Bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen
Bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 18. maj 2006
BR 295/06
Bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen
Bygningsfornyelsesbeslutning for
Augustagade-karreen
Indstilling om,
at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede oplæg til bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen vedtages i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, samt
at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at imødekomme støtteansøgninger fra de 18 ejendomme i karreen
Det forudsættes, at Teknik- og Miljøudvalget fremlægger et
forslag for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen om, hvordan den
fremtidige byfornyelse skal administreres og planlægges af Københavns Kommune som
følge af den nye lov om byfornyelse og udvikling af byer, inden der igangsættes
yderligere planlægningsprocesser - udover Keplersgade-karréen, Runddel-karréen
og Sundevedsgade-karréen - af bygningsfornyelsesprojekter, hvor udgifterne til
planlægning ikke er refusionsberettigede. Der henvises til vedlagte notat.
INDSTILLING
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget
over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede oplæg til bygningsfornyelsesbeslutning for Augustagade-karreen vedtages i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer
at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at imødekomme støtteansøgninger fra de 18 ejendomme i karreen
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 8. marts 2006
Anbefalet
Økonomiforvaltningen indstiller,
At Økonomiudvalget
oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen
bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form,
idet det forudsættes, at Teknik- og Miljøudvalget fremlægger et forslag for
Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen om, hvordan den fremtidige
byfornyelse skal administreres og planlægges af
Københavns Kommune som følge af den nye lov om byfornyelse og udvikling af
byer, inden der igangsættes yderligere planlægningsprocesser - udover
Keplersgade-karréen, Runddel-karréen og Sundevedsgade-karréen - af
bygningsfornyelsesprojekter, hvor udgifterne til planlægning ikke er
refusionsberettigede. Der henvises til vedlagte notat."
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 2. maj 2006
Anbefalet.
RESUME
Borgerrepræsentationen har
den 9. juni 2004 udpeget Augustagade-karreen som et kommende byfornyelsesområde
på baggrund af kommunens byfornyelsesstrategi.
Karreen er afgrænset af
Augustagade, Kirkegårdsvej, Tycho Brahes Allé og Amagerbrogade, og rummer 346
boliger med størrelser varierende fra 24 til 150 m2. 2/3 af bolgerne er på 54 m2
eller derunder og 170 mangler bad.
Et af Grønne Gårde udarbejdet
projekt for et fælles gårdanlæg er under gennemførelse, og
bygningsfornyelsesbeslutningen indeholder derfor et katalog over de ombygningsarbejder,
som det vil være hensigtsmæssigt at udføre på de enkelte ejendomme, og en angivelse
af hvad der kan opnås støtte til. Det er op til den enkelte ejer at tage initiativ
til at søge støtte.
Planlægningsprocessen har
tilvejebragt et grundlag for den enkelte ejer til at søge støtte, og en
forbedret mulighed for forvaltningen til at vurdere indkomne ansøgninger om
støtte. Udgifterne til udarbejdelsen af forslaget til
bygningsfornyelsesbeslutning har udgjort 2,9 mio. kr., svarende til 160.000 kr.
ekskl. moms pr. ejendom, der kan søge støtte.
Forvaltningen foreslår, at
det i forbindelse med de konkrete støtteansøgninger vurderes, om fordelene ved
det forbedrede administrationsgrundlag står mål med udgifterne ved at
tilvejebringe det. Forvaltningen foreslår endvidere, at de allerede igangsatte
planlægningsforløb for Runddel- og Keplersgade-karreen videreføres som
planlagt, men at der ikke derudover sættes yderligere planlægningsforløb i
gang, før der er foretaget en nærmere vurdering af, hvordan den fremtidige
byfornyelsesplanlægning skal være. Indstilling om det forventes at indgå i den
næste indstilling om anvendelsen af kommunens midler til byfornyelse, som
forventes forelagt Borgerrepræsentationen før sommerferien.
Bygningsfornyelsesbeslutningen
er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Forvaltningen har
vurderet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering. Resultatet af
vurderingen offentliggøres sammen med bygningsfornyelsesbeslutningen.
Indstillingen er omfattet af
Miljø- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering. Forvaltningen
vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter påse, at
minimumskravene i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" overholdes.
Det samlede
investeringsbehov er opgjort til ca. 158 mio. kr. Heraf kan der beregnes støtte
i forhold til ca. 105 mio. kr.
De samlede rammebelastende
udgifter, der samtidig udgør de refusionsberettigede udgifter, er i alt ca.
57,7 mio. kr. ekskl. moms. Kommunens andel udgør ca. 28,8 mio. kr. Dertil
kommer ca. 4,1 mio. kr. i planlægningsudgifter, som ikke er
refusionsberettigede. Den samlede kommunaløkonomiske belastning er ca. 32,9
mio. kr.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
I mødet den 9. juni 2004 (BR 279/04)
tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets årlige indstilling
om byfornyelsens forløb og
de bevillingsmæssige muligheder. Herved blev Augustagade-karreen
udpeget som kommende byfornyelsesområde med henblik på beslutning i 2005. Det
blev besluttet, at karreen skal behandles efter reglerne i lov om byfornyelse
og udvikling af byer, der trådte i kraft den 1. januar 2004. Med dette som
udgangspunkt kan der ske en opsøgende indsats overfor ejerne af de ejendomme i
karreen, der trænger til en byfornyelsesindsats. Dette er i overensstemmelse
med tilpasningen af byfornyelsesstrategien til den nye lov, som beskrevet i ovennævnte
indstilling.
Planlægningen er efterfølgende igangsat
med Håndværkets Byfornyelsesselskab som forretningsfører.
Karreen har et behov for indretning af
et gårdanlæg, og Grønne Gårde havde derfor, inden karreen blev udpeget til
yderligere byfornyelse indledt planlægningen af et fælles gårdanlæg. I mødet
den 23. februar 2005 (BTU 98/2005) vedtog Bygge- og Teknikudvalget en
beslutning og et gennemførelsesprojekt for et fælles gårdanlæg, som nu er under
gennemførelse.
I mødet den 15. juni 2005 (BR 394/05)
tiltrådte Borgerrepræsentationen den årlige indstilling om byfornyelsens forløb
og de bevillingsmæssige muligheder fra Bygge- og Teknikforvaltningen. I denne
indstilling forudsættes Augustagade-karreen fremmet til rammebelastning i 2006,
i stedet for i 2005. Det skyldes, at planlægningsprocessen ikke har været så
langt fremskreden, at dette kunne ske i 2005. Ved rammebelastning forstås, at
der anvendes en del af den ramme, som staten har stillet til rådighed for
Kommunen til byfornyelse i det pågældende år.
Karreen er afgrænset af Augustagade,
Kirkegårdsvej, Tycho Brahes Allé og Amagerbrogade.
Karreen består af 18
beboelsesejendomme, der er opført i perioden 1887 til 1931, og som i alt
indeholder 346 boliger. Mere end 2/3 af karreens boliger er små boliger på 54 m2
eller derunder. Heraf er 18 boliger kun mellem 24 og 37 m2. En lille trediedel
af boligerne er på 60-98 m2 (93 boliger). 15 boliger er på 93-105 m2 og en
enkelt bolig er på 150 m2. To lejligheder mangler toilet inde i lejligheden, og
170 lejligheder mangler bad.
Der er konstateret behov for
byfornyelsesarbejder på alle beboelsesejendomme, dog med store forskelle i
investeringsbehovet, der er vurderet at være mellem 3.600 kr. og 16.100 kr./m2.
Efter den nugældende byfornyelseslov er
udgangspunktet for byfornyelse af bygninger, at ejerne af de enkelte ejendomme
selv skal tage initiativ til at fremsende ansøgninger om støtte, mens
friarealforbedringer kan ske på kommunens foranledning med udarbejdelse af
gennemførelsesprojekt, der skal i offentlig høring, før endelig vedtagelse i Borgerrepræsentationen.
Byfornyelsesloven foreskriver således
ikke en planlægningsfase med en samlet bygningsfornyelsesbeslutning om
ombygning af ejendomme, der sendes i offentlig høring inden endelig vedtagelse,
som kendt fra tidligere byfornyelseslovgivning.
Med lovens metodefrihed er der
imidlertid intet til hinder for, at der efter den gældende lov udarbejdes et
samlet dokument. Dette kan dog ikke have samme karakter af en endeligt vedtaget
beslutning som en bygningsfornyelsesbeslutning efter den tidligere lovgivning,
der blandt andet muliggjorde påklage af en beslutning til byfornyelsesnævnet.
Bygningsfornyelsesbeslutningen for
denne karré vil således være et katalog over arbejder, som de enkelte ejendomme
vil kunne forvente støtte til. Der er endvidere tilvejebragt et
administrationsgrundlag for forvaltningen, som vil forbedre mulighederne for at
tage stilling til hvilke ejendomme, der skal prioriteres først ved vurdering af
indkomne ansøgninger om støtte. Endelig vil de oplysninger, der er fremskaffet
i processen, være et værdifuldt grundlag for forvaltningen ved behandlingen af
konkrete ombygningsprojekter. Nedenfor under Byfornyelsesforslag er redegjort nærmere for hensigtsmæssigheden af
at træffe beslutninger af denne karakter og for overvejelser om den fremtidige
byfornyelsesplanlægning.
Debatperiode
Planlægningen af byfornyelsesforslaget blev indledt med et karrémøde
den
3. september 2004, hvor Grønne Gårde informerede om planlægningen af det
fælles gårdanlæg, og Håndværkets Byfornyelsesselskab orienterede om, at
planlægningen af byfornyelsen i øvrigt ville blive indledt med, at et
teknikerfirma skulle foretage en teknisk registrering af samtlige ejendomme i
karreen.
Registreringsrapporten blev udsendt til ejendommene, og Håndværkets
Byfornyelsesselskab har herefter afholdt en række møder med ejere og beboere,
hvor rapporterne er blevet gennemgået og evt. rettet til. Der er endvidere
blevet orienteret om mulighederne for at søge støtte til ombygninger.
Forslaget til bygningsfornyelsesbeslutning har været forelagt
Styregruppen for områdefornyelsen i Øresundsvejkvarteret. Formålet med det har
været at sikre, at beslutningen vil være i overensstemmelse med de principper
og anbefalinger for gennemførelse af ombygninger i kvarteret, som fremgår af kvarterplanen
for området. Kvarterplanen er udarbejdet af Styregruppen for områdefornyelsen
og senere vedtaget af Borgerrepræsentationen.
Denne proces har været så grundig, at det ikke skønnes nødvendigt at
udsende et byfornyelsesforslag i egentlig høring efter vedtagelsen i
Borgerrepræsentationen. I stedet foreslås det at udsende beslutningen til
samtlige ejere og beboere i karreen, og at der eventuelt sammen med Håndværkets
Byfornyelsesselskab og områdefornyelsen tilrettelægges en opsøgende virksomhed
overfor ejere, der ikke søger støtte.
Byfornyelsesforslag
Beslutning om byfornyelse skal følge reglerne i lov nr. 1256 om
byfornyelse og udvikling af byer af 7. december 2005.
Håndværkets Byfornyelsesselskab har efter debatperiodens udløb udarbejdet
et forslag bygningsfornyelsesbeslutning. Forslaget vedlægges som bilag 1. Der henvises til foranstående
afsnit Baggrund om forslagets
formelle status, herunder om metodefrihed i relation til den gældende
byfornyelseslov.
Samtlige ejendomme i karreen er beboelsesejendomme, og forslaget
indeholder oplysninger om disse ejendomme bl.a. med baggrund i
registreringsrapporterne for de enkelte ejendomme. Forslaget beskriver
støttereglerne, og der er for hver ejendom angivet istandsættelsesbehovet og
hvilke arbejder, der vil kunne opnås støtte til.
Prissætningerne for ombygning og vedligeholdelse af ejendommene er
baseret på, at samtlige ejendomme istandsættes og forbedres til fuldt niveau.
Det vil sige, at der er regnet med at klimaskærme skal være i god stand og at
samtlige boliger er forsynet med eget bad og toilet evt. ved gennemførelse af
lejlighedssammenlægninger.
Støttesystemet er opbygget på den måde, at udlejningsejendomme kan få
støtte til samtlige nødvendige arbejder, herunder lejlighedssammenlægninger og
indlægning af bad. Det kan andelsboligforeninger derimod ikke, men det kan være
en fordel for en andelsboligforening at gennemføre sådanne forbedringsarbejder
uden støtte, hvis der samtidig gennemføres vedligeholdelsesarbejder med støtte.
Derfor er der medtaget udgifter til fuld istandsættelse, herunder
lejlighedssammenlægninger for de andelsboligforeninger, hvor det kunne være
hensigtsmæssigt. Derved opnås også, at beslutningen udviser det faktiske
investeringsbehov ud fra en boligpolitisk betragtning.
For ejerlejlighedsejendomme er derimod ikke medtaget udgifter til
eventuel lejlighedssammenlægning og indlægning af bad, fordi det i realiteten
ikke er praktisk og økonomisk muligt at gennemføre lejlighedssammenlægninger i
en hel ejerlejlighedsejendom.
Prissætning, registreringsoplysninger, arealer, og lejlighedsstørrelser
fremgår af bilag til forslaget.
Såfremt ejerne af ejendomme henvender sig til forvaltningen eller
indsender projekt til bygningsforbedring og ansøgning om støtte, vil
forvaltningen gå i forhandling om projektets indhold og støttens størrelse. Der
forelægges særskilt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om ansøgningerne.
Forvaltningen har netop færdiggjort udarbejdelsen af et visuelt bygningsregister
for samtlige ejendomme i Øresundsvejkvarteret. I registret, som er relativt
billigt at udarbejde, ligger oplysninger om ejendommenes installationsforhold,
det vil sige om der er bad, toilet og centralvarme. Desuden indeholder
registret oplysninger om ejendommenes generelle vedligeholdelsestilstand, som
er baseret på en besigtigelse af ejendommene udefra.
Som led i forberedelsen af denne bygningsfornyelsesbeslutning er
foretaget en registrering af hver enkelt ejendom af et eksternt teknikerfirma.
Som led i denne registrering har teknikeren gennemgået samtlige bygningsdele,
herunder de enkelte lejligheder og vurderet istandsættelses og
ombygningsbehovet, samt udgifterne hertil. Der er udarbejdet rapp
orter, som er
udleveret til og drøftet med de enkelte ejere.
Som udgangspunkt er denne registrering således langt mere vidtgående
end det visuelle bygningsregister, men en sammenligning mellem de to typer
registreringer viser det samme billede af ejendommenes helt overordnede
tilstand.
Det har kostet 2,9 mio. kr. ekskl. moms at få udarbejdet forslaget til
bygningsfornyelsesbeslutning. Beløbet omfatter honorar for den tekniske
registrering af ejendomme på ca. 0,7 mio. kr., og et honorar på ca. 2 mio.
kr. til Håndværkets Byfornyelsesselskab
samt trykudgifter m.m.
I gennemsnit er der afholdt udgifter på ca. 160.000 kr. for hver af de
18 ejendomme, der vil kunne søge støtte.
Der er afsat ca. 1,2 mio. kr. til honorar til Håndværkets
Byfornyelsesselskabs timeforbrug på aktiviteter efter
bygningsfornyelsesbeslutningen er truffet. Det vurderes på nuværende tidspunkt
ikke at dette beløb vil blive brugt, afhængig af om det måtte blive nødvendigt
at iværksætte yderligere opsøgende virksomhed overfor de enkelte ejere for at
få dem til at søge støtte.
Det er Håndværkets Byfornyelsesselskabs vurdering, at den proces, der
har været gennemført i mange tilfælde har givet de enkelte ejere et væsentligt
bedre grundlag for at vurdere deres ejendoms tilstand og viden om mulighederne
for at finansiere forbedringer og vedligeholdelse, end de ellers har haft. I
den forbindelse skal det nævnes, at langt de fleste ejendomme er ejet af
andelsboligforeninger eller er opdelt i ejerlejligheder, og erfaringsmæssigt
mangler der ofte under sådanne ejerformer viden om ejendommenes tilstand.
Det er foreløbig forvaltningens vurdering, at der er tilvejebragt et
godt grundlag så både de enkelte ejendomme og forvaltningen kan vurdere
investeringsbehov og støtte. Forvaltningen finder imidlertid, at det må
vurderes nøjere i forbindelse med den kommende administration af støttesagerne,
om investeringen står mål med udbyttet.
I den forbindelse henvises til den tidligere forelagte indstilling om
forslag til byfornyelsesbeslutning for Runddel-karreen, og til den allerede
igangsatte planlægning af en byfornyelsesbeslutning for Keplersgade-karreen,
der ligger umiddelbart syd for Augustagade-karreen. Fælles for Runddel- og
Keplersgade-karreen er, at der samtidig indgår planlægningen af et fælles
gårdanlæg, ligesom der også indgår overvejelser om nedrivninger af bygninger.
En forudsætning for det er, at der foretages en form for udvidet teknisk
registrering af i hvert fald udvalgte ejendomme.
Der er ikke herudover for tiden udpeget nye karreer til byfornyelse, og
det forudsættes, at det overvejes nærmere, hvordan fremtidig byfornyelse skal foregå,
før nye planlægningsforløb igangsættes. En model for den fremtidige planlægning
af byfornyelse kunne være at bruge det visuelle bygningsregister over ejendomme
til at udpege de mulige indsatsområder og, når det er sket, udpege konkrete
ejendomme til en mere omfattende teknisk gennemgang. I en kommende indstilling
om anvendelsen af byfornyelsesmidler forventes at indgå en redegørelse for den
fremtidige håndtering af den karrévise byfornyelsesindsats.
Lokalplan
Der kræves ikke lokalplan som grundlag for beslutningen, men forvaltningen
vil i et af de førstkommende møder forelægge en redegørelse for Teknik- og
Miljøudvalget om overvejelser om lokalplanlægning for et større område, der
også omfatter denne karré.
Økonomi
Finansieringen af byfornyelsesforslaget skal ske i overensstemmelse med
lov om byfornyelse og udvikling.
Håndværkets Byfornyelsesselskab har udarbejdet en finansieringsplan,
der er vedlagt som bilag 2 a og 2 b.
Den indeholder maksimale udgifter baseret på, at alle ejere søger støtte, og at
der gives fuld støtte inden for lovens muligheder, dvs. uden fradrag af aftalt
egenfinansiering, som typisk vil være en del af vedligeholdelsesudgifterne for
udlejningsejendomme. Det samlede investeringsbehov er opgjort til ca. 158 mio.
kr. Heraf kan der beregnes støtte i forhold til ca. 105 mio. kr.
De maksimale offentlige udgifter udgør de refusionsberettigede udgifter,
der ligeledes samtidig vil være den samlede rammebelastende investering,
57.712.000 kr. ekskl. moms. Som følge af at kommunen skal udrede 50 % af de
refusionsberettigede udgifter, bliver den kommunaløkonomiske belastning 28.856.000
kr. Hertil kommer maks
imale udgifter til planlægning af beslutningen, som ikke
er refusionsberettigede, på 4.139.000 kr. ekskl. moms. Den samlede maksimale kommunaløkonomiske
belastning bliver herefter 32.995.000 kr.
Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2006 og følgende år
for Teknik- og Miljøudvalget under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3 til
byfornyelse optagne rådighedsbeløb. Budgetansvarlig institution: 44010 Plan
& Arkitektur.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer og
programmer
Loven er trådt i kraft den 21. juli 2005. I mødet den 9. december 2004
tiltrådte Borgerrepræsentationen (698/04) en indstilling, hvorefter Teknik- og
Miljøforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af
en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.
Forvaltningen har vurderet, at byfornyelsesforslaget ikke medfører, at
der skal foretages en miljøvurdering. Baggrunden herfor er, at forslaget ikke
muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i
størrelse og omfang samt i forhold til områdets nuværende udformning og
karakter vurderes at få indvirkning herpå.
Der er i vurderingen indgået høringssvar i relation til loven fra
Kulturmiljørådet og Miljøkontrollen. Resultatet af vurderingen offentliggøres
sammen med bygningsfornyelsesbeslutningen.
Bygge- og Teknikforvaltningens
positivliste til miljøvurdering
Indstillingen er omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens
positivliste over sager, der skal miljøvurderes. Indstillingen vedrører
sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i
målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre
vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.
Målsætningerne i pjecen er inddelt i tre niveauer – minimumskrav,
anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør
altid overvejes, mens visionerne er muligheder, der kan afprøves.
Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter
til sin tid påse, at minimumskravene i henhold til pjecen bliver overholdt.
Høring
Bygningsfornyelsesforslaget
har været forelagt samtlige forvaltninger med henblik på eventuelle
bemærkninger. Forslaget har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende
byfornyelsen, som blev nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen
for byfornyelsen af Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget på tidspunktet for
drøftelsen var repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Teknik- og
Miljøforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og
Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt
Økonomiforvaltningen.
Forslaget er rettet til i
overensstemmelse med de bemærkninger, der er indkommet.
BILAG (publiceret
på nettet)
1.
Byfornyelsesforslag
2.
a. Notat om økonomi og b. Finansieringsplan
Ulrik Winge