Endelig vedtagelse af tillæg 3 (boliger) til lokalplan nr. 261 ”Provstevej”

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej”. Lokalplanen skal mulig- og lovliggøre opførelse af 131 boliger særligt målrettet unge. Boligerne opføres på Provstevej 5.

Indstilling

Indstilling om,

1. at tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej” med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning godkendes.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

 

Problemstilling

Lokalplanforslaget (bilag 1), blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 23. november 2015 og har været i høring fra 30. november 2015 til 25. januar 2016. Forvaltningen har modtaget syv henvendelser. Planforslaget har været i supplerende høring hos bygherre, som følge af Borgerrepræsentationens vedtagelse af Kommuneplan 2015 med ændringer i forhold til det offentliggjorte forslags bestemmelserne om cykelparkering. Der er ikke modtaget henvendelser i den supplerende høring. Forslag til ændringer er beskrevet under Løsning.

Baggrunden for planforslaget er, at Natur- og Miljøklagenævnet den 23. september 2015 har ophævet dispensation vedrørende friarealprocenten, der den 12. marts 2015 blev meddelt bygherre, som en del af tilladelsen til at opføre 131 ungdomsboliger på Provstevej 5.

Løsning

Forslag til tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej” er udarbejdet i overensstemmelse med de generelle bestemmelser for kollegie- og ungdomsboliger i Kommuneplan 2015, og er udarbejdet på baggrund af det projekt, der blev behandlet i dispensationssagen og i byggetilladelsen. Tillægget er udarbejdet med henblik på at lovliggøre byggeriet.

Planforslaget foreslås ændret i overensstemmelse med ændringen i Kommuneplan 2015, således at der skal etableres fire cykelparkeringspladser uden krav om overdækning pr. 100 m2 boligetageareal. Planforslaget foreslås endvidere ændret, således at den muliggjorte højde i lokalplanforslaget til tillæg 3 sættes ned fra 24 m til 13,5 m, hvilket er i overensstemmelse med byggetilladelsen.

Forvaltningen foreslår endvidere en tydeliggørelse af illustrationen på side 6, så det tydeligligt fremgår, at byggeriet har en tilbagetrukket etage. Der foreslås derfor tilføjet  til illustrationen på side 6 en undertekst med ordlyden ”Det bemærkes, at den øverste etage er tilbagetrukket fra den øvrige facade og derfor ikke fremgår tydeligt”, således at det klart fremgår, at der er en etage mere.

Ændringerne vil blive indarbejdet i lokalplanforslaget til tillæg 3 såfremt det vedtages.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Borgermøde

På borgermødet den 12. januar 2016 deltog ca. 15 borgere. Der var utilfredshed med, at forvaltningen trods Klagenævnets afgørelse fastholdt  at have fulgt hidtidig praksis og ikke erkendte at have truffet en forkert beslutning. Herudover var der utilfredshed med særligt processen omkring borgerinddragelsen, idet flere oplever, at der ikke er tale om reel indflydelse for borgerne også i forbindelse med tillæg 3. På mødet var der ønske om at fastholde det nuværende miljø i området, idet man er bekymret for, at kvarteret mister sin særlige karakter, når der bygges højere og tættere. Holdningerne på borgermødet var i høj grad enslydende med høringssvarene og forvaltningens bemærkninger hertil fremgår derfor nedenfor under høring. Referat og evaluering af borgermødet er vedlagt som bilag 5 og 6.

Høring
Der er modtaget syv henvendelser, som vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Henvendelsen fra HOFOR er ikke refereret, idet de ikke har bemærkninger.

Bemærkninger fra Bispebjerg Lokaludvalg
Lokaludvalget mener, at processen i forbindelse med forslag til tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej” bedst kan beskrives som en lokalplanprocedure vendt på hovedet, idet der tages udgangspunkt i den allerede meddelte byggetilladelse.
Efter Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. november 2015 og borgermødet den 12. januar 2016 finder lokaludvalget ikke anledning til at argumentere for andre løsninger end den, der blev lagt op til af Teknik- og Miljøudvalget.

Forvaltningens bemærkninger:
Forvaltningen er enig i, at det er en meget uheldig proces. Som der blev redegjort for i forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling den 23. november 2015 har Natur- og Miljøklagenævnet den 23. september 2015 ophævet den dispensation, der den 12. marts 2015 blev meddelt bygherre, som en del af tilladelsen til at opføre 131 ungdomsboliger på Provestevej 5. Dispensationen blev meddelt, fordi ungdomsboligprojektet ikke overholdt den gældende lokalplan, hovedsageligt hvad angår bebyggelsesprocent, friarealprocent og krav til parkering. Formålet med lokalplantillægget er at sikre mulighed for at opføre 131 ungdomsboliger på grunden. Lokaludvalget har en række bemærkninger til ungdomsboliger, boligstørrelser, revision af lokalplan 261 ”Provstevej” og byggesagen. Bemærkningerne er kort refereret med forvaltningens bemærkninger i bilag 4.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Et høringssvar peger på en uhensigtsmæssighed vedr. illustrationen på side 6.

2. Ejerforeningen Thoravej finder det misvisende, at boligerne omtales som ungdomsboliger, når der ikke er tale om almene (støttede) ungdomsboliger. Foreningen så hellere, at der blev bygget familieboliger efter den gældende lokalplan, og finder ikke, at planforslaget lever op til de beskrevne kvalitetskrav vedrørende friareal. Det bliver bemærket, at friarealprocenten i planforslaget er sat til 30, men at der er i byggesagen blev dispenseret ned til 41. Endelig finder foreningen, at det ikke er dokumenteret, at det kommende byggeri er tilpasset området, og har herudover bemærkninger til håndtering af regnvand, klimatiltag og den rigtige stavemåde af Thoravej. Høringssvar er underskrevet af syv borgere alle medlemmer af ejerforeningen.

3. Høringssvar er fra en borger, der tager stærkt afstand fra de forringelser tillæg 3 medfører for beboerne i området. I den nuværende lokalplan er højden 2-3½ etage og i planforslaget 24 m – ca. 8 etager, hvilket er uacceptabelt. Der gives desuden udtryk for, at der ikke sker borgerinddragelse i København NV og ikke i sagen Provstevej 5.

4. Der er ønske om, at den gældende lokalplan bibeholdes for at bevare områdets karakter. Området er ved at blomstre takket være få ildsjæle, der på trods af, at de bor i små lejligheder formår at investere tid og energi i området. Berettigelsen af tillæg 3 underkendes.

5. Der udtrykkes kritik af planforslaget, idet bebyggelsen ignorerer kvarterets sammensætning, behov og urbane problematikker i et område med overvejende ejerboliger – herunder områdets manglende grønne områder. 

Forvaltningens bemærkninger:
Ad 1. Forvaltningen er enig i uhensigtsmæssigheden ved illustrationen på s. 6 og foreslår, at underteksten 6 tilføjes ”Det bemærkes, at den øverste etage er tilbagetrukket fra den øvrige facade og derfor ikke fremgår tydeligt”, således at det klart fremgår, at der er en etage mere, der er placeret væk fra vejen. Dette ændrer ikke på den samlede højde af byggeriet.

Ad 2. Der findes ikke en fast definition på ungdomsboliger, men termen bliver ofte brugt om denne type boliger, idet boligerne primært er målrettet unge. Planforsalget er desuden udarbejdet i overensstemmelse med de generelle bestemmelser for kollegie- og ungdomsboliger i Kommuneplan 2015. Da der er mangel på boliger målrettet unge har kommunen arbejdet for, at de 131 boliger kunne realiseres – selvom alle boliger ikke nødvendigvis får unge beboere, som ejerforeningen rigtigt bemærker.

Foreningen bemærker forskellen på friarealprocent i dispensation og byggesag i forhold til forslag til tillæg 3. Årsagen til, at forslaget til tillæg 3 har en friarealprocent på 30 er, at tillægget følger kravene til friareal for ungdomsboliger i kommuneplanen, der fastsætter friarealprocenten til 30.

Byggeriets tilpasning til området har forvaltningen i forbindelse med byggesagen sikret ved blandt andet, at facaderne blev ændret, så de i højere grad er tilpasset området. Forvaltningen har desuden i byggesagen vurderet, at en bebyggelsesprocent på 141 kunne anbefales, da en række bebyggelser i den umiddelbare nærhed har en bebyggelsesprocent, der er højere end 110. Forvaltningen har på baggrund heraf vurderet, at byggeriet er tilstrækkeligt tilpasset området. Til foreningens bemærkninger til håndtering af regnvand og klimatiltag, kan forvaltningen oplyse, at der vil blive taget hånd om dette i byggesagen. Til bemærkningen vedr. den rigtige stavemåde af Thoravej beklager forvaltningen, og det vil naturligvis blive rettet.

Ad 3. Forvaltningen er enig i, at det ikke er hensigtsmæssigt med mulighed for en højde på op til 24 m, og foreslår derfor, at tillæggets bestemmelse om højden på byggeriet ændres fra 24 m til 13,5 m. I denne sag er borgerinddragelsen sket efter sædvanlig praksis og sket gennem to naboorienteringer, en offentlig høring og et borgermøde.

Ad 4. Det er forståeligt, at man ønsker, at nybyggeri indpasses i det eksisterende miljø.  Hertil kommer, at det kan virke indgribende i forhold til kvarterets grønne byrum, når en byggegrund efter flere år bliver bebygget. Forvaltningen kan som høringssvaret giver udtryk for også se perspektiver i andre anvendelser af grunden. Grunden er imidlertid privatejet, og kommunen har ikke umiddelbart mulighed for at udlægge grunden til offentligt formål.

Ad 5. Det er kommunens mål, at København skal vedblive at være en by med blandede og mangfoldige boligområder, hvor der er boliger til alle og hvor udviklingen i byen kommer alle til gode. Forvaltningen finder, at projektets ungdomsboliger bidrager til at opfylde dette mål. Se i øvrigt svaret under ad 4.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven. Når tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej” er bekendtgjort, vil der kunne meddeles byggetilladelse til ungdomsboligerne.

 

 Pernille Andersen                                    / Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1. at godkende tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej” med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 22. februar 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med seks stemmer mod fire. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, C og V.
Imod stemte: F og Ø.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

 

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 8. marts 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 17. marts 2016

Indstillingen blev godkendt med 38 stemmer imod 17. Ingen medlemmer undlod at stemme.

 

For stemte: A, B, C, I, O og V.

Imod stemte: F og Ø.