Tillæg til lokalplan Sundby Station Øst

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 19. september 2002

Tillæg til lokalplan Sundby Station Øst

Indstilling om, at forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" med tilhørende forslag til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på offentliggørelse, at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder, at offentliggørelse annonceres i områdets lokalaviser samt at den foreslåede dialogstrategi bestående af en planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde i form af et orienteringsmøde vedtages.

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Anbefalet.

Forslaget til lokalplan- og kommuneplantillæg omfatter område II i lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst". Planforslagene er udarbejdet på baggrund af de retningslinier, der er tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 3. april 2002 og af Økonomiudvalget på mødet den 9. april 2002, hvorefter anvendelsen i størstedelen af området ændres fra offentlige formål til helårsboliger for så vidt angår lokalplanforslaget og hele området for så vidt angår forslaget til kommuneplantillæg.

Forinden planforslagenes udarbejdelse er der foretaget en høring af kommunens fagforvaltninger med henblik på at få afklaret, om der er ønsker om at udnytte hele eller dele af området til offentlige formål, og om Miljøkontrollens krav som følge af beliggenheden op til Metro kan tilgodeses.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har alle oplyst, at man ikke har ønsker om at udnytte arealer inden for området. Der anmodes derfor alene om, at muligheden for at indpasse offentlige formål bevares.

Miljøkontrollen anbefaler, at der optages bestemmelser i lokalplanforslaget om bæredygtighed, byøkologisk perspektiv, foranstaltninger mod forureningsgener og retningslinier for oppumpning af grundvand. I det omfang de pågældende bestemmelser ikke allerede er optaget i den gældende lokalplan, er de tilgodeset i det aktuelle lokalplanforslag.

Københavns Energi anbefaler, at der optages bestemmelse om, at ibrugtagning af ny bebyggelse forudsætter tilslutning til bygasforsyningen. I den anledning henvises der til indstilling om tilslutning til bygas forelagt Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 14. august 2002, hvoraf det fremgår, at der på grundlag af en udtalelse fra Miljøministeriet ikke vurderes at være hjemmel i planloven til at optage bestemmelser i lokalplaner om en sådan tilslutningspligt.

Med forslaget til lokalplantillæg ophæves anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen for så vidt angår størstedelen af område II og erstattes af en bestemmelse om fastlæggelse af området (område IIA) til helårsboliger.

Der fastlægges en principiel bebyggelsesplan for boligbebyggelsen bestående af 12 parvise rækkehusstokke/etagehus og punkthuse med bestemmelser om etageantal på 2 i rækkehusene og op til 5 i punkthusene. Med bebyggelsesplanen tages der hensyn både til villa- og kolonihavebebyggelsen mod øst og udsigten over Amager Fælled mod vest. De ubebyggede arealer anlægges dels som private rækkehushaver og terrasser, dels som fælles grønne arealer eventuelt på hævede plinte. Der skal etableres 1 parkeringsplads for hver 100 m² etageareal. Parkeringen skal koncentreres omkring adgangen til den enkelte boliggruppe.

Den nordligste femtedel af området (område IIB) fastholdes til offentlige formål. Der kan inden for et nærmere angivet byggefelt opføres en bebyggelse med et bebygget areal på maksimalt 2.000 m², et etageareal på maksimalt 3.500 m² og i højst 3 etager. Friarealernes indretning vil afhænge af karakteren af det offentlige formål. Der skal etableres 1 parkeringsplads for hver 200 m² etageareal.

Samtidig med forslaget til lokalplantillæg er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg omfattende det samme område. Forslaget overfører området fra et O2*-område (offentlige institutioner) til et B2*-område (boliger) med en særlig bemærkning om det maksimale etageantal.

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede på møderne henholdsvis den 3. april 2002 (BTU 142/2002) og 9. april 2002 (ØU 68/2002) forvaltningernes redegørelse for igangsættelse af lokalplan- og kommuneplanarbejde for område II i lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst".

Planforslagene er foranlediget af, at Ørestadsselskabet har anmodet om, at kommuneplanens rammer ændres fra O2* til B2* for område II i lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" således, at der kan udarbejdes en lokalplan for boliger samt institutionsbyggeri.

NCC Danmark A/S er interesseret i at erhverve den ca. 30.000 m² store del af området, der ligger mellem Gærdebred og Sundby Station, med henblik på at opføre en ejerboligbebyggelse med et etageareal på ca. 15.000 m². Den resterende del af området, som er på ca. 7.500 m², ønskes fortsat reserveret til offentlige formål.

Forvaltningerne anbefalede i redegørelsesindstillingen en anvendelse til boliger med en bebyggelsesstruktur med relativ lav bebyggelsesprocent og afpasset nabobebyggelserne under forudsætning af, at kommunale ønsker om at udnytte dele af området til offentlige formål ville blive sikret i lokalplantillægget, og at Miljøkontrollens krav som følge af beliggenheden op til Metro kunne tilgodeses.

Forvaltningerne anbefalede tillige en forøgelse af etageantallet fra maksimalt 3 etager til 4 og 5 etager for de 6 punkthuse, hvor afstanden til de eksisterende nabobebyggelser er størst.

Forvaltningerne har på baggrund af ovenstående foretaget en høring af de øvrige kommunale forvaltninger.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har alle svaret, at man ikke har ønsker om at udnytte arealer inden for det aktuelle lokalplan-område. Der anmodes derfor alene om, at muligheden for at indpasse offentlige formål i området bevares.

For en sikkerheds skyld foreslår Bygge- og Teknikforvaltningen sammen med Ørestadsselskabet, at den nordligste femtedel af området fastholdes til offentlige formål (område IIB). Der vil her som minimum kunne opføres f.eks. 2 børneinstitutioner. Eventuelle offentlige formål i boligområdet (område IIA) skal i givet fald indordne sig den her fastlagte bebyggelsesplan.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, anfører i sit svar, at trafikstøjniveauet fra Digevej skønnes at ligge under 60 dB(A). I forhold til Metro vurderer Miljøkontrollen, at en afstand mellem støjfølsom anvendelse og nærmeste spormidte på 15 m er nok til at overholde kravet om, at støjbelastningen ikke må overstige 60 dB(A).

Det vurderes, at der ikke findes virksomheder i området, der vil indebære miljømæssige gener i forhold til den påtænkte udnyttelse af lokalplanområdet.

Miljøkontrollen har ikke konkrete oplysninger om jordforurening i det aktuelle område. Dog vurderes det på baggrund af undersøgelser i naboområder sandsynligt, at der er forhøjet indhold af tungmetaller og tjærestoffer.

Det anføres, at der er begrænsede drikkevandsinteresser i området, og at der ikke er fundet indhold af BTEX, klorerede opløsningsmidler, fenoler eller cyanid. Endelig henvises der vedrørende oppumpning af grundvand i byggefasen til notatet "Generelle retningslinier for oppumpning af grundvand i Ørestaden", 2. april 2001.

På baggrund af ovenstående anbefaler Miljøkontrollen, at der i lokalplantillægget optages bestemmelser med tilhørende fodnoter om, at der lægges vægt på bæredygtige løsninger og byøkologisk perspektiv, at bebyggelse og udendørsarealer skal placeres, udføres og indrettes under hensyn til forureningsgener og andre ulemper, at det indendørs støjniveau ikke må overstige 35 dB(A) og det udendørs niveau på primære opholds- og friarealer ikke må være højere end 55 dB(A), at den øverste halve meter jord på ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer, at der kan etableres nedsivningsanlæg for uforurenet regnvand til uforurenet undergrund samt endelig, at oppumpning af grundvand skal ske i overensstemmelse med retningslinierne i det omtalte notat.

De foreslåede bestemmelser indgår allerede i enslydende eller tilsvarende formuleringer i den gældende lokalplan i det omfang, planloven skønnes at give hjemmel dertil. I lokalplantillæggets formålsparagraf henvises der til den reviderede udgave af "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", og der fastlægges en byggelinie langs Metro 15 m fra nærmeste spormidte.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, oplyser, at en del af lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, idet der er gasledninger i Nordre Digevej fra Gærdebred til Fælledfold, og anbefaler, at der i lokalplanen medtages et krav om, at denne del af bebyggelsen ikke må tages i brug, før den er tilsluttet bygasforsyningen. Eventuel gasforsyning af den øvrige del af lokalplanområdet vil afhænge af det mulige gassalgs størrelse og vil i givet fald kræve en nærmere vurdering.

I en række lokalplaner fra de seneste år er der optaget bestemmelser om tilslutningspligt til bygasnettet. I forbindelse med udarbejdelse af et tillæg til lokalplan nr. 346 "Østamager III" er der imidlertid opstået tvivl om hjemlen dertil. Forvaltningen har derfor forelagt spørgsmålet for Miljøministeriet, der har svaret, at man ikke finder, at planloven indeholder den fornødne hjemmel. Forvaltningen har på den baggrund måttet udarbejde en indstilling til Bygge- og Teknikudvalget om over for Borgerrepræsentationen at anbefale, at det tages til efterretning, at der ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplaner om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. Indstillingen var optaget på dagsordenen for mødet i Bygge- og Teknikudvalget den 14. august 2002.

Bebyggelsen omfatter i alt ca. 140 boliger, og med den skitserede bebyggelsesplan vil ca. 90 boliger blive trafikforsynet syd fra ad Digevej (via krydset med Vejlands Allé), og ca. 50 boliger forsynes nord fra ad Nordre Digevej (via krydset med Grønjordsvej). Boligerne forventes i alt at generere i størrelsesordenen 300 bilture pr. dag, hvilket ikke vurderes at give anledning til problemer på det tilstødende vejnet. Hvis det viser sig, at de lokale veje, der støder op til Digevej og Nordre Digevej dvs. Vestermarksvej, Fælledfold, Oldensti, Gærdebred og Hegningen, belastes uhensigtsmæssigt, kan det blive nødvendigt med lokale trafikdæmpende foranstaltninger. Digevej og Nordre Digevej forbindes ikke. Det sker ud fra et ønske om at udelukke gennemkørende trafik og genvejskørsel.

Området betjenes endvidere af to cykelruter. Ørestadsruten, der anlægges af Ørestadsselskabet, løber langs hele områdets vestlige afgrænsning mellem bebyggelsen og Metro. Den forbinder bebyggelsen med Ørestad City mod syd og med Ørestad Nord mod nord. Adgang til cykelruten sikres ved, at passage mellem Digevej/Nordre Digevej og cykelruten er mulig ad stier i hver boliggruppe. Universitetsruten krydser området ved Sundby Station. Cykelruten føres over torvet ved stationen og via Digevej til Diamantgangen i HF Sundbyvester. Det er planen, at cykelruten mod vest skal skabe forbindelse til den nordlige del af Amager Fælled, Havnestad på Islands Brygge samt Fisketorvet og Vesterbro via en bro over Sydhavnen. Fra øst bliver cykelruten den primære forbindelse til Sundby Station fra bydelen Sundbyvester.

Der er ikke i Bygge- og Teknikudvalgets budgetter afsat midler til dækning af udgifter til etablering af vej- og stianlæg samt grønne anlæg i lokalplanområdet. Det må derfor som udgangspunkt forudsættes, at grundejer/bygherre afholder udgifterne.

Områdets ubebyggede arealer, herunder parkeringspladser m.v., skal anlægges og indrettes for beboere og brugere efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse. Det vil sige, at placering og udformning af vej- og stianlæg samt udformning af belægninger, belysning, beplantning og inventar i øvrigt på vej-, plads- og stiarealer skal ske efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning.

Med forslaget til lokalplantillæg ophæves anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen for så vidt angår størstedelen af område II og erstattes af en bestemmelse om fastlæggelse af området (område IIA) til helårsboliger med mulighed for kollektive anlæg og institutioner mv.

Der fastlægges en principiel bebyggelsesplan for boligbebyggelsen bestående af 12 parvise rækkehusstokke/etagehus og punkthuse med bestemmelser om etageantal på 2 i rækkehusene, 3 i længehuset og 3-5 i punkthusene. Med bebyggelsesplanen tages der hensyn både til villa- og kolonihavebebyggelsen mod øst og udsigten over Amager Fælled mod vest. Området trafikbetjenes via Digevej og Nordre Digevej, der forbindes, dog således at gennemkørsel af det knap 1,5 km lange vejforløb hindres ved etablering af en spærring. De ubebyggede arealer anlægges dels som private rækkehushaver og terrasser, dels som fælles grønne arealer eventuelt på hævede plinte. Der skal etableres 1 parkeringsplads for hver 100 m² etageareal. Parkeringen skal koncentreres omkring adgangen til den enkelte boliggruppe. Der muliggøres en udstykning af rækkehusene i parceller på mindst 120 m² med facade til tværgående 3 m brede stier mellem Digevej/Nordre Digevej og cykelruten langs Metro.

Den nordligste femtedel af område II opretholdes til offentlige formål. Inden for dette område, der benævnes IIB, fastlægges der et byggefelt, hvor der kan opføres en bebyggelse med et bebygget areal på maksimalt 2.000 m², et etageareal på maksimalt 3.500 m², højst 3 etager og en bygningshøjde på højst 12 m. Friarealernes indretning vil afhænge af karakteren af det offentlige formål. Der skal etableres 1 parkeringsplads for hver 200 m² etageareal.

For så vidt angår yderligere om indholdet af planforslaget henvises til vedlagte bilag A, redegørelse, og til selve planforslaget, der er vedlagt som bilag B. Lokalplan nr. 307 er vedlagt som bilag D.

Samtidig med forslaget til lokalplantillæg er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg omfattende det samme område. Forslaget overfører området fra et O2*-område (offentlige institutioner) til et B2*-område (boliger) med en særlig bemærkning om, at det maksimale etageantal ikke må overstige 5 etager. Den særlige bestemmelse om, at området skal søges udbygget som et økologisk byområde, opretholdes. Forslaget til kommuneplantillæg er vedlagt som bilag C.

På baggrund af ændringen af anvendelsen i området og den tætte relation til naboområderne mod øst foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet i form af et orienteringsmøde, hvor forvaltningen samt repræsentanter for Ørestadsselskabet og/eller NCC Danmark A/S redegør for planforslagene samt det aktuelle projekt.

Høringssvar

Erik Jacobsen Jens Jacobsen