Endelig vedtagelse af lokalplan Kalvebod Brygge Vest II (IKEA) med kommuneplantillæg, Vesterbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Kalvebod Brygge Vest II” (IKEA) med tilhørende kommuneplantillæg. Lokalplanen vil muliggøre opførelse af et IKEA-varehus, hotel og ungdomsboliger mv. ved Kalvebod Brygge og Dybbølsbro.

Indstilling

Indstilling om,

1. at godkende lokalplan ”Kalvebod Brygge Vest II” (bilag 1) med ledsagende VVM-redegørelse og miljørapport (bilag 2) og ændringer som beskrevet i afsnittet Løsning, jf. bilag 4 Supplerende høring og bilag 6 Notat om henvendelser,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med ledsagende VVM-redegørelse og miljørapport (bilag 2) og ændringer som beskrevet i afsnittet Løsning,
3. at godkende udbygningsaftale (bilag 7) med grundejeren.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

IKEA ønsker at etablere et varehus på Kalvebod Brygge ved Dybbølsbro og har indgået aftale med to andre aktører, der ønsker at bygge henholdsvis et hotel og ungdomsboliger (Kaktushusene) som en del af det samlede projekt. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 28. april 2016 og har været i offentlig høring fra den 4. maj til den 30. juni 2016. Forvaltningerne har modtaget 37 henvendelser (nr. 1-37). Høringen har givet anledning til ændringsforslag, der har været i supplerende høring til de berørte grundejere m.fl. fra den 2. maj til den 15. maj 2017. Forvaltningerne har modtaget 4 henvendelser (nr. S1-S4), der har givet anledning til at foreslå yderligere enkelteændringer. Desuden tages der højde for udformning af udvidelsen af Dybbølsbro som vist i den samtidige indstilling herom.

Løsning

Lokalplanen erstatter en del af den gældende lokalplan Kalvebod Brygge Vest. Lokalplanen, der har været i høring, fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 185 svarende til et etageareal på ca. 74.000 m2, hvoraf IKEA-varehuset udgør ca. 37.000 m2. På taget af varehuset anlægges et offentligt tilgængeligt grønt byrum. Byrummet udgør en del af det sammenhængende grønne strøg mellem Bernstorffsgade og Otto Busses Vej. Hovedindgangen for fodgængere og cyklister til varehuset sker fra Dybbølsbro, mens biltilkørsel sker fra Carsten Niebuhrs Gade.

På baggrund af den offentlige samt den supplerende høring foreslår forvaltningerne en række ændringer i lokalplanforslagets redegørelse, lokalplanbestemmelser og i kommuneplantillægget. Ændringerne er primært begrundet i, at der skal tages hensyn til fjernvarmeledninger langs Kalvebod Brygge. Ændringerne fremgår nedenfor og af bilag 4, 6, 9 og 10.

• Dele af bebyggelsen skal trækkes tilbage, og i andre dele af bebyggelsen skal indbygges en arkade, hvorved bebyggelsens etageareal reduceres. For at kompensere for denne reduktion rykkes varehuset 5-10 m frem på forpladsen ved Dybbølsbro. Ved udformningen af forpladsen tages der hensyn til, at kommunen har besluttet at udvide Dybbølsbro.
• Der gives mulighed for, at der kan indrettes op til 35 parkeringspladser til opfyldelse af byggelovsmæssige parkeringskrav til bebyggelser i nærheden af lokalplanområdet, jf. bilag 6. Ændringen afhjælper naboejendoms udfordring med at etablere påkrævet parkering og betyder derfor ikke flere parkeringspladser end allerede planlagt i området. Forvaltningen foreslog i den supplerende høring, at der skulle muliggøres 50 pladser. Det foreslås nedsat til 35 pladser på baggrund af høringssvaret fra Vesterbro Lokaludvalg på den supplerende høring.
• Efter kommuneplanen og lokalplanforslaget er der mulighed for at øge bebyggelsesprocenten med 10 procentpoint til etagearealer, der benyttes til kultur og idræt mv., og denne mulighed foreslås øget til 20 procentpoint svarende til ca. 8.000 m2 for at tilgodese et ønske om at udnytte den planlagte base under det grønne strøg ved ungdomsboligerne i de såkaldte Kaktushuse til sådanne funktioner i stedet for parkering.

Borgermøde

På borgermødet arrangeret af IKEA, Vesterbro Lokaludvalg og forvaltningen den 10. maj 2016 deltog ca. 70 borgere. Der blev fremført kritik af planforslagene, som samlede sig om de samme punkter, som de modtagne høringssvar beskriver.

Høring

De 37 modtagne henvendelser i høringsperioden og de 4 modtagne henvendelser i den supplerende høring vedlægges som bilag 5. I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne anføres nedenfor.

Bemærkninger fra Vesterbro Lokaludvalg – bilag 5, henvendelse nr. 26 og S2
Vesterbro Lokaludvalg bemærker, at projektet er tilrettet i en positiv retning, men stadig problematisk bl.a. med hensyn til spærring af udsigten til vandet fra Vesterbro, facadeudformning, herunder skiltning, manglende plan for Dybbølsbro, ekstra parkering og bekymring for eksisterende butikker.
Forvaltningens bemærkninger: Lokaludvalgets synspunkter er overvejende sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor. Med hensyn til ekstra parkeringspladser foreslås en reduktion, jf. ovenfor.

Bemærkninger fra Bygningsstyrelsen, myndigheder og metroselskabet – bilag 5, henvendelse nr. 18, 25, 28, 31 og 32 samt S1 og S3

1. Bygningsstyrelsen har en række synspunkter om bebyggelsen i forhold til indpasning i byområdet, herunder usikkerhed om byggeriets omfang, vind, byliv, trafik og regnvand.
2. HOFOR og RADIUS gør opmærksom på beliggenheden af en række større eksisterende ledningsanlæg samt en fremtidig skybrudstunnel i lokalplanområdet. Metroselskabet ønsker, at det tydeligt af redegørelsen fremgår, at der kommer en metrostation ved Havneholmen.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen vurderer, at der ikke er særlige usikkerheder i lokalplanen, da der ikke er en fleksibilitet i forhold til byggeriets bygningsvolumen, og der er en forventning om, at basen ved de såkaldte Kaktushuse vil blive udnyttet til kultur og idræt mv., hvilket vil medvirke til at skabe byliv. Den særlige udformning af de høje bygninger vil reducere vindpåvirkningen, og trafikanalysen viser, at der under normale omstændigheder ikke vil opstå afviklingsproblemer i forhold til trafik til og fra styrelsens byggeri. Regnvand skal håndteres på egen grund eller gennem en fælles lokal løsning.
2. Med de foreslåede ændringer af bebyggelsesplanen er der taget højde for ledningsanlæggene. Metroselskabet bemærkning er imødekommet.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. I 15 henvendelser er der fokus på trafik og sikker færdsel på Dybbølsbro, i 14 på trafikforhold i øvrigt, herunder Ingerslevsgade, og i 5 ønskes der flere parkeringspladser.
2. I 7 henvendelser er der bekymring for bebyggelsens tæthed og højde.
3. I 5 henvendelser er der kritik af facaderne på IKEA, herunder skiltning.
4. Desuden berøres en række andre emner, som støj, almene boliger, konsekvenser for Vesterbro med hensyn til grønne områder og detailhandel samt konkrete ændringsforslag.

Forvaltningens bemærkninger

1. Dybbølsbro bliver udvidet, så der er plads til såvel cykel- og fodgængertrafik som cykelparkering. Miljørapporten indeholder beskrivelse af de trafikale konsekvenser, og i henhold hertil forventes der ikke væsentlige problemer i Ingerslevsgade eller i området i øvrigt med de aftalte tiltag om etablering af lyskryds og forlængelse af svingbaner. Lokalplanen forudsætter, at IKEA-varehuset i stor udstrækning henvender sig til gående og cyklister, og de 350 pladser til IKEA vurderes som tilstrækkelige. Et ønske om at muliggøre 35 ekstra parkeringspladser til opfyldelse af parkeringskrav til bebyggelser i nærheden er imødekommet.
2. En stor butik som IKEA vil være meget synlig i forhold til den frie udsigt over baneterrænet og vandet. Forvaltningen er meget opmærksom på udformningen af facaderne, og har stillet krav om transparente facadepartier varieret med begrønning af dele af de helt lukkede partier.
3. Størrelsen på skiltningen findes acceptabel under hensyn til, at den af mange vil blive set på afstand og fra forbikørende i bil og tog.
4. I henhold til miljørapporten vurderes støj i anlægsfasen som tålelig, især da de nærmeste boliger ligger i stor afstand. Kommuneplanen muliggør ikke krav om almene boliger i områder for serviceerhverv. Med planen bliver der tilført et stort grønt areal, der er offentligt tilgængeligt. Af miljørapporten fremgår, at etablering af IKEA vurderes at medføre en omsætningsreduktion bl.a. på Vesterbro på mindre end 4 %. Nogle af de fremførte ændringsforslag er helt eller delvist imødekommet, jf. bilag 4 og bilag 6.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling af indstillingen.

Økonomi

Hvis kommunen vil plante træer på Kalvebod Brygge ved en eventuel ændring af rampen ved Kalvebod Brygge som vist i lokalplanen, vurderes det at koste 1 mio.kr. Når det planlagte projekt er realiseret vil det give en skønnet kommunal nettoindtægt på ca. 12,8 mio. kr. årligt. Det skønnes, at der kommer ca. 325 arbejdspladser (omregnet til fuldtidsstillinger) i området.

Udbygningsaftale

På bygherres anmodning er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 7). Udbygningsaftalen indeholder signalregulering af kryds, ombygning af veje samt bidrag med 5,4 mio. kr., inklusive tilskudsmoms, til den fremtidige udvidelse af Dybbølsbro mellem forpladsen ved IKEA og Ingerslevsgade samt 21 mio. kr., eksklusive moms, til udvidelse af Dybbølsbro ved forpladsen.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven samt udstede VVM-tilladelse i henhold til VVM-bekendtgørelsen.

Peter Stensgaard Mørch                 /  Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at godkende lokalplan ”Kalvebod Brygge Vest II” (bilag 1) med ledsagende VVM-redegørelse og miljørapport (bilag 2) og ændringer som beskrevet i afsnittet Løsning, jf. bilag 4 Supplerende høring og bilag 6 Notat om henvendelser.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med ledsagende VVM-redegørelse og miljørapport (bilag 2) og ændringer som beskrevet i afsnittet Løsning,

3. at godkende udbygningsaftale (bilag 7) med grundejeren.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. maj 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med otte stemmer mod en. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, I, V og Ø.
Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkninger:
”Vi synes, at byggeriet er for stort og dominerende. Vi ønsker en lavere bebyggelsesprocent, og er bekymret for, om vejene i området kan rumme den megen ekstra trafik. Vi synes, at overdækningen af Dybbølsbro giver en uhensigtsmæssig tunnelvirkning og fjerner udsynet.

Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 50 m2”.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 13. juni 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 10 stemmer mod 1. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, F, V, O og I.

Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkninger fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 29. maj 2017:

”Vi synes, at byggeriet er for stort og dominerende. Vi ønsker en lavere bebyggelsesprocent, og er bekymret for, om vejene i området kan rumme den megen ekstra trafik. Vi synes, at overdækningen af Dybbølsbro giver en uhensigtsmæssig tunnelvirkning og fjerner udsynet.”

”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 50 m2."

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 22. juni 2017

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1):

”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 50 m2.”

Det af Det Konservative Folkeparti fremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 42 stemmer imod 10. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: V, C, I og Kasper Heumann Kristensen (løsgænger).

Imod stemte: A, Ø, B, F og O

Selve indstillingen blev herefter godkendt med 48 stemmer imod 3. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, V, F, O, I og Kasper Heumann Kristensen (løsgænger).

Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

”Vi synes, at byggeriet er for stort og dominerende. Vi ønsker en lavere bebyggelsesprocent, og er bekymret for, om vejene i området kan rumme den megen ekstra trafik. Vi synes, at overdækningen af Dybbølsbro giver en uhensigtsmæssig tunnelvirkning og fjerner udsynet. Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 50 m2”.