Opfølgning på medlemsforslag om nye muligheder for førstegangskøbere

Indstilling

Indstilling om,

1. at notat om muligheder for førstegangskøbere og delt ejerskab af boliger tages til efterretning, jf. bilag 1,
2. at det godkendes, at medlemsforslaget stillet på Borgerrepræsentationens møde den 22. juni 2023, jf. bilag 2, hermed er håndteret,
3. at Økonomiforvaltningen forsætter dialogen med private developer om alternative ejerformer og afrapporterer herom til Økonomiudvalget.

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

På mødet den 22. juni 2023 pålagde Borgerrepræsentationen Økonomiforvaltningen at fremlægge en sag til politisk beslutning om muligheder og potentialer ved at indføre elementer fra en model som OsloBolig i Københavns Kommune, jf. bilag 2.

OsloBolig-modellen

Oslobolig er et boligselskab som ejes ligeligt af Oslo Kommune, boligorganisationen OBOS (norskbaseret boligudvikler), det statsejede Bane Nor Eiendomme og NREP (danskbaseret ejendomsinvestor). 

Oslobolig er stiftet for at gøre det lettere for førstegangskøbere og personer med lav indkomst at komme ind på boligmarkedet i Oslo Kommune. Formålet er ikke at tilvejebringe billige boliger. Oslobolig opkøber et mindre antal projekterede og nybyggede boliger i boligbebyggelser opført af kommercielle aktører i Oslo Kommune, og tilbyder særlige lånevilkår til personer med en indkomst under et vist niveau. 

Med Oslobolig-modellen finansierer køberen selv minimum 50 pct. af salgsprisen på boligen. Oslobolig køber den resterende andel og lejer resten ud til beboerne. Lejeprisen er markedsleje svarende til boligselskabets ejerandel.

Løsning

Økonomiforvaltningen har i udarbejdelsen af vedlagte notat om nye muligheder for førstegangskøbere og delt ejerskab af boliger (bilag 1) inddraget bl.a. Teknik- og Miljøforvaltningen, en række eksterne aktører med viden om danske boligforhold- og finansieringsmodeller, samt aktører der har været involveret i udviklingen af OsloBolig.

Det vurderes, at en model for delt ejerskab af boliger formentlig kan etableres med den gældende lovgivning der regulerer ejer-/lejerforhold mv. på boligområdet i Danmark. Det er imidlertid ikke lovligt for kommunerne at deltage i boligforsyningen, og således heller ikke i etablering af en evt. ordning.

Kommunerne kan, jf. kommunalfuldmagtsreglerne, ikke påtage sig opgaver relateret til boligforsyningen, herunder at opstille en medfinansieringsmodel, selskab eller lignende konstruktion, der skal bidrage til nye ejerkonstruktioner på boligmarkedet. Kommunerne må arbejde for at tilvejebringe boliger til borgere, som kommunerne har en forpligtigelse overfor ifølge anden lovgivning, fx boliger til plejekrævende ældre, personer med en fysisk eller psykisk funktionsnedsættelse eller personer, der er omfattet af øvrige kriterier for kommunens boligsociale anvisning. Alene indkomstniveau (som i tilfældet med OsloBolig) er ikke et sådant kriterie.

Hvis en eller flere private aktører ønsker at etablere en model for delt ejerskab inspireret af fx OsloBolig, skal en sådan model tage hensyn til den danske lovgivning og retsprincipper på området. Aktører med kendskab til området vurderer, at det vil forudsætte en række retslige afklaringer ift. belåningsforhold, moms mv., der skal tydeliggøre, om det under danske forhold vil være attraktivt for private aktører at etablere modeller for delt ejerskab. Da fx låneforhold og afdragsvilkår for boliglån er forskellige fra Norge til Danmark, er det ikke entydigt at en model reelt vil være til fordel for danske førstegangskøbere. Men det er sandsynligt, at den danske realkreditmodel og dennes fradragsmuligheder – som ikke findes tilsvarende i Norge – vil gøre modellen med delt ejerskab mindre attraktiv.

Økonomiforvaltningen har ikke kendskab til aktører, der pt. har udviklet en model for delt ejerskab til det danske boligmarked eller aktivt overvejer at introducere en sådan ordning. Eksisterende erfaringer med lignende ordninger fra Norge er pt. begrænsede i omfang, hvilket gør det svært at konkludere noget ift. effekter for boligmarkedet generelt og for førstegangskøbere specifikt.

Udvikling af boligmarkedet

Københavns Kommune sikrer gennem planlægning og arealudlæg muligheder for, at private aktører kan udbygge boligforsyningen i kommunen. Med forslag til Kommuneplan 2024 vurderes det, at der er behov for ca. 40.000 nye boliger i den kommende planperiode. Jf. Boligredegørelsen 2022 er der i en årrække bygget for få boliger i København ift. befolkningsvæksten. At øge boligudbuddet til at matche efterspørgslen vurderes derfor at være den mest effektive metode til at fremme at flere kan få adgang til boligmarkedet. 

Med gældende lovgivning kan kommunen stille krav om, at 25 pct. af boliger i nye lokalplaner skal være almene boliger. Københavns Kommune anvender aktivt dette redskab, herunder sikrer at en del af de almene boliger har en særligt lav husleje, målrettet den boligsociale anvisning. Med hjemmel i almenboligloven yder kommunen grundkapitalstøtte til etablering af nye almene boliger.

Det er for nuværende ikke muligt for kommunerne at regulere andre ejerformer end almene boliger igennem planlægningen. Gennem frivillige aftaler med grundejere kan kommunen endvidere i samarbejde med staten yde støtte til etablering af op til 40 pct. almene boliger i nye lokalplanområder.

Der arbejdes aktivt i regi af bl.a. almene boligorganisationer mfl. på at udvikle ejerformer, der enten er kendte (fx almene andelsboliger) eller hybride (boligtyper, der er ”spekulationsfrie” med fastlåst indskud og lav husleje). Københavns Kommune er afskåret fra en direkte rolle i dette arbejde, men har en løbende dialog og sparring med en bred kreds af aktører, der udvikler nye boligtyper. Tilsvarende har kommunen en løbende dialog med eksempelvis Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og EjendomDanmark om vilkår og barrierer for en blandet boligudvikling. Nye boligtyper understøttes endvidere i fx Bystævneparken, hvor den kommende planlægning skal muliggøre etablering af byggefællesskaber.

Økonomi

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Økonomiforvaltningen har løbende dialog med de store ejendomsudviklere og boligudlejere i København om byens udvikling og sammensætningen af den gode, blandede by. Økonomiforvaltningen vil fremadrettet i disse dialoger opfordre private aktører til at afsøge nye muligheder for udlejning og alternative ejer- og lejeformer.

Økonomiforvaltningen holder sig desuden løbende orienteret i nye muligheder og erfaringer fra ind- og udland ift. udvikling af ejerformer og modeller, der kan lette adgangen til boligmarkedet.  

Økonomiforvaltningen fortsætter endelig den eksisterende dialog med staten om kommunernes muligheder for at understøtte den blandede by, herunder bl.a. potentielle muligheder for at regulere flere forskellige ejerformer med planlægningen og/eller justering af skatte- og låneregler.