Byfornyelsesbeslutning for "Reventlowsgade-karreerne"

Derudover er der efter indsigelsesfristens udløb fremkommet en indsigelse af 28. august 2000 fra ejeren af Reverdilsgade 5 og Colbjørnsensgade 17. Indsigelsen er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Indsigelserne drejer sig om følgende emner:

1. Forhandlet finansiering
2. Budgetfastfrysning
3. Svampeudgift
4. Registreringsrapporternes prisoverslag og/eller kommentarer til bygningsarbejder
5. Fællesfaciliteter
6. Fælles gårdanlæg
7. Bofællesskab med opsyn for unge
8. Franske altaner
9. Generel modstand mod bygningsfornyelse
10. Råde over-bestemmelser
11. Trafikale spørgsmål

Nedenfor er disse emner behandlet, idet der om detailspørgsmål henvises til de ovenfor nævnte kommentarer udarbejdet af Byfornyelse København.

Forhandlet finansiering er som et nyt begreb indarbejdet i den nye byfornyelseslov. Ved begrebet forstås, at der stilles krav om, at ejeren skal give afkald på støtte til en del af byfornyelsesudgiften efter en nærmere forhandling med kommunen. Der henvises til det nedenfor anførte om fastsættelse af principperne for forhandlet finansiering i kommunen.

• Underbilag 4: E/F Reventlowsgade 20 v/adv. Birgit Lemvigh
• Underbilag 5: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/Anders Brebøl og Fl. T. Pedersen
• Underbilag 8: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/adv. Birgit Lemvigh
• Underbilag 20: Andels-/ejergruppen i Repræsentantskabet for Byfornyelse på Indre Vesterbro

Fælles for disse indsigelser er, at afsenderne mener, at kommunen ikke bør anvende forhandlet finansiering ved byfornyelsen af Reventlowsgade-karreerne, fordi beboere, ejere og administratorer ikke kan overskue de økonomiske konsekvenser af en forhandling, når retningslinierne endnu ikke er på plads. Endvidere finder indsigerne, at beboere og ejere i området har en berettiget forventning om, at alle ejendomme indenfor handlingsplanområdet behandles ens også rent støttemæssigt, og at der således er en berettiget forventning om, at de hidtidige støtteregler i lov om byfornyelse og boligforbedring vil blive anvendt på alle ejendomme i handlingsplanområdet.

Byfornyelsesselskabet anfører hertil, at da Københavns kommune, på grund af de komplicerede forhold, fortsat har overvejet de overordnede retningslinier for forhandlet finansiering, har beboere og ejere ikke haft mulighed for at indrette deres indsigelser og ændringsforslag efter en forventelig forhandlet finansiering.

Der er kun kommet indsigelser mod forhandlet finansiering fra ejerforeninger, hvilket formentlig skyldes, at kommunen klart i forslaget har tilkendegivet overfor ejerforeningerne, at der her vil blive tale om forhandlet finansiering. Ønsker kommunen ligeledes at forhandle finansiering med andelsboligforeninger og ejere af private udlejningsejendomme, vil disse ejere sandsynligvis fremføre tilsvarende indsigelser.

At kommunen har valgt at anvende forhandlet finansiering for de sidste karreer i handlingsplanområdet, har vist sig problematisk for dialogen og samarbejdet mellem selskabet og beboere, erhvervsdrivende og ejere i de indledende faser af bygningsfornyelsen. For det første har handlingsplanen skabt en forventning hos beboere og ejere i området om, at byfornyelsen ville ske efter de samme principper for hele området. For det andet er andre ejendomme i handlingsplanområdet, som var i en betydelig ringere stand end ejendommene i Reventlowsgade-karreerne, for ganske nyligt blevet byfornyet uden forhandlet finansiering.

Man har naturligvis ikke kunnet forudse kommende lovændringer ved udarbejdelsen af handlingsplanen, men da der er tale om en samlet plan for et afgrænset område, mener byfornyelsesselskabet, at formodningen vil være for, at beboerne i området forventer, at hele området behandles ens efter de retningslinier, planen udstikker.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at man er enig i, at det vil være ønskeligt, at det på et tidligt tidspunkt i planlægningsfasen vil kunne meldes mere præcist ud, hvad principperne for forhandlet finansiering vil være. Det har imidlertid ikke være muligt i disse karreer, fordi der manglede endelig afklaring og mere principielle overvejelser i kommunen om anvendelsen af dette nye lovmæssige instrument i byfornyelsen. Som det også er tilkendegivet i det offentliggjorte forslag til byfornyelse, vil den endelige fastsættelse af størrelsen af en eventuel egenfinansiering afhænge af en konkret forhandling med den enkelte ejer, og den forhandling vil først kunne finde sted, når omfanget af byfornyelsesarbejderne kendes efter vedtagelse af en byfornyelsesbeslutning.

Det har blandt andet på karrémødet i offentlighedsperioden været tilkendegivet, at kommunen formentlig vil nå frem til at stille krav om en vis egenfinansiering med udgangspunkt i et princip om, at det er ejendommens økonomi, der ligger til grund for vurderingen, og at det således ikke umiddelbart er ejerens egne økonomiske forhold, der vurderes.

Specielt med hensyn til de to ejerforeninger, der er i disse karreer, skal bemærkes, at der i byfornyelsesforslaget er indarbejdet, at det er en betingelse for støtte, at der kan opnås et tilsagn fra ejerforeningen om medfinansiering af udgifterne ud over den værdistigning, der kan fastlægges som følge af byfornyelsesarbejderne. Dette har baggrund i, at det på forslagstidspunktet kunne vurderes, at denne værdistigning ville være ret beskeden i forhold til investeringer pr. lejlighed i størrelsesordenen 1 mio. kr., og at tabet for disse ejendomme derfor ville blive meget stort, hvis der ikke kan opnås medfinansiering.

Idet forvaltningen var opmærksom på, at ejerforeningerne har et behov for en afklaring heraf, har man anmodet byfornyelsesselskabet om at indlede forhandlinger med disse ejerforeninger og indhente ejendomsmæglervurderinger af, hvilke værdistigninger byfornyelsen må forventes at give, således at der er baggrund for at indlede realitetsforhandlinger om egenfinansieringen. Disse forhandlinger vil kunne færdiggøres, når byfornyelsesbeslutningen er truffet, og vil være afsluttet senest, når opfordringsskrivelserne skal sendes ud. Såfremt der ikke kan opnås et tilfredsstillende tilsagn om medfinansiering fra ejerforeningerne, vil det blive forelagt for Bygge- og Teknikudvalget til beslutning, om de to ejerforeninger skal forbedres alligevel, eller om de skal henvises til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, der svarer til de hidtidige "kap. III arbejder". Støtte efter disse regler vil og så blive betinget af egenfinansiering, men ejerforeningerne vil her kunne søge supplerende støtte til etapedelte arbejder i den takt, der spares op til egenfinansiering.

Forvaltningen har løbende tilkendegivet, at det i planlægningsperioden først og fremmest var vigtig at afklare, hvilke arbejder det er nødvendigt og hensigtsmæssigt at udføre på de enkelte ejendomme, mens udgifterne hertil og finansieringen heraf altid først har kunnet fastlægges endeligt ved den præcise støtteberegning, der foretages, når der foreligger et konkret projekt.

I forhold til den allerede gennemførte byfornyelse af de øvrige karreer i handlingsplanområdet, vil en indførelse af forhandlet finansiering naturligvis være noget nyt, men gennemførelsen af byfornyelsen har hele tiden været baseret på den til enhver tid gældende byfornyelseslovgivning med de dertil hørende justeringer i støtteberegningsmåden. Det skal tilføjes, at byfornyelsesudgifterne gennem den 10 års periode, som gennemførelsen af handlingsplanen foreløbig har varet, stedse har været stigende, ligesom der i de senere år er konstateret stigende ejendomspriser. Forvaltningen finder derfor, at det må være rimeligt at se på, om de enkelte ejendomme har mulighed for at bidrage til vedligeholdelse og forbedring af deres ejendom, når en ændring af byfornyelsesloven har givet mulighed for at stille krav om medfinansiering.

• Underbilag 5: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/fmd. Anders Brebøl
• Underbilag 8: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/adv. Birgit Lemvigh

Da ejendommen løbende er vedligeholdt uanset forestående byfornyelse, mener hhv. beboere og administrator ikke, at der er et vedligeholdelsesefterslæb, der kan berettige kommunen til at forlange forhandlet finansiering.

Byfornyelsesselskabet anfører hertil, at selv om et af formålene med forhandlet finansiering er at lade ejendommen selv betale et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb, er det ikke ensbetydende med, at der ikke kan ske forhandlet finansiering for en vel vedligeholdt ejendom. Kommunen er således ikke afskåret fra at forhandle finansiering med denne ejendoms ejere. Andre steder i handlingsplanområdet er der imidlertid sket massive offentlige investeringer i meget dårligt vedligeholdte ejendomme, hvorfor indsigerne nemt vil kunne ræsonnere i retning af, at man præmieres for at misrøgte sin ejendom. Dette er ikke et særligt gunstigt udgangspunkt for at forhandle finansiering.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at det altid har været sådan i sanering og byfornyelse, at dårligt vedligeholdte ejendomme alt andet lige fik en større andel i støttemidlerne end vel vedligeholdte ejendomme. Det er imidlertid sådan, at en husejer selv må sørge for, at formuegodet stedse vedligeholdes, og dette er også et af principperne bag de nye bestemmelser om forhandlet finansiering.

Der er i forslaget til beslutning for hver ejendom angivet følgende: "Den budgetterede udgift på xx kroner skal som udgangspunkt overholdes. Kommunen forbeholder sig ret til at forlange besparelser i det konkrete budget".

• Underbilag 1: Karrerådet for Reventlowsgade-karreerne og Hotel-karreen v/Ole Pedersen

Fastfrysning af budgettet på nuværende tidspunkt mener Karrérådet er uhensigtsmæssigt, fordi ingen kan vide om og i hvilket omfang, der kan være skjulte fejl og mangler ved bygningerne.

Hvis eventuelle senere konstaterede fejl og/eller mangler skal indeholdes i et budget, der fastfryses, straks beslutning om bygningsfornyelse vedtages, risikerer man, at budgettet "udhules" i en sådan grad, at der ikke vil være midler til at gennemføre den oprindeligt planlagte ombygning på forsvarlig vis.

Der henvises endvidere til et brev af 13. maj 2000 til Bygge- og Teknikudvalget, hvori det blandt andet anføres, at de registreringer, der ligger til grund for budgetterne, ikke er tilstrækkeligt grundige, og at al erfaring viser, at forslagenes budgetter ikke har kunnet holde, når det konkrete ombygningsprojekt er blevet udarbejdet.

Byfornyelsesselskabet anfører hertil, at det forhold, at det er blevet dyrere for kommunen at foretage den indledende registrering af ejendommene som følge af, at finansieringscirkulæret er ophævet, ikke i sig selv kan være et argument for budgetfastfrysning, da kommunen har valgt at lade ejendommene registrere efter de samme principper som hidtil.

Ikke alle lejligheder er registreret, da registreringen af de enkelte lejligheder kun er foretaget stikprøvevis. Det har således ikke på nuværende tidspunkt være muligt at indregne det helt nøjagtige istandsættelsesbehov for f.eks. køkkener og badeværelser. Såfremt eventuelle skjulte fejl og mangler gør, at det oprindelige budget ikke længere kan overholdes, finder selskabet det rimeligt, at der åbnes mulighed for, at prissætningen om nødvendigt kan genforhandles efter førregistrering og forprojektering, således at man kan opnå den kvalitet i byfornyelsen, som handlingsplanen forudsætter.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at det er rigtigt, at registreringerne i princippet ikke skulle afvige fra de i andre karreer foretagne registreringer. Hidtil har der imidlertid været en cirkulærebestemt honorarbegrænsning, der gjorde, at kommunen ikke har kunnet honorere det faktiske timeforbrug, der er nødvendigt for at registrere inden for de hidtidige rammer. Når de teknikerfirmaer, der står for registreringerne, nu er blevet honoreret for det faktiske timeforbrug, må registreringerne alt andet lige også være mere grundige.

Forvaltningen og byfornyelsesselskaberne arbejder i øvrigt løbende på at udvikle registreringsmåden efter, at honoreringsreglerne er ændret, således at den mest optimale registrering kan opnås. Heromhandlede sager må således betragtes som en slags overgangssager, hvor man har ønsket at signalere, at der vil kunne blive tale om at forhandle omfanget af et givent ombygningsprojekt, hvis det viser sig, at budgettet overskrides. Det har borgmester Søren Pind endvidere tilkendegivet i et svar til karrérådet på henvendelsen af 13. maj 2000, og det er også tilkendegivet i forskellig anden sammenhæng i høringsperioden, blandt på karrémødet. Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er kommet flere indsigelser end ellers mod arbejdernes omfang og den dertil hørende prissætning, heller ikke fra de ejere, der allerede har engageret et teknikerfirma til formulering af indsi gelsen og til at forestå arbejdet med den videre projektering.

Det bemærkes i øvrigt, at der ved eventuelle krav om reduceringer af ombygningsomfanget vil blive taget hensyn til, at ejendommen generelt ombygges forsvarligt.

Mere principielt finder forvaltningen det i øvrigt afgørende for at skabe større troværdighed i byfornyelsesprocessens samlede tidsmæssige forløb, også overfor beboerne, at de økonomiske budgetter fremover respekteres i større omfang. Behovet herfor forstærkes af, at de statslige bevillinger til byfornyelse efter § 11, stk. 1, i de senere år er reduceret væsentligt.

• Underbilag 8: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/adv. Birgit Lemvigh

Ejendommen er registreret tilbage i 1997 efter de samme principper, som man har anvendt i de foregående registreringer i handlingsplanområdet. Ejerforeningen mener derfor ikke, at registreringsrapporten er grundig nok til at begrunde budgetfastfrysning på nuværende tidspunkt.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at registreringen for denne karré stammer fra et afbrudt planlægningsforløb, men at den er blevet opdateret, hvilket der i øvrigt også er betalt et ekstra honorar for.

• Underbilag 1: Karrerådet for Reventlowsgade-karrerne og Hotel-karreen
• Underbilag 8: E/F Istedgade1/Reventlowsgade 16 v/adv. Birgit Lemvigh

I forbindelse med en tidligere registrering af Reverdilsgade-karreen var der budgetteret 1000 kr./m² til udbedring af svampeskader, men i forslag til beslutning om bygningsfornyelse er der kun afsat 500 kr./m² for Reventlowsgade-karreerne, hvilket kan vise sig at være for lidt.

Byfornyelsesselskabet bemærker hertil, at grunden til at selskabet i udkast til forslag om bygningsfornyelse valgte at nedsætte beløbet til svampeskader til 500 kr./m² var, at selskabet så de tre karreer som en helhed, hvor de mange "gode" ejendomme - specielt i Reventlowsgade-karren - kunne trække den gennemsnitlige udbedringsudgift ned.

Disse gode ejendomme er imidlertid udgået af forslaget, og efter nærmere overvejelser mener selskabet, at det vil være mest fornuftigt atter at afsætte 1000 kr./m² til udbedring af svampeskader, således som det er anført i indsigelserne. Forvaltningen er enig heri.

I forhold til forslag til beslutning om bygningsfornyelse vil dette betyde, at der skal afsættes yderligere 11.300.000 kr. i alt til svampeskader for alle omfattede ejendomme i de tre karreer.

• Underbilag 2 (med supplement af 30.06.00): A/B Reverdilsgade 7 v/Byens Tegnestue ApS
• Underbilag 3: A/B Reverdilsgade 3 v/formand Henrik Vagner
• Underbilag 4: E/F Reventlowsgade 20 v/Friborg & Lassen A/S
• Underbilag 7: Mandarin Cafeteria, Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/adv. Sand & Sørensen
• Underbilag 8: E/F Istedgade1/Reventlowsgade 16 v/adv. Birgit Lemvigh
• Underbilag 12: A/B Reverdilsgade 6-8 v/Torkild Brodersen Arkitekter ApS
• Underbilag 13: Reverdilsgade 10/Colbjørnsensgade 15 v/Ole Abildhauge Ingeniører & Arkitekter
• Underbilag 14: Reverdilsgade 10, st. th., Ole Pedersen
• Underbilag 18: Reventlowsgade 10, 10 A og 12-12A-B v/Jensen, Klint, Kyndesen og Hansen

Disse indsigelser indeholder kommentarer og ønsker til de foreslåede ombygningsarbejder generelt.

Nogle af ønskerne er allerede indeholdt i den oprindelige opfordringstekst, mens andre nu er indarbejdet i opfordringsteksten.

For en del detailspørgsmåls vedkommende må der henvises til en afklaring i den efterfølgende projekterings- og godkendelsesproces, og nogle ønsker foreslås ikke imødekommet.

Der henvises i det hele til byfornyelsesselskabets detaljerede gennemgang, jf. bilag 2, men det skal specielt fremhæves, at A/B Reverdilsgade 7 har ønsket altaner mod gården, hvilket ikke kan anbefales godkendt, fordi friarealernes størrelse ikke kan anses for så begrænsede, at det kan begrundes, at altaner finansieres via byfornyelsen. Herved er der også henset til beliggenheden ud mod det fredeliggjorte Halmtorvet. Desuden er der ikke i forslaget regnet med udskiftning af vinduer, så en eventuel etablering af altaner vil medføre udskiftning af velfungerende vinduer.

Endvidere er der fra E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 kommet et ønske om at få nedrevet en udbygning ved bageriet (gårdfacaden, stueetagen). Ifølge forslaget til beslutning om bygningsfornyelse skal udbygningen nedrives, hvis bageriet nedlægges eller omdannes til brødudsalg inden renoveringen af ejendommen. Baggrunden for det betingede forslag er, at en ubetinget nedrivning ville betyde en permanent lukning af bageriet. Bageriets lokaler er beliggende i adskilte enheder, som ikke umiddelbart er forbundet med hinanden. I den nævnte udbygning ligger selve bageriet, og en nedrivning ville derfor medføre, at bageriet ophørte. I byggetilladelsen fra 1958 indgår som betingelse, at tilbygningen skal fjernes på ejerens bekostning, når bageriet nedlægges. Ejerforeningens indsigelse om, at den nuværende ejers køb skete på et tidspunkt, hvor kommunen kunne have gjort gældende, at bageriet i en periode havde været lukket, og at udbygningen derfor skulle nedrives, vurderes ikke relevant, da købet skete i 1985, og bageriet har været i drift siden da. Byggetilladelsens betingelse er dog fortsat gældende, og kommunen vil kunne kræve nedrivning, hvis bageriet på ny lukkes.

Ejendommen Reverdilsgade 10/Colbjørnsensgade 15, hvor lejlighederne har en gennemsnitlig størrelse på 78 m², har foreslået, at bitrappen til Colbjørnsensgade 15 inddrages til en ændret indretning af bad og køkken. Merudgiften hertil anslås til ca. 1,1 mio. kr. Udgangspunktet i forslaget til beslutning har imidlertid været at bevare de eksisterende badeværelser samt udskifte inventar i ældre og nedslidte køkkener. Det er et krav, at hovedtrappen brandsikres, hvorefter bitrappen vil være overflødig, og vil kunne nedlægges. Det frigjorte areal kan anvendes til en udvidelse af køkkenerne, hvorimod wc/bad bliver, hvor de er nu. Dette vil også give en hensigtsmæssig planløsning, og betyde en merudgift på ca. 480.000 kr., hvorfor den billigere løsning bør foretrækkes.

Følgende indsigelser vedrører mulighed for indretning af fælles vaskerier, fælles cykelkælder og beboerlokaler.

• Underbilag 1: Karrerådet for Reventlowsgade-karreerne og Hotel-karreen
• Underbilag 2: Reverdilsgade 7 v/Byens Tegnestue ApS (suppleret med skrivelse af 30.06.00)
• Underbilag 8: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/adv. Birgit Lemvigh
• Underbilag 18: Reventlowsgade 10, 10 A og 12-12A-B v/Jensen, Klint, Kyndesen og Hansen

Der ønskes indrettet fællesvaskeri i Reverdilsgade 7 og Reventlowsgade 10, hvilket bør imødekommes i lighed med, hvad der er gennemført i andre karreer, idet det i projekteringsfasen nærmere afklares, hvordan indretningen skal være og hvordan det skal finansieres, herunder fordelingen på de enkelte ejendomme. Ligeledes er der ønske om fælles cykelkælder, hvor det i projekteringsfasen for det fælles gårdanlæg afklares, hvordan cykelparkering bedst indrettes. Ligeledes må spørgsmålet om indretning af beboerlokaler afklares nærmere i projekteringsfasen, hvor anvendelsen af kælderlokaler vil blive fastlagt.

6.1 Stampesgade-karreen

• Underbilag 2: Reverdilsgade 7 v/Byens Tegnestue ApS

Ejendommens beboere ønsker overdækket cykelparkering i gård, hvilket er et emne, der må afklares nærmere i forbindelse med projekteringen af det fælles gårdanlæg.

• Underbilag 6: E/F Istedgade 1/Reventlowsgade 16 v/Anders Brebøl m.fl.

Beboerne i ejerforeningen gør fælles indsigelse mod, at Jernbanecafeen får lov til udeservering i gården, primært på grund af forventede støjgener.

• Underbilag 9: Jernbanecafeen, Reventlowsgade 16 v/ejer Agnete Bjørling

Ejer fremsætter krav om, at Jernbanecafeen får udeservering i gården - og hvis ikke cafeen kan få dette, ønsker ejer fritagelse fra deltagelse i det fælles gårdanlæg.

Hertil skal bemærkes, at hensigten med at etablere fælles gårdanlæg er at forbedre friarealforholdene for beboerne. Formålet er derimod ikke, at gårdanlægget skal kunne bruges af enkelte erhvervsdrivende til erhvervsformål. Eventuel udeservering fra Jernbanecafeen vil dels indskrænke beboernes mulighed for at anvende friarealet, og dels kunne give gener for hele karreen i form af støj.

Jernbanecafeen bør derfor ikke have tilladelse til udeservering i gården.

Jernbanecafeens ejere og personale vil, som anført i indsigelsen Bilag 6, have samme muligheder som alle andre beboere for at benytte det fremtidige gårdanlæg til ophold, cykelparkering m.v., ligesom Jernbanecafeen vil kunne bruge affaldscontainerne i gården.

• Underbilag 21: Adv. Nina Anderskouv for ejerne af Reventlowsgade 18 og Reverdilsgade 4

Der gøres indsigelse mod, at der etableres fællesgård omfattende disse to ejendomme.

Der er efter forvaltningens opfattelse ikke argumenter for at undtage disse to ejendomme fra bestemmelser om fælles gårdanlæg. At ejendommene for over 10 år siden har fået renoveret deres del af gårdanlægget, er efter forvaltningens opfattelse ikke et dækkende argument for at friholde ejendommene fra det fælles gårdanlæg. Nævnte investering må efterhånden være afskrevet næsten fuldt ud, og et fælles gårdanlæg vil være i bedre og mere tidssvarende stand end ejendommenes nuværende.

Det bemærkes desuden, at ejendommenes beboeres holdning til et fælles gårdanlæg ikke fremgår af hverken denne eller andre indsigelser. Således bør disse ejendomme også indgå i det fælles gårdanlæg.

• Underbilag 19: Gyda Heding, Ungdomsrådgivningen, Saxogade 111, st., 1662 København V

Det foreslås, at 2 eller 3 etager i de to råde over-ejendomme Colbjørnsensgade 17 og Reverdilsgade 5 indrettes til hybler til unge.

Handlingsplanen for Indre Vesterbro omtaler (side 7), at "i det omfang der rådes over ejendomme, kan der indrettes ungdomsboliger".

Det er forudsat i forslaget til beslutning, at de klubværelser, der er i de to ejendomme, nedlægges, og at lejlighederne tilbageføres til de relativt store oprindelige lejligheder.

Selv om forslaget fra Ungdomsrådgivningen i princippet er udmærket og uden nævneværdige merudgifter i forhold til forslag til beslutning om bygningsfornyelse, er den boligpolitiske målsætning for området, at der etableres familieboliger i Reventlowsgade-karreerne, hvilket ikke umiddelbart er foreneligt med "hybler"/bofællesskaber i de to råde over-ejendomme. I det omfang der menes bofællesskaber indrettet i de omdannede store lejligheder, kan det dog overvejes i forbindelse med ombygningen at reservere dem til dette formål. Om råde over-bestemmelserne henvises i øvrigt til det nedenfor under afsnit 10 anførte.

• Underbilag 17: Tom Wedele Petersen, Reventlowsgade 12 A, 1. tv.

Ønsker fransk altan mod gård.

• Underbilag 18: Reventlowsgade 10, 10 A og 12-12A-B v/Jensen, Klint, Kyndesen og Hansen

Ønsker franske altaner mod gården ved vinduesudskiftning.

Hertil bemærkes, at selv om ejendommene i henhold til forslaget skal have skiftet vinduer og indlagt nyt centralvarmeanlæg, vil det give en fordyrelse af projektet, hvis man etablerer franske altaner i forbindelse med vinduesudskiftning samt ny rørføring og opsætning af nye radiatorer.

Franske altaner vil indebære en merudgift på ca. 20.000 kr. pr. altan i forhold til en "almindelig" vinduesudskiftning som den, der fremgår af forslag til beslutning om bygningsfornyelse. Det svarer til en samlet merudgift på 560.000 kr. for de to ejendomme.

Forudsat at de franske altaner placeres hensigtsmæssigt i forbindelse med udvidelse af eksisterende vinduesåbninger, herunder at de indpasses i husets arkitektur i øvrigt, kan de anbefales, idet det vil give lejlighederne betydeligt bedre lysforhold og dermed en øget brugsværdi for en forholdsvis begrænset merudgift. Det foreslås dog, at udgiften til altanerne afholdes uden byfornyelsesstøtte.

Indsigelserne under dette punkt er fra beboere, ejere og erhvervsdrivende, som mener, at byfornyelsen ikke er nødvendig for deres ejendom/lejlighed og/eller er for dyr.

• Underbilag 15: Helge Brøndum, Reventlowsgade 12 A, 4. tv.

Helge Brøndum har efterfølgende trukket sin indsigelse mod istandsættelse af såvel ejendommen som sådan som hans lejlighed tilbage. Tilbagetrækkelsen begrundes med, at indsigeren, som det anføres, er blevet klar over, at byfornyelsen giver bydelen et kvalitetsmæssigt løft med hensyn til miljø, handel og trivsel, der rækker langt ud over istandsættelsen af den enkelte bolig.

• Underbilag 10: Bageriet Reventlowsgade 16 v/Bager- og Konditormestre i Danmark

• Underbilag 7: Mandarin Cafeteria, Istedgade. 1/Reventlowsgade 16 v/adv. Sand & Sørensen

Ejerne af disse ejerlejligheder ønsker ikke at blive omfattet af en beslutning om bygningsfornyelse, idet de mener, at de arbejder, der foreslås, alene har interesse for beboelsen i ejendommene. Der forbeholdes ret til at kræve driftstabserstatning, såfremt bygningsfornyelsen alligevel kommer til at omfatte erhvervene.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at såfremt ejerforeningerne beslutter, at der skal ske forbedringer på ejendommenes fælles faciliteter, må disse ejerlejligheder bære deres del af udgiften i overensstemmelse med foreningens vedtægter. Dette vil være tilfældet, hvad enten arbejderne sker med eller uden byfornyelsesstøtte.

Der er ikke i forslag til beslutning om bygningsfornyelse lagt op til forandringer i selve erhvervslejemålene, og der er i lov om byfornyelse sikret erhvervsdrivende ret til driftstabserstatning, såfremt erhvervene må lukke midlertidigt på grund af bygningsfornyelsen.

Det kan således ikke anbefales, at ejerlejlighederne udgår af bygningsfornyelsen.

• Underbilag 11: Kurt Larsen, Reventlowsgade 16, 5. th.

Ejeren af denne ejerlejlighed ønsker ikke, at der udføres arbejder i hans lejlighed, der allerede er fuldt istandsat.

• Underbilag 16: John Jørgensen, Reventlowsgade 12

Indsigeren finder ikke, at ejendommens vedligeholdelsesmæssige tilstand er så dårlig, at den skal omfattes af byfornyelse.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at disse ejendomme ikke vurderes at være i en så god stand, at de bør udgå af beslutningen om bygningsfornyelse.

Desuden vil beboerne have mulighed for at nedlægge individuelt veto senere i forløbet for så vidt angår arbejder i deres egne lejligheder, for på den måde at gøre byfornyelsen billigere for sig selv, men ejerlejlighedsejere kommer til at deltage i finansieringen af de fællesarbejder, der skal udføres i ejendommen.

Efter indsigelsesfristens udløb er der, som nævnt ovenfor, indkommet en indsigelse af 28. august 2000 fra ejeren af Reverdilsgade 5 og Colbjørnsensgade 17 ved dennes advokat Leif Lindgaard. I indsigelsen gøres gældende, at ejeren Folmer Myrup ikke har modtaget høringsmaterialet, og at ejeren i øvrigt ikke ønsker, at der, som foreslået, skal rådes over både Reverdilsgade 5 og Colbjørnsensgade 17. I stedet ønsker ejeren selv at beholde den ene af ejendommene – gerne Colbjørnsensgade 17 – under forudsætning af, at denne ejendom kan ændre status til hotelejendom, og at erhvervslokalerne i Reverdilsgade 5 kan anvendes som erstatningslejligheder. Såfremt dette ikke kan gennemføres, vil ejeren beholde Reverdilsgade 5 og selv stå for moderniseringen.

Med hensyn til fremsendelse af høringsmaterialet til ejeren skal forvaltningen bemærke, at byfornyelsesselskabet har redegjort for, at forslaget er afleveret til ejeren personligt med henblik på uddeling til lejerne i Reverdilsgade 5, og at der desuden er sendt et eksemplar til ejeren selv.

Indsigelsen kunne således i princippet afvises med henvisning til, at den er indkommet for sent, men forvaltningen har fundet det mest rimeligt at realitetsbehandle indsigelsen.

Reverdilsgade 5 indeholder 5 lejligheder, hvoraf den ene lovligt er overgået til hoteldrift. De resterende 4 lejligheder udlejes på klubværelsesbasis uden tilladelse til ændret anvendelse. Den øvrige del af ejendommen drives som et hotel af ejeren selv.

Colbjørnsensgade 17 indeholder 5 lejligheder, hvoraf de 4 er omdannet til ca. 16 klubværelser uden tilladelse til ændret anvendelse. Derudover er der 23 godkendte klubværelser i ejendommen, som ligeledes er indrettet i tidligere beboelseslejligheder. Lejlighederne er på mellem 98 og 128 m², mens hvert klubværelse er mellem 20 og 25 m².

Begge ejendomme har et istandsættelsesbehov på ca. 11.000 kr./m². I forslaget til byfornyelsesbeslutning er indsat, at lejlighederne med klubværelser som led i byfornyelsen skal tilbageføres til normale lejligheder med henblik på at forøge den gennemsnitlige boligstørrelse, jf. det samtidig offentliggjorte forslag til lokalplan.

Fra starten af planlægningsforløbet har ejeren tilkendegivet at være interesseret i at sælge begge ejendomme til kommunen, hvorfor der i forslaget til byfornyelsesbeslutning var indsat råde over-bestemmelser for begge ejendommene.

Forvaltningen finder ikke, at der skal gives tilladelse til, som ønsket, at indrette hotel i Colbjørnsensgade 17, fordi ejendommen i lokalplanforslaget er fastlagt til boliger.

Der bør fortsat rådes over denne ejendom under hensyn til driftsforholdene og dens fysiske tilstand.

For så vidt angår Reverdilsgade 5 vurderer forvaltningen, at denne ejendom kan ombygges af ejeren selv, fordi den er i væsentlig bedre stand og drives bedre. Idet klubværelserne er ulovligt indrettede, vil ejeren være forpligtet til at genindrette dem til store boliger. Det var i byfornyelsesforslaget forudsat, at også hoteldelen skulle omdannes til boliger, men forvaltningen er blevet opmærksom på, at der ikke er hjemmel i den nugældende byfornyelseslov til at give byfornyelsesstøtte hertil. Det forslås derfor, at ejendommen får status som opfordringsejendom med krav om tilbageføring af boligdelen til store lejligheder. Under hensyn til at over halvdelen af ejendommens etageareal er indrettet til erhverv, finder forvaltningen, at der i forbindelse med forhandlinger om finansiering bør stilles krav om, at ejeren selv betaler den andel af udgifterne, der måtte kunne henføres til erhvervet, herunder en forhold smæssig andel af vedligeholdelsesudgifterne. Dette bør være en betingelse for støtte til byfornyelsesarbejderne. Hvis ejeren ikke ønsker støtte på disse betingelser, vil klubværelserne kunne kræves nedlagt i henhold til byggelovgivningen.

• Underbilag 1: Karrérådet for Reventlowsgade-karreerne og Hotel-karreen v/Ole Pedersen
• Underbilag 18: Reventlowsgade 10, 10 A og 12-12 A-B v/Jensen, Klint, Kyndesen og Hansen

Der er ønske om, at der i forbindelse med byfornyelsen tages initiativ til at løse de trafikale problemer med tung trafik, der er i området Reventlowsgade, Istedgade og Stampesgade. Dette vil blandt kunne afhjælpes ved at lede bustrafikken over Tietgensbroen i stedet for gennem Reventlowsgade. Der peges endvidere på, at Reventlowsgade kunne ensrettes, og der foreslås etablering af dæk over banelegemet ved DGI-byen som terminal for turistbusser mv.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at Vej & Park i øjeblikket arbejder med trafikplanlægning generelt på Vesterbro efter afviklingen af trafikforsøget og omkring Hovedbanegården. De omtalte problemstillinger vil indgå i disse overvejelser.

• Colbjørnsensgade 17

Der foreslås renovering af bygninger med beboelseslejligheder og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at samtlige lejligheder kan forsynes med wc/bad, og at utidssvarende og nedslidte køkkener kan udskiftes. Der foreslås i kraft af lejlighedernes nuværende størrelser ingen sammenlægninger af lejligheder eller ændringer af lejlighedsskel, men klubværelserne i Colbjørnsensgade 17 nedlægges.

De foreslåede bygningsmæssige foranstaltninger er i overensstemmelse med den målsætning for boligkvaliteten, som er fastlagt i den af Borgerrepræsentationen vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro.

En række ejendomme er ikke omfattet af beslutningen, idet det er vurderet, at deres vedligholdelses- og istallationsmæssige tilstand er så god, at der ikke er behov for byfornyelsesstøtte. Ejendommenes ejere skønnes således at kunne afholde udgifterne selv. Der er ikke kommet indsigelser herimod.

Miljøkontrollen har i brev af 4. september 2000 fremkommet med oplysninger vedrørende støjbelastninger og om grunde, der kan være forurenede. Oplysningerne vil indgå i det videre arbejde med gennemførelsen af beslutningen.

I ovennævnte indstilling af 8. marts 2000 om forslaget til beslutning er der redegjort for begrebet forhandlet finansiering, som i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, er indført som et nyt begreb i støtteberegningen. Reglen fremgår af byfornyelseslovens § 57.

Kommunerne kan ved beslutninger om bygningsfornyelse forhandle finansieringen med ejeren, inden der gives tilsagn om støtte. Forhandlet finansiering kan både omfatte forbedrings- og tabsgivende udgifter, men kerneindholdet er ifølge bemærkningerne til lovforslaget, at der ikke automatisk skal gives fuld offentlig støtte til den del af den samlede ombygningsudgift, som er tabsgivende. Tabsgivende udgifter er dels vedligeholdelsesudgifter, dels den del af en forbedringsudgift, der eventuelt ikke kan finansieres ved en lejeforhøjelse, fordi den maksimale leje derved overskrides.

Der kan indgås aftale med ejeren om, at den tabsgivende ombygningsudgift helt eller delvist skal finansieres uden støtte. Begrundelsen er, at ejeren som udgangspunkt selv bør afholde den del af tabet, som skyldes en manglende vedligeholdelsesindsats. Den offentlige støtte forbeholdes på denne måde i videst muligt omfang den del af ombygningsudgiften, som er forbedringsarbejder.

Derudover kan der forhandles med ejeren om finansiering af en del af de værdiforøgende udgifter på anden måde end med byfornyelsesstøtte. Blandt andet vil der for udlejningsejendomme kunne være mulighed for at finansiere med lavtforrentede lån fra Grundejernes Investeringsfond. Det vil kunne spare på trækket på kommunens andel af rammetildelingen og dermed give mulighed for byfornyelsesaktiviteter andre steder, herunder for fremrykning af byfornyelsen andre steder.

Hvor stor en del af ombygningsudgiften, der vil kunne finansieres uden offentlig støtte, vil afhænge af en konkret forhandling mellem kommunen og ejeren.

Det forhold, at en del af arbejderne gennemføres uden byfornyelsesstøtte, medfører ikke, at der kan kræves højere leje, end hvis arbejderne var gennemført med støtte, og ejerens andel af finansieringen belaster som nævnt ikke investeringsrammen.

Endelig kan der ikke ydes støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring til arbejder, der er omfattet af en beslutning om bygningsfornyelse, hvori indgår en aftale om afkald på støtte.

I følge byfornyelseslovens § 23, stk. 4, skal ejeren senest i forbindelse med opfordringen have oplysning om, hvorvidt kommunalbestyrelsen vil optage forhandling om støtteafkald i medfør af § 57 og i bekræftende fald, hvilke krav kommunalbestyrelsen vil stille i forbindelse hermed.

Delvis egenfinansiering må som udgangspunkt anses for at være hensigtsmæssigt, hvis det er økonomisk muligt, og det vil det være for en række ejendomme. Der er imidlertid også ganske mange ejendomme, hvis økonomi ikke giver mulighed for at egenfinansiere en del af de nødvendige og ofte meget omfattende istandsættelses- og forbedringsarbejder.

Det forudsættes herved, at det er ejendommens økonomi, der ligger til grund for vurderingen, og at det ikke umiddelbart er ejerens egne økonomiske forhold, der vurderes.

Der er kun få erfaringer med at forhandle finansiering. En række kommuner har også tidligere haft som praksis, at det var en betingelse for at opnå støtte efter ansøgning til enkeltejendomme, at en del af arbejderne blev finansieret af ejeren selv. En del af ejendommene i kvarterløftområderne har også kunnet tilbyde selv at finansiere en del af arbejderne. Disse ejendomme har imidlertid ofte ikke så stort et forbedrings- og istandsættelsesbehov, som det typisk er tilfældet i de egentlige byfornyelsesområder, herunder på Indre Vesterbro.

Forvaltningen finder, at det principielt for hver ejendom bør søges afdækket, hvorvidt der er mulighed for at finansiere en del af arbejderne selv. Hvor der er mulighed for det, bør en tilfredsstillende egenfinansiering være en betingelse for at opnå støtte. For at undgå, at ejendomme, der ikke har mulighed for medfinansiering, efterlades, bør disse dog kunne ombygges som led i byfornyelsen, såfremt tilfredsstillende dokumentation for manglende økonomisk formåen foreligger.

På tidspunktet for udarbejdelsen af indstillingen om forslaget til byfornyelsesbeslutning manglede der afklaring af en række forhold og principielle overvejelser, før forslag til retningslinier for forhandlet finansiering kunne udarbejdes.

Forvaltningen finder på nuværende tidspunkt at kunne opstille følgende principielle retningslinier for forhandlet finansiering:

1. Der forhandles om mulighederne for egenfinansiering for alle ejendomme uanset ejerform og uanset, hvor stor den forventede udgift til byfornyelsesarbejder måtte være.
2. Der forhandles med udgangspunkt i ejendommens økonomi, således at det ikke umiddelbart er ejerens egne økonomiske forhold, der vurderes. Undtaget herfra er ejerforeninger, hvor det blot kræves, at der præsteres en for kommunen tilfredsstillende egenfinansiering.
3. En tilfredsstillende egenfinansiering eller dokumentation for manglende evne til medfinansiering er en betingelse for at opnå støtte.

Det er forvaltningens vurdering, at det er mest hensigtsmæssigt inden udsendelsen af opfordringsskrivelserne at optage forhandlinger med de enkelte ejere i byfornyelsesområdet om størrelsen af egenfinansieringen, hvor udmeldingen om kommunens krav til disse forhandlinger vil skulle basere sig på indhentningen af en række oplysninger om de enkelte ejendommes økonomi. Disse oplysninger skal ligeledes bruges til oplysninger om den forventede maksimale lejestigning, som også skal fremgå af opfordringsskrivelserne. Når der gennem disse forhandlinger er opnået enighed mellem ejer og kommune om egenfinansieringens størrelse, vil opfordringerne kunne udsendes. Det er i øvrigt kommunens opfattelse, at dette er det tidligste tidspunkt, hvor der konkret kan forhandles, idet man først efter beslutningens vedtagelse kender omfanget af ombygningsarbejderne og udgifterne herved.

Der gøres opmærksom på, at anvendelsen af muligheden for forhandlet finansiering vil give forvaltningen en betydelig ekstra administrativ byrde.

Ombygningsudgifterne varierer for de ejendomme der byfornys fra 5.300 kr./m² til 5.600 kr./m² inkl. tillæg for råd- og svampeskader på 1000 kr./m². De gennemsnitlige istandsættelsesomkostninger er 5.500 kr./m².

Ombygningsudgifterne varierer for de ejendomme der byfornys fra 4.700 kr./m² til 10.400 kr./m² inkl. tillæg for råd- og svampeskader på 1000 kr./m². De gennemsnitlige istandsættelsesomkostninger er 8.000 kr./m².

Ombygningsudgifterne varierer for de ejendomme der byfornys fra 6.400 kr./m² til 15.300 kr./m² inkl. tillæg for råd- og svampeskader på 1.000 kr./m². De gennemsnitlige istandsættelsesomkostninger er 9.300 kr./m².

Det forudsættes, at lejeniveauet for udlejningsboliger og andelsboliger ikke overstiger 625 kr./m² (prisniveau januar 2000) for en fuldt moderniseret bolig. Ved fastsættelse heraf er der taget udgangspunkt i By- og Boligministeriets bekendtgørelse om fastsættelse af leje i byfornyelsesområder. For denne karré fastsættes lejen efter reglerne for privat udlejningsbyggeri.

Der vil blive etableret fælles gårdanlæg for samtlige de af beslutningen omfattede ejendomme. Gårdanlægget forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Det kan blive nødvendigt at forlange afståelse af private rettigheder, der hører til eller hviler på de af beslutningen omfattede ejendomme.

Det kan endvidere blive nødvendigt at råde over portpassager og friarealer som adgangsvej i forbindelse med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse.

Der rådes ikke over Reverdilsgade 5.

Oplægget til byfornyelsesbeslutningen er ledsaget af en lokalplan, der indstilles samtidig til endelig vedtagelse. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.