Ændring af Frikøbsordningen for erhvervsejendomme (fortrolighed er ophævet efter Borgerrepræsentationens beslutning)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om Frikøbsordningen skal ændres for erhvervsejendomme m.v., herunder udlejningsejendomme og ejendomme med andelsboliger.

Indstilling

Indstilling om,

1. at ændre Frikøbsordningen således, at beregning af betaling for frikøb eller udskydelse af tilbagekøbsret for erhvervsejendomme m.v. uden fuld bygningserstatning sker på baggrund af ejendomsmæglervurderinger,
2. at ejere af erhvervsejendomme m.v. med tilbagekøbsret uden fuld bygningserstatning derudover får mulighed for at udskyde tilbagekøbsretten i op til 70 år på baggrund af en ejendomsmæglervurdering.

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

Fra 1906 til 2014 blev der ved salg af Københavns Kommunes ejendomme pålagt tilbagekøbsret, så de fremtidige værdistigninger på ejendommene tilfaldt kommunen efter fx 70 år. På den måde kom værdistigningerne – som bl.a. var samfundsskabte som følge af investeringer i veje, institutioner og anden infrastruktur – tilbage til fællesskabet. Kommunens pålæg af tilbagekøbsrettigheder skete således primært på grund af økonomiske hensyn og ikke af byplanmæssige interesser. Da kommuner har pligt til at varetage deres økonomi på en forsvarlig måde, gør Københavns Kommune brug af sin tilbagekøbsret, når det skønnes økonomisk hensigtsmæssigt. Efter tilbagekøb af en ejendom beslutter Borgerrepræsentationen, om ejendommen skal anvendes til kommunale formål, eller den skal sælges.

Borgerrepræsentationen besluttede i 1996 (B.F. 1996, s. 222 – 242) en fast ensartet praksis for håndtering af Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder. Det blev blandt andet besluttet at beregne frikøb og udskydelse af kommunens tilbagekøbsrettigheder på baggrund af de offentlige ejendomsvurderinger.

Staten har siden efteråret 2016 varslet, at et nyt og mere retvisende offentligt ejendomsvurderingssystem var på vej med ikrafttræden i 2019-2020. På grund af IT-problemer i skattemyndighederne er datoen flere gange blevet udskudt.

På grund af den fortsatte udskydelse af de nye ejendomsvurderinger blev der i 2017 indført en midlertidig frikøbsordning, hvorefter frikøb blev beregnet på baggrund af en mæglervurdering, og udskydelse alene kunne ske i op til 35 år (mod tidligere 70 år) som følge af den forældede offentlige ejendomsvurdering.

Efter at de nye offentlige ejendomsvurderinger for boligejendomme blev udsendt fra slutningen af 2021, blev Frikøbsordningen ændret for disse ejendomme, jf. den af Borgerrepræsentationen den 2. december 2021 tiltrådte ”Overgangsordning og bemyndigelse (2021-0320125)” (”Overgangsfrikøbsordningen”).

Staten har imidlertid besluttet, at for erhvervsejendomme m.v. vil fremover kun blive udarbejdet offentlige grundvurderinger, ikke ejendomsvurderinger, da både grundskyld og dækningsafgift for disse ejendomme nu udelukkende beregnes på baggrund af grundværdien.

For Frikøbsordningen medfører det, at der ikke kan beregnes frikøbs- og udskydelsesbeløb for erhvervsejendomme m.v. uden bygningserstatning på baggrund af de offentlige vurderinger.

Det skyldes, at det er den fulde ejendomsværdi – ikke kun grundværdien – der skal anvendes ved beregning af frikøbs- og udskydelsesbeløb for disse ejendomme, hvor Københavns Kommune ikke skal betale for bygningernes værdi ved tilbagekøb.

For ejendomme, hvor Københavns Kommune skal betale for bygningernes værdi ved tilbagekøb (benævnt ejendomme med bygningserstatning), beregnes frikøbs- og udskydelsesbeløb derimod alene på grundlag af grundværdien.

Da staten fremover kun vil vurdere grundværdien for erhvervsejendomme m.v., må der derfor benyttes forskellige fremgangsmåder for beregning af frikøbs- og udskydelsesbeløb for erhvervsejendomme m.v. henholdsvis med og uden bygningserstatning.

Løsning

Økonomiforvaltningen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt fremover at beregne beløb for frikøb og udskydelse af tilbagekøb for erhvervsejendomme m.v. forskelligt, alt efter om ejendommene er med eller uden bygningserstatning.

En sådan praksisændring skal både tiltrædes af Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Da staten fremover fortsat udsender offentlige vurderinger for grundværdien af erhvervsejendomme m.v., foreslås det, at beløb for frikøb og udskydelse af tilbagekøb for erhvervsejendomme m.v. med fuld bygningserstatning også fremover beregnes på baggrund af de offentlige vurderinger, hvilket er i overensstemmelse med den oprindelige frikøbsordning.

Da staten derimod ikke længere udsender offentlige vurderinger for ejendomsværdien af erhvervsejendomme m.v., foreslås det, at beløb for frikøb og udskydelse af tilbagekøb for erhvervsejendomme m.v. uden fuld bygningserstatning fremover beregnes på baggrund af ejendomsmæglervurderinger.

Siden indførelsen af Overgangsfrikøbsordningen i 2021 er frikøb og udskydelse for de ejendomme der har modtaget en ny offentlig ejendomsvurdering, blevet vurderet i henhold til den oprindelige frikøbsordning – dvs. på baggrund af de nye offentlige ejendomsvurderinger og med mulighed for at udskyde i op til 70 år.

Derimod er frikøb og udskydelse af ejendomme uden en ny offentlig ejendomsvurdering blevet vurderet i henhold til den midlertidige frikøbsordning fra 2017, hvorefter frikøb sker på baggrund af en mæglervurdering og udskydelse alene kan ske i op til 35 år (da udskydelsen sker på baggrund af en uaktuel offentlig ejendomsvurdering).

Det foreslås derfor, at Frikøbsordningen ændres, så erhvervsejendomme m.v. med tilbagekøbsret uden fuld bygningserstatning fremover også har mulighed for at udskyde Københavns Kommunes tilbagekøbsret med op til 70 år, da det sker på baggrund af en ejendomsmæglervurdering.

Med denne indstilling vil der være sket så stor en genindførsel af den oprindelige frikøbsordning, der er baseret på offentlige ejendomsvurderinger, som muligt efter statens ændringer af det offentlige ejendomsvurderingssystem.

Ændringerne foreslås at træde i kraft dagen efter Borgerrepræsentationens tiltrædelse.

I lighed med tidligere ændringer af Frikøbsordningen bør indstillingen behandles fortroligt, indtil Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen har tiltrådt ændringerne. Dette for at undgå spekulation i handel med tilbagekøbsrettigheder i perioden op til vedtagelse af ændringerne.

Verserende retssager

Ændringerne vurderes ikke at påvirke de retssager, der verserer om Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder, da Københavns Kommune kan ændre sin praksis, hvis det vurderes at være hensigtsmæssigt for kommunen.

Økonomi

Ændringerne af Frikøbsordningen forventes umiddelbart ikke at føre til en reduktion af kommunens portefølje af tilbagekøbsrettigheder, da de nye ejendomsvurderinger og mæglervurderinger i langt højere grad forventes at afspejle de reelle ejendomspriser på ejendomsmarkedet.

Videre proces

Hvis indstillingen bliver tiltrådt af Borgerrepræsentationen, vil fortroligheden i indstillingen blive ophævet dagen efter tiltrædelsen, og ændringerne vil samme dag blive annonceret på Københavns Kommunes hjemmeside.

Da Københavns Kommune har afledte tilbagekøbsrettigheder i omegnskommunerne, vil Økonomiforvaltningen desuden straks efter godkendelse af indstillingen orientere omegnskommunerne om ændringerne, og omegnskommunerne vil blive opfordret til at bringe deres betingelser for frikøb og udskydelse i overensstemmelse med Københavns Kommunes.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at ændre Frikøbsordningen således, at beregning af betaling for frikøb eller udskydelse af tilbagekøbsret for erhvervsejendomme m.v. uden fuld bygningserstatning sker på baggrund af ejendomsmæglervurderinger,
2. at ejere af erhvervsejendomme m.v. med tilbagekøbsret uden fuld bygningserstatning derudover får mulighed for at udskyde tilbagekøbsretten i op til 70 år på baggrund af en ejendomsmæglervurdering.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 9. april 2024

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 18. april 2024

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.