Endelig vedtagelse af lokalplan Tingbjerg med kommuneplantillæg, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Tingbjerg med tilhørende kommuneplantillæg. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Tingbjerg. Økonomiudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af kommuneplantillæg og udbygningsaftale. Planforslagene skal muliggøre primært boligbyggeri i Tingbjerg.

Indstilling

Indstilling om,

1. at godkende lokalplan Tingbjerg (bilag 2) med miljørapport (bilag 6), dog således, at paragraf 7 stk. 1h, om facadernes udseende ændres, således at der alene kan benyttes gule tegl,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 6),
3. at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Borgerrepræsentationen har i juni 2019 vedtaget en udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse, som anviser, hvordan andelen af almene familieboliger kan reduceres fra 96 % til maks. 40 % inden 2030. To almene boligorganisationer ønsker sammen med en privat bygherre at realisere udviklingsplanen og opføre ca. 150.000 m2 nybyggeri bestående af boliger samt enkelte daginstitutioner og evt. erhverv.

Lokalplanforslaget og kommuneplantillægget (bilag 2) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 4. marts 2021 med tre ændringsforslag om, at lokalplanforslaget skulle sendes i høring med mulighed for, at byggeriet i delområde 1 kan opføres med røde eller gule tegl, en øget altandybde i delområde 1 på op til 150 cm samt at der kan opføres byggeri i to haverum (delområde V), hvor de samme principper, som gælder for den øvrige lokalplan, skal indarbejdes, når der tillades byggeri i haverummene. Lokalplanen har været i høring fra 26. marts til den 21. maj 2021. Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget 55 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

Lokalplanen er en rammelokalplan for Tingbjerg, der fastlægger områdets anvendelse, bebyggelsesprocent, vejstruktur, parkering samt bevaringsværdige bygninger og træer. Lokalplanen er samtidig byggeretsgivende for etape 1, hvor der muliggøres ca. 40.000 m2 nybyggeri. Det svarer til ca. 435 boliger og en daginstitution. Omkring halvdelen af boligerne er private rækkehuse i 2-3 etager, mens de øvrige vil være lejligheder i etagebyggeri i 3-7 etager. Nybyggeriet opføres i tegl og træ, og hovedparten har lav taghældning som det eksisterende byggeri.

Lokalplanarbejdet for etape 2 er netop påbegyndt. I den forbindelse undersøges mulighederne for og konsekvenserne ved at etablere tagboliger på den eksisterende, bevaringsværdige bebyggelse, udbygning ved kollegiet samt evt. nedrivning og opførelse af nyt byggeri på Langhusvej. Herudover om der kan opføres rækkehuse i de resterende haverum samt højere byggerier i op til 3-5 etager ud til de større veje, som Langhusvej og Gavlhusvej. Disse emner tages der derfor ikke stilling til i lokalplan Tingbjerg, der forelægges til vedtagelse med denne indstilling. 

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår flere mindre ændringer af bestemmelserne, især vedrørende den ydre fremtræden og de ubebyggede arealer samt redegørelsens afsnit om støj. Ændringerne er mindre præciseringer, som er ønsket af bygherre pba. den videre projektering siden udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Fire ændringsforslag er stillet af forvaltningen. Alle forslag til ændringer fremgår af bilag 11.

Høring

Der er modtaget 55 henvendelser i høringsperioden (bilag 7). Henvendelserne er refereret med forvaltningernes bemærkninger i bilag 8. Der blev afholdt borgermøde den 2. april 2021, hvor ca. 70 borgere deltog digitalt. Referat af mødet er vedlagt (bilag 10). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Brønshøj-Husum Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 30):

1. Lokaludvalget ønsker, at forvaltningen oplyser, hvornår der er målt et overskud af p-pladser, eller at der laves en ny vurdering af parkeringsdækningen. Der er derudover brug for bedre offentlig transport og flere vejforbindelser.
2. Lokaludvalget er bekymret for nedlæggelsen af Fælleshaven.
3. Fældning eller beskæring af træer skal tage hensyn til de eksisterende træer, og fældede træer bør blive liggende. Det bør anvises, hvordan de udendørs arealer udvikles.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Parkeringsbelægningen i Tingbjerg er opgjort til, at 63 % af parkeringspladserne er i brug, hvilket dog ikke er ensbetydende med, at der ikke i dele af Tingbjerg er mangel på p-pladser. Belægningsgraden baserer sig på en optælling af samtlige parkerede biler i Tingbjerg foretaget på tre forskellige dage i marts 2018, samt en kontroltælling i oktober 2018. Den relativt lave belægningsgrad viser, at der er et samlet overskud af p-pladser. En andel af de overskydende p-pladser (som ikke er byggelovspladser) kan benyttes til at opfylde dele af parkeringskravet til nybyggeriet, mens resten af p-pladserne til nybyggeriet skal etableres som nye pladser på terræn eller i p-kælder og p-hus. Lokalplanen kan ikke fastlægge nye vejforbindelser udenfor lokalplanområdet eller regulere den kollektive transport.
2. Forvaltningen er opmærksom på lokaludvalgets bekymring for, om det nuværende fællesskab omkring Fælleshaven kan fortsætte ved en ny placering af Fælleshaven. Den nuværende fælleshave er etableret i maj 2019 som et midlertidigt boligsocialt projekt. Der har været stor interesse for at indgå i fælleshaven blandt Tingbjergs beboere, og boligorganisationerne ønsker at bibeholde tilbuddet i Tingbjerg. Der er fundet plads til en permanent placering af en ny, mindre fælleshave ved Gavlhusvej. I lokalplanforslaget foreslås det derfor, at der placeres byggefelter til 10 rækkehuse, hvor Fælleshaven er placeret i dag. Den eksisterende fælleshave er endnu ikke nedlagt. Boligorganisationerne oplyser, at etableringen af den nye fælleshave er påbegyndt i sommeren 2021, og at den kommer til at rumme en opgraderet legeplads, beboerhavelodder, beplantning og redskabsskure mm. Hvis Borgerrepræsentationen ønsker at imødekomme ønsket om at bevare Fælleshaven på dens nuværende placering udtages byggefelterne til de 10 rækkehuse og de tilhørende bestemmelser af lokalplanen, og arealet fastlægges som et ubebygget areal. Det er ikke undersøgt, om de 10 boliger kan placeres på en ny placering som led i etape 2 og majoriteten af arealerne er allerede disponeret med nybyggeri. 
3. Opfordringen mht. træer og beplantning er givet videre til grundejer og bygherre, men det kan ikke reguleres i lokalplanen. Det er grundejers og bygherres intention, at udviklingen af beboernes opholdsarealer i haverummene skal ske i tæt dialog med de beboere (eksisterende og nye), der bor omkring det enkelte haverum. Af hensyn til den proces regulerer lokalplanen derfor ikke den specifikke indretning af haverumme.

Københavns Stift har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 37):

Københavns Stift bemærker, at Tingbjerg kirkes beskyttelseslinje ikke fremgår af lokalplanen. Derudover gør stiftet opmærksom på, at Tingbjerg Kirke afkaster en beskyttelseszone i en radius på 300 m og en begrænset bygningshøjde på 8,5 m i zonen iht. naturbeskyttelsesloven § 192.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen indstiller, at lokalplanens kort og dertilhørende tekst præciseres. Forvaltningen har holdt et møde med Københavns Stift, og det vurderes ikke, at planlægningen i etape 1 er i strid med kirkebeskyttelseszonen. Dialogen skal fortsættes i etape 2, hvor der er påtænkt byggeri i zonen.

Børne- og Ungdomsforvaltningen har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 38):

Børne- og Ungdomsforvaltningen ønsker, at de mindre bygninger til brug for daginstitutioner bør øges fra 25 m2 til 50 m2 pr. stk. og til samlet 100 m2 på matriklen.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Ændring af størrelsen på de mindre bygninger anbefales ikke, da det vil kræve, at der i lokalplanen udlægges byggefelter til de mindre bygninger, hvilket giver mindre frihed i den efterfølgende disponering. Der kan godt etableres flere mindre bygninger på samlet 100 m2 pr. matrikel.

Københavns Museum har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 41):

1. Det er problematisk at indskrænke de grønne områder, da det sammen med en højere bebyggelse i det nordlige Tingbjerg og materialerne for det nye byggeri i træ og røde tegl, risikerer at udviske den arkitektoniske helhed og de væsentlige bevaringsværdier.
2. Museet påpeger, at en forbindelse mellem Husum og Tingberg kan medføre et stort tab af væsentlige kulturhistoriske værdier.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Museets synspunkter er sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor.

Grundejer og bygherre har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 46/47 og 48):

Bygherre og grundejer har fremsat ønske om en række mindre præciseringer, som er fremkommet pba. deres videre projektering siden udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Det drejer sig fx om højden og udstrækningen af støttemure, kantzonernes indretning, terrænregulering, drivhuse i de almene boligers individuelle haver samt bestemmelserne for materialegården og centralsugeanlæg. Alle ønskede ændringer gennemgås i bilag 8.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har været i dialog med bygherre og grundejer om samtlige af deres ændringsforslag. Hovedparten af de ønskede ændringsforslag indstiller forvaltningen til godkendelse, da det drejer sig om mindre præciseringer og justeringer, som ikke påvirker lokalplanens principper i sin helhed. Det er fx at altaner og vinduesrammer kan være røde, hvis byggeriet opføres i røde tegl, at taget må springe i højden én gang for at følge terrænet, at højden på støttemure nogle steder forøges og at der kan tillades drivhuse i de almene boligers individuelle haver på tilsvarende måde som ved nybyggeriet. Nogle emner har været drøftet i lokalplanprocessen, og har fremgået af høringssvarene, men er ikke indstillet som ændringsforslag. Det er fx boligorganisationernes ønske om, at der fastlægges færre arkitektoniske bestemmelser for centralsugeanlæg og materialegård eller at bygherre ønsker en større pallette af materialer end allerede muliggjort. Forvaltningen fastholder dette af hensyn til den arkitektoniske kvalitet og understøttelse af bevaringsværdierne. Alle emner, også dem der ikke imødekommes, er besvaret i bilag 8. Samtlige ændringsforslag fremgår af bilag 11.

Vejdirektoratet og Bolig- og Planstyrelsen har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 51 og 52):

1. Vejdirektoratet har gjort indsigelse mod lokalplanforslaget efter planlovens § 29, stk. 3., vedr. boliger, hvor støjniveauet er højere end 68 dB. I den nordligste del af Tingbjerg vil der være op til 73 dB på facaden. Støjen er trafikstøj fra Hillerødmotorvejen. Vejdirektoratet bemærker, at det ikke fremgår tydeligt hvilke støjværdier, der er på opholdsarealerne.
2. Bolig- og Planstyrelsen har på vegne af Vejdirektoratet nedlagt veto mod forslag til kommuneplantillæg efter planlovens § 29, stk. 1, idet forslaget vurderes at være i strid med nationale interesser vedr. trafikanlæg og andre infrastrukturanlæg (Hillerødmotorvejen).

Forvaltningernes bemærkninger:

Forvaltningerne har været i dialog med begge indsigere. Kommuneplan 2019 gør det muligt i nogle situationer at planlægge for boliger mv., når støjniveauet fra trafik er op til 73 dB. Forvaltningerne har vurderet, at opførelsen af et højere byggeri mod motorvejen kan fungere som støjskærm for de nye boliger og de bagvedliggende eksisterende boliger samt nedbringe støjen på både de nuværende og de nye beboeres opholdsarealer. Grænseværdierne på beboernes opholdsarealer overholder kravet om 58 dB. I byggesagsbehandlingen sikres det, at lovgivningens krav til det indendørs støjniveau overholdes. Redegørelsens afsnit om trafikstøj foreslås uddybet ift. støj fra motorvejen (bilag 11). På baggrund af drøftelserne og yderligere redegørelser er vetoet frafaldet.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Parallelsamfundslovgivning og inddragelse i processer: 21 høringssvar.

Parallelsamfundslovgivningen og reduktionen af andelen af almene familieboliger kritiseres. Der er ikke taget hensyn til de eksisterende beboere. Der kan bygges høje bygninger med små almene ungdoms- og ældreboliger eller flere familieboliger kan ommærkes til ungdoms- og ældreboliger.

2. Bebyggelsens omfang og placering, 12 høringssvar.

Området bliver for tæt bebygget og den arkitektoniske grundidé for Tingbjerg ødelægges. Der ønskes ikke byggeri inde i de to haverum i delområde V. Der muliggøres byggeri på fredede arealer og flere er imod, at fredninger skal ophæves for at muliggøre ny bebyggelse og vejforbindelse.

3. Bebyggelsens ydre fremtræden, seks henvendelser.

Tingbjergs kendetegnende farve og facadematerialer i gul mursten skal bevares, så helheden sikres, hvorfor der ikke bør tillades røde tegl i delområde 1. Facadematerialet træ vil have en ringe patinering. Der skal bygges gode og sunde boliger.

4. Ubebyggede arealer, 28 henvendelser.

Fortætningen vil medføre en reduktion af friarealerne, og flere er bekymrede for, at der bliver skabt en ”os og dem” opdeling af fællesarealerne. Nybyggeriet vil medføre en reduktion af træer, og der bør plantes lige så mange træer, som der fældes. Udviklingen vil udrydde fredede dyrearter. Fælleshaven ønskes bevaret, da haven fremmer fællesskab og integrationen.

5. Trafik og parkering,11 henvendelser.

Byggeriet og en ny vejforbindelse vil medføre øget trafik. Der bør ikke inddrages p-pladser. Den kollektive trafik i området bør forbedres.

Der er ligeledes indkommet høringssvar omkring bl.a. trafikstøj, Tingbjerg Idrætspark, centralsugeanlæg, bydelens navn og Store Torv. Disse henvendelser besvares i bilag 8.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Parallelsamfundslovgivning: Udviklingsplanen, hvori strategien for udbygningen i Tingbjerg er fastlagt, er godkendt af boligorganisationerne, Borgerrepræsentationen og staten i 2019. Målsætningen er at opnå en mere blandet boligmasse og ejerform.

2. Omfang og placering: Hovedparten af nybyggeriet er i 2-3 etager og placeres på kanten af haverummene for at tage mest muligt hensyn til de eksisterende beboere. Borgerrepræsentationen besluttede den 4. marts 2021, at lokalplanforslaget skulle sendes i offentlig høring med muligheden for, at der kan være byggeri inde i de to haverum i delområde V. Der muliggøres ikke byggeri på fredede arealer i etape 1.

3. Ydre fremtræden: Ved vedtagelsen af startredegørelsen er det politisk besluttet, at der skulle arbejdes videre med en lokalplan, der muliggør byggeri, hvor træ skal være det overvejende facademateriale sammen med gule mursten, så de nye bygninger tilpasses de eksisterende bygninger. Rækkehusene forventes at blive certificeret med både Svanemærket og DGNB. I den nordlige del af Tingbjerg har Teknik- og Miljøudvalget den 1. februar 2021 besluttet at give mulighed for både gule og røde tegl i lokalplanforslaget, som blev sendt i offentlig høring. Hvis Borgerrepræsentationen ønsker at imødekomme ønsket om, at der ikke skal tillades byggeri med røde tegl, vil bestemmelserne herom blive taget ud af lokalplanen.

4. Ubebyggede arealer: Nybyggeriet placeres på kanten af haverummene for at bevare mest muligt af de eksisterende kvaliteter i haverummene. Haverummene skal udvikles og anvendes i fællesskab mellem nye og eksisterende beboere. Der bevares så mange træer som muligt, og der stilles i lokalplanforslaget krav om plantning af nye træer. Det er undersøgt, at nybyggeriet ikke vil påvirke yngle- og levesteder for frøer, salamandere og flagermus. Angående Fælleshaven henvises til forvaltningens svar til Brønshøj-Husum Lokaludvalg.

5. Trafik og parkering: Beregninger viser, at der vil være en lille, ikke mærkbar stigning i trafikken med byggeriet af etape 1. Situationen ved en fuld udbygning af Tingbjerg vil indgå i den kommende etape af lokalplanarbejdet. Se endvidere forvaltningens svar til lokaludvalget ang. parkering og offentlig transport.

Økonomi

Hvis udbygningsaftalen godkendes, afsættes der 34.000 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter stiforbindelsen mellem Tingbjerg Ås og Farumruten/Hillerødmotorvejen, er gennemført og ibrugtaget.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planforslagene, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

Søren Hartmann Hede                  Søren Wille

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Tingbjerg (bilag 2) med miljørapport (bilag 6).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 6),
3. at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 22. november 2021

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag til bilag 2 ”Forslag til lokalplan Tingbjerg”:

“Dog således at paragraf 7 stk. 1h om facadernes udseende ændres, således at der alene kan benyttes gule tegl.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med 7 stemmer mod 0. 1 undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, Ø og Å.

Imod stemte:

Undlod at stemme: C.

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne forstår at der er en god dialog om en løsning og forudsætter at der findes en løsning om fælleshaven i samarbejde med beboerdemokratiet/afdelingsbestyrelserne”.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 7. december 2021

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 22. november 2021:

”Partierne forstår at der er en god dialog om en løsning og forudsætter at der findes en løsning om fælleshaven i samarbejde med beboerdemokratiet/afdelingsbestyrelserne”.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 16. december 2021

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Socialdemokratiet, Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og SF videreførte følgende protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

”Partierne forstår at der er en god dialog om en løsning og forudsætter at der findes en løsning om fælleshaven i samarbejde med beboerdemokratiet/afdelingsbestyrelserne”.