Lokalplan "Fremad"

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 22. august 2002

Lokalplan "Fremad"

Indstilling om, at forslag til lokalplan "Fremad" vedtages med henblik på offentliggørelse, at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder (eksklusive juli måned), at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser, samt at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling samt et borgermøde.

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende forslag søges gennemført.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 28. november 2001 forvaltningens redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for grundejerforeningen Fremads område, hvor bebyggelsen består af ca. 100 år gamle byggeforeningshuse. Det er grundejerforeningens bestyrelse, der har fremsat ønsket om lokalplan, idet man finder, at området, der ikke er omfattet af servitutbestemmelser om ydre fremtræden, er ved at miste sit helhedspræg i arkitektonisk henseende på grund af ændringer og ombygninger. Der er derfor ønske om at få fastlagt retningslinier for om- og tilbygninger samt istandsættelser, således at den uheldige udvikling kan vendes. Dette falder i tråd med Kommuneplan 2001, hvor bebyggelsen er udpeget som bebyggelse af særlig arkitektonisk værdi på grund af helhedspræget, hvor målet på kort sigt er bevarende lokalplanlægning.

Lokalplanforslaget, der er blevet til i et samarbejde med grundejerforeningen, har til formål at sikre, at området kan udvikles med respekt for de arkitektoniske kvaliteter. Området opretholdes til helårsbeboelse, dog med butikker m.v. i stueetagen mod Amagerbrogade. Oprindeligt var der to boliger i det halve dobbelthus på ca. 105 m² etageareal, men i dag er næsten alle ombygget til én bolig. For mange familier er heller ikke disse boliger store nok, og der er løbende sket tilbygninger. I lokalplanen tages der højde herfor, således at de oprindelige huse kan udvides til et bebygget areal på i alt 85 m² mod oprindeligt ca. 57 m². En normal grundstørrelse er på godt 280 m², og heraf udgør ca. 30 m² vejudlæg (forhaven). Et bebygget areal på 85 m², svarer til ca. 1/3 af grundarealet, eksklusive forhaven. Såfremt tilbygningen godkendes udf&o slash;rt med udnyttet tagetage, kan boligetagearealet øges med op til ca. 50 m² svarende til et etageareal på ca. 155 m² og en bebyggelsesprocent på ca. 55.

Samtidig med at udvidelse af boligen muliggøres, søges bevaringshensynet tilgodeset primært i forhold til gadebilledet, hvor husenes oprindelige arkitektoniske særpræg såvel i detaljer, herunder kviste og vinduer, som helheden skal opretholdes/genskabes ved ombygninger og renoveringer. I lokalplanforslaget er optaget en række bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, der skal respekteres. Kun hvis disse undtagelsesvis ønskes fraveget, skal der ske en godkendelse i forvaltningen, hvilket i givet fald forudsætter høring af grundejerforeningens bestyrelse under forudsætning af, at dette godkendes af Borgerrepræsentationen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 28. november 2001 (BTU 529/2001) forvaltningens redegørelse for igangsætning af lokalplan "Fremad". Af redegørelsen fremgik det, at grundejerforeningen Fremads bestyrelse, på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning med brev af 11. juni 1999 anmoder forvaltningen om at igangsætte udarbejdelse af en bevarende lokalplan for bebyggelsen.

I brevet oplyses det, at man i foreningen har nedsat en arbejdsgruppe, der vil udarbejde et forslag til lokalplanens indhold, ligesom man har til hensigt, at lokalplanens udarbejdelse skal ske i et tæt samarbejde mellem Plan & Arkitektur og foreningens medlemmer repræsenteret ved den nedsatte arbejdsgruppe. Arbejdsgruppen har udarbejdet et forslag til indhold i en lokalplan, der har været forelagt grundejerforeningens medlemmer og blev vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling den 9. maj 2001. Forslaget er viderebearbejdet i et samarbejde mellem forvaltningen og arbejdsgruppen og danner grundlag for nærværende forslag til lokalplan.

Behovet for en bevarende lokalplan er opstået på grund af, at ændringer og ombygninger af bebyggelsens ca. 100 år gamle huse bevirker, at bebyggelsen i arkitektonisk henseende er ved at miste helhedspræget. En stor del af bebyggelsen står stadig over for at skulle gennemgå omfattende renoveringer og moderniseringer, og der er derfor behov for retningslinier, der sikrer, at bebyggelsens ensartede præg og særlige arkitektoniske fremtræden fastholdes, og den i arkitektonisk henseende uheldige udvikling i bebyggelsens fremtræden vendes.

Grundstenen til Fremads bebyggelse, der består af 50 dobbelthuse samt det atypiske "Fremadshuset", blev nedlagt den 11. august 1901.

De karakteristiske dobbelthuse, med enten 2 små kviste mod gadesiden eller en stor dobbelt frontispice udsmykket med en såkaldt "frontispice med tempel", er opført i 1½ etage med afvalmet skifertag og pudsede facader. Et enkelt hus er udført i særligt fine tegl og fremstår som det eneste i blank mur.

De enkelte ejendomme, altså et halvt dobbelthus, blev opført med et etageareal på ca. 105 m² normalt fordelt på 2 boliger. For at kunne opfylde behovet for en tidssvarende bolig har de fleste huse i dag tilbygninger, og næsten alle ejendommene bebos kun af én familie.

I Kommuneplan 2001 er bebyggelsen udpeget som bebyggelse af særlig arkitektonisk værdi på grund af helhedspræget, hvor målet på kort sigt er bevarende lokalplanlægning. I rammerne for lokalplanlægningen er området udlagt som et B*-område, et boligområde med særlige bestemmelser: "Ved ombygning og retablering stilles ekstraordinære krav om arkitektonisk helhedsvirkning. I lokalplaner fastsættes bebyggelsesregulerende bestemmelser, som opretholder områdets særlige karakter".

Bebyggelsen er omfattet af en skødeservitut fra 1929, som indeholder bestemmelser vedrørende bebyggelse og benyttelse, men ikke bestemmelser som kan danne hjemmelsgrundlag for at sikre bebyggelsens ydre fremtræden. Den del af bebyggelsen, der ligger langs Amagerbrogade, er omfattet af strøggadelokalplan nr. 158, som også regulerer bebyggelsens ydre.

Alle områdets veje, bortset fra Amagerbrogade, er private veje, som foreningen vedligeholder mod betaling fra grundejerne. Det drejer sig om Grækenlandsvej, Obdams Allé, Hollands Allé, Mikkel Skovs Allé og Fremads Allé. Disse veje er i henhold til deklarationer fra 1902 udlagt i en bredde af 18,83 m og anlagt i en bredde af 12,55 m. Vej-udlægslinierne fungerer indirekte som bebyggelsesregulerende byggelinier. Amagerbrogade blev i 1923 udvidet til ca. 25 m's bredde bortset fra heromhandlede strækning, hvor en sådan udvidelse ville forudsætte nedrivning af husene. Efterfølgende i 1946 blev ejendommene mod Amagerbrogade pålagt en 30 m byggelinie (vejudvidelseslinie) som opretholdes.

I kommunens bygningsregistrering (bydelsatlas Amager) har husene, bortset fra ét enkelt, fået middel karakterer i bevaringsværdi. Størstedelen har fået karakteren 5, og enkelte har fået karakteren 6 på grund af problematiske tilbygninger, ændringer eller ombygninger. Et dobbelthus samt "Fremadshuset" har fået karakteren 4, og "Formandens hus" har fået karakteren 3.

Det er lokalplanens formål at udgøre det planmæssige grundlag for, at området kan udvikles med respekt for de oprindelige arkitektoniske kvaliteter.

Området opretholdes til helårsbeboelse, og Amagerbrogade skal opretholdes som butiksstrøg.

Den eksisterende 30 m byggelinie (vejudvidelseslinie) mod Amagerbrogade opretholdes. Mod Grækenlandsvej opretholdes den eksisterende vejudlægslinie. Langs Obdams Allé, Hollands Allé, Mikkel Skovs Allé og Fremads Allé opretholdes de eksisterende vejlinier, og der fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier i en afstand af 3,14 m fra vejlinien langs samme. Vejudlæggene mellem disse vejlinier og byggelinier forudsættes ophævet, når forudsætningerne herfor er opfyldt.

Allébeplantningen langs Grækenlandsvej, Obdams Allé, Hollands Allé, Mikkel Skovs Allé og Fremads Allé skal bevares. Gadebelysningsarmaturer skal tilpasses bebyggelsens arkitektoniske udtryk og bebyggelsesmiljøet som helhed.

De oprindelige dobbelthuse må ikke nedrives eller ændres, medmindre dette sker efter særlig godkendelse af Bygge- og Teknikforvaltningen. Som det fremgår af det nedenfor anførte, kan ændringer, der iagttager en række nærmere bestemmelser, dog udføres uden godkendelse.

Det bebyggede areal for den enkelte ejendom må maksimalt udgøre 85 m², inklusive tilbygninger, havestuer, garager og lignende i én etage, der kan opføres indenfor nærmere angivne byggefelter og højdegrænseplan. Det muliggøres, at tilbygninger kan bygges i skel ud for dobbelthusenes frie gavle. Øvrige tilbygninger, der opføres nærmere end 2,5 m fra dobbelthusenes fælles skel og evt. tilføjet en udnyttet tagetage, kræver Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse i form af dispensation og i den forbindelse samtykke fra naboen. Ud over de nævnte tilbygninger må opføres åbne carporte inden for nærmere angivne byggefelter bag den bebyggelsesregulerende byggelinie samt udhuse og lignende småbygninger med et samlet omfang på indtil 35 m².

Lokalplanens bestemmelser vedrørende placering af tilbygninger m.v. tilsidesætter byggelovgivningens bebyggelsesregulerende bestemmelser på dette område, bortset fra brandsikkerhedsmæssige bestemmelser.

Istandsættelser og ændringer af bebyggelse samt opførelse af tilbygninger skal med hensyn til udformning, materialer og øvrige ydre fremtræden være i overensstemmelse med bebyggelsens arkitektoniske udtryk og i øvrigt være samstemmende med omgivelser og områdets karakter.

For de oprindelige dele af dobbelthusene gælder særligt, at ombygning, ændring eller istandsættelse skal udføres i overensstemmelse med bebyggelsens oprindelige fremtræden og kun må ske efter særlig godkendelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen, medmindre ændringerne iagttager en række nærmere bestemmelser, der tager sigte på at bevare eller genskabe bebyggelsens arkitektoniske udtryk.

For tilbygninger gælder, at de skal fremtræde med facadeoverflader som det eksisterende hus. For tilbygninger med udnyttet tagetage gælder, at taget skal udføres med 45 grader sadeltag og i samme tagmateriale som det eksisterende hus.

For bebyggelsen mod Amagerbrogade fastlægges desuden bestemmelser for butiksfacader samt skiltning m.v.

For så vidt angår lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering og bebyggelsens ydre fremtræden, skal forvaltningen forud for meddelelse af tilladelse i medfør af lokalplanens bestemmelser herom fortage høring af bestyrelsen for Grundejerforeningen Fremad, under forudsætning af at dette godkendes af Borgerrepræsentationen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen.

Forhaverne skal anlægges og vedligeholdes som have og hegnes med et stakit, lav hæk eller lignende, der passer til kvarteret, og har en højde på ikke over 1,1 m.

Grundstørrelserne varierer mellem ca. 230 og 300 m² og er typisk omkring 280 m². Det bebyggede areal af det oprindelige halve dobbelthus udgør ca. 57 m². Ved opførelsen var det bebyggede areal og etagearealet i princippet ens for alle ejendomme, uanset den nævnte variation i grundstørrelser. Bebyggelsesprocenten udregnet på baggrund af de oprindelige etagearealer varierer derfor mellem 37 og 46.

På grund af tilbygninger af forskelligt omfang ligger de aktuelle bebyggelsesprocenter, beregnet på baggrund af oplysning i BBR, på mellem 37 og 60, med et gennemsnit på 42. I lokalplanforslaget fastlægges det bebyggede areal til maksimalt 85 m², således at det bebyggede areal kan øges med ca. 28 m². En normal grundstørrelse er på godt 280 m², og heraf udgør vejudlæg ca. 30 m² (forhaven). Et bebygget areal på 85 m² svarer til ca. 1/3 af grundarealet eksklusive forhaven.

Tilbygninger bag dobbelthusenes frie gavle og nærmere naboskel end 2,5 m kan efter godkendelse i Bygge- og Teknikforvaltningen og forudgående nabohøring og nabosamtykke udføres i én etage samt udnyttet tagetage. Den maksimale udbygningsmulighed bliver hermed ca. 50 m². Boligetagearealet kan således øges med op til ca. 50 m² svarende til et muligt samlet etageareal på ca. 155 m², og for en normalgrund på ca. 280 m² vil bebyggelsesprocenten være 55.

Ejendommene langs Amagerbrogade har, i forbindelse med en beslutning i Borgerrepræsentationen i 1923 om udvidelse af Amagerbrogade, mistet forhaverne. Disse ejendomme samt "Fremadshuset", Fremads Allé 4, der bygningsmæssigt adskiller sig fra bebyggelsen i øvrigt, anses for atypiske, og indgår derfor ikke i de ovenfor opgjorte beregninger.

Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsens bevaringsværdier især knytter sig til helheden, og at denne helhed vil blive styrket af et mere ensartet og homogent præg mod gaderummene. Lokalplanens bestemmelser knytter sig derfor i særlig grad til facader, gavle og tagflader synlige fra vej, mens der lægges op til større frihedsgrader mod havesiden.

Der foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne om lokalplanforslaget:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde. Lokalplanforslaget, der specifikt indeholder bevaringsbestemmelser for bebyggelsen i grundejerforeningen Fremads område, forventes især at give anledning til interesse hos de berørte grundejere. Borgermødet foreslås på den baggrund afholdt som et orienteringsmøde, hvor embedsmænd orienterer om planen, og repræsentanter for Borgerrepræsententationens partier indbydes til at være til stede i salen. Mødet vil blive forsøgt afholdt i nærområdet.

Da der er tale om en bevarende lokalplan, og da der ikke er nogen handlepligt knyttet til vedtagelse af en lokalplan, er der ikke umiddelbart nogen miljømæssige ændringer i området forbundet hermed. På længere sigt kan det forventes, at lokalplanens bestemmelser på en positiv måde vil påvirke bebyggelsesmiljøet, idet bebyggelsen pålægges bestemmelser om bevaring eller genskabelse af den oprindelige udformning, udsmykning, vinduesudformning, materialeanvendelse på udvendige bygningsdele m.v., ligesom det med bebyggelsesregulerende bestemmelser sikres, at tilbygninger m.v. i mindre omfang påvirker bebyggelsesmiljøet og bygningernes oprindelige udformning.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi, Forsyningen, Københavns Energi, Vand og afløb samt Københavns Bymuseum.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen,Københavns Energi, Vand og Afløb, Københavns Bymuseum samt Bygger & Bolig har ingen bemærkninger til forslaget.

Vedrørende Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens udtalelse henvises til afsnittet om Miljøvurdering, hvor Miljøkontrollens anbefalinger er kommenteret.

Københavns Energi, Forsyning henviser til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01), og bemærker, at lokalplanområdet er gasforsynet.

A Redegørelse for lokalplanforslag "Fremad" samt luftfoto

B Forslag til lokalplan "Fremad"

1. Høringssvar af 15. januar 2002 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
2. Høringssvar af 15. januar 2002 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
3. Høringssvar af 15. januar 2002 fra Københavns Bymuseum
4. Høringssvar af 17. januar 2002 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
5. Høringssvar af 1. februar 2002 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen
6. Høringssvar af 4 februar 2002 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
7. Høringssvar af 5. februar 2002 fra Københavns Energi, Forsyning
8. Høringssvar af 6. februar 2002 fra Københavns Energi, Vand og Afløb

Jens Ole Nielsen