Endelig vedtagelse af lokalplan ”Beauvaisgrunden II” med tilhørende kommuneplantillæg, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Beauvaisgrunden II” med tilhørende kommuneplantillæg. Lokalplanen skal muliggøre et område med boliger og erhverv.

Indstilling og beslutning

Indstilling om, 

1. at lokalplan ”Beauvaisgrunden II” (bilag 1) vedtages endeligt med de ændringer, der er beskrevet under afsnittet ”Løsning", vedrørende præcisering om andel af små boliger samt præcisering om støjkrav, samt
2. at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

 

Problemstilling

Lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 18. juni 2014 med henblik på offentliggørelse. Planforslagene har været i høring fra 10. juli til 29. september 2014. Der er modtaget ni henvendelser, som ikke giver anledning til at foreslå ændringer af planforslagene. Dog foreslår forvaltningen to præciseringer i lokalplanen, jf. bilag 3.

Sagen er tidligere behandlet på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 24. november 2014, hvor udvalget besluttede, at forvaltningen skulle undersøge mulighederne for og konsekvenserne af at realisere et alternativt projekt med boliger på hele grunden, jf. neden for og bilag 5.

Løsning

Forslaget til lokalplan og tillæg til Kommuneplan 2011 muliggør udvikling af Beauvaisgrunden til et blandet område med 6.700 m² boliger og 20.000 m² serviceerhverv, herunder mulighed for etablering af 5.000 m² butikker til pladskrævende varer. Området formes med et sammenhængende, grønt og bakket landskab med varierede byrum, rekreative kvaliteter og offentlig tilgængelighed.

KABs projekt og forvaltningens anbefaling

SAB/KAB og foreningen Urbania ønsker i partnerskab med Københavns Kommune at realisere et socialt og miljømæssigt bæredygtigt alment boligprojekt på hele Beauvaisgrunden for at vise, at det er muligt at leve bæredygtigt i byen. Projektet består af et blandet boligområde med ungdomsboliger i en etagebebyggelse langs Lyngbyvej, samt en karrelignende bebyggelse for bofællesskabet Urbania og en rækkehusbebyggelse til familieboliger. Der er redegjort for projektet i bilag 5.

Projektet indebærer, at der skal opføres boligbebyggelse langs den mest trafikbelastede indfaldsvej til København, hvor støjen er 68-73dB. I kommuneplanens retningslinjer fremgår det, at der ved byomdannelse og inddragelse af nye arealer til bymæssig bebyggelse, som udgangspunkt ikke må bygges boliger i områder, der er belastet med et støjniveau over 58 dB fra vejtrafik. I forslaget indgår derfor en facadeintegreret støjskærm, der er teknisk mulig, men som vil fordyre projektet væsentligt, hvilket med stor sandsynlighed ikke kan rummes indenfor almenboliglovens krav til anlægssum.

Endvidere har grunden en udbredt jordforurening, som kan være en risiko for indeklimaet, hvilket betyder, at jord på grunden skal fjernes ved boliger og rekreative arealer. Forvaltningen kan på baggrund af disse omfattende miljømæssige udfordringer ikke anbefale at fravige kommunens sædvanlige principper for placering af boliger, og at plangrundlaget ændres til at muliggøre den foreslåede anvendelse til boliger i hele lokalplanområdet. En uddybning heraf findes i bilag 6. Forvaltningen har indledt en dialog med KAB og Urbania om mulighederne for et fremtidigt samarbejde og om en anden placering.

Høring
Modtagne henvendelser i høringsperioden

De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne resumeret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Henvendelse fra Østerbro Lokaludvalg
Lokaludvalget finder overordnet lokalplanforslaget fornuftigt. Lokaludvalget støtter princippet om, at de nye bygninger skal passe sammen med højden på Kollektivhuset og boligbebyggelsen syd for Rovsingsgade, men undrer sig over, at lokalplanforslaget indeholder bygninger, der er højere. Lokaludvalget henstiller, at man undersøger vandsituationen ved 100 års skybrud, på grund af ønsket om at bygge underjordisk parkering samt grundens forurening. Lokalplanen beskriver ikke, om der i den indarbejdede skybrudshåndtering er tale om 10, 50 eller 100 års forekomster. Lokaludvalget henstiller, at den grønne strækning ud mod Rovsingsgade, som blev fastlagt i Kommuneplan 2005, ikke bliver glemt. Lokaludvalget går stærkt ind for, at Beauvaisgrunden bevares som grønt område med adgang og anvendelse for kvarterets borgere, samt at friarealerne formes på den landskabelige måde, der er vist i lokalplanforslaget. Fire medlemmer af Østerbro Lokaludvalg har vedlagt en mindretalsudtalelse. Mindretallet mener, at kommunen skal undlade at sælge grunden og i stedet udskrive en borger-idé-konkurrence til udformning af et grønt område, jf. bilag 2.

Forvaltningens bemærkninger
Den samlede bebyggelsesstruktur på Beauvaisgrunden er fastlagt således, at bebyggelsen er højest mod nordøst og bliver gradvist lavere mod sydvest af hensyn til tilpasning til de omkringliggende eksisterende bebyggelser. Med lokalplanens indarbejdede regnvandshåndtering vil området kunne håndtere en 100 års forekomst. Den gældende bestemmelse om et 10 meter bredt beplantnings- og afskærmningsbælte mod Rovsingsgade er i planforslaget videreudviklet, så hele grunden hæves 1,5 – 2 meter over terræn mod Rovsingsgade. Overgangen fra Rovsingsgade til grunden bliver en blødt stigende højderyg. Hele grunden skal bearbejdes landskabeligt med græs og træbeplantning, og bebyggelsen placeres i dette hævede landskab, tilbagetrukket fra vejen for blandt andet at skærme mod støj.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser
1.      Bekymring for stigende kødannelse på Rovsingsgade og svære parkeringsforhold i kvarteret, samt 
         eventuelt for få planlagte parkeringspladser i lokalplanområdet.
2.      Ønske om fastholdelse af den gældende lokalplan. Bekymring for den forhøjede 
         bebyggelsesprocent og for de foreslåede maksimale bygningshøjder i forhold til de 
         omkringliggende bebyggelser.
3.      KAB og foreningen Urbania foreslår boliger i hele lokalplanområdet.
4.      Uklarhed om, hvor meget regnvand lokalplanområdet kan håndtere med de fastlagte 
         bestemmelser, samt et ønske om at grunden også kan håndtere oplandets regnvand.
5.      Ønske om en mere fleksibel mulighed for detailhandel for både pladskrævende varer 
         og almindelig detailhandel.

Forvaltningens bemærkninger
Ad 1: En del af kødannelsen på Rovsingsgade kan skyldes, at Haraldsgade er blevet lukket for gennemkørende trafik i forbindelse med metrobyggeriet ved Skjolds Plads. Denne øgede trafik skal bl.a. Rovsingsgade bære, da den er en bydelsgade. Parkeringsnormen er fastsat under hensyn til områdets placering med god kollektiv trafikbetjening, herunder stationsnærhed til Ryparken S-togstation og adskillige busforbindelser, bl.a. Den-Kvikke-Vej-busforbindelsen fra Ryparken Station til Nørreport.

Ad 2: I kommuneplanen er der ønske om at fortætte i stationsnære områder. Forvaltningerne har dog ikke fundet det hensigtsmæssigt at udnytte den fulde byggemulighed på Beauvaisgrunden, idet der har været andre hensyn at varetage, f.eks. hensynet til trafikstøj og jordforurening på grunden samt ønsket om at opnå mest muligt rekreativt friareal for området og kvarterets beboere. Hvad angår højde henvises til forvaltningens bemærkninger ovenfor til Østerbro Lokaludvalg.

Ad 3: Se afsnittet: KAB’s projekt og forvaltningens anbefaling.

Ad 4: Med lokalplanens indarbejdede regnvandshåndtering forventes det, at området vil kunne håndtere en 100 års forekomst. Håndtering af oplandets regnvand kan ikke fastlægges i lokalplanen.

Ad 5: Planloven giver ikke mulighed for at fastlægge, at der i samme område både kan etableres butikker for pladskrævende varer og almindelig detailhandel. Af hensyn til beliggenheden ved Rovsingsgade, hvor der allerede er en række butikker for pladskrævende varer, den trafikale beliggenhed ved bydelsgaden Rovsingsgade og den regionale vej Lyngbyvej, samt den eksisterende butiksstruktur i kvarteret har forvaltningerne vurderet, at det er hensigtsmæssigt at muliggøre særlig pladskrævende varer på Beauvaisgrunden.

Borgermøde
Der har været afholdt borgermøde den 4. september 2014. Referat og evaluering af mødet fremgår af bilag 4. I det væsentligste blev der berørt emner om trafikstøj, forurening på grunden, regnvandshåndtering, bebyggelsens højde, bebyggelsesprocent, friarealer samt parkering.

Forslag til ændringer af lokalplanen

De indkomne høringssvar giver ikke anledning til forslag til ændringer af lokalplanen. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår dog to præciseringer af bestemmelserne om andelen af små boliger samt om dokumentation for overholdelse af grænseværdier for støj, jf. bilag 3.

Økonomi

I forbindelse med vedtagelse af planforslagene den 18. juni 2014 i Borgerrepræsentationen blev der afsat og frigivet 1,1 mio.kr. til etablering af fortov langs Rovsingsgade. De 1,1 mio.kr. finansieres af salgsprovenuet på Økonomiudvalgets bevilling Salg af Rettigheder i 2015, og er mellemfinansieret på Kassen.

I overførselssagen 2013-2014 (Borgerrepræsentationens (BR) beslutning den 8. maj 2014) (Socialdemokraterne (A), Det Radikale Venstre (B), Socialistisk Folkeparti (F), Dansk Folkeparti (O), Enhedslisten (Ø)) blev i forbindelse med bevilling til Kulturhus Østerbro besluttet, at provenuet fra grundsalg på Beauvaisgrunden skal tilgå kommunekassen.

Beauvaisgrundens erhvervsdel var sideløbende med planforslagenes høringsperiode udbudt til salg, betinget af endelig vedtagelse af lokalplanen og det tilhørende kommuneplantillæg. Der var alene moderat interesse for ejendommen, og der blev ikke modtaget bud på ejendommen. Efter udbudsperiodens udløb har Økonomiforvaltningen dog modtaget flere henvendelser fra private erhvervsvirksomheder, der potentielt er interesserede i at opføre erhvervsbyggeri på ejendommen. Henvendelserne er nærmere beskrevet i bilag 7 (fortroligt).

Området til boliger blev reserveret til alment boligbyggeri, og indgik i Teknik- og Miljøforvaltningens udbud af kommunal grundkapital til almene boliger i oktober 2014, men det blev foreløbigt udsat, til der foreligger en afklaring, da planforslagene blev tilbagesendt til forvaltningen. Grundkapital 59,6 mio. kr. blev afsat i Budget 2014 (BR beslutning 3. oktober 2013) (A, B, F, O, Ø).

Kommunen skønner, at området genererer ca. 650 arbejdspladser med en årlig skattemerindtægt på ca. 3,8 mio.kr. Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og tillægget til Kommuneplan 2011, bekendtgør forvaltningen disse i henhold til reglerne i planloven. Forvaltningen fortsætter herudover dialogen med KAB og Urbania.

Mikkel Hemmingsen                       /  Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Beauvaisgrunden II” (bilag 1) vedtages endeligt med de ændringer, der er beskrevet under afsnittet ”Løsning”, vedrørende præcisering om andel af små boliger samt præcisering om støjkrav.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.    at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt.


Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 26. maj 2015

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 2. juni 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 17. juni 2015

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.