Status på Vandkulturhuset på Papirøen

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til om overdragelsesaftalen, der ændrer modtageren af Nordea-fondens uddeling af 300 mio. kr. til opførelse af Vandkulturhuset på Papirøen fra Københavns Kommune til Ejendomsfonden, kan godkendes. Indstillingen giver derudover en orientering om status på projektet.

Indstilling

Indstilling om,

1. at Overdragelsesaftalen (bilag 1), der dels overfører fondsstøtten af Nordea-fonden på 300 mio. kr. til det nye Vandkulturhus på Papirøen fra Københavns Kommune til Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen, dels fastholder Københavns Kommunes ansvar for at opfylde Nordea-fondens betingelser for støtte (bilag 2), godkendes,
2. at status på Vandkulturhuset på Papirøen tages til efterretning.

(Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget)

I februar 2018 besluttede Nordea-fonden at støtte opførelsen af et vandkulturhus på Papirøen med 300 mio. kr. Den 20. september 2018 besluttede Borgerrepræsentationen at stille en grund på Papirøen til rådighed for en nystiftet ejendomsfond med henblik på opførelse af et vandkulturhus. Det blev samtidig besluttet at yde ejendomsfonden restfinansieringen gennem et rente- og afdragsfrit lån på 60 mio. kr., som var blevet afsat i Overførelsessagen 2017/2018.

I februar 2019 indgik Ejendomsfonden og Københavns Kommune en samarbejdsaftale, hvor bygherreansvaret for opførelsen af Vandkulturhuset på Papirøen blev overdraget til Ejendomsfonden (bilag 3). Efterfølgende blev totalrådgiveraftalen med Kengo Kuma & Associates Inc. overdraget til Ejendomsfonden. Ejendomsfonden tilkøber projektledelse af Københavns Kommune, så det sikres, at anlægget så vidt muligt projekteres og opføres efter gældende standarder for Københavns Kommunes svømmeanlæg. 

Den ændrede organisering betyder, at Nordea-fondens modtager af uddelingen på 300 mio. kr. ændres fra Københavns Kommune til Ejendomsfonden jf. Overdragelsesaftalen (bilag 1). Det fritager imidlertid ikke Københavns Kommune fra at opfylde de betingelser og forpligtelser, som Nordea-fonden har stillet som krav til sin økonomiske støtte, herunder at overskridelser af det fremlagte anlægsbudget på 360 mio. kr. i Københavns Kommunes ansøgning til Nordea-fonden afholdes af Københavns Kommune.

Københavns Kommune har den 26. august 2019 fra Ejendomsfonden modtaget COWI’s notat om revideret tidsplan og økonomiestimat, der dels viser en forsinkelse af projektet og dels viser, at det på nuværende tidspunkt må antages, at det vil kræve en merbevilling at realisere projektet. 

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 20. september 2018, stiftede Nordea-fonden i efteråret 2018 den erhvervsdrivende ejendomsfond, Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen, da det vurderedes at være den økonomisk og juridisk mest hensigtsmæssige ramme om opførelse og drift af vandkulturhuset.  

Fondskonstruktionen indebærer blandt andet, at der ikke skal afholdes udgifter til fondsmoms i projektet, samt at Nordea-fondens anlægsstøtte til projektet ikke belaster Københavns Kommunes bruttoanlægsramme. Begge er afgørende forudsætninger for projektets realisering.

Med vedlagte overdragelsesaftale (bilag 1) overføres Nordea-fondens støtte på 300 mio. kr. til Ejendomsfonden. Overførslen medfører at Ejendomsfonden bliver underlagt dele af de samme krav og betingelser som Københavns Kommune, som de fremgår af uddelingsbrev af 28. februar 2018 (bilag 2) og af samarbejdsaftale mellem Nordea-fonden og Københavns Kommune (bilag 4), herunder:

Ifølge overdragelsesaftalen ændrer overførslen således ikke på, at Københavns Kommune fortsat er ansvarlig for at opfylde de samme betingelser, herunder særligt at overskridelser af det fremlagte anlægsbudget i ansøgningen til Nordea-fonden, godkendt af Københavns Kommune, afholdes af Københavns Kommune.

Hvis budgettet viser sig utilstrækkeligt for Ejendomsfonden – også efter mulige besparelser – forventes Ejendomsfonden at rette henvendelse til Københavns Kommune herom. Forvaltningerne vil efter forudgående dialog med Nordea-fonden orientere Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget med løsningsforslag.

Økonomi

I forbindelse med arkitektkonkurrencen i 2017 om et vandkulturhus foretog COWI som bygherrerådgiver en vurdering af økonomien i Kengo Kumas konkurrenceprojekt. Det blev vurderet, at det var realistisk at opføre byggeriet indenfor den udmeldte budgetramme i konkurrencen.

For så vidt angår projektets aktuelle økonomi henvises til den økonomiske redegørelse fra COWI (bilag 5 (FORTROLIGT)), der viser, at det på nuværende tidspunkt må antages, at det vil kræve en merbevilling at gennemføre projektet. Redegørelsen er fortrolig af hensyn til den forestående udbudsproces. Når udbuddet er afsluttet, og markedet er testet, vil der være et tydeligere billede af projektets fortsatte økonomi.

Af indstillingen til Borgerrepræsentationen den 20. september fremgik, at Nordea-fondens donation og kommunens lån ydes uden pris- og lønfremskrivning, i modsætning til en kommunal anlægsbevilling, der pris- og lønfremskrives. Der kan således på denne baggrund, forventes et yderligere finansieringsbehov afhængigt af pris- og lønudviklingen i anlægssektoren.

En udvidelse af anlægsbudgettet vil kunne blive håndteret i forbindelse med Overførelsessagen 2019-2020, ved at Københavns Kommune øger sit lån til Ejendomsfonden. Dette er en finanspost og vil dermed ikke påvirke service- eller anlægsrammen.

Risiko

I forbindelse med behandlingen af sagen den 20. september 2018 bemærkede forvaltningerne, at Vandkulturhuset på Papirøen skal være et ekstraordinært hus med en helt særlig arkitektur. Hertil følger, at det er et teknisk kompliceret anlæg.  

I forbindelse med anlæggelsen af vandkulturhuset skal der desuden tages højde for komplicerede logistik- og byggepladsforhold pga. samtidigt byggeri på omkringliggende grunde ved selskabet Christiansholms Ø ApS (CØ P/S) herunder fælles adgangsvej og minimale byggeplads/parkeringsforhold.

Væsentligt er også udbudsprocessen forud for selve byggeriet. Det er et presset marked, og med et kompliceret projekt er der risiko for få bydende.

Kapitalforhold

Den valgte fondskonstruktion forudsætter, at Københavns Kommune fondsretligt ikke betragtes som væsentlig gavegiver/bidragsyder. I givet fald vil Københavns Kommune blive sidestillet med en stifter og kan ikke modtage uddelinger fra fonden, som forudsat i Deloittes økonomiske prognoser for vandkulturhusets drift (bilag 6).  

Erhvervsstyrelsen har i 2018 vurderet, at et rente- og afdragsfri lån i 10 år på 60 mio. kr. til ejendomsfonden ikke udgjorde et væsentligt bidrag, idet gaveelementet opgjordes til 6 mio. kr. (baseret på de daværende markedsrenter) svarende til 2% af ejendomsfondens størrelse. Den vederlagsfri brugsret til grunden på Papirøen vurderedes ikke at repræsentere nogen værdi grundet brugsaftalens vilkår om anvendelse.

En eventuel udvidelse af Københavns Kommunes bidrag skal således fortsat vurderes som et ikke-væsentligt bidrag i fondsretlig forstand, såfremt de driftsmæssige forudsætninger for vandkulturhuset skal opretholdes.

Status på Vandkulturhuset Papirøen

Efter indstillingen til Borgerrepræsentationen den 20. september 2018 er der blevet projekteret videre på vandkulturhuset og i foråret 2019 overtog Ejendomsfonden bygherreansvaret for projektet.

Bestyrelse

Der er nedsat en professionel bestyrelse i ejendomsfonden, der besidder kompetencer indenfor projektering, byggestyring, byggeøkonomi og udbuds- og entrepriseret.

Ejendomsfonden tilkøber projektledelse af Københavns Kommune. Byggeri København stiller en fuldt allokeret projektchef til rådighed, der varetager den af ejendomsfonden nødvendige og relevante krævede projektledelse til realisering af projektet. Projektchefen refererer direkte til Ejendomsfonden. Kultur- og Fritidsforvaltningen stiller en projektleder til rådighed, der varetager projektledelsen relateret til bruger- samt funktionsperspektiver og med opmærksomhed på overensstemmelse mellem den oprindelige bestilling og udviklingen af projektet (bilag 7).

Københavns Kommune skal godkende projektet på baggrund af projektforslaget. Ejendomsfonden og Københavns Kommune forpligter sig i samarbejdsaftalen til en løbende dialog om byggeriets udformning både før og efter godkendelsen af projektforslaget. Herunder skal det sikres, at de tekniske anlæg så vidt muligt projekteres og opføres efter gældende standarder for Københavns Kommunes svømmeanlæg, samt at driftshensyn er indtænkt i de valgte løsninger.

Arkæologiske udgravninger

Arkæologiske forundersøgelser på Christiansholm/Papirøen har vist, at der er jordfaste fortidsminder, der kan give væsentlig ny viden om bl.a. ældre stenalders aktiviteter i området. Fortidsminderne er beskyttet af Museumslovens §27, der stiller krav om, at der foretages egentlige arkæologiske udgravninger, før fortidsminderne fjernes i forbindelse med anlægsarbejdet.

Københavns Museum vurderer, at det arkæologiske arbejde vil tage minimum 6 måneder, forudsat at der er uhindret adgang til arealet. Københavns Museum udfører udgravningerne fra 1. oktober 2019 til 31. marts 2020.

Det arkæologiske arbejde bliver betalt af bygherre. Ansvaret for at udføre udgravningen er placeret hos Slots- og Kulturstyrelsen, men arbejdet er uddelegeret til Københavns Museum.

Ny udbudsstrategi, tidsplan og projektoptimeringer

Ejendomsfonden har revideret udbudsstrategien og ønsker at udbyde projektet med forhandling, hvor totalentreprenøren prækvalificeres på baggrund af et færdigt dispositionsforslag og et endeligt byggeprogram.

Ejendomsfonden vurderer, at man med den nye udbudsstrategi får et mere gennemarbejdet projekt, der samtidig giver en bedre mulighed for at få overblik over og sikkerhed for projektets samlede pris ved licitationstidspunktet.

Tidsplan

I arkitektkonkurrencen, hvor COWI var bygherrerådgiver for Københavns Kommune, var byggeriet oprindeligt estimeret til at stå færdigt ultimo 2021. En række faktorer gør, at byggeriet bliver markant forsinket i forhold til denne tidsplan.

Fra projektets begyndelse var en væsentlig risiko komplicerede logistik- og byggepladsforhold på grund af samtidigt byggeri på omkringliggende grunde foretaget af CØ P/S. Ligeledes var der i konkurrenceprogrammets tidsplan forudsat en stor afhængighed af byggemodningen foretaget af CØ P/S. I denne tidsplan er der ikke taget hensyn til arkæologiske udgravninger i det omfang på minimum 6 måneder, der har vist sig nødvendigt.

Efter det stod klart, at der skulle foretages arkæologiske udgravninger, estimerede CØ P/S, at arealet kunne overdrages til arkæologerne primo 2019, hvorefter udgravningerne kunne starte. Arealet bliver imidlertid først overdraget til arkæologerne den 1. oktober 2019. Som konsekvens heraf forventer CØ P/S at kunne aflevere en færdig byggegrube omkring 8 måneder senere end planlagt og med risiko for yderligere forsinkelse. I løbet af projektet skal der fortsat ske en tæt koordinering med CØ P/S om byggeriet på resten af Papirøen.

Derudover har faseafleveringerne fra totalrådgiver i løbet af projekteringen været forsinkede og så mangelfulde, at de ikke har kunne godkendes. Totalentrepriseudbuddet af Vandkulturhuset er derfor pt. 16 måneder forsinket i forhold til tidsplanen fra projektkonkurrencen.

Endvidere er der en række tekniske udfordringer med projektet, herunder særligt vedrørende bygningens facade, som det ikke er lykkes totalrådgiver at præsentere overbevisende løsninger på. Facaden er nu identificeret som et udviklingselement, som skal løses i samarbejde og med tidlig inddragelse af den kommende totalentreprenør. Samlet set vurderes det, at udviklingselementet dels giver en større budgetsikkerhed, dels udvider tidsplanen fra projekteringsfasen til og med udførelsesfasen med 10 måneder. Det er fortsat vurderingen, at projektets arkitektoniske intentioner kan indfries.

Ejendomsfonden forventer derfor, at Vandkulturhuset på Papirøen først står færdigbygget i medio 2024. Det bemærkes, at denne tidsplan er afhængig af koordinering med CØ P/S samt By & Havns godkendelse af projektet.

Øget finansiering forventes at indgå i forhandlingerne om Overførelsessagen 2019/2020.

I oktober 2019 sendes projektet i udbud med forhandling til totalentreprise. Når udbuddet er afsluttet, og projektet er afprøvet i markedet, vil der være et bedre overblik over projektets samlede pris. Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen vil løbende orientere udvalgene om sagen.

 

Søren Tegen Pedersen               /Mette Touborg                              

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Overdragelsesaftalen (bilag 1), der dels overfører fondsstøtten af Nordea-fonden på 300 mio. kr. til det nye Vandkulturhus på Papirøen fra Københavns Kommune til Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen, dels fastholder Københavns Kommunes ansvar for at opfylde Nordea-fondens betingelser for støtte (bilag 2), godkendes,
2. at status på Vandkulturhuset på Papirøen tages til efterretning.

 

Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning i mødet den 4. september 2019

 

Kultur- og Fritidsudvalget godkendte indstillingen.

 

Kultur- og Fritidsudvalget bemyndigede Kultur- og Fritidsforvaltningen til, i forbindelse med udarbejdelsen af budgetnotatet til Overførselssagen, at indarbejde, at der skabes erstatningskapacitet på vandområdet for københavnerne i forsinkelsesperioden eksempelvis ved sommerferieåbent i svømmehallerne, længere åbningstid i svømmehallerne og øget åbningstid i havnebadene.

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 10. september 2019

 

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

Et samlet Økonomiudvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Økonomiudvalget noterer sig, at der er tale om et risikofyldt projekt. Økonomiudvalget ønsker at få forelagt resultatet fra licitationen, når denne er gennemført.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 19. september 2019

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

 

Socialdemokratiet, Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre, SF, Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

”Partierne noterer sig, at der er tale om et risikofyldt projekt. Partierne ønsker at få forelagt resultatet fra licitationen, når denne er gennemført.”