Tillæg til byfornyelsesbeslutning for "Pommernsgade-karreen"

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 21. september 2000

Tillæg til byfornyelsesbeslutning for "Pommernsgade-karreen"

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i givet fald at overtage ejendommene og til at sælge dem, såfremt den nuværende ejer ikke kan gennemføre erstatningsbyggeri eller grundsalg

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Byfornyelsesbeslutningen for "Pommernsgade-karreen" omhandler istandsættelse og modernisering af de fleste ejendomme i randbebyggelsen og af nogle af baghusene. Endvidere er der bestemmelser om nedrivning af andre baghuse for at skaffe lys, luft og friarealer samt om etablering af et fælles gårdanlæg. Endelig er der bestemmelser om nedrivning af forhusene Bøhmensgade 10/Pommernsgade 15 og Bøhmensgade 12/Woltersgade 16 begrundet i ombygningsudgifternes størrelse.

Efterfølgende er det meste af byfornyelsesbeslutningen blevet enten igangsat eller gennemført, og gårdanlægget er under planlægning.

Forhusene Holmbladsgade 44-46 var forudsat ombygget af ejeren selv. Efter indsendelse af licitationsresultat til Kommunen har det imidlertid vist sig, at udgifterne til modernisering og istandsættelse er væsentligt højere end forudsat i byfornyelsesbeslutningen.

Istandsættelsesudgifterne er efter licitationen opgjort, således at de støtteberettigede udgifter til istandsættelse og modernisering af Holmbladsgade 44 i stedet for 12.100 kr./m² udgør 16.700 kr./m² . Udgiften for Holmbladsgade 46 var på beslutningstidspunktet anslået til 12.700 kr./m², men den faktiske udgift vil udgøre 17.700 kr./m².

For begge ejendomme er der endvidere forudsat udførelse af egenfinansierede forbedringsarbejder i form af indretning af boliger i stue- og tagetager, der vil forøge udgiften pr. kvadratmeter med ca. 4.000 kr. for hver ejendom.

Sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 8. marts 2000, hvor det blev besluttet, at der skulle udarbejdes et forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen med bestemmelse om, at bygningerne rives ned.

Herefter har et forslag til tillæg frem til den 31. maj 2000 været udsendt i høring i karreen. I forbindelse hermed er indkommet 19 indsigelser.

Ejeren ønsker selv at stå for nedrivningen og opførelse af nybyggeri på grunden. Der rådes derfor ikke over ejendommen, men ejeren skal have udbetalt en erstatning for bygningen, og for forgæves afholdte projekteringsomkostninger.

Hvis det ikke lykkes den nuværende ejer selv at opføre nybyggeri, kan kommunen overtage grunden med henblik på salg til anden side og opførelse af nybyggeri.

I mødet den 30. november 1995 (B.F. 1995, s. 3172-82, sag nr. 661/95) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter udvalgsbehandling Magistratens indstilling af 13. oktober 1995 om, at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Pommernsgade-karreen" godkendtes endeligt i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring § 7.

Beslutningen omhandler istandsættelse og modernisering af de fleste ejendomme i randbebyggelsen og af nogle af baghusene. Endvidere er der bestemmelser om nedrivning af andre baghuse for at skaffe lys, luft og friarealer samt om etablering af et fælles gårdanlæg. Endelig er der bestemmelser om nedrivning af forhusene Bøhmensgade 10/Pommernsgade 15 og Bøhmensgade 12/Woltersgade 16 begrundet i ombygningsudgifternes størrelse.

Efterfølgende er det meste af byfornyelsesbeslutningen blevet enten igangsat eller gennemført, og gårdanlægget er under planlægning.

Af vedlagte bilag A fremgår bygningstrukturen efter gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen.

I den vedtagne byfornyelsesbeslutning er det forudsat, at ejeren af ejendommene Holmbladsgade 44-46 selv skulle udføre en ombygning af forhusene. Ejendommene ejes af den samme ejerkreds.

Holmbladsgade 44, der er opført i 1885, rummer 3 lejligheder og 2 erhvervslejemål fordelt på 3 etager med i alt 362 m². Ejerens ombygningsforslag forudsætter, at der fortsat er erhverv i stueetagen. På 1. og 2. sal vil der efter ombygning være 4 lejligheder på hver ca. 56 m². Således opdeles en tidligere sammenlagt lejlighed igen i 2 selvstændige lejligheder. I tagetagen indrettes 1 bolig på ca. 91 m². I alt 5 boliger efter ombygning. Istandsættelsesudgifterne var på beslutningstidspunktet i 1995 anslået til 4.400.000 kr., svarende til 12.100 kr./m². Licitationsresultatet viste imidlertid udgifter på 6.060.000 kr. svarende til 16.700 kr./m².

Holmbladsgade 46, der er opført i 1901, rummer 4 lejligheder og 2 erhvervslejemål fordelt på 4 etager med i alt 396 m². For denne ejendom forudsætter ejerens ombygningsforslag, at der indrettes 2 boliger på hver ca. 50 m² i tidligere erhverv i stueetagen. På 1. og 2. sal opretholdes 2 tidligere sammenlagte lejligheder på hver ca. 100 m², og på 3. sal opretholdes 2 lejligheder på hver 50 m². I tagetagen indrettes 1 bolig på ca. 85 m². I alt 7 boliger efter ombygning. Istandsættelsesudgifterne var for denne ejendom på beslutningstidspunktet anslået til 5.000.000 kr., svarende til 12.700 kr./m², mens licitationsresultatet viste udgifter på 7.000.000 kr., svarende til 17.700 kr./m².

For begge ejendomme er der forudsat udførelse af egenfinansierede forbedringsarbejder i form af indretningen af lejligheder i stue- og tagetage, der vil forøge udgiften pr. kvadratmeter med ca. 4.000 kr. for hver ejendom. Ejendommene er alene klassificeret med middel bevaringsværdi, men danner sammen med den øvrige bebyggelse en helstøbt karrébebyggelse. Det findes imidlertid ikke rimeligt at investere så store beløb i en istandsættelse af ejendommene. I forbindelse med et nybyggeri vil der i henhold til den gældende lokalplan nr. 260 blive stillet krav om, at nybyggeriet indpasses i det eksisterende byggeri.

Ejeren er indstillet på selv at forestå nedrivningen og efterfølgende opføre et nybyggeri. Kommunen behøver således ikke at råde over ejendommene og dermed skulle finde købere til grundene, med mindre det mod forventning ikke skulle lykkes ejeren at opføre et nybyggeri.

Ifølge lokalplanen kan der opføres ca. 1000 m² etageareal i 4 etager med udnyttet tagetage. Nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes med overvejende familieboliger, hvilket giver mulighed for at opføre et byggeri med en opgang med i alt 10 lejligheder, idet der ikke ifølge lokalplanen er krav om erhverv i stueetagen. Alternativt kan der opføres et byggeri med 8 lejligheder og erhverv i stueetagen. Lejlighederne vil kunne blive på ca. 108 m², mens tagboligerne vil kunne blive ca. 75 m². Ejeren ønsker at opføre støttede andelsboliger, og det påregnes, at der vil være kvote hertil i år 2001.

Efter at sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 8. marts 2000 (BTU 114/2000), har Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdet et forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen for "Pommernsgade-karreen" gående ud på en nedrivning af bygningerne. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 1.

Tillægget skal følge reglerne i den nye lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 664 af 17. august 1999 med senere ændringer, mens den oprindelige byfornyelsesbeslutning er truffet efter den dagældende lov om byfornyelse og boligforbedring.

Ifølge lov om byfornyelse § 11 skal kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til tillæg og give de berørte mulighed for at fremsætte indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning inden for en passende frist.

Håndværkets Byfornyelsesselskab har på kommunens vegne udsendt forslaget til tillæg i høring i 14 dage til beboere, ejere og erhvervsdrivende i hele karreen.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 6. april 2000, men dels havde en ejendom ved en fejl ikke modtaget høringsmaterialet, dels ønskede en del indsigere en længere høringsfrist. Derfor forlængedes høringsfristen til 31. maj 2000.

Der er ved høringsfristens udløb indkommet 19 indsigelser, jf. den som bilag B vedlagte oversigt. Indsigelserne, der er lagt til gennemsyn som bilag 2, er koncentreret om indsigelser, der vedrører selve høringsprocessen, og indsigelser til det konkrete forslag om nedrivning af Holmbladsgade 44 og 46.

Som det fremgår ovenfor har en række indsigere fremsat ønske om en længere høringsperiode end 14 dage. Således har Kvarterløft Holmbladsgade i indsigelse nr. 1 og 13 fremsat ønske om en længere høringsperiode for at give kvarterløftet lejlighed til at arrangere et borgermøde og til at drøfte tillæggets indhold i den lokale styregruppe.

I indsigelse nr. 2 til 6 gør en række beboere i Woltersgade 4 opmærksom på, at høringsmaterialet ikke er fremkommet til dem, og der fremsættes generelle kommentarer til Håndværkets Byfornyelsesselskabs arbejdsmåde med reference til udtalelser fra rådmand Pernille Høxbro, Frederiksberg Kommune.

Endelig har A/B Woltersgade 4 i indsigelse nr. 7 protesteret mod den måde, hvorpå Kvarterløft Holmbladsgade faktisk indkaldte til et borgermøde, idet beboerne ikke havde set indkaldelsen, og i øvrigt finder de, at det burde have været Plandirektoratet, der stod for afholdelsen af mødet.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at disse indsigelser betød, at forvaltningen besluttede at forlænge høringsfristen til 31. maj 2000. Der har således været en høringsperiode på i alt 10 uger. Høringsfristen var oprindeligt fastsat til 14 dage, svarende til høringsperioden for andre tillæg med nogenlunde samme indhold, fordi man ikke umiddelbart skønnede, at der var behov for en længere debat i kvarteret. Derudover ville denne korte høringsperiode give mulighed for, at Borgerrepræsentationen kunne træffe endelig beslutning om de to ejendommes fremtid inden sommerferien. Derved kunne man blandt andet opnå, at perioden med uvished for de tilbageværende beboere i ejendommene kunne blive kortest mulig.

Efter forlængelsen af høringsperioden har Kvarterløft Holmbladsgade taget initiativ til indkaldelse til et borgermøde om de foreslåede nedrivninger, hvortil Plandirektoratet blev inviteret til at deltage sammen med Håndværkets Byfornyelsesselskab. Indkaldelsen skete ved omtale i kvarterløftets blad "Holmbladet" og annoncering i Amagerbladet, samt ved opslag flere steder i Holmbladsgade. De to berørte ejendomme blev særskilt informeret, men kvarterløftet har overfor A/B Woltersgade 4, der ikke havde set indkaldelsen, tilkendegivet, at annonceringen af mødet ikke var rettet specielt mod Pommernsgade-karreen, der i forvejen havde modtaget fyldigt materiale og var blevet orienteret om frister for indsigelse. Kvarterløftet har overfor andelsboligforeningen beklaget, at andelsboligforeningen ikke havde bemærket foromtalen af mødet.

Plandirektoratet og Håndværkets Byfornyelsesselskab havde ikke fundet det nødvendigt at afholde et offentligt møde om nedrivningsforslaget, fordi man fandt, at høringsmaterialet klart belyste problemstillingen, således at det var muligt at formulere eventuelle indsigelser. Høringsmaterialet blev endvidere tilsendt Kvarterløft Holmbladsgade. Normalt afholdes i øvrigt kun møder for karreen som sådan. Plandirektoratet og Håndværkets Byfornyelsesselskab deltog i borgermødet og informerede om baggrunden for nedrivningsforslaget, som angivet i forslaget til tillæg. Der var i øvrigt et meget lille fremmøde.

Med hensyn til den manglende fremsendelse af høringsmaterialet til Woltersgade 4, har Håndværkets Byfornyelsesselskab beklaget fejlen. Rådmand Pernille Høxbro, Frederiksberg Kommune, har fremsendt den som bilag C vedlagte skrivelse af 13. juni 2000 til Håndværkets Byfornyelsesselskab, hvori tilkendegives, at rådmanden står helt uforstående over at være citeret med negative bemærkninger om byfornyelsesselskabet, som angivet af A/B Woltersgade 4, idet rådmanden ikke kender de pågældende beboere, og udtalelserne må således stå for deres egen regning.

I indsigelse nr. 8 redegør ejeren af Amager Guf Grillbar, Hakim Amer, for de gener, det har for en erhvervsvirksomhed, at der skabes uklarhed om fremtiden for ejendommen, samtidig med at man, siden byfornyelsesbeslutningen blev vedtaget i 1995, også har ventet på, at ombygningen skulle komme i gang. Således har ejeren i tillid til, at Holmbladsgade 44 skulle bevares, iværksat forskellige initiativer i en planlægning af fremtiden, og han frygter at miste kunder ved en flytning.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at man er enig i, at situationen er en belastning for såvel erhvervsdrivende som beboere, men at det i opfordringsejendomme er op til ejerne at igangsætte projekteringen af ombygningsarbejderne. Plandirektoratet har således først efter afholdelse af licitationen mulighed for at konstatere, at ombygningsudgifterne er så høje, at nedrivning må overvejes. En erhvervslejer, der må fraflytte sit lejemål permanent som følge af byfornyelse, kan opnå godtgørelse og erstatning efter reglerne i byfornyelsesloven. Beløbet fastsættes efter en konkret vurdering og kan blandt andet omfatte erstatning for tab af kundekreds. I forbindelse med drøftelserne i den aktuelle høringsfase er lejeren blevet tilbudt at indlede forhandlinger om erstatningsfastsættelsen, således at der efter en endelig beslutning om nedrivning umiddelbart vil kunne udbetales erstatning.

I indsigelse nr. 12 protesterer Diana S. Thomas mod nedrivning af Holmbladsgade 44, idet det forudsætter, at hun genhuses permanent. Samtidig gør hun krav på sin veto-ret.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at der ikke i denne situation er veto-ret.

I indsigelse nr. 14 protesterer Lisbeth og Alexsandar Vancevski, Holmbladsgade 46, mod, at ejendommene nedrives, fordi de er meget tilfredse med deres 4 værelsers lejlighed på 100 m², som de synes er i relativt god stand, ligesom de har adgang til egen have.

Om begrundelserne for nedrivningsforslaget skal forvaltningen henvise til bemærkningerne nedenfor. I forbindelse med en nedrivning vil beboerne blive tilbudt en anden bolig, og byfornyelsesselskabet vil i den forbindelse, i det omfang det er muligt, tilgodese særlige ønsker fra beboerne.

I indsigelse nr. 19 fremfører Københavns Bymuseum, at Holmbladsgade 44 sammen med Holmbladsgade 42, som er fint istandsat, skaber en flot og absolut bevaringsværdig helhed.

Holmbladsgade 46 anser Bymuseet ikke i sig selv for bevaringsværdig, men som en del af rammen om en ellers lukket karré finder museet, at en nedrivning af denne ejendom umiddelbart vil kræve hurtig nybygning af en erstatningsejendom, som tager nøje hensyn til eksisterende bebyggelse.

Skrivelsens bemærkninger om ejendommen Holmbladsgade 62/Mecklenborgade 1-7, har relation til ombygningsovervejelser, som endnu ikke er afsluttede.

Ligeledes fremsætter Pia Koefoed, Pommernsgade 13, i indsigelse nr. 9 det synspunkt, at i hvert fald Holmbladsgade 44 bør bevares som sammenhængende med Holmbladsgade 42, og henviser til, at Pommernsgade 13/Bøhmensgade 5 samt Holmbladsgade 48/Woltersgade 2 må have været lige så dyre at ombygge.

I indsigelse nr. 13 peger Kvarterløft Holmbladsgade på, at det bør overvejes at bevare Holmbladsgade 44 som "søsterejendom" til Holmbladsgade 42, idet ejendommene er karakteristiske for den tidlige bebyggelse i kvarteret og dermed medvirkende til gadens og kvarterets særpræg. Endelig mener kvarterløftet, at nedrivningerne bør ses i sammenhæng med, hvad der skal ske med ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 i Ålandsgade-karreen. Hvis denne ejendom også ender med at blive foreslået nedrevet, vil der være tale om en stor nedrivningsfrekvens i Holmbladsgade, og den øverste del af gaden vil ændre karakter og kvarteret derved miste en del af sit særpræg, hvilket kvarterløftet mener, vil være meget beklageligt.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at man ikke finder, at Holmbladsgade 44 og 46 repræsenterer en bevaringsværdi, der kan opveje de meget høje ombygningsudgifter på ejendommene. Ej heller begrunder hensynet til bevaringsværdier en bevaring af Holmbladsgade 44 som sammenhængende med den istandsatte Holmbladsgade 42. Hvis kun Holmbladsgade 46 nedrives, er det formentlig ikke rentabelt at opføre et nybyggeri med en facadelængde på ca. 10 meter, der kun vil kunne rumme ret få kvadratmeter etageareal. Derudover er forvaltningen enig i, at der hurtigst muligt bør opføres nybyggeri, der lukker hullet i husrækken. Der er vedtaget en lokalplan for området, der sikrer, at der kan stilles krav om indpasning af nybyggeriet i det eksisterende byggeri, og ejeren er indstillet på hurtigst muligt at opføre et nybyggeri.

Forvaltningen er ligeledes enig i, at hvis det besluttes at nedrive Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 begrundet i ombygningsudgifterne, vil der blive tale om relativt omfattende nedrivninger på en kortere strækning i Holmbladsgade, men også her kan der stilles krav om, at nyt byggeri tilpasses det eksisterende byggeri. (Spørgsmålet om byfornyelse af Ålandsgade-karreen er under overvejelse i Bygge- og Teknikudvalget, der afventer yderligere tekniske undersøgelser af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6).

Om ombygningsudgifternes størrelse set i relation til ombygningsudgifter i øvrigt i karreen henvises til det nedenfor i forbindelse med indsigelse 15, 16, 17 og 18 anførte.

I indsigelse nr. 10 og 11 udtrykker Ejerforeningen Holmbladsgade 48/ Woltersgade 2 og dennes tekniske rådgiver i forbindelse med byfornyelsen, arkitekt Anna Højlund Rasmussen, at et nyt byggeri i 4 1/2 etage vil ødelægge den arkitektoniske stil, som Pommernsgade-karreen nu består af. Desuden vil karreens nærmiljø blive spoleret. Endvidere mener ejerforeningen, at man som nabo vil kunne forvente en del udgifter som følge af nedrivningen af Holmbladsgade 46. Det er udgifter til ekstrafundering, samt retablering og efterisolering af gavl. Dette mener ejerforeningen skal undersøges nærmere inden nedrivning. Endvidere mener ejerforeningen, at tidsplanen for det fælles gårdanlæg vil blive kraftigt forlænget. Endelig mener ejerforeningen, at disse ejendomme bør kunne ombygges til rimelige priser i lighed med de øvrige ejendomme i karreen.

Om bevaringsværdien og opførelse af nybyggeri skal forvaltningen henvise til det ovenfor anførte. Derudover vil der blive stillet krav om, at ejeren af Holmbladsgade 44 og 46 inden nedrivningen udfører byggetekniske undersøgelser af de konstruktive og statiske forhold til de tilgrænsende ejendomme. Naboejendommene vil ikke selv skulle afholde udgifter til midlertidige eller permanente bygningsmæssige foranstaltninger, der nødvendiggøres af eventuelle nedrivningsarbejder.

Såfremt ejendommene nedrives, vil gårdanlægget blive gennemført i 2 etaper. 1. etape anlægges indenfor den hidtidige tidsplan. 2. etape, der omfatter det areal, der er nødvendigt for at gennemføre nedrivning og nybyggeri, anlægges, når nybyggeriet er udført.

Om ombygningspriserne henvises til det nedenfor under indsigelse 15, 16, 17 og 18 anførte.

Indsigelse nr. 15, 16, 17 og 18 kommer fra Kirsten Larsen, Jens Hedegaard, Lene Timmermann og Claus Geisnæs, alle boende i Woltersgade 4. I indsigelserne, der stort set er enslydende, efterspørges yderligere oplysninger om udgifterne ved nedrivning af ejendommene og opførelse af nybyggeri, idet indsigerne går ud fra, at omkostningerne til nedrivning, projektering og klargøring af grundene til nybyggeri ikke er indregnet i de anslåede omkostninger ved opførelse af nybyggeri.

Derudover opfordres kommunen til at foretage en beregning af, hvad byfornyelsen af råde-over ejendommene i Pommernsgade-karreen har kostet, idet der specielt henvises til ombygningen af Pommernsgade 13/Bøhmensgade 5, som ifølge foreningen må have været meget dyr. Det oplyses i den forbindelse, at ombygningen af Woltersgade 4 har kostet 15.500 kr./m².

Endelig anbefales det at bevare de to ejendomme af æstetiske grunde.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at der ved Bygge- og Teknikudvalgets beslutning om, at der skulle udarbejdes et forslag om nedrivning af disse ejendomme, forelå oplysninger om udgifterne ved nedrivningen, herunder udgifterne til erstatning for bygningerne til ejeren, erstatning for forgæves afholdte projekteringsudgifter, nedrivningsudgifter og diverse udgifter til information, genhusning m.v., i alt opgjort til ca. 4.900.000 kr. og efterfølgende justeret til 5.157.294 kr. De samlede udgifter til ombygning af ejendommene er i modsætning hertil opgjort til ca. 13.100.000 kr.

1. Kort over byfornyelsesområdet
2. Liste over indsigere
3. Skrivelse af 13. juni 2000 fra rådmand Pernille Høxbro

1. Forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutning
2. Modtagne indsigelser
3. Finansieringsplan

Jens Ole Nielsen