Kommunens indtræden som andelshaver

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 22. august 2002

Kommunens indtræden som andelshaver

Indstilling om at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at lade Københavns Kommune indtræde som andelshaver for 9 andele i den byfornyede ejendom Enghavevej 24-26/Sundevedsgade 38, at afholde udgiften til evt. indskud i forbindelse med kommunens indtræden, at betale forskelsafgift til andelsboligforeningen, svarende til forskellen mellem boligafgift og omkostningsbestemt leje vedrørende de 9 andele, indtil de kommunale andele bliver solgt, samt at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til fremover på kommunens vegne at indtræde som andelshaver i private andelsboligforeninger, hvor dette findes påkrævet og hensigtsmæssigt i forbindelse med lejernes overtagelse af en ejendom på andelsbasis.

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge-og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Andelsboligforeningen Enghavevej 24-26/Sundevedsgade 38 under stiftelse har anmodet kommunen om at indtræde som andelshaver for 9 lejligheder i den byfornyede ejendom beliggende på foran nævnte adresse. De nævnte 9 lejligheder er aktuelt udlejet til Byfornyelsesselskabet SBS, der benytter lejlighederne til midlertidig genhusning og som ikke har mulighed for at indtræde som andelshaver.

Ejendommen rummer 30 beboelseslejemål og 4 erhvervslejemål. 16 af beboelseslejerne samt de 4 erhvervslejere har tilkendegivet at ville indtræde som andelshavere, mens 14 lejere ønsker at fortsætte på almindelige lejevilkår.

Kommunens indtræden som andelshaver sker med hjemmel lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber § 2. Kommunens indtræden som andelshaver medfører, dels at der typisk skal betales indskud vedrørende de berørte andele, dels at kommunen årligt til foreningen skal betale en "forskelsafgift", der svarer til forskellen mellem boligafgiften for de 9 andele og den leje, der kan opkræves hos lejerne efter sædvanlige lejeretlige regler.

Det sidste "at" i indstillingen er begrundet i, at den hidtidige bemyndigelse til kommunal indtræden i andelsboligforeninger alene dækker situationer, hvor ejendommen overtages af lejerne på andelsbasis i medfør af lejelovens regler om tilbudspligt.

Af hensyn til en smidig sagsgang i situationer, hvor kommunens indtræden findes ønskelig, vil det være hensigtsmæssigt om bemyndigelsen også omfatter tilfælde, hvor andelsboligforeningen etableres ved en frivillig aftale mellem ejendommens ejer og beboerne.

Ved lov nr. 486 af 5. november 1980 om ændring af lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, blev der indført bestemmelse om en kommunes adgang til at indtræde som andelshaver i private andelsboligforeninger for så vidt angår andele vedrørende beboelseslejligheder, der ikke ønskes overtaget af lejere i den pågældende ejendom. Bestemmelsen genfindes uændret i gældende lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, § 2, stk. 6.

I forbindelse med en konkret sag om kommunal indtræden som andelshaver tiltrådte Borgerrepræsentationen i mødet den 19. februar 1981 Magistratens indstilling om bemyndigelse til inden for en beløbsramme på 3 mio. kr. i 1981 at indtræde som andelshaver i private andelsboligforeninger. Bemyndigelsen var begrundet i et ønske om at kunne handle hurtigt og var begrænset til situationer, hvor andelsboligforeningen blev stiftet på grundlag af lejelovens regler om tilbudspligt.

At kommunen indtræder som andelshaver betyder, dels at kommunen skal betale indskud vedrørende de berørte andele, dels at kommunen årligt skal tilsvare foreningen et beløb svarende til forskellen mellem det en andelshaver betaler som boligafgift og det lejerne betaler for de berørte lejligheder efter de almindelige regler om omkostningsbestemt leje (forskelsafgift). Kommunen kan ikke betinge sit medlemsskab af indflydelse på foreningens drift ud over, hvad stemmeret vedrørende andele betinger, ligesom kommunen ikke kan betinge sig særstilling i forhold til de øvrige andelshavere.

Når lejemålet ophører, skal lejligheden søges overdraget til en ny andelshaver, og et provenu ved salget tilfalder kommunen.

Bemyndigelsen blev senere fornyet, og der har i kommunens budget været afsat beløb til såvel betaling af indskud som af forskelsafgift.

Siden 1981 er kommunen indtrådt som andelshaver i 12 foreninger, og er pt. andelshaver i 9 foreninger. Kommunen udbetaler årligt forskelsafgift på ca. 108.000 kr. til 7 foreninger, og modtager indbetalinger på ca. 65.000 kr. fra 2 foreninger, hvor den omkostningsbestemte leje er højere end andelshavernes boligafgift.

Ejendommen Enghavevej 24-26/Sundevedsgade 38 rummer 30 beboelseslejemål (1719 m²) og 4 erhvervslejemål (294 m²), dvs. bruttoetageareal i alt 2.013 m². Af de 30 beboelseslejemål er 9 stk. (399 m²) udlejet til Byfornyelsesselskabet SBS, der hidtil har benyttet dem til midlertidig genhusning. SBS har ikke mulighed for at indtræde som andelshaver.

Ejendommen har gennemgået byfornyelse for ca. 31 mio. kr.

Ejeren har ikke økonomisk mulighed for at beholde ejendommen, og forvaltningen har derfor henstillet til ejeren, at ejendommen blev solgt til lejerne på andelsbasis.

Beboerne har efter forhandlinger med ejendommes ejer aftalt, at foreningen kan overtage ejendommen på andelsbasis pr. 1. juli 2002 for en pris på 21.004.000 kr., baseret på grundlag af vurdering til låneefterretning indhentet hos forskellige realkreditinstitutter.

Købsaftalen med ejendommens ejer er betinget af Borgerrepræsentationens godkendelse,

De 4 erhvervslejere og 16 af beboelseslejerne har udtrykt ønske om at overtage deres lejemål på andelsbasis, mens 5 beboelseslejere og SBS for de 9 lejemåls vedkommende ikke ønsker at indtræde som andelshavere. Da det af et lånetilbud fra BRFKredit er anført som et vilkår, at 80% er medlem af foreningen, har denne anmodet om, at kommunen indtræder som andelshaver vedrørende 9 lejemål, idet foreningen selv er indstillet på at overtage de sidste 5 lejemål.

Foreningen påregner at afregne indskud ved låneoptagelse, der afdrages over bolig-afgiften, hvorfor der ikke er krav om at kommunen stiller med et kontant indskud på 20% af købesummen for de 9 lejligheder, hvilket ellers ville andrage godt 830.000 kr.

Boligafgiften for andelshavere vil andrage 773 kr./m² mens den årlige omkostningsbestemte leje (efter byfornyelseslovens regler) pt. er 690 kr./m², hvorfor den årlige forskelsafgift vil være 33.117 kr. for de 9 andele.

Ved ophør af udlejningen af de lejligheder, hvor kommunen er indtrådt som andelshaver, søges disse primært anvendt til midlertidig genhusning inden for lovgivningens rammer, idet der endnu i en periode må forudses behov for midlertidige genhusninger i denne del af byen, subsidiært søgt overdraget til ny andelshaver.

I forbindelse med kommunens evt. indtræden, kræves af hensyn til kommunens særlige stilling visse tilføjelser til foreningens vedtægter, der i øvrigt bygger på Erhvervs- og Boligstyrelsens vejledende normalvedtægt. Sådanne tilføjelser er vedtaget på foreningens stiftende generalforsamling den 30. maj 2002.

Udgiften til evt. indskud konteres under konto 8.25.5 (hvor der i budgettet for 2002 er afsat 1 mio. kr.) og den årlige forskelsafgift afholdes af konto 0.11.1 (250.000 kr. i budget 2002).

Forvaltningen har som nævnt oven for over for ejeren tilkendegivet, at det ville være ønskeligt om ejendommen kunne overtages af beboerne på andelsbasis og anser det for hensigtsmæssigt - også økonomisk - at kommunen medvirker ved etableringen af andelsboligforeningen gennem den hjemmel til "passivt" medejerskab der er i loven.

Endvidere vurderer forvaltningen, at det næppe vil være muligt for den nuværende ejer at beholde ejendommen på længere sigt, hvilket ville forøge risikoen på de garantiforpligtelser kommunen har påtaget sig under byfornyelsessagen.

Med hensyn til bemyndigelsen i fremtidige sager, har dette baggrund i at der ved salg efter tilbudspligt i lejeloven er en frist på 10 uger, mens fristerne kan være væsentlig kortere, når der er tale om frivillig overdragelse.

Henset til erfaringer fra tidligere forventer forvaltningen kun et begrænset antal ansøgninger om kommunal indtræden.

Jens Ole Nielsen