Forslag til lokalplan "Viborggade" med kommuneplantillæg

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg, der muliggør en ny boligbebyggelse på Østerbro.

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

1. at forslag til lokalplan ”Viborggade” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger med bemærkning om, at der til § 6, stk. 1, pkt b, i) tilføjes efter 1. punktum: "Facader mod Viborggade bortset fra evt. penthouseetage skal dog udføres helt i tegl", 
2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt afholdes et borgermøde, 
3. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Ejendommene på Viborggade 42-46 og 70 på Østerbro ønskes af ejeren udviklet med ca. 40 nye familieboliger.

Projektet kræver en ny lokalplan og et kommuneplantillæg, da fortætningen ligger ud over byggemulighederne i den nuværende kommuneplanramme og den gældende lokalplan. En startredegørelse om projektet blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 3. februar 2014 og Økonomiudvalget den 25. februar 2014, og i begge udvalg med bemærkninger om at undersøge muligheder for at placere parkering i konstruktion. Der er på den baggrund udarbejdet et forslag til lokalplan og kommuneplantillæg.

Den kommunale grund mod Bopa Plads berøres ikke af projektet. Ny bebyggelse på denne grund forudsætter særskilt politisk stillingtagen med en supplerende lokalplan.

Løsning

København vokser i disse år og får ca. 1.000 nye indbyggere hver måned. Det kræver, at muligheder for at etablere flere boliger i den eksisterende by udnyttes. Det foreslåede projekt bidrager med nye familieboliger til de mange nye københavnere.

Boligbebyggelsen på knap 4.000 m² indpasses i den eksisterende blandede bebyggelse, som består af boliger og erhverv. Nogle mindre én- og to-etagers bygninger og garager nedrives. Herudover bevares ca. 3.350 m² erhverv. Mod Viborggade etableres et forhus i form af en forskudt randbebyggelse i 5 og 6 etager. Etageantallet svarer til, hvad der generelt er karakteristisk for kvarteret. Øverste etage skal i hele gadelinjen og rundt om bebyggelsens hjørne udføres med facader trukket mindst 1,2 meter tilbage, og gesimshøjder skal tilpasses nabobygninger. Derved sikres en tilpasning til nabobygninger og gadens forskellige skrånende tagformer. Et bagvedliggende gårdhus i 3 og 4 etager formidler overgangen i skala til de syd for beliggende institutionsbebyggelser.

Friarealet, som anvendes til rekreative arealer, skal være minimum 30 pct. af etagearealet, og fælles tagterrasser kan indgå i beregningen. Facaderne skal udføres overvejende i tegl med referencer til de omgivende bebyggelser. Den samlede bebyggelse i den byggeretsgivende del af lokalplanen inklusive de eksisterende erhvervsbygninger, som bevares, får en bebyggelsesprocent på 170. Kommuneplantillægget fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 185 i overensstemmelse med kommuneplanens B6-ramme for boligområder. Grunden til at kommuneplantillæggets maksimalt mulige bebyggelsesprocent ikke udnyttes fuldt ud i lokalplanen er for at sikre en hensigtsmæssig indpasning i området samt tilstrækkelige friarealer til boligerne.

Den nye lokalplan erstatter hele delområde V i den eksisterende lokalplan nr. 252, der ud over det aktuelle projekt mod Viborggade også omfatter ejendomme mod Skanderborggade og Løgstørgade (Bopa Plads). Bestemmelser for ny anvendelse fastlægges til helårsboliger mv. i overensstemmelse med anvendelsesrammen for boligområder i kommuneplanen. På ejendommen Viborggade 70, matr. nr. 2572 Udenbys Klædebo Kvarter, kan der tillige indrettes erhverv. Den overvejende del af stueetagen mod Løgstørgade (Bopa Plads) fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten for den kommunale grund Løgstørgade 2-4, matr. nr. 132c Udenbys Klædebo Kvarter er i forslaget til lokalplan fastlagt til 110 som i den gældende lokalplan, og væsentlig nybebyggelse forudsætter udarbejdelse af en supplerende lokalplan. Eksisterende bebyggelser i øvrigt fastlægges som bebyggelsesplan. Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Parkering
Bilparkering i boligområder er i kommuneplanen fastlagt til mindst 1 pr. 200 m² og højst 1 pr. 100 m² etageareal. Parkeringsdækningen skal indenfor denne ramme fastsættes efter en konkret vurdering på baggrund af ejendommens/områdets beliggenhed i forhold til kollektiv trafik m.v. I lokalplanforslaget er parkeringsnormen fastsat til 1 plads pr. 200 m² etageareal, fordi området har en stationsnær placering i et byområde med god kollektiv infrastruktur. Parkering kan placeres på terræn, i konstruktion eller andetsteds i kvarteret. På grund af bebyggelsens indpasning i en eksisterende karré med et forholdsvist begrænset byggeri vil en parkeringskælder til biler være teknisk vanskelig og medføre en uforholdsmæssig stor udgift. I det aktuelle projekt foreslås etableret en kælder til depotrum og cykelparkering med adgang fra en rampe, der kan afvikle trækkende cykler, barnevogne mv., så der er god tilgængelighed. Bilparkering placeres på terræn på et areal bag ved erhvervsdelen, hvilket samtidig muliggør et tilstrækkeligt friareal med veldisponerede opholdsarealer til boligerne. Forvaltningen har i samarbejde med grundejer undersøgt mulighed for at placere parkering i allerede eksisterende p-konstruktioner andetsteds i kvarteret, og det har ikke været muligt at finde ledig kapacitet. Se bilag 3 vedrørende undersøgelse af mulige parkeringsløsninger.

Byliv
Den nye bebyggelses nederste etage mod Viborggade samt bebyggelsens hjørne skal have en særlig arkitektonisk markering, der markerer forhusets base og indkørslen til bebyggelsen. Det fælles gårdareal skal have græsarealer, træer og anden beplantning, som sammen med møblering og belægning skal understøtte varierede aktiviteter og opholdsmuligheder. Med krav om publikumsorienterede serviceerhverv mod Løgstørgade (Bopa Plads) sikres, at stueetagernes funktioner også fremover udnytter beliggenheden ud til pladsen.

Bæredygtighed
København vil være CO2-neutral i 2025, og dette skal ske samtidig med, at kommunen skaber øget beskæftigelse og vækst. Med det aktuelle projekt sker der en forbedret udnyttelse af arealer i den eksisterende bystruktur til nye familieboliger, hvilket bl.a. understøtter grøn mobilitet. Projektet skal opføres i overensstemmelse med kravene til laveste energiklasse samt med taghaver og grønne tage.

Kommuneplan
Den eksisterende kommuneplanramme er fastlagt til B5-område, dvs. et område til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og et friarealkrav på 40 pct. af boligetagearealet. Forslaget til kommuneplantillæg medfører en ændring til B6 med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og et friarealkrav på 30 pct. En særlig bestemmelse om mulighed for erhverv på matr. nr. 2573 Udenbys Klædebo Kvarter videreføres uændret i den nye kommuneplanramme, idet der fortsat vil være erhverv på denne matrikel.

Intern høring
Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalget ønsker bebyggelsesprocenten for delområdet mod Bopa Plads sænket til under de i kommuneplanen gældende 150 og friarealprocenten øget. Endvidere ønskes nybebyggelse i forlængelse af nabobygningen Viborggade 40 sænket med én etage (fra 6 etager til 5 etager). Lokaludvalget ønsker også, at parkeringen disponeres mere grønt, og at der er krav om 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal for erhvervsdelen.

Forvaltningernes bemærkninger
I lokalplanforslaget er flere af lokaludvalgets bemærkninger indarbejdet, idet den maksimale bebyggelsesprocent for den kommunale grund mod Bopa Plads i lokalplanforslaget er uændret på 110 som i den gældende lokalplan. Parkeringen mod sydskellet forsynes med en grøn overdækning og klatreplanter, således at der sikres en god indpasning i omgivelserne. Parkeringsnormen på 1 pr. 200 m² etageareal gælder for såvel boliger som erhverv. For såvidt angår nybebyggelse mod Viborggade vurderer forvaltningen, at der skabes en god sammenhæng med de eksisterende bebyggelser, herunder nabobygningen Viborggade 40, der er i 6 etager plus tag. Der er stillet krav om tilpasning til gesimshøjder og tilbagetrækning af facaden i øverste etage for at sikre, at en penthouseetage hænger sammen med de øvrige bygninger og tagformer i gaden.

Miljøvurdering
Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Borgerdialog
Udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt vil der blive afholdt et borgermøde i form af et orienteringsmøde.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

De nye boliger skønnes at medføre en netto skattemerindtægt (fratrukket kommunens udgifter til de nye beboere) på i alt ca. 800.000 kr. pr. år.

Videre proces

Efter politisk behandling sendes planforslagene i høring i 8 uger, eksklusiv juli måned.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i november 2014.

 

 

      Claus Juhl                       /                     Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Viborggade” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.
2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

     3.  at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.


Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 28. april 2014

C stillede følgende ændringsforslag, der blev tiltrådt:

”Til § 6, stk. 1, pkt b, i) tilføjes efter 1. punktum: Facader mod Viborggade bortset fra evt. penthouseetage skal dog udføres helt i tegl.”

C stillede følgende ændringsforslag, der faldt med syv stemmer mod tre. Ingen medlemmer undlod at stemme:
”Parkeringsnormen fastsættes til 1:100m2”

For stemte: C, V og I.
Imod stemte: F, Ø og A.
Undlod at stemme: Ingen.

Indstillingens 1.-2. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 13. maj 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

 

 

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 22. maj 2014

 

Det Konservative Folkeparti genfremsatte følgende ændringsforslag fra udvalgsbehandlingen:

 

”Parkeringsnormen fastsættes til 1:100m2”

 

 

Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag blev forkastet med 34 stemmer imod 14. Ingen medlemmer undlod at stemme.

 

For stemte: C, I, O og V.

Imod stemte: A, B, F og Ø.

 

 

Indstillingen blev herefter godkendt uden afstemning

 

 

Der blev givet frist for afgivelse af mindretalsudtalelser til mandag den 26. maj 2014, kl. 12.00.

 

 

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

 

”Parkeringsnormen bør fastsættes til 1 plads pr. 100 m2. Det ligger inden for de fastsatte normer i kommuneplanen, og der er brug for så mange pladser som muligt for at imødekomme behovet til byens mange tilflyttere i de kommende år.”