Ansøgning om støtte til renovering af Grønjordskollegiet

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 18. september 2003

BR 415/03

Ansøgning om støtte til renovering af Grønjordskollegiet

Ansøgning om støtte til renovering af Grønjordskollegiet

Indstilling om, at godkende projekt for ekstraordinær renovering af Grønjordskollegiet, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt - garanti for realkreditlån, at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift, at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

De tre sidste afsnit under "Baggrund" i sagsbeskrivelsen udgår.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt for ekstraordinær renovering af Grønjordskollegiet

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt - garanti for realkreditlån

at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 13. august 2003

Anbefalet, idet de tre sidste afsnit under "Baggrund" i sagsbeskrivelsen udgår.

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

RESUME

Den selvejende institution Grønjordskollegiet, der rummer 920 værelser og et etageareal på godt 26.600 m², har gennem sin forretningsfører fremsendt skema A-ansøgning om godkendelse af renoveringsprojekt på kollegiets ejendom.

Arbejderne omfatter i hovedtræk udskiftning af gavlpartier, renovering af køkkener og udskiftning af installationer, faldstammer m.m.

Udgifterne ved arbejderne er anslået til 16.216.000 kr. inkl. moms, der påregnes finansieret ved realkreditlån (nominallån), for hvilken realkreditinstituttet på grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi formentlig vil kræve 100% kommunal garanti. Den kommunale andel af ydelsesstøtten kan beregnes til knap 85.000 kr. det første år.

Boliglejen udgør for tiden ca. 630 kr. pr. m² og forventes at stige med ca. 15 kr. pr. m² som følge af den planlagte renovering.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Kollegiet, der er beliggende på en knap 39.000 m² stor grund ved Grønjordsvej og Hegningen i bydelen Sundbyvester, er et betonbyggeri opført af Larsen & Nielsen i årene 1968 - 70. Bebyggelsen består af 5 blokke á 8 etager, indeholdende 840 enkeltrumsværelser og 80 dobbeltværelser. På hver etage er der to fælleskøkkener, 21 enkeltværelser og 2 dobbeltværelser. Etagearealet andrager i alt 26.612 m². Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering er vedlagt som bilag 1.

I 1992 blev der konstateret omfattende skader på facader og gavlenes betonelementer, og efter indstilling om støtte til byggearbejderne, der tiltrådtes i Borgerrepræsentationens møde den 9. december 1993 (BR 827/93), blev der i 1994 gennemført en renovering af betonelementerne for et beløb af ca. 14 mio. kr.. Kollegiet har ikke siden gennemgået renovering af større omfang.

Der gøres opmærksom på, at Grønjordskollegiet i skrivelse af 16. juni 2003 rettede henvendelse til Plan & Arkitektur angående mulighederne for at opnå statsstøtte til opførelse af en ny beboelsesblok på kollegiets ejendom efter lov om støttede private ungdomsboliger (Lov nr. 1089 af 17. december 2002). Lov om støttede private ungdomsboliger giver private bygherrer mulighed for efter udvælgelse af Erhvervs- og Boligstyrelsen at opnå statstøtte efter bestemte kriterier til opførelse af ungdomsboliger. Private bygherrer kan være alle, også selvejende institutioner, medmindre den lovgivning, den pågældende ansøger er underlagt, forhindrer det.

Grønjordskollegiet er som statstøttet selvejende institution omfattet af reglerne i boligbyggeriloven (nu ophævet), der udelukker, at kollegiet i eget regi etablerer ungdomsboliger, der ikke er omfattet af det oprindelige støttetilsagn fra staten.

Det er således ikke muligt for Grønjordskollegiet at sø ge om statsstøtte efter reglerne i lov om støttede private ungdomsboliger. Grønjordskollegiet har herefter ført forhandlinger med en privat investor om udstykning og frasalg af en del af kollegiets grund med henblik på opførelse af yderligere en boligblok, men disse forhandlinger har ikke medført resultater.

Projekt/høring

Den aktuelle ekstraordinære renovering omfatter dels istandsættelse af kollegiets 80 fælleskøkkener og dels udskiftning af vindues- og dørelementer udført i træ i gavlene.

Indvendigt omfatter renoveringen udskiftning af køkkeninventar og hårde hvidevarer, el-installationerne renoveres og suppleres med en ekstra gruppe til komfurer og køleskabe. I den anledning udskiftes de gamle relæer med nye HPFI-relæer. Endvidere udskiftes faldstammer, samt stigstrenge inklusive koblingsledninger og armaturer.

Den udvendige renovering omfatter udtagning og bortkørsel af træpartier, og montering af nye kuldebroisolerede partier af aluminium. Glas til vinduer og døre leveres som energiglas og med hærdet glas på 2 sider i underetage og 1 side i øvrige etager. Partierne udføres med 2 oplukkelige dreje/kip vinduer pr. etage. I stueetagen udføres 1 flugtdør med vrider.

Udgifterne inkl. moms ved arbejderne fordeler sig således:

Vinduespartier i gavle	3.288.000 kr.
Afløb og sanitet	631.000 kr.
Vandanlæg	831.000 kr.
Ventilationsanlæg	1.030.000 kr.
El- og kraftinstallationer	525.000 kr.
Køkkeninventar	5.738.000 kr.
Hårde hvidevarer	1.800.000 kr.
Håndværkerudgifter i alt:	13.843.000 kr.

Der er af rådgivende ingeniørfirma Torkil Laursen ApS udarbejdet førsynsrapport af 31. august 2001 i overensstemmelse med §29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni 2002.

Plan & Arkitekturs teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten, og finder de planlagte arbejder rimelige.

Der er indgået aftale med rådgivende arkitektfirma SB-Tegnestuen ApS om bygherrerådgivning, og i følge kollegiets forretningsfører cand. jur. Grete Lauridsen har de tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke medvirket ved kollegiets opførelse, senere renoveringsarbejder, eller udfærdigelse af førsynsrapport.

Økonomi

De samlede udgifter er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til ca. 16.216.000 kr. inkl. moms, der fordeler sig således:

Håndværkerudgifter:	13.843.000 kr.
Omkostninger:	2.348.000 kr.
Anskaffelsessum inkl. gebyrer:	16.216.000 kr.

Arbejderne påtænkes prissat ved offentligt udbud i fagentreprise.

Kollegiets forretningsfører cand. jur. Grete Lauridsen erklærer, at der ikke er mulighed for, at udgifterne dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Arbejderne og den deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen, der pr. 12. december 2002 er vurderet til 134.800.000 kr., heraf grundværdi 45.588.200 kr., har en bogført anskaffelsessum pr. 31. juli 2002 på ca. 72.826.000 kr.. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 74.259.000 kr., hvoraf 8.664.000 kr. er engangsstøtteprioritetslån.

Lejeniveauet pr. 1. august 2003 udgør ca. 630 kr. pr. m² og forventes at stige til ca. 645 kr. pr. m² som følge af den planlagte renovering.

I driftsåret 2001/02 har ungdomsboliginstitutionen modtaget driftssikring på ca. 1,5 mio. kr. svarende til beregnet nedsat boligleje på ca. 58 kr. pr. m². Det samme gør sig gældende for 2002/03.

Driftsresultat for regnskabsåret 2001/02 og budget for 2003/04 er som følger:

Driftsresultater/Budget	M² 26.612	Resultat 2001/02 kr./m²	Resultat 2001/02 %	Norm %	Budget 2003/04 kr./m²
Nettokapital		99	12	30	99
Offentlige og andre faste		82	10	15	85
Energi		157	19	20	163
Administration		42	5	6	42
Vedligehold og fornyelser		332	40	15	362
Henlæggelser (netto)		-15	-2	15	-49
Diverse		65	8	4	69
Samlede udgifter		762	92	105	772
Erhvervsleje (funktionærbolig)		-4	0		-4
Renteindtægter		-62	-8		-58
Diverse		-24	-3	-5	-24
Offentlig støtte		-58	-7		-57
Resultat		-6	-1		0
Boligleje		608	74	100	630

Lejeniveauet for 2001/2002 udgjorde 608 kr. pr. m². Årsagen til dette beskedne lejeniveau kan angiveligt henføres til de gennem mange år relativt lave nettokapitaludgifter, herunder prioriteter, der indtil videre henstår rente- og afdragsfrie.

Det bemærkes, at den aktuelle renovering ikke er indregnet i ovenstående budget for år 2003/04. Årsagen til, at henlæggelsesbeløbene er negative i 2001/02 og i budgettet 2003/04, er, at kollegiet forbruger opsamlede henlæggelsesmidler til andre større vedligeholdelsesarbejder.

Der skønnes fortsat at være tilstrækkelige henlæggelser, idet det opsparede henlæggelsesbeløb udgør ca. 750 kr. pr. m² efter nettoforbrug af 49 kr. pr. m² i 2003/04, hvilket dækker over, at det henlægges 120 kr. pr. m² og forbruges 169 kr. pr. m².

Finansiering

I henhold til §100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100%) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Finansiering sker med et fastforrentet nominallån med en løbetid på 30 år, der ydes af enten realkreditinstitut eller KommuneKredit. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15% af byggeudgifterne samt 0,27% af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20% af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån	16.216.000 kr.
Ydelse på lånet, første år	810.800 kr.
Beboerbetaling, første år (2,15% af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet)	392.400 kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	418.400 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år	83.700 kr.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der normalt, på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier, påregnes krævet garanti på indtil 100% af lånet, dvs. op til 16.216.000 kr. På grund af ejendommens friværdi forventes det imidlertid, at realkreditlånet kan optages uden krav om 100% kommunal garanti, hvilket dog formodes at forudsætte, at indestående prioriter accepterer at rykke for det nye realkreditlån. Dette vil blive undersøgt i forbindelse med forvaltningens videre behandling af ansøgningen.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge kollegiets forretningsfører vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

Rådgivende arkitektfirma SB-Tegnestuen ApS har oplyst, at materialer og indbygningselementer er valgt ud fra høje krav til stabilitet, funktion og kvalitet med henblik på minimering af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger og ressourceforbrug. Eksempelvis vælges køkkkenelementer i højtrykslaminat og natursten, der sikrer rengøringsvenlige og slidstærke overflader. Endvidere er installationer tilpasset krav til funktion og kvalitet samt ønsket om ressourcebesparelser.

Miljøvurdering

Forslaget forventes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Oversigtskort over Grønjordskollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering

Jens Ole Nielsen

Til top