Forslag til lokalplan ”Faste Batteri III”, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplan og tilhørende miljøvurdering, der muliggør byudvikling af området langs Njalsgade mellem Amagerfælledvej og Ørestads Boulevard inklusiv fortidsmindet Faste Batteri.

Indstilling om,

1. at forslag til lokalplan ”Faste Batteri III (bilag 1) med miljørapport (bilag 3) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger, og at lokalplanforslaget ændres forud herfor, så gårdene er private, samt
2. at det tages til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved lokalplanplanforslagets endelige behandling.

Det bemærkes, at cykelparkeringsnormerne i lokalplanforslaget tilrettes i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens vedtagelse af forslag til Kommuneplan 2015 den 17. juni 2015, inden lokalplanforslaget sendes i høring, jf. bilag 8.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Ejeren af grunden mellem Njalsgade og Statens Serum Institut ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger og serviceerhverv, herunder butikker samt mulighed for en kulturfunktion og institutioner. For at muliggøre grundejerens ønsker er det nødvendigt at tilvejebringe en ny lokalplan for området. Som grundlag herfor er der udarbejdet en masterplan i et samarbejde mellem bygherre og Københavns Kommune. 

Grunden langs Njalsgade mellem Amagerfælledvej og Ørestads Boulevard er på godt 70.000 m² og omfatter ubebyggede arealer samt det fredede fortidsminde Faste Batteri. Området er i forslag til Kommuneplan 2015 fastlagt til boliger og serviceerhverv (C3*) med en bebyggelsesprocent på 175. Lokalplanen gælder for området under ét og muliggør opførelse af 125.000 m² nybyggeri i form af otte karréer i 3-4 etager mod det centrale grønne parkstrøg og op til 8 etager ud til vejene.

Efter ønske fra bygherre skal facaderne begrønnes med klatreplanter og/eller indbyggede beplantningsmuligheder i altanerne. Dybden på altanerne mod gaden er begrænset, hvilket samlet vurderes at kunne være medvirkende til, at byggeriet bliver en grøn nyfortolkning af den københavnske karré og give området kant og en unik karakter. Udformningen af hjørnet ud til Sundholmsvej – herunder muligheden for et mere åbent hjørne - har været drøftet specifikt med bygherren, og forvaltningen vurderer på baggrund heraf, at et lukket hjørne er den rigtige løsning både for at mindske støjgenerne på friarealerne og for at skabe en god bymæssig overgang mellem Amagerbro og det nye område.

Herudover muliggøres to højhuse med en højde på 86 og 99 meter, der er forhøjet med henholdsvis 16 og 13 meter siden godkendelse af startredegørelsen, hvilket Teknik- og Miljøudvalget blev orienteret om på TMU-portalen den 14. april 2015. Ud fra en helhedsbetragtning er det forvaltningens vurdering, at det er hensigtsmæssigt at forhøje husene for derved at kunne øge antallet af kvadratmeter i det centrale grønne parkstrøg og give mere variation i karréernes højde. Den øgede højde vil ikke påvirke vindforholdene og de øgede skygger vil hovedsagligt falde på vej og parkeringsarealer. Desuden vil højhusenes slanke profil betyde, at skyggerne flytter sig forholdsvis hurtigt (se bilag 6). Der er desuden indarbejdet krav om, at én tagterrasse på taget af hvert højhuses base bliver offentligt tilgængelig, hvorfra der vil være udsyn over fortidsmindet og ned af Emil Holms Kanal.

Lokalplanforslaget muliggør 30 – 75 % helårsboliger og det forventes at bygherre udnytter muligheden for 75 % boliger. Butikkerne skal placeres ud til Njalsgade og Amagerfælledvej. Der forventes, at der vil blive etableret en børneinstitution i området, og der arbejdes for at tiltrække en kulturel funktion til området. Begge dele er indarbejdet i en partnerskabsaftale med bygherren (se bilag 5).

Lokalplanforslaget muliggør ikke et øget boligetageareal i forhold til den gældende lokalplan. Det er derfor ikke muligt som ønsket i protokolbemærkningen at anvende planlovens bestemmelser til at stille krav om indtil 25 % almene boliger i nye lokalplaner. Grundejeren har dog indgået et samarbejde med KAB om at etablere 5.000 m² svarende til ca.100 almene ungdomsboliger. Desuden ønsker bygherren at arbejde med etablering af byggeri med alternative boformer.

Områdets friarealer udgør ca. 47.000 m2. På baggrund af udgangspunktet i det tidligere projekt for Faste Batteri er alle byrum offentligt tilgængelige inklusiv gårdrummene, hvor der er stillet krav til åbninger uden porte mod det centrale grønne parkstrøg. Bygherren ønsker at fastholde byrummene i det grønne parkstrøg åbent for offentligheden, men ønsker mulighed for at lukke for offentlig adgang til gårdrummene af hensyn til børnefamilier, trafiksikkerhed og tryghed.

Forvaltningen vurderer, at det kan være hensigtsmæssigt delvist at muliggøre private gårde, da det vil øge trygheden for beboerne, der ellers får åbne gårdrum i et meget befærdet område tæt på stationen og en trafikeret cykelsti. Herudover skaber forskellige grader af offentlighed variation i udseende og anvendelse af byrummene og betyder, at flere bruger- og beboergrupper tilgodeses. Lukning af gårdene vil dog betyde en reduktion af de offentlige tilgængelige friarealer på ca. 12 procent (5.500 m²), hvorfor det ikke er indarbejdet i lokalplanforslaget.

Parkeringsnormen fastsættes i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015 og er 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal, svarende til ca. 830 pladser. Pladserne placeres i parkeringskælder under bebyggelsen, så der kan plantes træer med gode vækstbetingelser på det grønne strøg. Indgang til parkeringskælderen bliver fra et nyt lysreguleret kryds ved Ørestads Boulevard og to steder i Njalsgade. Området forsynes derudover af en privat fællesvej, som løber langs fortidsmindets østlige side fra Njalsgade som dobbeltrettet vej, og forsætter som ensrettet vej langs områdets nordlige grænse med udgang i områdets nordøstlige hjørne til Amagerfælledvej.

Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i Kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Der henvises i øvrige til bilag 2, faktaark.

Byliv
Lokalplanen fokuserer på, at området i fremtiden kommer til at være en integreret del af byen, som kan tilbyde både områdets beboere, brugere og besøgende et unikt, blandet byområde med fokus på byliv og grønne byrum. Grundidéen er det centrale, grønne og offentligt tilgængeligt parkstrøg som også vil indeholde de to grønne cykelruter ”Amagerruten” og ”Ørestadsruten”. Fortidsmindet Faste Batteri genetableres og anvendes som bypark for alle. Herudover etableres fire byrum; ”Vandpladsen” i forlængelse af Emil Holms Kanal, ”Torvet” ved byggefelt I, ”Skoven” mellem bebyggelsen i byggefelt II og ”Sportspladsen” ved Amagerfælledvej. Butikker og udadvendte funktioner placeres i stueetagernes facader ud mod Njalsgade og rundt om Vandpladsen samt byggefelt I for at styrke både Njalsgade som bydelsgade og sammenkoble området til Ørestad Nord.

Bæredygtighed
Det centrale grønne parkstrøg vil blive en park med naturpræg. Over 50% af parken vil være beplantet eller med gennemtrængelig belægning. Der stilles desuden krav i lokalplanen om genanvendelse af regnvand og begrønning af facader. Klimatilpasning sikres ved, at en skybrudsvej integreres i landskabet, jf. Københavns Kommunes konkretisering af skybrudsplanen for Amager og Christianshavn. Skybrudsvejen vil være med til at håndtere vand fra grunden, samt transportere og forsinke vand videre fra Svinget til udløb i statsgraven. Lokalplanen skaber derudover også rammen for at sikre, at området kan udvikles socialt bæredygtigt, bl.a. med bestemmelserne som muliggør, at der kan opstå fællesskaber, at beboerne kan være med til at præg deres omgivelser og at boligerne kan rumme forskellige boformer. Planen vil desuden få en bæredygtighedscertificering gennem DGNB, der er en fælles dansk certificering for bæredygtig byggeri og byområder, som Carlsberg og dele af Nordhavn tidligere har opnået.

Intern høring
Der er foretaget intern høring, herunder af Amager Vest Lokaludvalg. Lokaludvalget anser Faste Batteri III som en opgradering af området, og som en plan, der er bedre integreret i de omkringliggende nabokvarterer end de foregående versioner. Udvalget mener, at dette særligt sikres ved at videreføre det grønne fra Fælleden, kanalen og karreerne ind i den nye plan – og særligt parkstrøget, byrummet mod Amagerfælledvej og forlængelse af kanalen er gode forbedringer. Desuden er lokaludvalget positivt overfor ideerne om forskellige typer boformer. Lokaludvalget foreslår, at der sættes fokus på bearbejdelse af de to tårne så mikroklimaet ikke ødelægger potentialet for ophold i det centrale grønne parkstrøg. Forvaltningen har sammen med byggeherren og deres rådgiver fået analyseret vind- og skyggepåvirkningen, og på baggrund heraf justeret placeringen af tårnet for at sikre gode vind- og skyggeforhold i byrummene. Desuden har forvaltningerne indgået en partnerskabsaftale (se bilag 5) med byggeherren om, at forud for udvikling af byggeretten skal der ske en tidlig inddragelse af kommunen med henblik på at sikre yderligere hensyntagen til arkitektur, skygge og vind.

Forvaltningen har desuden modtaget bemærkninger fra Kulturstyrelsen om udformning af selve fortidsmindet, samt placering og volumen af bebyggelsen indenfor beskyttelseslinjen. Forvaltningen har efterfølgende afholdt møder med Kulturstyrelsen, og projektet er blevet tilrettet, så den respekterer fortidsmindet. Kulturstyrelsen er positivt indstillet over for lokalplanforslaget.

Miljøvurdering
Forvaltningerne har besluttet, at der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport, da der er tale om inddragelse af meget lavt udnyttede arealer til et tæt og delvis højt bebyggelse. Miljøvurderingen foreslår tiltag til imødegåelse af væsentlige indvirkninger på miljøet i form af sikring mod støj fra vejene, jordforurening, risiko i forhold til placering ved Statens Serum Institut, vindforhold og bebyggelsens visuelle effekt, som er inddraget i lokalplanforslaget. Miljøvurdering er vedlagt som bilag 3, og vil blive sendt i høring sammen med lokalplanforslaget.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Kommunen skønner, at området kommer til at understøtte ca. 900 arbejdspladser og en årlig skattemerindtægt på ca. 24 mio. kr. (2012 priser). Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde.

På bygherrens anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder en omlægning af Amagerfællevej, anlæggelse af den grønne cykelrute ”Amagerruten” og ”Ørestadsruten” i og til området  (se bilag 4).

Der er vedlagt udkast til partnerskabsaftale mellem kommunen og grundejerne. Aftalen drejer sig blandt andet om daginstitutioner, placering af en kulturel funktion i området, miljømæssig bæredygtighed og sikring af arkitektonisk kvalitet (se bilag 5).

Efter politisk behandling sendes planforslaget og miljørapport i høring i 8 uger. Herudover afholdes i samarbejde med Amager Vest Lokaludvalg et borgermøde. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen februar 2016.

                    

Mikkel Hemmingsen                          / Pernille Andersen

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 11. august 2015

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:

 ÆF1:

”Det foreslås, at cykelparkeringsnormen bør fastsættes til 5 pr. 100 m2 bolig.”

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:

 ÆF2:

”Det foreslås, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2.”

Enhedslisten og SF fremsatte følgende ændringsforslag:

ÆF3:

”Det foreslås, at parkeringsnormen ændres til 1:200.”

Det af Det Konservative Folkeparti fremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 8 stemmer mod 4. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: V, O, C og I.

Imod stemte: A, Ø, B og F.

Det af Det Konservative Folkeparti fremsatte ændringsforslag (ÆF2) blev forkastet med 8 stemmer mod 4. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: V, O, C og I.

Imod stemte: A, Ø, B og F.

Det af Enhedslisten og SF fremsatte ændringsforslag (ÆF3) blev forkastet med 9 stemmer mod 3. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: Ø og F.

Imod stemte: A, B, V, O, C og I.

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 9 stemmer mod 0. 3 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, V, O, C og I.

Imod stemte: Ingen.

Undlod at stemme: Ø og F.

Enhedslisten og SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 22. juni 2015:

”Enhedslisten og SF ønsker forud for behandlingen i Borgerrepræsentationen at få forelagt forvaltningens konkrete vurdering af behovet for parkering, herunder om der er mulighed for at ændre parkeringsnormen til 1:200.”

SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 22. juni 2015:

”SF støtter, at der bygges tæt ved Metroen, men kan ikke støtte det konkrete lokalplanforslag. SF er bekymret for manglende sollys i de sydlige karreer og for skyggevirkning fra de høje huse.”

Socialdemokraterne, Enhedslisten og SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 22. juni 2015:

” Socialdemokraterne, Enhedslisten og SF mener, at der burde opføres 25 % almene boliger i det nye boligområde, ligesom Socialdemokraterne, Enhedslisten og SF tilkendegav under behandlingen af startredegørelsen. Området ville i så fald være på linje med de boligområder, der kan reguleres via den seneste ændring til planloven.”

Venstre, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance videreførte deres protokolbemærkninger fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 22. juni 2015:

”Vi mener, at cykelparkeringsnormen bør fastsættes til 5 pr. 100 m2 bolig.”

”Vi mener, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 20. august 2015

Enhedslisten og SF fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1):

”Det foreslås, at parkeringsnormen for biler sættes til 1:200.”


Enhedslisten og SF fremsatte følgende sekundære ændringsforslag (ÆF2):

”Det foreslås, at parkeringsnormen for biler sættes til 1:160.”


Det Konservative Folkeparti genfremsatte følgende ændringsforslag (ÆF3) fra udvalgsbehandlingen:

”Det foreslås, at cykelparkeringsnormen bør fastsættes til 5 pr. 100 m2 bolig.”


Det Konservative Folkeparti genfremsatte følgende ændringsforslag (ÆF4) fra udvalgsbehandlingen:

”Det foreslås, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2.”


Det af Enhedslisten og SF fremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 37 stemmer imod 17. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F og Ø.
Imod stemte: A, B, C, I, O og V.


Det af Enhedslisten og SF fremsatte ændringsforslag (ÆF2) blev forkastet med 37 stemmer imod 17. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F og Ø.
Imod stemte: A, B, C, I, O og V.


Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag (ÆF3) blev forkastet med 38 stemmer imod 16. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C, I, O og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.


Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag (ÆF4) blev forkastet med 38 stemmer imod 16. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C, I, O og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.


Selve indstillingen blev herefter godkendt med 37 stemmer imod 0. 17 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, I, O og V.
Undlod at stemme: F og Ø.


SF videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

”SF støtter, at der bygges tæt ved Metroen, men kan ikke støtte det konkrete lokalplanforslag. SF er bekymret for manglende sollys i de sydlige karreer og for skyggevirkning fra de høje huse.”


Socialdemokraterne, Enhedslisten og SF videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

”Partierne mener, at der burde opføres 25 % almene boliger i det nye boligområde, ligesom SF, Socialdemokratiet og Enhedslisten tilkendegav under behandlingen af startredegørelsen. Området ville i så fald være på linje med de boligområder, der kan reguleres via den seneste ændring til planloven.”


Venstre, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance videreførte deres protokolbemærkninger fra udvalgsbehandlingen, som Dansk Folkeparti valgte at tilslutte sig:

”Vi mener, at cykelparkeringsnormen bør fastsættes til 5 pr. 100 m2 bolig.”

”Vi mener, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2.”


Der blev givet frist til afgivelse af mindretalsudtalelser til mandag den 24. august 2015, kl. 12.00.