Endelig vedtagelse af lokalplan "Bomhusvej 18", Bispebjerg

Indstilling

Indstilling om,

1. at godkende lokalplan ”Bomhusvej 18” med ændringer som foreslået i afsnittet "Løsning", dog således at der ikke stilles krav om opførelse af almene boliger.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse med 13.000 m2 boliger på et område med bygninger, der tidligere har været anvendt til privatskole. Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 29. januar 2018 og har været i høring i perioden den 9. februar til den 6. april 2018. Forvaltningen har modtaget 81 henvendelser. Høringssvarene har givet anledning til ændringsforslag som beskrevet under afsnittet Løsning

Løsning

Lokalplanen muliggør, at bygherre kan nedrive eksisterende tomme bygninger og opføre 13.000 m2 boliger, fordelt på fire bygninger i fire og seks etager. Der etableres stiforbindelser gennem området, og 50 % af parkeringsdækningen placeres i parkeringskælder. Projektet er udarbejdet under hensyn til at bevare de bevaringsværdige træer i området. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 6-9 samt bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen og forvaltningens gennemgang har givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændring af en række bestemmelser (Se bilag 6 for præcis ordlyd):

1. For at sikre overensstemmelse med bestemmelserne for C-områder i Kommuneplan 2015, præciseres det, at der skal være minimum 40 % boliger i lokalplanområdet.
2. Det tilføjes, at der kan bruges facadebeklædning i tegl.
3. Det tilføjes, at der kan anvendes græsarmering, altså belægningssten med fordybninger, hvor der kan gro græs for at muliggøre begrønning af parkeringspladser.
4. Bygherre har ønsket, at det muliggøres at genanvende tagkonstruktioner fra eksisterende bygninger til mindre bygninger som cykelskure og renovationsskure.

Høring

De 81 modtagne henvendelser vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 20. marts 2018, hvor ca. 60 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 7). Lokaludvalgets og borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Bispebjerg Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 80):

1. Bispebjerg Lokaludvalg er positiv i forhold til det projekt, som lokalplanen muliggør, men bemærker, at den primære bekymring hos indsigerne og ved borgermødet var trafikken på Gartnerivej. Der er meget trafik, når forældre til de tre private skoler på Gartnerivej afleverer og henter børn - ofte i bil, og der er kommet flere nye skoler i området. Lokaludvalget foreslår derfor, at der etableres bedre trafiksikkerhedsmæssige forhold.
2. Lokaludvalget bemærker, at de principielt er enige i, at der bør indplaceres almene boliger i sammenhæng med nye boligbyggerier, men at det giver dårlig mening i det konkrete område, da der i nærområdet og i skoledistriktet er en stor andel almene boliger i forvejen.
3. Det bemærkes, at den seks etager høje bebyggelse i byggefelt A vil give skyggevirkninger for beboerne i eksisterende boliger vest og nord for området, og at højden eventuelt bør sænkes.
4. Det bør sikres, at parkeringspladser i parkeringskælder rent faktisk bliver benyttet. 

Forvaltningens bemærkninger:

Lokaludvalgets synspunkter er delvist sammenfaldende med mange af borgernes henvendelser, og hvor det er tilfældet, kommenterer forvaltningen derfor nedenfor:

1. Der er tale om eksisterende trafikforhold i forbindelse med skolerne på Gartnerivej. Lokalplanforslaget omfatter ikke regulering af forholdene på Gartnerivej, og det vurderes ikke, at det i lokalplanen muliggjorte byggeri forværrer trafiksikkerheden på Gartnerivej, da trafikken dertil er meget begrænset. Forvaltningen har inviteret til dialog med skolerne på Gartnerivej for at drøfte mulige tiltag, der kan forbedre trygheden på Gartnerivej.
2. Teknik- og Miljøudvalget har på mødet den 29. januar 2018 besluttet at stille kravet om 25 % almene boliger. Begrundelsen for at stille krav om almene boliger er, at almene boliger efter en konkret vurdering kan medvirke til at skabe en mere blandet sammensætning af boligformer med fx ungdomsboliger og/eller familieboliger i kvarteret.
3. Der er udarbejdet skyggediagrammer til lokalplanen for jævndøgn og solhverv, der viser, at boliger vest og nord for området vil blive påvirket af skyggekast på en lille del af facaden omkring kl. 9. Det vil være skyggevirkninger i vinterperioden, eftersom solen står lavt på himlen og store dele af byen henligger derfor i skygge, hvilket også vil være tilfældet her.
4. Der kan ikke ud fra nuværende lovgivning stilles krav om, hvordan parkeringspladserne skal prissættes, eller hvem der må benytte eksisterende parkeringspladser på omkringliggende veje.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser er:

1. At nedkørsel til parkeringskælder fra Gartnerivej bør flyttes mod vest mod Lyngbyvej eller flyttes til Bomhusvej for at sikre bedre trafiksikkerhed for skolerne på Gartnerivej, og at Bomhusvej skal åbnes mod Lyngbyvej.
2. At der bør etableres cykelstier og fortove på Gartnerivej.
3. At der ikke bør planlægges for almene boliger, da området er udpeget til udsat byområde.
4. At byggeriet er for højt/har for mange etager og vil virke fremmed i forhold til omgivelserne.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Det vurderes ikke, at det vil give en øget trafiksikkerhed på Gartnerivej at flytte nedkørsel til den vestlige del af lokalplanområdet, idet oversigtforholdene og trafiksikkerheden er tilfredsstillende ved den nuværende placering. Hvis nedkørslen flyttes tilbage, hvor den var i startredegørelsen, vil dette kræve, at en række træer, der er udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen, fældes (bilag 9). Det er valgt at placere parkeringsarealer med udkørsel delvist til Gartnerivej og delvist til Bomhusvej for at fordele trafikken på de eksisterende veje. Bomhusvej kan ikke åbnes mod Lyngbyvej, da udkørsel vil ligge for tæt på udfletning med Bernstorffsvej og udgøre en trafiksikkerhedsmæssig risiko.
2. Gartnerivej er en privat fællesvej. Det er derfor grundejerne, der skal stå for at vedligeholde vejen og, som udgangspunkt skal forestå nyanlæg. Hvis det politisk prioriteres at finansiere cykelstier og der godkendes en anlægsbevilling, kan kommunen, i samarbejde med grundejerne, forestå nyanlæg. Det vurderes ikke, at anlæg af cykelstier er en forudsætning for at opnå øget tryghed på vejen.
3. Det har ikke været normal praksis at planlægge for almene boliger i områder, der er udpeget som udsat byområde. Det er dog muligt at gøre dette efter en konkret vurdering.
4. Der er en række højere etageboligbebyggelser i nærområdet, og det vurderes, at projektet i lokalplanen indgår i sammenhæng med disse. Øverste etage på bygninger i seks etager skal indrettes som tagetage. Den forholdsvis lave bebyggelsesprocent på 110, som er i overensstemmelse med kommuneplanen, sikrer med den foreslåede placering af bebyggelsen, grønne friarealer, offentlig tilgængelig stiforbindelse gennem området og gode lysforhold.

Bygherrens høringssvar

Bygherre ønsker, at krav om 25 % almene boliger bortfalder jf. normal praksis. De bemærker, at Københavns Kommune tidligere har afvist købstilbud af grunden fra almene bygherrer på grund af den høje eksisterende andel af almene boliger i området, at Københavns Kommune tidligere har afvist finansiering af køb af grunden fra almene bygherrer, og at Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelse for projektet uden almene boliger. Bygherren bemærker, at der er blevet stillet en række krav til projektet (herunder parkering i konstruktion, særlig eksklusiv facadearkitektur, tagterrasser, bevarelse af områdets træer, bevarelse af bunkeranlæg mv.), der forøger omkostningerne til at bygge projektet, og at almene bygherrer ikke vil kunne realisere projektet.

Forvaltningens bemærkninger

Der stilles som udgangspunkt ikke krav om almene boliger i lokalplanforslag, hvis den almene boligandel er over 30 % i skoledistriktet. Teknik- og Miljøudvalget har den 29. januar 2018 stillet kravet om 25 % almene boliger i lokalplanen. Forvaltningen vurderer ikke, at der er stillet ekstraordinære krav til projektet. Forvaltningen bemærker, at der typisk vil kunne findes en almen bygherre til et projekt, så længe de økonomiske rammer, der tilbydes, er passende.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen

/Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan ”Bomhusvej 18” med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.
   
   

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. maj 2018

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At der ikke stilles krav om opførelse af almene boliger.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med syv stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, I og O.

Imod stemte: F, Ø og Å

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Radikale Venstre, Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der fremadrettet arbejdes videre med mere begrønning af området, samt at der udarbejdes et notat, der anviser muligheder for, hvordan området kan trafiksikres med henblik på at højde trygheden for de mange børn og unge, der færdes i området.”

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.
 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 12. juni 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Enhedslisten, Radikale Venstre, SF og Dansk Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 28. maj 2018:

”Partierne ønsker, at der fremadrettet arbejdes videre med mere begrønning af området, samt at der udarbejdes et notat, der anviser muligheder for, hvordan området kan trafiksikres med henblik på at højde trygheden for de mange børn og unge, der færdes i området.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 21. juni 2018

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1):

”at der stilles krav om 25 pct almene boliger.”

Det af Enhedslisten fremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 33 imod 22. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: Ø, Å og F.
Imod stemte: A, B, V, C, O og I. 

Selve indstillingen blev herefter godkendt uden afstemning.
 

Socialdemokratiet, Enhedslisten, Radikale Venstre, SF og Dansk Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen, som Venstre tilsluttede sig:

”Partierne ønsker, at der fremadrettet arbejdes videre med mere begrønning af området, samt at der udarbejdes et notat, der anviser muligheder for, hvordan området kan trafiksikres med henblik på at højne trygheden for de mange børn og unge, der færdes i området.”