Endelig vedtagelse af lokalplan "Tivolihjørnet", Indre By

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

1. at lokalplan ”Tivolihjørnet” (bilag 1) vedtages endeligt med de ændringer, der er nævnt under Løsning,
2. at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt,
3. at udbygningsaftale (bilag 6) vedtages.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget) 

Problemstilling

Tivoli A/S har søgt om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for at bygge på Tivoligrunden på hjørnet af Vesterbrogade og Bernstorffsgade mellem Industriens Hus og Nimb. Gennemførelse af projektet kræver ny lokalplan, da byggeriet er markant og vil ændre de nuværende funktioner. Det kræver tillige et kommuneplantillæg, idet kommuneplanrammens geografiske udstrækning skal justeres, så den stemmer med projektet. Planforslaget med tilhørende kommuneplantillæg og udbygningsaftale har været i høring fra 15. april 2015 til 10. juni 2015, og der er modtaget 110 henvendelser fra 87 indsigere, idet flere har skrevet flere gange.

Løsning

Bruttoetagearealet af den fire etageres høje bygning er ca. 6.350 m², heraf udgør bebyggelsen mellem Industriens Hus og hovedindgangen ca. 1.300 m² og hjørnebebyggelsen fra hovedindgangen til Nimb ca. 5.050 m². Der indrettes ca. 2.000 m² butikker, en hoteldel på ca. 2.000 m² i tilknytning til Hotel Nimb og de resterende m² anvendes til restauranter og lignende. Se bilag 7, faktaark.

Høring
De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne tematiseret, og i bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor. 

Bemærkninger fra Vesterbro Lokaludvalg og Indre By Lokaludvalg:
Både Vesterbro Lokaludvalg og Indre By Lokaludvalg mener, at projektet ikke skal godkendes, da udvalgene finder, at facaden ikke er tilpasset den eksisterende Tivoli-indgang. Vesterbro Lokaludvalg mener dog, at det nuværende hjørne er uindbydende. Herudover finder Vesterbro lokaludvalg det positivt med lokal regnvands-afledning, beplantning og solceller, mens fældning af bevaringsværdige træer og flere p-pladser er negativt i forhold til CO₂ regnskabet. Indre By Lokaludvalg mener overordnet, at der skal udarbejdes en lokalplan for hele Tivolihaven. Herudover mener lokaludvalget ikke, at den planlagte anvendelse er forenelig med Tivolis funktion som forlystelsespark, som det er beskrevet i skødeservituttens § 8. Indre By Lokaludvalg lægger vægt på, at hoteldrift udelukkes og projektets omfang omkring Tivolis Hovedindgang reduceres. 

Forvaltningens bemærkninger:
Der fældes syv træer for at give plads til byggeriet. For at fastholde et grønt udtryk plantes træer langs Bernstorffsgade og tagflader og tagterrasser begrønnes. Der arbejdes løbende på at skabe rammerne for et helhedsudtryk omkring Tivoli, så de forskellige tiltag hænger arkitektonisk sammen. Bemærkninger til de øvrige indvendinger findes under forvaltningens bemærkninger til borgernes henvendelser. 

Bemærkninger fra råd og foreninger samt Metroselskabet:
Akademirådet henstiller, at der udarbejdes en samlet visionær strategi for den større sammenhæng, og at det nuværende projekt ikke helt har de samme arkitektoniske kvaliteter som forslaget fra 2008.

Tivolis Venner er imod det foreliggende projekt, fordi de ikke mener, at projektet harmonerer med Tivolis klassiske stil eller tager hensyn til Hovedindgangen. Foreningen mener desuden, at det nye ”indkøbscenter” og ”hotel i stål og glas” ikke er i overensstemmelse med skødeservitutten for Tivoli. Foreningen har ikke noget imod, at der bygges i begrænset omfang langs Vesterbrogade og Tietgensgade, men det skal være i en stilart, som passer med Tivoli-stilen. Metroselskabet gør opmærksom på, at dele af byggeriet er beliggende direkte over cityringens tunnelrør.  

Forvaltningens bemærkninger:
Akademirådets indvending er kommenteret under bemærkninger til lokaludvalgene. Indvendinger fra Tivolis Venner er kommenteret under bemærkninger til borgernes henvendelser. Metroselskabets bemærkninger bliver indarbejdet i lokalplanen. 

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:
Udover ovennævnte henvendelser er der generelt 55 negative, hvor af 10 dog ønsker en udvikling af området, 25 positive og to neutrale fra borgere. Henvendelserne er grupperet i nedenstående emner:

1. Ønsker ikke projektet pga. bl.a. den arkitektoniske udformning og glasfacaden, der ikke er tilpasset Tivolis stil og den bevaringsværdige hovedindgang.
2. Ønsker projektet og udvikling af det forsømte hjørne i byen.
3. Tolkning af skødeservituttens § 8.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen anerkender indsigernes bekymring, da projektets udformning og materialer er vigtige for, om projektet arkitektonisk passer ind i området. Projektet er blevet bearbejdet siden den første startredegørelse, og det nuværende projekt er mindre ekspressivt, og forholdet til hovedindgangen er forbedret særligt med hensyn til afstand og genkendelige højder, linjer og materialer. Bl.a. stilles krav om, at der skal være min. 3 meter mellem hovedindgangen og det nye byggeri, gesimser skal flugte og stueetagen udføres i samme materiale som hovedindgangen.
   
   Herudover spiller hjørnet nu også sammen med den modstående bygning (Panoptikon), som også fremstår med et afrundet hjørne. Tivolis hjørneprojekt med butikker, hotel og restauranter vurderes at bidrage til at højne dette nedslidte hjørne og ved sin tilbagetrækning skabe et levende byliv i overensstemmelse med strategien om, at flere skal blive længere i byrummet. Materialet i glas til gadefacaden refererer til Tivolis øvrige arkitektur med glas, spejlinger og transparens samt til nabobebyggelsen i glas. Bestemmelsen i lokalplanforslaget om glasfacaden skærpes ved en ændring, så det sikres, at den ikke bliver hverken spejlende eller reflekterende. Forvaltningen vurderer, at projektet i sin helhed har fundet en passende balance mellem det bevaringsværdige og et nutidigt formsprog. Skyggevirkninger vil primært påvirke bygningens egen havefacade, da haven vil blive påvirket af skygge fra middagstid. Det vurderes ikke, at skyggerne vil påvirke Pantomimeteatret eller nå ud på zik-zakstien. Forvaltningen vurderer, at skyggepåvirkningerne er acceptable.
   
2. Forvaltningen har noteret sig, at der er flere positive henvendelser om projektet, og der er en generel tilslutning til, at dette sted skal opgraderes.
3. Tivoli-ejendommen er der i 1992 tinglyst en servitut om ejendommens anvendelse til forlystelsespark i forbindelse salget af Tivoli til Tivoli A/S. Servitutten (§ 8 i skødet mellem Københavns Kommune og Tivoli A/S) er en privatretlig/økonomisk servitut, der vedrører grundens anvendelse til forlystelsespark. Servitutten fortolkes derfor af Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen, som har vurderet, at Tivolis ønske om hotelværelser fortsat ligger inden for, hvad en nutidig forlystelsespark kan indeholde. Afhængig af den konkrete udnyttelse af byggemulighederne vil der muligvis blive udløst krav om tillægskøbesum på baggrund af skødeservitutten, jf. Økonomi-afsnittet

Herudover er der en række bemærkninger til enkeltforhold i området herunder, at det er tegnet af en amerikansk tegnestue, og at der burde være afholdt en arkitektkonkurrence.

Forslag til ændringer:

Der indstilles tre ændringer. 

1. Metroselskabets tilføjelser omkring sikring i forhold til metroens tunnelrør direkte under projektet indskrives.
2. Forvaltningen er blevet opmærksom på, at der er behov for en ændring i forhold til § 3 Anvendelsen stk. 2, da det fejlagtigt var angivet, at alle etager mod Tivolihaven skal være publikumsorienterede, men hotelværelserne er ikke publikumsorienterede. Det skal fortsat sikres, at der åbnes op mod haven, så facaden skal være åben og aktiv.
3. § 6 Bebyggelsens ydre fremtræden stk. 2 b) skærpes ved at supplere bestemmelsen med, at glas ikke må være spejlende og reflekterende. Se i øvrigt bilag 5. 

Borgermøde

Der har været afholdt et borgermøder den 20. maj 2015. Hovedsynspunkterne relaterede sig til arkitekturen og anvendelsen i forhold til tolkning af skødeservitutten, som forvaltningen har givet bemærkninger til ovenfor. Referat og evaluering af borgermødet er vedlagt som bilag 8.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen. Tivoli A/S forventer, at hjørnebebyggelsen med nye butikker, og det udvidede hotel, vil skabe ca. 130 arbejdspladser.

Afhængig af den konkrete udnyttelse af lokalplanens byggemuligheder vil der muligvis blive udløst krav om tillægskøbesum på baggrund af servitutter, tinglyst i forbindelse med kommunens salg af ejendommen. Dette vil blive afklaret med Økonomiforvaltningen i forbindelse med byggesagen.

Udbygningsaftale
På bygherrens anmodning er der indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder en omlægning af hjørnet Vesterbrogade og Bernstorffsgade med indretning af cykelstativer og træer. Udbygningsaftalen er vedlagt som bilag 6. Efter etablering overtager Københavns Kommune anlæggene vederlagsfrit.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Tivolihjørnet” (bilag 1) vedtages endeligt, med de ændringer der er nævnt under Løsning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.   at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt.
    3.   at udbygningsaftale (bilag 6) vedtages.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 24. august 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. september 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten, Radikale Venstre og SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 24. august 2015:

”For Enhedslisten, Radikale Venstre og SF er det af stor vigtighed, at mængden af træer i byen opretholdes, og vi forventer, at Tivoli genplanter antal træer i volumen så snarligt som muligt efter fældning.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 17. september 2015

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Enhedslisten, Radikale Venstre og SF videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

”For Enhedslisten, Radikale Venstre og SF er det af stor vigtighed, at mængden af træer i byen opretholdes og forventer at Tivoli genplanter antal træer i volumen, så snarligt som muligt efter fældning”.