentar i forbindelse med bestemmelsen om opførelse af carporte op til hegn ønskes udeladt. Terrasser, der ikke er lovlige, ønskes fjernet under hensyn til indblikgener.

 

Bemærkninger

Hindring af forringelse af gennemkørselsbredden på de tre stier som følge af for tyk begrønning på hegn sammenholdt med parkerede biler ligger uden for lokalplanens formål.

 

Der kan ikke i en lokalplan fastsættes bestemmelser om, hvem der skal vedligeholde hegn. Der henvises i øvrigt i den forbindelse til det oplyste om, at regler herfor er fastlagt i vejlaugets manual, som følges punktlig. Forvaltningen finder det i øvrigt hensigtsmæssigt, at vejlauget foranlediger manualen tilpasset lokalplanen.

 

Bestemmelser om højde m.v. på træer og beplantning er ikke medtaget i lokalplanen, idet der er lagt vægt på, at beboerne kan indrette haverne på individuelle måder, ligesom det ikke anses for hensigtsmæssigt at bruge offentlige ressourcer på håndhævelse af sådanne bestemmelser. Vejlauget har fortsat mulighed for at påtale højden af træer m.v. over 3 m i henhold til deklarationen fra 1923, jf. nedenfor under Ad E.

 

Billedeksemplet i lokalplanen vedrørende en havelåge er udformet i overensstemmelse med bestemmelserne herom i lokalplanen med baggrund i vejlaugets manual. Bestemmelserne om hegn, der i dag fremstår med stort set ens højde, er ligeledes baseret på vejlaugets manual.

 

Opførelse af carporte som foreskrevet i lokalplanen umiddelbart bag raftehegn mod vej (§ 5, stk. 3) kan ikke undgå at påvirke hegnet, men efter forvaltningens skøn dog ikke i væsentlig grad. Det er dette, der er udtrykt i kommentaren til bestemmelsen, der således foreslås fastholdt.

 

Fjernelse af eksisterende terrasser, der ikke er lovlige, er ikke omfattet af lokalplanen, der som beskrevet ovenfor under ad A tager sigte på fremtidige ønsker om vedligeholdelse og fornyelse m.v.

 

C. Anvendelse (henvendelserne nr. 8 og 9)

Ved indretning af beboelse i tagetagen ønskes gennemført brandsikring. Tidligere mindre liberale erhverv for enkeltpersoner ønskes bevaret.< /o:p>

 

Bemærkninger

Ved indretning af beboelse i en tagetage, skal der fremsendes byggeansøgning til godkendelse. Ved byggesagsbehandlingen påses det, at bygningslovgivningens bestemmelser om brandforhold iagttages.

 

Indretning af erhvervsvirksomhed i rækkehusbebyggelsen er ikke tilladt, da denne i henhold til lokalplanen er fastlagt til boligformål. Der er imidlertid i planmæssig henseende intet til hinder for, at indehaveren af en bolig udøver erhverv i boligen, når der ikke beskæftiges andre end boligens beboere. Det er tillige en betingelse, at ejendommen som helhed ikke ændrer karakter.

 

D. Trafik (henvendelserne nr. 1, 8 og 9)

Der henvises til støjmålinger, dels Miljøkontrollens og dels vejlaugets egne målinger, hvis resultater er højere end anført i lokalplanforslagets afsnit om trafikstøj. Der foreslås etablering af en støjskærm mod Sallingvej og en rundkørsel ved Sallingvej/ Rebildvej for at mindske biltrafikkens støj og fart.

 

Bemærkninger

Miljøkontrollen udtaler på den givne foranledning, at det vurderes, at trafikstøjniveauet ved husfacaderne er 67-68 dB(A) for de mest belastede boliger i lokalplanområdet. Derimod er gavlene mod Sallingvej belastet med ca. 71-72 dB(A). Støjtallene fra Miljøkontrollens rapport om støj og luftkvalitet fra 2001 er beregnet ud fra en ældre beregningsmodel, hvor de enkelte køretøjer forudsættes at støje mere end de gør i dag. Derfor er støjtallene i rapporten ca. 1-2 dB(A) højere end de tal, der opgøres i dag. Det er ikke muligt at kommentere vejlaugets målinger, da forudsætningerne for disse målinger ikke kendes. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser om trafikstøj, da der ikke kan indrettes nye selvstændige boliger i rækkehusbebyggelsen. I afsnittet Trafikstøj under baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget ændres på det foreliggende grundlag det anførte beregnede trafikstøjniveau på gavle mod Sallingvej på 68-69 dB(A) til ovennævnte 71-72 dB(A). Der henvises herom til det efterfølgende afsnit Præcisering af lokalplanen.

 

Etablering af en støjskærm mod Sallingvej og en rundkørsel ved Sallingvej/ Rebildvej ligger uden for lokalplanens formål. Kopi af den pågældende henvendelse nr. 8 er sendt til Vej & Park til orientering og eventuel videre foranstaltning for så vidt angår rundkørslen.

 

E. Servitut (henvendelse nr. 10)

Det anses for uacceptabelt, at lokalplanen ophæver flere af servitutbestemmelserne fra 1923 for rækkehusbebyggelsen, herunder bestemmelser om træers højde på maksimalt 3 m, om forbud mod etablering af pavilloner, lysthuse m.v. i forhaver, og om forbud mod at henstille affaldsspande m.v. på veje eller stier.

 

Bemærkninger

Lokalplanen aflyser punkt 5 i Byplan nr. 85. Dermed aflyses henvisningen i byplanen til deklarationen, tinglyst den 27. august 1923, om bebyggelsen og dens anvendelse, hvorimod deklarationen ikke derved aflyses. Deklarationen vil dermed fortsat være gældende for så vidt angår bestemmelser, der ikke er reguleret ved lokalplanen.

 

F. Borgermøde (henvendelse nr. 6)

Der udtrykkes utilfredshed med, at borgermødereferatet, som er fremlagt på kommunens hjemmeside, ikke minutiøst gengiver et meget detaljeret indlæg fra en ejendomsejer.

 

Bemærkninger

Ved borgermødets start blev det oplyst, at der ville blive skrevet et referat fra mødet. Der blev imidlertid ikke stillet et detaljeret referat i udsigt. Referatet har blot til formål at give et billede af debatten på mødet. Det blev endvidere gjort opmærksom på, at meninger fremført på mødet ikke ville blive betragtet som indsigelser, ligesom det blev oplyst, at indsigelser skal sendes inden for den oplyste frist til Plan & Arkitektur. 

 

Præcisering af lokalplanen

Idet der refereres til foranstående afsnit Hovedsynspunkter i henvendelserne og forvaltningens bemærkninger foreslås følgende præciseringer af lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag:

 

I § 6, stk. 2 b, ændres sidste punktum til: "Forskælling skal udføres med indfarvet mørtel tilpasset tagstenenes farve efter Teknik- og Miljøforvaltningens godkendelse".  Efter denne bestemmelse tilføjes som nyt sidste punktum: "Tudsten kan opsættes efter nærmere godkendelse af Teknik- og Miljøforvaltn ingen".

 

I § 6, stk. 2 h, tilføjes: "og i øvrigt som oprindeligt".

 

På Tegning nr. 4, hvortil der refereres i § 6, stk. 2 g, ændres flg.: "Glaspartier over hoveddøre angives i overensstemmelse med de faktiske forhold".

 

I § 6, stk. 2 f, udgår ", som er baseret på naturlige pigmenter, der ikke er blandet". Efter henholdsvis Engelskrød og Pariserblå tilføjes: "(baseret på et naturligt pigment)". Efter Vogngrøn/portgrøn tilføjes: "(NCS S 8010-G)".

 

I afsnittet Trafikstøj under baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget erstattes "68-69" med "71-72".

 

Som følge af den nye forvaltningsstruktur pr. 1. januar 2006 er der følgende præcisering i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag: Bygge- og Teknikudvalget/ Bygge- og Teknikforvaltningen ændres generelt til "Teknik- og Miljøudvalget/ Teknik- og Miljøforvaltningen".

 

Præciseringerne i lokalplanen skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet.

 

Miljøvurdering

Miljøkontrollen har tidligere udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med udarbejdelse af forslaget til lokalplanen. Der henvises herom til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.

 

Det offentliggjorte forslag er omfattet af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Som anført i afsnittet Miljøvurdering i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget har forvaltningen vurderet, at forslaget ikke medfører, at der skal udarbejdes en tilhørende miljørapport. Som ligeledes anført er afgørelsen offentliggjort i Vanløseposten den 20. april 2005, og den er ikke påklaget til Naturklagenævnt.

 

Nærværende indstilling er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

1.      Referat fra borgermøde.

2.      Vurdering af evaluering af borgermøde.

3.      Oversigt over modtagne henvendelser. 

Udsendt med dagsordenen for Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. februar 2006

 

Notat vedrørende ændring af lokalplantegning r. 4 på side 15 i planmaterialet

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Offentliggørelsesmateriale omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece og -folder.

B.     Kopi af de i bilag 3 nævnte he nvendelser.

 

 

 

Bjarne Winge                                          Mette Lis Andersen