Indretning af familieboliger

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 19. september 2002

Indretning af familieboliger

Indstilling om, at godkende projekt til indretning af 2 almene familieboliger i tagetagen i en af blokkene ved Bellahøj, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7% af anskaffelsessummen, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til:

at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB) har fremsendt ansøgning om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger til indretning af 2 almene familieboliger i tagetagen på en af blokkene i selskabets afdeling Bellahøj. Boligerne tænkes indrettet som erstatning for en række pulterrum, der blev ødelagt ved en brand den 2. maj 2002. Boligerne er 3-rums boliger på henholdsvis 80 m² og 95 m².

Forvaltningen finder det yderst hensigtsmæssigt at erstatte de tidligere pulterrum i tagetagen med boliger – ikke mindst henset til beliggenheden, hvorved bemærkes, at en række af de øvrige blokke i området allerede har boliglejemål i tagetagen.

Anskaffelsessummen for de 2 boliger er efter fradrag for erstatning fra forsikringsselskabet beregnet til ca. 3,4 mio. kr. incl. moms, svarende til ca. 19.500 kr. pr. m². På baggrund heraf vil den kommunale grundkapital andrage ca. 240.000 kr.

Forvaltningen finder den anslåede anskaffelsessum, som alene nås som følge af den forventede forsikringsdækning, for meget høj. Der vil blive optaget forhandlinger med boligselskabet med henblik på eventuel yderligere nedbringelse heraf, men af hensyn til en hurtig udbedring af skaderne efter branden og henset til det ønskelige i at tilvejebringe boliger i tagetagen frem for at genetablere de hidtidige pulterrum finder forvaltningen ud fra en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering at kunne anbefale kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

Ved en brand i maj måned 2002 brændte tagetagen i blok 2 i FSB's afdeling Bellahøj. Før branden var tagetagen indrettet med pulterrum. Da hele tagetagen i nr. 12 udbrændte, besluttede boligorganisationen at undersøge mulighederne for i stedet at indrette boliger på den attraktive beliggenhed i lighed med udnyttelsen af en række af de øvrige boligblokke i området. Efter drøftelser med Plan & Arkitektur har boligorganisationen herefter fremsendt skema A ansøgning om støtte til indretning af 2 familieboliger i denne del af tagetagen. De hidtidige pulterrum reetableres i stedet ved reduktion af nuværende cykelrum i kælderetagen.

I henhold til Kommuneplan 2001 er ejendommen beliggende i bydelen Brønshøj-Husum i et område fastlagt til boligformål (B3-område). Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, der må bygges i maksimalt 5 etage ekskl. eventuelt udnyttet tagetage, og friarealet skal være i størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Området er ikke omfattet af byplan eller lokalplan.

I Bydelsatlas Brønshøj-Husum er højhusbebyggelsen på Bellahøj fremhævet i afsnittet om bevaringsværdige sammenhænge og de enkelte bygninger er klassificeret med høj bevaringsværdi (kategori 2).

Den eksisterende bebyggelse er opført efter en bebyggelsesplan, som var resultatet af en konkurrence udskrevet af Københavns Kommune i 1944. Ejendommene matr.nr. 1352, 1354 og 1357 Utterslev, København blev af kommunen solgt til FSB i 1952 med en skødeservitut som regulerer den fremtidige bebyggelse. På ejendommen matr.nr. 1352 må der opføres én beboelsesbygning i 10 etager, én butiksbygning, samt én bygning indeholdene en restauration. På ejendommen matr.nr. 1354 må der opføres én beboelsesbygning i 10 etager, og på ejendommen matr.nr. 1357 kan der opføres én beboelsesbygning i 10 etager og én i 11 etager.

Udover det nævnte etageantal til beboelsesbygninger kan der efter overborgmesterens nærmere godkendelse indrettes beboelse i tagetagen. Det samlede etageareal på de 3 ejendomme må ikke, iflg. skødet, overstige ca. 23.485 m² heraf butiksareal på 269 m² og areal i restaurationsbygning på ca. 560 m².

Ifølge BBR er ejendommenes samlede etageareal i dag på 24.101 m², heri medregnet udnyttet tagetage, som i blok 2, Ved Bellahøj 10-12 udgør 266 m². De har været anvendt til pulterrum, og fordeler sig med 91 m² til nr. 10 og 175 m² til nr. 12. Det tagetagen i nr. 12, der ønskes indrettet til bolig.

Projektet omfatter etablering af 2 stk. 3-rums boliger på henholdsvis 80 m² og 95 m². Boligerne opføres som en sammenhængende konstruktion, et såkaldt "penthouse", placeret på taget af FSB's Blok 2, Ved Bellahøj 12, der er en del af selskabets afdeling Bellahøj, som består af 5 boligblokke med i alt 264 boliger, 19 erhvervslejemål og 6 institutioner. Luftfoto af bebyggelsen fra 1983 samt matrikelkort er vedlagt som bilag 1 og 2.

Konturen af den samlede tagbygnings grundplan følger stort set den tidligere pulterrumsbygnings. En altangang langs hele bygningens facade udvides tre steder ved tilbagetrækning af facadelinien for at danne møblerbare opholdsområder. Bebyggelsens karakter er illustreret i bilag 3.

Den mindste lejlighed er disponeret med entré, badeværelse, kombineret opholdsrum og køkken samt 2 kamre. Den største lejlighed er disponeret uden entré men med særskilt køkken, sammenhængende opholdsrum, 2 kamre samt badeværelse. Alle opholdsrum og køkkener har direkte udgang til altangangen. Skitse til mulig lejlighedsplan er vedlagt som bilag 4.

Råhuset foreslås udført i en let trækonstruktion, der udvendigt beklædes med metalpaneler og indvendigt med gipskartonplader. Vinduer udføres i kombineret træ-/aluminiumskonstruktion. Taget udføres som en built-up-konstruktion med 500 mm udhæng. Tagrender og nedløb udføres i zink.

Altanen er projekteret som en sammenhængende altangang hele vejen rundt om lejlighederne, kun afbrudt af en adskillelse mellem boligerne udført i matteret glas. Altanbelægningen foreslås udført med betonfliser udlagt i sand på membranisolering.

I forbindelse med ombygning af en eksisterende ejendom skal der i henhold til støttebekendtgørelsen foreligge en førsynsrapport, som skal indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningens tilstand og egnethed for den påtænkte ombygning. På grundlag af rapporten skal kommunen tage stilling til, hvorvidt bygningen er egnet til ombygning.

FSB har anmodet ingeniørfirmaet Wissenberg om at gennemgå ombygningen og udarbejde den fornødne førsynsrapport. Firmaet har overfor Bygge- og Teknikforvaltningen tilkendegivet, at bygningen skønnes egnet til den påtænkte ombygning. Da rapporten endnu ikke foreligger færdig, må det forudsættes, at eventuelle bemærkninger til byggetekniske forhold såsom vand, varme, ventilation og afløb samt statiske forhold tilgodeses i forbindelse med ombygningen.

Lejlighederne har adgang til hver sin trappeopgang med trappeløb i fuldt omfang med udgang til det fri. Fra underliggende etage er adgang til elevator, der ligesom trapperne går til kælder.

Fra trappeopgangen er direkte adgang til bebyggelsens interne fortovs- og vejsystem med parkeringspladser langs vejen og parkeringskældre under jorden. De øvrige fælles friarealer udgøres af store græsplæner med afgrænsede opholdsarealer og legepladser.

Valg af metalpaneler som udvendig beklædning er fremmed i forhold til den øvrige bebyggelse. Udvendig beklædning må i stedet udføres i materialer og i farver, som ikke anfægter den helhed, denne bygning danner sammen med de øvrige bevaringsværdige bygninger tegnet af samme arkitekter.

Planløsningerne er velfungerende. Det må dog bemærkes, at kamrene i begge lejligheder kun er på 8,1 m² hver. Det er småt, og dette forhold skal sammenholdes med, at gangarealet ud for kamrene i den store lejlighed udgør et uforholdsmæssigt stort areal, der ikke er møblerbart.

Det er især trappe- og elevatorskakten, der udgør denne lejligheds største binding. Den bedste løsning ville være at udforme dette "penthouse" som én samlet lejlighed på 175 m². Almenboligloven hjemler imidlertid ikke mulighed for at yde støtte til boliger på mere end 110 m².

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Projektet harmonerer med de boligpolitiske intentioner om at skabe flere familieboliger i København bl.a. ved udnyttelse af tagetager, ligesom det er medvirkende til at sikre mulighed for udbud af boliger med en rimelig social afbalancering.

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. juli 2002 anslået til i alt 3.400.000.kr. incl. moms., der fordeler sig således:

Ejendommen er i 1952 af Københavns Kommune solgt til FSB afdeling Bellahøj. Indretning af de pågældende tagboliger vil ifølge Økonomiforvaltningen udløse tillægskøbesum i forhold til det på ejendommen tinglyste skøde.

Tillægskøbesummen er fastsat til 1800 kr. pr. m², hvilket for 2 boliger på i alt 174,7 m² vil medføre en tillægskøbesum på 314.460 kr. Beløbet forfalder til betaling den første i måneden efter at Borgerrepræsentationen har godkendt skema A-ansøgningen. Efter dette tidspunkt forrentes tillægskøbesummen efter renteloven fra forfaldstidspunkt til betaling sker.

Da tillægskøbesummen ikke overstiger 500.000 kr. er særskilt salgsindstilling ifølge Økonomiforvaltningen ikke nødvendig, jf. Borgerrepræsentationens tiltrædelse i mødet den 21. september 2000. (BR 370/2000)

Den samlede anskaffelsessum er opgjort efter fradrag for forventet forsikringsdækning på ca. 900.000 kr., der i det væsentlige dækker udgifter til stillads samt udgifter til retablering af pulterrum.. Bygge- og Teknikforvaltningen finder dog uanset denne reduktion de anslåede håndværkerudgifter højt ansat, og prisniveauet vil efter drøftelser med boligorganisationen blive søgt nedbragt uden i øvrigt at gå på kompromis med kvalitetsniveauet.

Den endelige prisfastsættelse vil ske ved indbudt licitation i hovedentreprise. For byggeriet gælder i øvrigt reglerne om pris og tid for bygge- og anlægsarbejder, jfr. Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991.

Finansiering af projektet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Lånerammen udgør 91% af anskaffelsessummen med kommunegaranti for den del af lånet, som får sikkerhed udover 65% af værdien. Lånet ydes som 30-årigt kontantlån med årlig rentetilpasning, således at lånets kontantrestgæld refinansieres fuldt ud hvert år pr. 1. januar.

Ved finansiering af almene boliger er lånetypen fastsat af staten. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden til videre udlån på 7% og et beboerindskud på 2%.

Landsbyggefondens lån er rentefrit og afdrages, når ejendommens økonomi kan forbedres ved omprioritering eller ændrede forhold for byggeriet, f. eks. en stigning i det almindelige lejeniveau, taler herfor. Tilbagebetaling skal dog påbegyndes senest 50 år efter lånets udbetaling.

Ydelsesstøtte – den del af ydelsen, der ikke dækkes af låntagers bidrag – betales af staten.

Låntagers betaling (beboernes andel) på lånet beregnes som 3,4% af anskaffelsessummen. Beboerbetalingen reguleres i en fast periode på 35 år med 75% (valsetakt) af prisudviklingen eller lønudviklingen, såfremt denne er lavere. Efter det 35. år fastfryses beboerbetalingen i henhold til derom gældende regler.

Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden)

Kommunens samlede garantiforpligtelse beløber sig umiddelbart til ca. 885.000 kr. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at garantien på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier kan blive på op til 100 %.

Til illustration af ovennævnte kan sammenfattende opstilles følgende oversigt:

På grundlag af ovennævnte anskaffelsessum og finansieringsordning kan opstilles følgende kalkulatoriske lejeberegning.

Huslejen for en bolig på 80 og 95 m² kan herefter anslås til henholdsvis 84.800 kr. årligt (7.065 kr. pr. måned) og 100.700 kr. årligt (8.400 kr. pr. måned).

Forvaltningen skønner, at fordelingen af balancelejen efter den indbyrdes brugsværdi vil føre til et lejeniveau på ikke under 1.060 kr. pr. m² i de 2 nye boliger.

For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der foretages totaløkonomisk vurderinger af de ansøgte projekter.

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver dermed mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelse som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledede fordel, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.

Projektets teknikere har om totaløkonomien oplyst, at der generelt vælges gode materialer med lang levetid og med særlig hensyntagen til kommende vedligeholdelsesudgifter.

Den totaløkonomiske vurdering kan tiltrædes af Bygge- og Teknikforvaltningen.

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.

1. Luftfoto af bebyggelsen fra 1983

2. Bebyggelsesplan

3. Bebyggelsens karakter

4. Lejlighedsplan

Jens Ole Nielsen